xx商業(yè)城項(xiàng)目營(yíng)銷企劃方案(上)(存儲(chǔ)版)
【正文】 本階段在銷售大局已定的前提下，必須考慮與后續(xù)營(yíng)銷推廣工作的銜接問(wèn)題，所以本階段的工作重點(diǎn)是處理好尾盤的工作，不能隨意或盲目降價(jià)，而應(yīng)采取比較靈活的促銷策略，如采用“明升暗降”或“一次性促銷”的處理辦法，目的在于將尾盤盡快消化。本階段力爭(zhēng)完成有效客戶登記 500 名以上。展場(chǎng)銷售的主要任務(wù)就是展示形象，傳播 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 品牌，其次是促進(jìn)銷售。 以廣安區(qū)域內(nèi)的投資群體為最先啟動(dòng)人群，輔以適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施，迅速形成熱銷現(xiàn)象，從而帶動(dòng)其它區(qū)域的潛在對(duì)象。 商業(yè)城在規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)休閑配套及經(jīng)營(yíng)管理甚至成本控制方面的優(yōu)勢(shì)，在廣安地區(qū)除了浦東商業(yè)廣場(chǎng)，再無(wú)對(duì)手。） 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 競(jìng)爭(zhēng)策略 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中慣用的策略有：成本領(lǐng)導(dǎo)、差異化和集中化三大類。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 二 、企劃核心 根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和客源定位，定出了 “ 一個(gè)中心，三個(gè)突出點(diǎn) ” 的企劃核心。由于廣安整體租金水平較低，不可與其他項(xiàng)目隨意攀比。 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備，在 2020 年 5 月份房交會(huì)期間開(kāi)盤（或 2020 年 9 月），可以抓住 2020 年春季房交會(huì)、五一勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國(guó)慶節(jié)、 2020 年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮。這半年時(shí)間力爭(zhēng)完成項(xiàng)目銷售的40％。 樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè) 倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)，休閑式購(gòu)物，穩(wěn)定性回報(bào) 提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪 休閑式商業(yè) 啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚 “ 創(chuàng)投性商業(yè)，休閑式購(gòu)物 ” ，不喜歡傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物的環(huán)境壓抑與約束，也不甘于在商場(chǎng)里延續(xù)傳統(tǒng)的購(gòu)物方式，他們年輕新銳，有自己的個(gè)性，愿意體驗(yàn)休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確。 XX 商業(yè)城座落于廣安南部城區(qū)的思源廣場(chǎng)旁，是廣安電力集團(tuán)建筑公司新建項(xiàng)目。 經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目性質(zhì)初步確定為現(xiàn)代化的多功能的休閑購(gòu)物商城。 占領(lǐng)一片南部市場(chǎng)：作為這一全新空白市場(chǎng)的開(kāi)創(chuàng)者和先行者，在實(shí)現(xiàn)熱銷風(fēng)暴的同時(shí) 樹(shù)立本項(xiàng)目在這一市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位。力爭(zhēng)完成項(xiàng)目銷售的 30％，累計(jì)完成 70％。 價(jià)格定位及價(jià)格策略 ?價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。 宣傳媒介組合： 開(kāi)盤前期主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資 穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔；開(kāi)盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期是項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳上軟硬廣告結(jié)合，媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式；開(kāi)盤后的形象展示期為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹鳎?中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 媒介選擇主要是電視和報(bào) 紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng)、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)（重慶、成都）等形式。 廣告訴求 在廣告實(shí)踐中，著重表現(xiàn)為 “ 三個(gè)突出 ” ： 突出 “南部新區(qū)的財(cái)富金礦 ”，用于報(bào)紙、戶外等媒體，突出項(xiàng)目“投資商業(yè)地產(chǎn)”的形 象，贏得客戶認(rèn)同。 但是在主流產(chǎn)品這個(gè)大前提之下，如何來(lái)創(chuàng)造差異化是研究競(jìng)爭(zhēng)策略需要解決的核心問(wèn)題 。 品牌形象、規(guī)劃設(shè)計(jì)和休閑配套、經(jīng)營(yíng)管理是保持廣電地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的有利武器，在同對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)中，需要利用這些優(yōu)勢(shì)搶奪市場(chǎng)甚至創(chuàng)造市場(chǎng)。 產(chǎn)品建議 增強(qiáng)產(chǎn)品 “ 期房 ” 信任度，使其具備差異化優(yōu)勢(shì)； 爭(zhēng)取廣安市政府支持，獲得 “ 廣安市新商業(yè)地產(chǎn)推薦示范單位 ” 稱號(hào)； 促銷建議 “ 創(chuàng)業(yè)易 ” 六項(xiàng)置業(yè)計(jì)劃錦囊；（略） 付款計(jì)劃 ? 一次性付款計(jì)劃 ? 分期付款計(jì)劃 ? 最高可達(dá) 5 成 10 年按揭計(jì)劃 ? 首期 1 萬(wàn)元付款計(jì)劃 ? 建筑期付款計(jì)劃 預(yù)約登記及開(kāi)盤活動(dòng)促銷措施建議： 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 根據(jù)目前情況，建議將預(yù)約登記蓄勢(shì)期定為三周，以利用前期造勢(shì)活動(dòng)的影響并節(jié)約推廣費(fèi) 用，預(yù)約登記者交誠(chéng)意金 10000 元； ? 為保證預(yù)約登記的效果，首八名預(yù)約登記者，送價(jià)值 1000 元的金卡，憑卡購(gòu)物折價(jià)，并可優(yōu)先選單位，先到先得； ? 折扣優(yōu)惠措施： ?開(kāi)盤首 8 名購(gòu)商鋪者 折優(yōu)惠 ?開(kāi)盤首 18 名購(gòu)房者 折優(yōu)惠（享受 折的不再享受此優(yōu)惠） ?開(kāi)盤首 28 名購(gòu)房者 折優(yōu)惠（享受 折的不再享受此優(yōu)惠） ? 開(kāi)盤時(shí)來(lái)者有禮，購(gòu)者有獎(jiǎng)， 20 個(gè)單位一組，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)獎(jiǎng)措施： ?考慮價(jià)值 8— 12 元小禮品，開(kāi)盤當(dāng)日人人有禮； ?以 20 個(gè)單位為一組，現(xiàn)場(chǎng)累積開(kāi)獎(jiǎng)，輪盤轉(zhuǎn)獎(jiǎng)；獎(jiǎng)級(jí)為： 4800 元一格 ， 3800 元二格， 3000 元三格 公開(kāi)發(fā)售 一炮走紅 在公開(kāi)發(fā)售中，集中廣告投放，利用“游園會(huì)”重點(diǎn)推介公司背景和項(xiàng)目概念，報(bào)紙廣告則訴求 “ 南部投資圣地，廣電新樂(lè)章 ” 和 “ 商業(yè)地產(chǎn)新概念，建筑新表情 ” ，開(kāi)盤實(shí)現(xiàn)一炮而紅，品牌知名度快速建立。餐飲、娛樂(lè)可以重慶、成都及廣安招商。 強(qiáng)銷期 時(shí)間： 2020 年 9 月上旬 2020 年 1
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