【正文】 品的功能、品質(zhì)、科技含量、性價(jià)比（含金量）也提出了越來越高的要求。 （二）商業(yè)用房需求及發(fā)展 “以人為本，定位準(zhǔn)確，功能合理，保本獲利，和諧發(fā)展”是 21世紀(jì)對(duì)城市商業(yè)區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市商業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。開發(fā)商不應(yīng)僅在銷售上做文章，更應(yīng)考慮到業(yè)主或商家的利益。六一新政對(duì)商業(yè)用房市場(chǎng)打擊明顯，房產(chǎn)投資受到空前沖擊，因此開發(fā)商鋪的定位很關(guān)鍵。商鋪市場(chǎng)走的是傳統(tǒng)的作坊式的營(yíng)業(yè)方式。與單價(jià)接受度相對(duì)應(yīng)，海安消費(fèi)者對(duì)總價(jià)的接受度也有明顯提升，接受峰值從去年的 1518 萬提升到今年的 1928萬， 20 萬以上總價(jià)的接受比例與去年相比也有明顯增加。城區(qū)居民購(gòu)房選擇首選區(qū)域依然是老城區(qū)內(nèi)，這是由對(duì)習(xí)慣性生活的 依賴所決定的，但不少居民對(duì)老城區(qū)的環(huán)境表示不滿，更希望居住于景點(diǎn)宜人、環(huán)境優(yōu)雅、交通和生活便利、商業(yè)配套設(shè)施齊全的生活小區(qū)，購(gòu)房者更加關(guān)注教育、健康、休閑。同時(shí)大量新型的服務(wù)行業(yè)需要更加良好的商業(yè)平臺(tái)。近幾年，海安城市建設(shè)發(fā)展已逐步正軌，除住宅建設(shè)之外，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)已成為新的亮點(diǎn)，城市建設(shè)的整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)與城區(qū)的身份愈來愈吻合。根據(jù)我公司取得的潤(rùn)洋花園客戶登記資料而進(jìn)行的電話信息反饋獲悉，有效電話回訪樣本量 56個(gè)。因此，預(yù)計(jì)海安 2021 年“普通商品住房”價(jià)格在現(xiàn)有基礎(chǔ)上將有小幅度持續(xù)增長(zhǎng)的過程。由于城市化進(jìn)程加快，外來人口和拆遷戶的 增加以及居民改善居住條件愿望和經(jīng)濟(jì)能力的同步增長(zhǎng)，勢(shì)必增加對(duì)住房的有效需求。從這兩點(diǎn)來看，房?jī)r(jià)上漲是順理成章之事。理由如下： A、土地資源的不可再生性決定房?jī)r(jià)合理上漲是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的標(biāo)志之一。預(yù)計(jì)今后幾年海安商品住房銷售仍將加快運(yùn)行速度。一是脫離了福利分房的羈絆，從被動(dòng)等待分房轉(zhuǎn)變到主動(dòng)進(jìn)入市場(chǎng)買房；二是生活水平的提高使居民的居住理念提升， 從滿足有房住、住得下，發(fā)展到追求住的舒適、住的健康。 展望與預(yù)測(cè) （ 1）商品住房進(jìn)入總量增長(zhǎng)期 近幾年，海安商品住房市場(chǎng)日益繁榮，銷售面積逐步增加，商品住房已進(jìn)入總量增長(zhǎng)延續(xù)期。 目前海安房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，商品房空置 面積有所增加，這無疑對(duì)開發(fā)商的產(chǎn)品質(zhì)量的全面性提出了更高更細(xì)的要求。 海安商品房竣工面積從前幾年的增勢(shì)到今年驟然平和，皆因2021 年增勢(shì)過快，土地的不可復(fù)制性抑制其增速，同時(shí)和政府相關(guān)城市規(guī)劃的實(shí)施密切相關(guān)。 海安商品房?jī)r(jià)格一路飆升，但從海安的市場(chǎng)容量、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)者市場(chǎng)空間等因素來看，海安的商品房?jī)r(jià)格應(yīng)還有一定幅度的上升空間。 2021 年海安商品房銷售面積比 2021 年同比增長(zhǎng) %，可見海安房地產(chǎn)市場(chǎng)空間大，對(duì)于開發(fā)商來說正是進(jìn)入的大好時(shí)機(jī)，但這種狀況預(yù)計(jì)不會(huì)維持太長(zhǎng)時(shí)間，開發(fā)商們應(yīng)把握住機(jī)會(huì)。 商品房情況分析 與房地產(chǎn)投資額成正比的房地產(chǎn)施工面積大幅度的增長(zhǎng)，近 200萬平方米的施工面積預(yù)示著在未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，以及不可避免的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。 （二）海安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 2021 年海安房屋施工面積 ，其中住宅 萬平方米，比 2021年的施工面積 、住宅 米分別增長(zhǎng) %、 %；房屋竣工面積 ，其中住宅 ，比 2021年的竣工面積 ，住宅 萬平方米分別增長(zhǎng) %、 %；商品房銷售 面積 ，銷售額 28547萬元，商品房空置面積 ，分別比 2021年的 萬平方米、 17001 萬元、 萬平方米增長(zhǎng) %、 %、%。 開發(fā)商對(duì)于產(chǎn)品如何更好的開發(fā)，首先要更多地開發(fā)節(jié)能 、省地型的住宅，綠色住宅應(yīng)該是發(fā)展的主要方向。