【正文】 排水設(shè)施：排水系統(tǒng)分為。市政水管網(wǎng)有 預(yù)留接口在皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)附近，設(shè)計(jì)二根 DN200 進(jìn)水管與室外市政給水管網(wǎng)相連，城市給水壓力按不小于 考慮，水質(zhì)滿足國(guó)家生活飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。 48 空調(diào)設(shè)施：國(guó)產(chǎn)或進(jìn)口制冷機(jī)組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng)增氧系統(tǒng)。 地上 2棟 511 層為大開間式塔式寫字樓 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 建筑類型 樓層分布 層數(shù) 總面積 ㎡ 1 地下室 － 1 1 5000 2 其中 車位及機(jī)房設(shè)備 4000 4 商業(yè)用房 1～ 5 5 35000 5 餐 飲娛樂 1～ 3 3 5000 6 寫字樓 6～ 29 24 10000 室內(nèi)交通：商場(chǎng)扶梯 4部 /層、寫字樓 4部 /幢直升客梯（可考慮觀光電梯）， 1 部專用消防電梯，另設(shè)步梯通道 2 條，寬 米。 建筑設(shè)計(jì)定位 樓層： 11 層（不含地下一層） 功能：地下一層主要為停車場(chǎng)、商業(yè)用房，部分為人防及設(shè)備用房。自用型買家 35％，對(duì)于那些經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)發(fā)展的企業(yè)，此方案較為吸引。不 47 過要使現(xiàn)有租戶 60％轉(zhuǎn)為購(gòu)買即需要有一套比較優(yōu)惠的措施。 客戶定位 （ 1）從企業(yè)性質(zhì)定位 境外跨國(guó)企業(yè)，尤其是知名國(guó)際企業(yè) 國(guó)內(nèi)中大型國(guó)有企業(yè) 國(guó)內(nèi)有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè) （ 2）從企業(yè)類型定位 房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司、保險(xiǎn)公司、 IT 企業(yè)、高科技術(shù)企業(yè)。所以項(xiàng)目的形象定位圍繞這一客戶群體的特性，突出尊貴感。 經(jīng)營(yíng)定位 根據(jù)上述市場(chǎng)定位我們可以看出，本項(xiàng)目在區(qū)域范 圍內(nèi)所處龍頭 46 地位，因此市場(chǎng)推廣定位要求有針對(duì)性，同時(shí)要大氣、豪氣、霸氣。 （ 6）有強(qiáng)大的升值潛力。 （ 4）社區(qū)規(guī)劃合理。 （ 2）交通動(dòng)線充足。 業(yè)態(tài)定位 本案位于潁泉新城區(qū)皖西北商貿(mào)城，生活設(shè)施及市政配套完善，有良好的自然、生態(tài)及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤在未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì)，因此將本案定位于：領(lǐng)袖風(fēng)范、商貴首選。 形象定位 皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)從營(yíng)銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前 并未作大規(guī)模且有計(jì)劃的宣傳推廣，也未把項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)盡最大可能表現(xiàn)出來，建議首先將項(xiàng)目重新包裝定位，通過對(duì)阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目詳細(xì)分析得出： 45 項(xiàng)目形象定位為：泉北新城區(qū)內(nèi)商務(wù)區(qū)標(biāo)志性智能大廈 支持點(diǎn)： （ 1）該項(xiàng)目位于皖西北商貿(mào)城，也是阜陽(yáng)商業(yè)繁華集聚區(qū)域之一，以此強(qiáng)調(diào)人們的商業(yè)思維定勢(shì)，同時(shí)強(qiáng)化位于潁泉區(qū)政治中心區(qū)，這是其成為標(biāo)志性建筑物業(yè)地段上的獨(dú)特性。 皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)為企業(yè)及白領(lǐng)階層、工薪階層提供超前的生態(tài)生活空間和居住理想。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃市場(chǎng)狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文、智能、生態(tài)商業(yè)大廈，與阜陽(yáng)生態(tài)園遙遙呼應(yīng)。從中我們不難看出，這些新型配套設(shè)施的出現(xiàn)，都是寫字樓人性化的一種趨勢(shì)，它表明了現(xiàn)在的寫字樓開發(fā)者，更為注重從人的角度出發(fā)，來營(yíng)造一個(gè)信息時(shí)代的效率空間。之所以這么做，其更深層的原因是為了借此來改善 寫字樓本身的環(huán)境，來達(dá)到提高寫字樓內(nèi)工作效率的目的。