【正文】 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 底商剩 1套，寫字樓基本沒賣。 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調(diào) 寬帶 、食堂 、監(jiān)控系統(tǒng) ○ 電梯 部 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米， 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 無 電梯間 門窗 公共走廊 無裝修 售價(jià)及付款方式 各層售價(jià) （元 /㎡） 底商 5000元 /㎡，寫字間 1850元 /㎡ 各層租金 （元 /㎡ /月） /平 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調(diào) 寬帶 、 ○ 電梯 2 部 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米地上 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 衛(wèi)生間 公共 大堂 電梯間 門窗 公共走廊 售價(jià)及付款方式 各層售價(jià) （元 /㎡） 一層底商 29800元 /㎡，二層 9600元 /㎡，商務(wù)公寓原售價(jià) 18002020元 /㎡，現(xiàn)二手房售 2500元 /㎡。月 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 5% ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 四 成 年銀行按揭優(yōu)惠 2% 產(chǎn)權(quán)情況 40 年使用 權(quán) 主要訴求點(diǎn) 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 大幅優(yōu)惠 銷售狀況 及出租率 2年多售出約 90%，出租率約 50%。天 ； 物業(yè)費(fèi)用 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 成 年銀行按揭優(yōu)惠 產(chǎn)權(quán)情況 40 年使用 權(quán) 主要訴求點(diǎn) 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 銷售狀況很差；底商僅出租三間；寫字樓和公寓無人入??； 備注 酒店預(yù)計(jì)明年 10月份開業(yè)； 六、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項(xiàng)目名稱 康泰大廈 項(xiàng)目位置 裕華路火車站附近 開發(fā)商 康泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 售樓電話 2298335 2095002 占地面積 總建筑面積 16200平 建筑形態(tài) 高層 代理公司 北京潤(rùn)營(yíng)代理 建筑設(shè)計(jì) 底商 +寫字間 運(yùn)營(yíng)管理 車庫 /車位 地上地下共 200車位 施工進(jìn)度 現(xiàn)房 開盤時(shí)間 2020年 11月 交房日期 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 12層底商 共 1800㎡（ 1213套）， 現(xiàn)在剩 1間， 230㎡上下兩層。 物業(yè)費(fèi)用 酒店式管理費(fèi)用 /㎡ /月 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 成 年銀行按揭優(yōu)惠 產(chǎn)權(quán)情況 主樓 70 年裙樓 40 年使用 權(quán) 主要訴求點(diǎn) 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 前期開盤銷售良好， 05年 6月至今銷售一般。 