現(xiàn)在正在提出主流開發(fā)商的社會(huì)責(zé)任感，正在提出和諧地產(chǎn)、和諧社會(huì)的概念，這就是對(duì)社會(huì)回報(bào)的一種表現(xiàn)。作為支柱產(chǎn)業(yè)，開發(fā)商這幾年發(fā)展很快，也獲得了非常高的利潤(rùn)，應(yīng)該說房地產(chǎn)是高利潤(rùn)，高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)。房?jī)r(jià)漲得快的地方、有泡沫 的地方可能回暖得慢一些；泡沫少的地方繼續(xù)保持理性，波動(dòng)少一點(diǎn)，回暖快一點(diǎn)。沒有兩個(gè)一模一樣的城市，所以要一個(gè)一個(gè)地進(jìn)行分析。樓市的發(fā)展和金融、財(cái)稅、社會(huì)各方面緊密相關(guān)。一個(gè)規(guī)律性就是樓市和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)是匹配的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在這個(gè)情況下開發(fā)商也開始理性起來，冷清地看待樓市，更好地打造樓盤。 回歸 —— 理性回歸或回歸理性 通過宏觀調(diào)控，消費(fèi)者從觀望期走向 理性。從今年一季度的情況看來，仍然是出現(xiàn)了供求兩旺。國(guó)家是穩(wěn)定房產(chǎn)價(jià)格，而不是打壓價(jià)格。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)前，消費(fèi)者購(gòu)房帶有很大的盲目性，在 宏觀調(diào)控 以后出現(xiàn)了一段觀望期，現(xiàn)在正在走入理性期。房地產(chǎn)在2021 年出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，在投資規(guī)模進(jìn)行控制的同時(shí)也比較有效地控制了需求的規(guī)模，使得供求資金有一個(gè)非常有效的平衡，這是房?jī)r(jià)漲幅回落的原因。在房?jī)r(jià)回落的同時(shí)投資規(guī)模的數(shù)字也在明顯的回落， 03 年增 長(zhǎng) ％， 04 年下降到了％，今年一季度下降到了 ％，投資的增長(zhǎng)也在回落，這和國(guó)家的目標(biāo)是一致的。房地產(chǎn)正在朝著國(guó)家要求的穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的目標(biāo)前進(jìn)，正在實(shí)現(xiàn)住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定的目標(biāo)。 回落 — — 房?jī)r(jià) 漲幅的回落 從各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來看，今年一季度比去年一季度上漲 8％，預(yù)計(jì)今年二季度比去年二季度上漲 ％，說明房?jī)r(jià)的增幅在穩(wěn)步的回落。為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展，國(guó)家及相關(guān)部門出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提到了一定的調(diào)控和規(guī)范作用。海安未來城市化水平將有很大提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有效需求。海安區(qū)位優(yōu)勢(shì)將再度提升。再建一批體量較大、品位較高的標(biāo)志性建筑，提高海安的知名度。加快五大居住區(qū)和城市中心區(qū)建設(shè)，火車站場(chǎng)區(qū)域和東湖生態(tài)社區(qū)開發(fā)。加快區(qū)域內(nèi)舊城改造和城中村的改造，重點(diǎn)建好人民中路、中壩中路、南三環(huán)和新世紀(jì)廣場(chǎng)等四個(gè)商業(yè)區(qū)域中心；舊城、城東、城西、城南、城北五個(gè)居住片區(qū)，西部和東南兩個(gè)工業(yè)片區(qū)。其中北起新華路，南至南三環(huán)路，西至永安路，東至寧海路，為６平方公里的城市中心區(qū)。 《縣城總體規(guī)劃》將海安縣城的城市性質(zhì)確定為蘇中交通樞紐，新興工業(yè)城市。規(guī)劃縣城為中心城市，李堡、曲塘為中心鎮(zhèn)，其它為一般鎮(zhèn)。 海安著力構(gòu)建以縣城為核心，交通干線為骨架，“一心一帶三區(qū)”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)格局。作為南通新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展浪潮的重點(diǎn)項(xiàng)目，海安火車站商貿(mào)城充分利用火車站建設(shè)帶來的獨(dú)特交通優(yōu)勢(shì)和巨大的潛在商機(jī)。 海運(yùn)：距國(guó)家十大港口之一南通港 70 公里，可直通日本、韓國(guó)、香港等國(guó)家和地區(qū)；距建設(shè)中的東方大港洋口港僅 30 公里，內(nèi)陸支線與上海港聯(lián)運(yùn)，進(jìn)出口貨物可由此接轉(zhuǎn)世界各地航線。 航運(yùn)：海安河網(wǎng)密布，水運(yùn)發(fā)達(dá)，“通揚(yáng)運(yùn)河”、“通榆運(yùn)河”暢流其間，連接京杭大運(yùn)河，通達(dá)全國(guó)各地。 海安交通便捷，水陸空通達(dá)，現(xiàn)已構(gòu)成空運(yùn)、鐵路、公路、海運(yùn)、河運(yùn)立體交通網(wǎng)， ，連接包括上海虹橋機(jī)場(chǎng)、南通港在內(nèi)的六個(gè)機(jī)場(chǎng)、六個(gè)港口，是東部沿海及蘇中地區(qū)重要交通樞紐，由此帶來的交通經(jīng)濟(jì)效益數(shù)以百億計(jì)！ 