一個(gè)充滿綠色、陽(yáng)光和空氣的生態(tài)空間，已經(jīng)成了世界寫字樓設(shè)計(jì)的一種流行趨勢(shì)，在最近挪威的一個(gè)高層寫字樓設(shè)計(jì)中，英國(guó)著名建筑大師羅杰斯煞費(fèi)苦心地設(shè)計(jì)出了一個(gè)使各層都能看到室內(nèi)綠化的智能化寫字樓。大空間的布局形式適應(yīng)了現(xiàn)代辦公內(nèi)容、方式以及管理體 系的不斷變化，為辦公環(huán)境的合理安排提供了最大的靈活性。 項(xiàng)目建設(shè)采用國(guó)家推廣的新技術(shù)、新材料和新產(chǎn)品，認(rèn)真貫徹節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的指導(dǎo)思想。 43 組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的分散性交通，保證安 全有序。 供水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)饧肮峁芫€地下敷設(shè)，并本著合理規(guī)劃、相對(duì)集中、一次建成、便于管理和維修的原則。 本著以人為本、從實(shí)際情況出發(fā)、兼具一定超前意識(shí)的原則 ,綜合考慮節(jié)能、日照、采光、通風(fēng)、消防、抗震、管 線埋設(shè)、避免視線干擾、管線埋設(shè)、保護(hù)私秘性等各項(xiàng)因素及管理的要求，力求創(chuàng)造一個(gè)方便、舒適、安全、優(yōu)美的商業(yè)及辦公環(huán)境 ,并為少年兒童、老年人及殘疾人的生活和各項(xiàng)活動(dòng)提供方便。 42 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 根據(jù)建設(shè)部有關(guān)城市建設(shè)的法規(guī)及阜陽(yáng)市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)旨在創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、優(yōu)美的環(huán)境，并按照 “統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設(shè)、充分利用土地 ”的原則，綜合提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。該區(qū)生態(tài)園的環(huán)境配套設(shè)施，已 為建設(shè)中高檔商貿(mào)、辦公為一體的大型生活廣場(chǎng)提供了良好的基礎(chǔ)。 六、地址選擇 阜陽(yáng)皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場(chǎng)選址在批發(fā)市場(chǎng)中心廣場(chǎng)，北二環(huán)和北三環(huán)交接口，商業(yè)批發(fā)集聚的核心地段，也是商家必爭(zhēng)的絕佳地段。全市地下水淺水層開采量為 15～ 20立方米／平方公里 市區(qū)地下水較豐富，水質(zhì)良好。地下水質(zhì)好，礦化度小。 五、水文地質(zhì) 該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒較細(xì)，厚度較大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。故本工程按8度設(shè)防。 地震 國(guó)家地震局 1987年對(duì)百年內(nèi)可能發(fā)生地震的地點(diǎn)和強(qiáng)度進(jìn)行了預(yù)測(cè)，將阜陽(yáng)預(yù)測(cè)為 6—，地震烈度為 7176。 水運(yùn)和通訊 境內(nèi)淮河、潁河、泉河、茨淮新河等 10條通航水道可入長(zhǎng)江、東海，是中原通往華東的水運(yùn)要塞。京九鐵路阜陽(yáng)編組站是京九線上最大的鐵路樞紐，自動(dòng)化程度居亞洲之首， 4C級(jí)阜陽(yáng)民航機(jī)場(chǎng)可起降波音 73麥道 82飛機(jī)。 鐵路與航空 阜陽(yáng)交通便捷，四通八達(dá)。城外有二環(huán)路環(huán)繞全城，斷面形式以三塊板為主。醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 325家，醫(yī)院床位 10786張?，F(xiàn)有阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)廣播臺(tái)、阜陽(yáng)人民廣播電臺(tái)及阜陽(yáng)日?qǐng)?bào)社、潁州晚報(bào)社等兩家電臺(tái)兩家報(bào)社。 文、教、衛(wèi) 全市現(xiàn)有公共圖書館 6個(gè)，群眾藝術(shù)館 1個(gè)，文化館 8個(gè)，文化站 180個(gè)，博物館 2個(gè)。 三、公共服務(wù)設(shè)施 行政辦公 市區(qū)集中的行政辦公用地主要是清河路的市委、市政府大院，市屬各委局 多分散辦公。 ? 地質(zhì) 為第四紀(jì)地層，主要發(fā)育自上太古界五河群、新老界第三系。畜禽品種有牛、驢、騾、馬、豬、羊、兔、雞、鴨、鵝等。糧食作物以小麥、大豆、紅芋為主，兼有高粱、玉米、水稻等。其中砂姜黑土占 68%，有機(jī)質(zhì)含量 ∕公斤，含氮 ∕公斤，速效磷 11毫克∕ 公斤，速效鉀 150毫克∕公斤。 該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒較細(xì)，厚度較大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。 ? 水文 全市年平均降雨量 820～ 950毫米。 ? 氣象 38 阜陽(yáng)地處暖溫帶南緣，區(qū)內(nèi)氣候溫和，太陽(yáng)輻射量年均 ∕平方厘米。