四至九層為寫字樓，寫字樓的面積： 8004800㎡； 內(nèi)部配套 水 、 電 、 暖 、電話 、公共衛(wèi)生間 、 中央空調(diào) 寬帶 ； ○ 電梯 2 部 、 ○車位（或車庫） 地上 ○層高 米，地下 米，地上 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外立面 玻璃幕 衛(wèi)生間 公共 大堂 電梯間 門窗 公共走廊 售價(jià)及付款方式 各層售價(jià) （元 /㎡） 底商： 10500元 /㎡；產(chǎn)權(quán)式商鋪： 7600元 /㎡；一、二層商業(yè)步行街： 2588元 /㎡；寫字樓： 26002700元 /㎡； 各層租金 （元 /㎡ /月） 無出租 物業(yè)費(fèi)用 付款方式 ○一次性付款，優(yōu)惠 2％ ○分期付款，優(yōu)惠 ○ 六 成 年銀行按揭優(yōu)惠 1％ 產(chǎn)權(quán)情況 40 年使用 權(quán) 主要訴求點(diǎn) 銷售策略 推廣方式 及促銷情況 銷售狀況 及出租率 門臉共 13套，剩 2套（ 81 ㎡、 211㎡的各一套），銷售 85％；寫字樓銷售率占 60％； 備注 三、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 四、商 業(yè) 樓 盤 調(diào) 查 表 基本資料 項(xiàng)目名稱 恒通財(cái)富中心酒店 項(xiàng)目位置 朝陽大街與天鵝路交叉口東行 開發(fā)商 售樓電話 占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 18層高層 代理公司 北京豪森 建筑設(shè)計(jì) 運(yùn)營(yíng)管理 車庫 /車位 施工進(jìn)度 現(xiàn)房 開盤時(shí)間 03年 5月 交房日期 房屋情況 建筑結(jié)構(gòu)形式 分為 A、 B兩座； 主樓 A座： 14層為商業(yè)； 59層為酒店； 150套，剩 10 套； 1018層為商務(wù)公寓； 150160套，其中躍層 10套，現(xiàn)還有 45套；其余已售完。建議產(chǎn)品要暢銷就要迎合大多數(shù)購買群體的心理需求，開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)適合更多人群購買，降低購買條件和投資風(fēng)險(xiǎn)。由于舊城區(qū)改造難度較大，本區(qū)域內(nèi)的土地供應(yīng)將受到很大的限制，也導(dǎo)致了其存在的稀缺性。產(chǎn)權(quán)式酒店還是一個(gè)新興的產(chǎn)品，現(xiàn)在供應(yīng)量有限，只有恒通財(cái)富中心酒店銷售很好，但規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期經(jīng)營(yíng)的技術(shù)要求很高。 保定市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)及營(yíng)銷水平 保定市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及營(yíng)銷水平較低，商業(yè)地產(chǎn)銷售中炒作力度很大，雖然銷售火爆的案例很多，但在推敲產(chǎn)品、解決銷售中的滯銷難題的力度不夠，尤其在開發(fā)后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理上突顯問題較多，導(dǎo)致很多商業(yè)廣場(chǎng)或市場(chǎng)招商不利，經(jīng)營(yíng)慘淡，寫字樓出租率低，進(jìn)一步增加了市場(chǎng)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，保定房產(chǎn)市場(chǎng)將越來越成熟。 04 年初至 05 年中旬發(fā)展迅速，開發(fā)水平有明顯提高，供需兩旺，老百姓買房熱情很高，產(chǎn)品的數(shù)量和質(zhì)量、種類也有了很大的增加，住宅產(chǎn)品中的高層和小高層也逐漸被接受。外立面的設(shè)計(jì)要 考慮城市化的進(jìn)程，應(yīng)用簡(jiǎn)潔明快的線條勾勒出一棟現(xiàn)代風(fēng)格的標(biāo)志性建筑，在建筑的外立面設(shè)計(jì)時(shí)要注意與周圍的建筑相協(xié)調(diào)，共同繪制一道美麗的天際線。貴公司主業(yè)以房產(chǎn)開發(fā)為主，涉足新的行業(yè)領(lǐng)域在接觸前期會(huì)有一定難度，銷售前期準(zhǔn)備相應(yīng)會(huì)延長(zhǎng)，增加時(shí)間成本。 (由于以上投資收益分析為估算，因此以上數(shù)據(jù)僅供參考 ) 第四部分 結(jié)論與建筑設(shè)計(jì)建議 一、結(jié)論 方案一：從市場(chǎng)角度出發(fā)目前以住宅為主的小戶型商住公寓市場(chǎng)需求量很大，特別是在商業(yè)繁華、市政配套齊全、生活便利的地段這 種物業(yè)更具吸引力，而目前本地塊附近乃至全市此物業(yè)都比較稀缺，銷售、出租潛力很大，底商的銷售市場(chǎng)也一直不錯(cuò)，銷售風(fēng)險(xiǎn)很小。 方案二： 項(xiàng)目投資 項(xiàng) 目 數(shù) 量 費(fèi) 用 費(fèi)用合計(jì) 1 土地費(fèi)用 2 配套費(fèi)及其他工程費(fèi) 25000平米 200元 /平米 3 建安費(fèi)用 21000平米 8000平米 1200元 /平米 2020元 /平米 4 城市配套不可預(yù)見費(fèi)用 25000平米 200元 /平米 5 合計(jì) 銷售收入 項(xiàng) 目 單 價(jià) 數(shù) 量 合 計(jì) 1 高層公寓 2300元 /平米 17000平米 2 商業(yè) 7000元 /平米 8000平米 3 地下一層 4 合計(jì) 稅費(fèi)： 9510 10％＝ 951 萬元 利潤(rùn)： 95106220951＝ 2339 萬元 考慮項(xiàng)目的實(shí)際上市銷售期為 06 年下半年至 07 年上半年，考慮市場(chǎng)上漲因素，實(shí)際銷售價(jià)格大約有上漲 200 元 /平米。項(xiàng)目總投資為 5580 萬元，稅后凈利潤(rùn)為 12871737 萬元。項(xiàng)目用地面積 （合 畝）平方米，總建筑面積地上約 25000 平方米，其中商業(yè)建筑面積約 8000 平方米（四層商場(chǎng)），小戶型公寓約 17000 平方米，容積率 。 供選方案： 方案一 ： 地上一層至二層做臨街底商，三層以上做小戶型商住公寓 .項(xiàng)目建筑形態(tài)為高層，地上 18 層、地下二層。 底商： 市場(chǎng)供應(yīng)底商價(jià)格情況表： 項(xiàng)目名稱 銷售日期和售價(jià) 項(xiàng)目位置 現(xiàn)售價(jià) 建基大廈 本地塊東側(cè) 7200元 /M2 康泰大廈 本地塊東側(cè) 7500元 / M2 十方商貿(mào) 本地塊東南側(cè) 6800元 / M2 上表的三個(gè)項(xiàng)目定此售價(jià)銷售周期均較長(zhǎng)，結(jié)合甲方對(duì)本項(xiàng)目速戰(zhàn)速?zèng)Q的意圖，建議售價(jià) 7000 元 /M2，可以低開高走。 ▲ 地塊面積： 畝，其中城市道路占地 畝，底商、綜合樓用地 畝。在項(xiàng)目運(yùn)作方面要穩(wěn)妥，比如對(duì)本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品選擇小戶型、套價(jià)較低的產(chǎn)品；對(duì)銷售價(jià)格不應(yīng)有過高的期望值，價(jià)格要平開高走，降低風(fēng)險(xiǎn)。 本地塊周邊沒有一個(gè)成功案例。 因此地塊空置多年，大部分人都認(rèn)為是爛尾項(xiàng)目。 保定市民對(duì)火車站區(qū)域不太認(rèn)可，自住購房及購物基本不選擇此區(qū)域。 ▲ 距建華批發(fā)市場(chǎng)，十方商貿(mào)城較近，由此帶來很多商機(jī)。 ▲緊鄰火車站，人氣較旺。 ▲ 項(xiàng)目周邊酒店普遍經(jīng)營(yíng)不夠理想，平均入住率在 10%30%之間?；救胱÷试?80%左右。 ▲ 在高開區(qū)酒店的產(chǎn)權(quán)銷售價(jià)位是 2400—— 2500 元 /㎡，基本 與商住公寓的價(jià)格差不多。 ▲ 多以出售單位面積產(chǎn)權(quán)為主，單位面積較小，以 8M2為一個(gè)單位為主。一般實(shí)行返租三年，包租 10— 15 年，以增加投資者購買信心，刺激其投資鋪位高額獲利的欲望。 分割式產(chǎn)權(quán)商場(chǎng) 市場(chǎng)供應(yīng)及銷售情況 ▲ 2020 年 — 2020 年產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)市場(chǎng)供應(yīng)量很大 ，基本都是開盤期銷售火暴，銷售率達(dá) 80%以上，后期剩余鋪位很少，銷售遲緩。 ▲底商價(jià)格在未來一段時(shí)間仍會(huì)穩(wěn)中有升。 價(jià)格及出租情況 ▲不同區(qū)域的底商銷售價(jià)格差距很大。 ▲至少是有廚房廁所的一室一廳。 ▲都有電梯。 出租情況：整體出租情況良好。特別是純粹小戶型的商住公寓目前市場(chǎng)供應(yīng)還是空白。 ▲位置處于商業(yè)氛圍好、交通便利、周邊配套完善的商務(wù)公寓相對(duì)于位置較偏的銷售情況好。 市場(chǎng)結(jié)論：從整體寫字樓市場(chǎng)銷售狀況 及租賃狀況分析，不難看 出保定市作為二、三線城市外來企業(yè)較少，加上本市公司保守思想的影響，辦公選擇門臉的和住宅樓的較多。 產(chǎn)品特征及功能配套標(biāo)準(zhǔn)： ▲ 面積段較全，從 30 M2— 900 M2的都有。 出租情況： ▲項(xiàng)目后期物業(yè)管理的好壞直接影響寫字樓的租售狀況，后期管理到位的出租情況比較好。 價(jià)格情況： ▲本市寫字樓價(jià)格與住宅價(jià)格拉不開差距，平均只有二、三百元左右的價(jià)差，與其它一線城市一、兩千甚至幾千元的價(jià)差相比這 樣的價(jià)差很小。 火車站商業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 針對(duì)火車站項(xiàng)目，市場(chǎng)調(diào)研組把整個(gè)保定市的商業(yè)項(xiàng)目做了全面調(diào)查。 寫字樓項(xiàng)目銷售周期均較長(zhǎng)，一般銷售周期都在兩年半以上。如：高區(qū)的恒通財(cái)富中心銷售初期 2400 元 /M2，而現(xiàn)在的二手房出售價(jià)達(dá) 4200 元 / M2；興遠(yuǎn)現(xiàn)代城期房現(xiàn)售 2500 元 /M2，而發(fā)展大廈現(xiàn)房 3500 元 / M2。出租狀況區(qū)域特征明顯，部分高區(qū)寫字樓出租情況相對(duì)較理想，但出租率還在 60%以下，而大部分單位選辦公地點(diǎn)時(shí)對(duì)火車站附近區(qū)域不太認(rèn)可。 ▲ 現(xiàn)市場(chǎng)上供應(yīng)的寫字樓從配套上基本能滿足辦公使用要求。 ▲面積在 40 M2— 70 M戶型結(jié)構(gòu)合理的比較暢銷，面積在 100 M2以上的相對(duì)銷售緩慢，特別是躍層的商住公寓更加滯銷。 ▲本地塊附近商住公寓供應(yīng)量很小， 03 年鑫隆灣一經(jīng)推出銷售火爆。（期房售價(jià) 2200 元 /㎡， 2020 年 6 月銷售 ）。 ▲面積段較全， 30 M2— 300M2的都有。 ▲建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代。尤其是小進(jìn)深、大面寬，面積在 100 M2以下的底商比較暢銷，面積在 200 M2以上、套價(jià)在 100 萬以上的商鋪銷售緩慢。 ▲二層底商的租賃價(jià)格均在 元 / M2之間，一層底商的租賃價(jià)格能達(dá)到 2 元 / M2。 市場(chǎng)供需兩旺，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理、價(jià)格定位合理的基礎(chǔ)上今后仍會(huì)有不錯(cuò)的銷售前景。 ▲ 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)大部分炒作力度都非常大。 產(chǎn)品特點(diǎn)： ▲ 產(chǎn)權(quán)式商場(chǎng)多建在居民區(qū)集中和商業(yè)繁華的地段。 酒店： 經(jīng)營(yíng)及銷售情況： ▲ 在銷售和招商的酒店中，項(xiàng)目附近有兩個(gè)，銷售情況都不理想，建基大廈主樓、金馬商 務(wù)酒店現(xiàn)在內(nèi)部冷清蕭條。 ▲