鐵路：南北向的新長(zhǎng)鐵路與東西向的寧啟鐵路在海安交匯，使海安成為蘇中鐵路樞紐中心，并連接隴海線、京滬線，海安將成為全國(guó)重要鐵路交通樞紐?，F(xiàn)有國(guó)家、省級(jí)企業(yè)集團(tuán) 50多個(gè)，外資企業(yè) 210 家，高新技術(shù)企業(yè) 26 家，億元企業(yè) 42 家，國(guó)家、省級(jí)名牌產(chǎn)品 60 多個(gè)。 海安工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，機(jī)械、電子、紡織、絲綢聞名全國(guó)。是聞名遐邇的“中國(guó)繭絲綢之鄉(xiāng)”、“ 建筑之鄉(xiāng)”，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批沿海開放縣，全國(guó)首批生態(tài)示范縣，教育先進(jìn)縣，科技百?gòu)?qiáng)縣，普法工作示范縣，是全國(guó)最安全的地區(qū)之一。 蘇中旺地魅力海安歷史悠久，人文薈萃，環(huán)境優(yōu)美，位于南通、鹽城、泰州三市交接處，地理位置十分優(yōu)越。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出，海安經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為海安房地產(chǎn)迅速發(fā)展的重要保證；同時(shí)，海安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也為本案提供了充足的有效的客源。 2021年又有兩個(gè)國(guó)家“ 863”計(jì)劃項(xiàng)目落戶海安，南通市唯一的省級(jí)工程技術(shù)研究中心在海安縣揭牌。其數(shù)控“零誤差”機(jī)床填補(bǔ)了國(guó)內(nèi)空白；“鑫緣”絲綢產(chǎn)品榮獲“中國(guó)名牌”稱號(hào)，填補(bǔ)了南通市空白；全縣擁有桑園 18萬畝，年產(chǎn)鮮繭 34萬擔(dān)，雄踞全國(guó)縣（市）第一位；色織業(yè)躋身全國(guó)四強(qiáng)，擁有無梭織機(jī) 6000多臺(tái)套，年出口量居全國(guó)前列。 2021年實(shí)現(xiàn)招商引資到位資金 8500萬美元，增長(zhǎng) %。 從海安的自然狀況來看，海安是適合居住、生活和工作的城市之一，為海安的房地產(chǎn)開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。氣候溫和，四季分明，氣候宜人，冷熱適中。通揚(yáng)運(yùn)河、串場(chǎng)河以東為河?xùn)|地區(qū)，是蘇北濱海平原的最高處，為海相沉積物鹽堿地區(qū)，海拔 ~5 米。東西直線最長(zhǎng) 公里，南北最寬 公里。 總之，由以上分析可以看出，在當(dāng)前市場(chǎng)情況下，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益上都是可行的。 從目前海安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析來看，商業(yè)用房供需結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)商業(yè)用房的功能及開 發(fā)建設(shè)規(guī)模再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研和邊際效益、規(guī)模效益分析，尤其是對(duì)面積較大、總價(jià)較高的產(chǎn)品；多層聯(lián)賣、有效功能分區(qū)不詳細(xì)的產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模的調(diào)研、分析。本項(xiàng)目開發(fā)土地為海安開發(fā)區(qū)新區(qū)，是未來海安的東商業(yè)區(qū)，對(duì)推進(jìn)海安發(fā)展，促進(jìn)海安開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高當(dāng)?shù)鼐用裆顥l件，有明顯的社會(huì)效益。針對(duì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策、房地產(chǎn)投資群 體對(duì)商品用房投資方向的轉(zhuǎn)變、海安縣所處地理位置及當(dāng)?shù)厝后w的房產(chǎn)投資消費(fèi)習(xí)慣，商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)已走向規(guī)模化發(fā)展的趨勢(shì)，根據(jù)海安縣商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。 （三）可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“南通 某某 火車站商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目建議書批復(fù)及項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案，本報(bào)告工作范圍主要是投資環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、海安商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目自身素質(zhì)分析、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議、環(huán)境保護(hù)、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策、銷售前景預(yù)測(cè)等。