【正文】 從而使投資環(huán)境得到更好的優(yōu)化。 交通環(huán)境 本項(xiàng)目位于 XX 路、 XX 路與 XX 路的交匯處，來往有 9 路、 6 路、 28 路途經(jīng)此地，離火車站僅僅一步之遙。 四、風(fēng)險(xiǎn) T 專業(yè)好文檔 市場(chǎng)因素 從目前 XXX 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品 “ 差異性 ” 的重要性或迅速模仿。 第三節(jié) 產(chǎn)品文 化定位 定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。 二、目標(biāo)客戶細(xì)分 引進(jìn) XXX 知名商家經(jīng)營(yíng) 1－ 4層的裙樓，構(gòu)建 XXX西部一流的商業(yè)購(gòu)物中心（ shopping mall） . 引進(jìn)知名的休閑娛樂商家經(jīng)營(yíng) “XXXX 金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng) ” 的休閑娛樂中心。 消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心里的“功能價(jià)格比”。 （１） 利用中庭空間的功能 與作用 中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。 外立面與入口： “金海聯(lián)商業(yè)廣場(chǎng)”外立面設(shè)計(jì)既要考慮與周圍建筑的 關(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉(zhuǎn)換，同時(shí)考慮商務(wù)和賓館的功能。注重保溫墻體材料應(yīng)用聰明，并充分利用自然采光。 （ 3）、無障礙設(shè)計(jì) 重點(diǎn)考慮殘疾人的通行要求。 （４）垂直交通工具的作用 在有限的中庭空間，扶梯層層疊加常常會(huì)激發(fā)購(gòu)物者的欲望。 第二節(jié) 商業(yè)廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì) 一、平面設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定室內(nèi)商業(yè)步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有商業(yè)運(yùn)營(yíng)者專業(yè)好文檔 提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)者帶來穿行人流，提供最多的商業(yè)機(jī)會(huì)。 市場(chǎng)價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。 第五節(jié) 目標(biāo)客戶定位 定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊 專業(yè)好文檔 定 位：已完成原始積累具有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模的商家 一、產(chǎn)品 —— 目標(biāo)客戶 造什么產(chǎn)品？ 賣給誰(shuí)？ 根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，從目前 XXX 市的人口結(jié)構(gòu)、人均收入、房地產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)力資源等因素來看，以本項(xiàng)目的規(guī)模及檔次，如果全部定位于 XXX 市消化是比較困難的。 第二節(jié) 項(xiàng)目定 位 一、定位原則：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性。 項(xiàng)目連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 目前 XXX 市 XXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正在著手 “XXXXXX 商業(yè)購(gòu)物中心 ” 項(xiàng)目的運(yùn)作，擁有充足的客戶資源，如能將該項(xiàng)目聯(lián)袂運(yùn)作，更能發(fā)揮規(guī)模化優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。 第三節(jié)：項(xiàng)目 SWOT 分析 一、優(yōu)勢(shì) S 自然環(huán)境 本項(xiàng)目地處 XX 市 XXX路口，與 XXX商業(yè)區(qū)相望，是 XX市政府規(guī)劃的未來中心商業(yè)商區(qū)，擁有濃厚的商業(yè)及自然資源。 二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 總用地面積： （畝） 主題綠化廣場(chǎng)占地： 8（畝） 項(xiàng)目房地產(chǎn)占地： （畝） 項(xiàng)目房地產(chǎn)建筑面積： 66000（平方米）『共十八層』 其中 地下一層： 8000 （平方米）『地下商場(chǎng)』 地下二層： 8000 （平方米）『地下停車場(chǎng)』 裙樓： 32000（平方米） 『四層， shopping mall』 主樓： 18000（平方米）『十二層 ,CLD』 綠化率： 46％ 容積率： 第二節(jié)：宏觀經(jīng) 濟(jì)分析 專業(yè)好文檔 （ 1） 2002 年是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的一年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)， GDP 有望保持在 ％左右。 (3)、基礎(chǔ)設(shè)施情況 A．供水 市政供水管網(wǎng)覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供水由市政管網(wǎng)供應(yīng)。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK! 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z89Am YWpazadNuKNamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 三、 項(xiàng)目?jī)?nèi)容：擬建一個(gè)集商務(wù)（ CLD）、購(gòu)物（ shopping mall）、娛樂休閑于一體的大型現(xiàn)代化商業(yè)廣場(chǎng)，打造 XXX 西部的商業(yè)旗艦。 創(chuàng)造本項(xiàng)目物業(yè)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv* 3t nGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE% amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 ksv*3tnGK8! 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