52′ 56″ .周圍是潁上、阜南、臨泉、界首、太和、利辛等縣。市區(qū)地理坐標(biāo)東經(jīng) 115176。 ? 地理位置 阜陽(yáng)市地處淮北平原的腹地，安徽省西北部。 二、自然條件 阜陽(yáng)市位于安徽省西北部。 37 第四章 建設(shè)條件及選址 一、區(qū)域概況 阜陽(yáng)市地處黃淮海平原的南端、安徽省西北部，轄界首市和太和、臨泉、阜南、潁上四縣及潁州、潁泉、潁東三區(qū)， 52個(gè)鄉(xiāng)、 113個(gè)鎮(zhèn)、4018個(gè)村。主要客戶為周邊地塊入駐的工業(yè)企業(yè)和商業(yè)企業(yè)，亦可憑借緊靠商業(yè)中心的地理優(yōu)勢(shì)及便利的交通條件，吸引外省市企業(yè)在此設(shè) 立公司或辦事處，市場(chǎng)前景看好。本項(xiàng)目的啟動(dòng)將順應(yīng)這一發(fā)展需求，通過建設(shè)功能完善的中高檔辦公樓，以彌補(bǔ)該區(qū)域辦公樓供應(yīng)的不足，利于該區(qū)域商業(yè)、辦公品質(zhì)的提升。 ? 寫字樓 本地塊處于皖西北商貿(mào)城商務(wù)板塊，但這一地區(qū)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展相對(duì)滯后，規(guī)劃設(shè)計(jì)較為落后，檔次也不夠高。 從現(xiàn)狀來看，皖西北商貿(mào)城商業(yè)圈內(nèi)缺乏此類大型餐飲娛樂場(chǎng)所，周邊規(guī)劃中的商貿(mào)建筑中也沒有此類設(shè)施。 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了皖西北商貿(mào)城對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景。因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。這為城市內(nèi)外顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。 各物業(yè)類型分析 35 ? 商業(yè) 本項(xiàng)目地處界首路與北京路交叉口處西北側(cè)，處于皖西北商貿(mào)城商業(yè)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。 ? 對(duì)物業(yè) 管理及商場(chǎng)文化活動(dòng)方面繼續(xù)加大投入，實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌由知名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。 ? 掌握 “引導(dǎo)市場(chǎng) ”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問題。 綜合評(píng)價(jià)： ? 結(jié)合前面 的 SWOT因素分析，我們可以看出，皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目具備得天獨(dú)厚的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和千載難逢的市場(chǎng)機(jī)遇，如能從產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上適度創(chuàng)新，以較高的市場(chǎng)定位引領(lǐng)阜陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。 34 ? 阜陽(yáng)人口眾多，輻射面廣，對(duì)于小商品及服裝需求較大。 ? 該項(xiàng)目開發(fā)不能分期開 發(fā)，要一次性投入，同時(shí)也加大項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 機(jī)會(huì)分析： ? 皖西北商貿(mào)城中心區(qū)可開發(fā)地塊資源極少，本項(xiàng)目從地段、配套、發(fā)展?jié)摿Φ确矫?，均堪稱阜陽(yáng)之絕版地塊，具有很大的發(fā)展空間和極強(qiáng)的可塑性。 威脅分析： ? 已有外來投資商敏銳地覺察到皖西北商貿(mào)城缺乏類似皖西北城市商業(yè)廣場(chǎng)這樣一個(gè)綜合型的商業(yè) MALL，他們正處于市場(chǎng)的初步調(diào)研階段，并有意向投資于本類物業(yè)。 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 投資較大。 ? 項(xiàng)目位于商貿(mào)城中心地帶，西側(cè)是生態(tài)元，北 側(cè)是區(qū)政府，南側(cè)是泉河風(fēng)景帶景觀資源較為豐富。 ? 項(xiàng)目交通非常便利，出入非常方便，生活成本較低。 隨著城市用地的日趨減少和政府批租土地的控制，土地價(jià)格仍會(huì)不斷攀升，而且隨著人們生活水平的提高，對(duì)高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項(xiàng)目需求不斷增大，需求的拉動(dòng)、成本的推動(dòng)，必將使房地產(chǎn)的相對(duì)價(jià)格穩(wěn)步上升。剛性需求得到提前釋放，受當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況的影響，許多原本可以延緩幾年置業(yè)的人群出現(xiàn)了需求提前釋放的狀況樓市中 “一步到位 ”型置業(yè)十分普遍，合理、有效的 “梯級(jí)消費(fèi) ”模式得不到認(rèn)可 32 從 2021年中央政府頒布的一些相關(guān)政策來看，住宅市場(chǎng)的政策調(diào)控力度仍在加大，中小戶型的政策性導(dǎo)向強(qiáng)力推行。 2021年，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額首次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個(gè)消費(fèi)貸款余額的 86%，貸款購(gòu)房比例達(dá) 71％。 2021年、 2021年在阜城商品房銷售面積中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及縣城購(gòu)房比例高達(dá) 27%和25%。但受近期國(guó)家及地方宏觀 調(diào)控力度不斷加大的影響，投機(jī)需求受到打壓鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣城購(gòu)房者漸成主力。 房地產(chǎn)投資需求升溫，投機(jī)需求受到打壓。購(gòu)買單套面積在 100平方米以上的商品房比上一年顯著提高，其中購(gòu)買單套面積在 100平方米～ 120平方米商品房同比提高了 8個(gè)百分點(diǎn)，單套面積在 120平方米以上的商品房同比提高了 。價(jià)格的不斷上漲，絲毫沒有阻擋居民的購(gòu)房熱情，商品房成交量不斷放大，居民對(duì)商品房?jī)r(jià)格的心理預(yù)期不斷提高。 經(jīng)對(duì)今年各類房屋交易情況分析，阜陽(yáng)市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 價(jià)格逐漸上漲，居民對(duì)商品房?jī)r(jià)格的心理承受能力逐漸增強(qiáng)。 4 住宅市場(chǎng)分析 阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域市場(chǎng)可以大致 劃分為：中市區(qū)、南城區(qū)、西城區(qū)、泉北區(qū)、河?xùn)|區(qū)、開發(fā)區(qū)。 根據(jù)交通的便利程度和區(qū)域特征的不同，辦公樓在阜陽(yáng)市區(qū)境內(nèi)呈有規(guī)則的分布，主要有二大塊： 人民路－－潁州路板塊：由于是阜陽(yáng)市最重要的商業(yè)中心，潁州路是進(jìn)入市區(qū)的重要通道，因而該板塊成為區(qū)內(nèi)辦公樓的一個(gè)主要分布區(qū)，阜陽(yáng)市將近一半的辦公樓都集中在這一帶。寫字樓市場(chǎng)逐漸回升，寫字樓租金逐步走高，租售 30 率增加，市場(chǎng)趨于活躍。 現(xiàn)階段阜陽(yáng)寫字樓市場(chǎng)的平均租金水平為每天每平方米 ，高端市場(chǎng)每天每平方米 ，低端市場(chǎng)每天每平方米為 元，年收益率約為 6%9%。雖然寫字樓市場(chǎng)新供應(yīng)量不斷增加，但在阜陽(yáng)租賃媒介上，仍有尋租啟事隨時(shí)可見報(bào)端。調(diào)查顯示，目前市場(chǎng)上的主要買家為國(guó)內(nèi)的一些金融、投資和貿(mào)易機(jī)構(gòu)。此外作為皖西北經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊 ，阜陽(yáng)吸引了眾多的區(qū)域內(nèi)企業(yè)，其中民營(yíng)企業(yè)也是一個(gè)不可忽視的生力軍。阜陽(yáng) GDP已經(jīng)連續(xù) 15年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，持續(xù)、平穩(wěn)、有序的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增強(qiáng)了外來商家的投資信心，為阜陽(yáng)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展蘊(yùn)含了無限機(jī)遇。以致近幾年的房地產(chǎn) 29 開發(fā)市場(chǎng)，寫字樓開發(fā)量一直處負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。由于這些餐飲娛樂用房通常會(huì)采用購(gòu)買或租賃的形式來獲得，也從而推動(dòng)了相關(guān)地產(chǎn)的發(fā)展。同時(shí)本土的餐飲娛樂企業(yè)也看好市場(chǎng)的發(fā)展，加大了在這方面的投資力度。 阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)為商業(yè)及餐飲娛樂地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。而娛樂業(yè)除清河中路、潁州南路兩側(cè)低檔練歌房外（單鋪營(yíng)業(yè)面積平均在 200多平方），主要以國(guó)會(huì)、英皇、鉆石年代、錢柜檔次為高，單鋪營(yíng)業(yè)面積平均在 500平方 以上，但較為分散。 目前，阜陽(yáng)市餐飲場(chǎng)所主要集中在文峰路兩側(cè)、清河路兩側(cè)。 而根據(jù) 統(tǒng)計(jì)， 2021年阜陽(yáng)城市居民家庭人均可支配收入為 8817元，人均消費(fèi)支出為 6930元，其中文化娛樂服務(wù)消費(fèi)為 786元，約占 11%。 娛樂市場(chǎng)快速發(fā)展始于 90年代初，由于改革的深入和對(duì)外開放的擴(kuò)大，來華外商增加，以及人民生活水平的提高，對(duì)各種娛樂健身服務(wù)的需求迅速上升，從 1994年到 1997年全國(guó)許多大中城市出現(xiàn)了投資興辦娛樂健身設(shè)施的高潮。 2021年餐飲業(yè)營(yíng) 業(yè)額