根據(jù)收益計(jì)算，投資利潤(rùn)率 %，成本利潤(rùn)率 %，銷售利潤(rùn)率 %，計(jì)算期內(nèi)國(guó)家稅收 萬元。經(jīng)估算，工程總投資 萬元，每平方米造價(jià) ，每平方米成本 。 該項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案已經(jīng)完成，項(xiàng)目各項(xiàng)前 期報(bào)建工作也已完成，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工已相繼開展。 南通 某某 火車站商業(yè)廣場(chǎng)在投資商 —— 上海宏博集團(tuán)的開發(fā)事業(yè)中占有極其重要的地位，其成功運(yùn)作將使宏博集團(tuán)的開發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大并使企業(yè)在項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、操作手段、工程建設(shè)、銷售推廣等方面的能力得到飛躍式的提高。依托上述優(yōu)越條件，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將會(huì) 為海安人民帶來不可多得的商機(jī)。同時(shí)，集中采購(gòu)，目錄銷售，物流配送，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等方式將成為市場(chǎng)的主流營(yíng)銷方式。 我國(guó)政府對(duì)“入世”的積極態(tài)度，從一定意義上表明，政府要下決心用“以市場(chǎng)換市場(chǎng)”的方針來替代原來的“以市場(chǎng)換技術(shù)”和“以市場(chǎng)換資金”的政策，根據(jù)加入世貿(mào)總協(xié)議，中國(guó)將逐步放開商貿(mào)市場(chǎng)，如果把專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分成為初級(jí)階段、競(jìng)爭(zhēng)階段、成熟階段的話，目前我國(guó)的專業(yè)商貿(mào)市場(chǎng)行業(yè)已進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)階段，競(jìng)爭(zhēng)方式也由單一競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向服務(wù)、管理、技術(shù)等多方位競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)者的管理水平和服務(wù)內(nèi)涵都將向高層次延伸?！吧罘奖?、交通便利、環(huán)境舒適、品種齊全、一站式購(gòu)物、體驗(yàn)式消費(fèi)”，現(xiàn)今己成為越來越多的人所向往的購(gòu)物天堂。從而應(yīng)運(yùn)而生了“商城”、“超市”、“大賣場(chǎng)”等等。 商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新版塊，在新一輪的商業(yè)發(fā)展過程中，其發(fā)展的空間和蘊(yùn)含的商機(jī)都相當(dāng)巨大。 南通 某某 火車站商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 南通 某某 房產(chǎn)開發(fā)有限公司 二 〇〇 八 年三月 目 錄 一、總論 .................................................6 （一）項(xiàng)目建設(shè)背景 .......................................6 （二）項(xiàng)目概況 ...........................................8 （三）可行性研究報(bào)告研究范圍 .............................9 （四）研究結(jié)論及建議 .....................................9 （五）主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ...................................11 二、海安宏觀市場(chǎng)分析 .....................................12 （一）自然狀況 ...........................................12 （二）三大產(chǎn)業(yè)分析 ......................................12 （三）主力產(chǎn)業(yè)分析 ......................................14 三、投資環(huán)境 .............................................15 四、城市規(guī)劃前景 ........................................17 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 .......................................19 （一）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 .................................19 （二）海安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ...