【正文】 發(fā)有限公司 項目負(fù)責(zé)人：康勇 項目建設(shè)地點：潁泉區(qū)皖西北商貿(mào)城中心廣場， 沿街東西寬 134米；南北長 104米，占地面積 22畝，約 14000平方米。 開發(fā)目的： ①發(fā)展泉北城市經(jīng)濟，改善城市功能，增強城市輻射力； ②帶動皖西北商貿(mào)城商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，樹立泉北新區(qū)城市新形象。 ③招商引資，推動泉北新區(qū)城市經(jīng)濟快速發(fā)展。 ④提高皖西北商貿(mào)城商業(yè)檔次，改善城市居民購物和居住條件。 ⑤提高企業(yè)自身經(jīng)濟效益，加快企業(yè)發(fā)展。 建設(shè)內(nèi)容： 該項目占地 22畝（ 14000平方米），總建筑面積約 11萬平方米，其中商用面積 4萬平方米（含人防和設(shè)備用房 5000平方米），辦公住宅 7萬平方米，并配套建設(shè)道路、停車場、裝卸平臺及配套用房 1000平方米。 皖西北城市商業(yè) 廣場項目從功能上分為三部分， 地下部分：為人防、設(shè)備間、停車場，約 10000平方； 裙樓 1～ 4層為商業(yè)服裝及小商品批發(fā)商城，約 40000平方； 6 528層以上為 2座辦公塔樓，約 70000平方 基地容積率 ，建筑密度 70％，機動車停車泊位 300輛 (地下室及戶外 )。 項目總投資： 。 二、經(jīng)濟技術(shù)及財務(wù)指標(biāo) 皖西北城市廣場主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 7 表 1 序號 項 目 單位 指標(biāo) 1 規(guī)劃總用地面積 平方米 14000 其中 建筑用地 面積 平方米 10000 公共占地面積 平方米 4000 2 總建筑面積 平方米 110000 其中 住宅建筑面積 平方米 0 寫字樓建筑面積 平方米 70000 餐飲娛樂建筑面積 平方米 0 商鋪建筑面積 平方米 40000 其中 負(fù) 1 層商鋪建筑面積 平方米 5000 底層商鋪建筑面積 平方米 10000 二層及以上商鋪建筑面積 平方米 30000 3 建筑密度 % 70 4 容積率 5 綠地率 % 20 6 銷售收入 萬元 45000 7 建設(shè)投資 萬元 35658 8 投資利潤率（稅前） % % 9 投資利潤率（稅后） % % 10 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % % 11 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % % 12 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 3285 13 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅后） 萬元 1534 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 15 全部投 資投資回收期（稅后） 年 項目有較強的負(fù)債清償能力和抗風(fēng)險能力。財務(wù)評價項目可行。 8 三、結(jié)論、存在問題與建議 通過對項目的技術(shù)經(jīng)濟分析論證，我們得出以下結(jié)論： 皖西北城市商業(yè)廣場項目的建設(shè)，符合國家宏觀經(jīng)濟政策和 阜陽市對該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃。 皖西北城市商業(yè)廣場項目 開發(fā)商：阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 均具有很強的經(jīng)濟實力和強的商業(yè)運作能力，為項目建設(shè)及招商提供了可靠的保障。 本項目的規(guī)劃設(shè)計方案利用項目地塊的地形特點，達到了人工景觀與環(huán)境景觀相融洽的目的。 本次可行性研究對 項目開發(fā)的技術(shù)分析，是充分結(jié)合了項目自身的實際條件，具有一定的可操作性。 從財務(wù)評價指標(biāo)上來看，其市場前景看好，企業(yè)能快速回籠資金。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風(fēng)險能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。 根據(jù)在評價過程中對本項目的認(rèn)識，對本項目實施提出如下建議： 經(jīng)營管理風(fēng)險規(guī)避 A、本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售及市場招商。 B、在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施 9 和施工方案。 C、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 金融財務(wù)風(fēng)險規(guī)避。 從 自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮應(yīng)減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種方式實現(xiàn)快速銷售。 建設(shè)管理措施 A、整合企業(yè)資源，提高操作水平。 B、根據(jù)開發(fā)資金運作模式的設(shè)定，對運用資金的能力要求較高。 C、提高資金的使用效率的同時，亦要保持整個開發(fā)理念的延續(xù)性。 D、委托合作伙伴“本項目發(fā)展商”作為銷售及招商代理公司。 E、項目在招投標(biāo)階段應(yīng)該選有實力的承包商和監(jiān)理單位，建設(shè)過程中應(yīng)加強現(xiàn)場不同專業(yè)、不同工種之間的協(xié)調(diào)與配合，確保工程進度，保證工程質(zhì)量，盡量縮短項目周期。 10 第二章 項目建設(shè)背景與 開 發(fā)商、發(fā)展商 概況 一、項目建設(shè)背景 阜陽市位于安徽省西北部、黃淮海平原南端、淮北平原的西部。西部與河南省周口市、駐馬店市相鄰，西南部與河南省信陽市接壤，北部、東北部與亳州市毗鄰，東部與淮南市相連，南部緊靠淮河與六安市隔河相望，是安徽省重要的陸上交通樞紐，以及安徽通往西北方向外省市的主要門戶。改革開放以來，特別是進入 90年代，阜陽市步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項事業(yè)取得了歷史性的成就。 “十五 ”期間，阜陽市的主要經(jīng)濟指標(biāo)年均增速達 10%以上，煤電工業(yè)、物流貿(mào)易以及房地產(chǎn)業(yè)等是該市的支柱產(chǎn)業(yè)。 但由于該市經(jīng)濟底子薄， 歷史欠賬多，城市發(fā)展相對較為落后，作為城市支柱產(chǎn)業(yè)的物流商貿(mào)及房地產(chǎn)業(yè)，規(guī)模不大，功能單一，檔次不高，滿足不了蓬勃發(fā)展的人民物質(zhì)文化生活的需要。 為了進一步發(fā)展阜陽經(jīng)濟，確立阜陽區(qū)域中心城市的形象和地位，阜陽市委、區(qū)府提出了 “抓機遇、打基礎(chǔ)、興功能、樹形象 ”的發(fā)展方針，提出了抓住機遇，形成新的經(jīng)濟增長點，加快城市建設(shè)，形成新的生產(chǎn)力布局，深化功能開發(fā)，形成新的城市功能的發(fā)展思路。市政府將全力推進 “十個一批 ”支撐體系的建設(shè)，其中包括：建設(shè)一批大中型企業(yè)總部和營銷中心、民營科技企業(yè)總部，使之成為對內(nèi)貿(mào)易的 “經(jīng)濟 高地 ”； 建設(shè)一批超大型配售配送中心、物流中心、超級市場，基本形成物流、百 11 貨業(yè)、超市業(yè)、專賣業(yè)、連鎖業(yè)為一體的商業(yè)框架；建設(shè)一批大型餐飲業(yè)、賓館業(yè)、娛樂休閑業(yè)為主體的旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)等等。 作為本項目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司敏銳地觀察到了這一機會。該公司經(jīng)過長期的調(diào)研，決定適應(yīng)市場的需要，建設(shè)一個最大的集商業(yè)、餐飲、公寓式寫字樓為一體的商業(yè)廣場。 二、項目建設(shè)的必要性 項目有鮮明的特色，適應(yīng)了市場的需要，彌補了皖西北商貿(mào)城市場的空缺，具有強大的競爭力市場拉動力。 中國是世界上最有潛力的消費市場，而 以阜陽為中心的皖西北地區(qū)又是中國人口最多的地區(qū)之一（ 980萬），具有強大的消費潛力。近年來隨著經(jīng)濟的發(fā)展，皖西北地區(qū)物資交易量快速放大，各種交易市場的發(fā)展迅速。遺憾的是，現(xiàn)時能夠滿足商家需要、滿足消費者需求的高水平的集吃、住、玩等于一體在大型商業(yè)廣場，在阜陽卻未出現(xiàn)。絕大多數(shù)物流商貿(mào)企業(yè)規(guī)模較小、輻射范圍不大、市場發(fā)展?jié)摿τ邢?。因此，適應(yīng)商家和消費者需要的多功能、高檔次物流中心具有很大發(fā)展空間。本項目的發(fā)展方向正在于此。 本項目擬跟隨國際國內(nèi)市場的發(fā)展潮流，迎合商家和消費者的需求，在城市商業(yè)摩爾這個主題上， 走 “大規(guī)模、多功能、現(xiàn)代水平 ”的路線，強調(diào)商業(yè)廣場的產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、交易手段、文化的多樣化，在城市商業(yè)中心區(qū)建設(shè)一個標(biāo)準(zhǔn)高、環(huán)境美、現(xiàn)代化的商業(yè)廣場。這樣的商業(yè)廣場發(fā)展創(chuàng)意比較超前，特色鮮明，定位獨到，符合銷售商、消費者的需 12 求，填補了阜陽這類市場的空缺，與其它市場形成了錯位競爭，從而有著強大的競爭力。 項目的建設(shè)對推動阜陽發(fā)展現(xiàn)代物流商貿(mào)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代化中心城市有重要作用 現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展的一大熱點。歷屆政府領(lǐng)導(dǎo)曾多次指出，阜陽應(yīng)加快物流貿(mào)易的發(fā)展，以形成 “阜陽價格 ”，更好地發(fā)揮阜陽現(xiàn)代化中心城市 的對外輻射功能。 本項目建設(shè)的主導(dǎo)思想是不走以往市場發(fā)展過程中存在的功能單一、經(jīng)營粗放的老路，而是著力于打造一個具有很強輻射能力、能代表阜陽皖西北中心城市形象的商業(yè)廣場。項目建設(shè)的這一指導(dǎo)思想與阜陽發(fā)展商貿(mào)流通業(yè)的思路和要求相吻合，它可以在加快阜陽現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展進程中，迅速提升阜陽市場的總體水平方面做出突出貢獻。 本項目擬建的皖西北城市商業(yè)廣場充分體現(xiàn)了阜陽市潁泉區(qū)的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個全新的集多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲娛樂等多種經(jīng)營內(nèi)容，項目規(guī)模大、設(shè)計思想先進 ，本項目的建設(shè)將推動阜陽市新一輪發(fā)展規(guī)劃的實施。 項目的建設(shè)將有利于繁榮阜陽城區(qū)經(jīng)濟，提高阜陽城市形象； 由于本項目規(guī)模大、定位高，因而項目的迅速發(fā)展將對阜陽經(jīng)濟的發(fā)展帶來積極的影響。一方面，皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場的發(fā)展將會推動商品快速流通、快速銷售，從而增加稅收，增加就業(yè)，為地方經(jīng)濟的發(fā)展作出貢獻；另一方面，商業(yè)廣場的發(fā)展也將會帶動整個皖西北商貿(mào)城相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，如房地產(chǎn)業(yè)、倉儲業(yè)、運輸業(yè)、其他商業(yè)等，形成 13 明顯的側(cè)向關(guān)聯(lián)帶動作用。 項目的建設(shè)將進一步擴大阜陽物流商貿(mào)行業(yè)的輻射范圍 目前，阜陽物流商 貿(mào)企業(yè)的輻射范圍主要是阜陽市及周邊縣城，輻射范圍并不大。其原因，一是物流商貿(mào)企業(yè)的規(guī)模有限，對外銷售有心無力，二是物流商貿(mào)企業(yè)缺乏必要的現(xiàn)代物流設(shè)施。 過小的輻射范圍對物流商貿(mào)企業(yè)的發(fā)展無疑是不利的。本項目擬將專業(yè)市場的發(fā)展與物流中心的發(fā)展結(jié)合起來，集聚國內(nèi)外眾多品牌，具有很大的規(guī)模，并擁有現(xiàn)代物流設(shè)施，將有利于擴大物流商貿(mào)企業(yè)的輻射范圍，增強阜陽物流商貿(mào)行業(yè)的影響力，提高皖西北商貿(mào)城區(qū)域地位。 項目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益 根據(jù)潁泉區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點發(fā)展商業(yè)、物流、貿(mào)易，目前已建成了 30萬平 方米。 本項目建設(shè)在皖西北商貿(mào)城中心廣場，一則可以帶動皖西北商貿(mào)城相關(guān)產(chǎn)業(yè)，再則可提高泉北新區(qū)整體城市形象，樹立現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，豐富了商業(yè)業(yè)態(tài)，對提升該區(qū)域的商業(yè)價值，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展有明顯作用。 三、項目建設(shè)的可行性 區(qū)政府對皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場的建設(shè)十分重視。在本項目的醞釀、申報過程中，得到了來自政府各方面的熱情關(guān)心和支持。 本項目的開發(fā)商阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有雄厚的經(jīng)濟實力作后盾，良好的經(jīng)濟業(yè)績、行業(yè)運作能力和社會信譽作基礎(chǔ)。公司領(lǐng) 14 導(dǎo)經(jīng)驗豐富，各方面人才搭配合理，管理制度、架構(gòu)健全 ，運行有序。 本項目起點高、定位準(zhǔn)、經(jīng)營發(fā)展方式符合國際潮流，有著很好的發(fā)展前途。 項目的選址、性質(zhì)、功能符合項目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС郑蚨强尚械摹? 項目的區(qū)位、交通、倉儲、物流條件很好，適應(yīng)商業(yè)市場的建設(shè)發(fā)展。 項目有著良好的經(jīng)濟效益。這在本報告的 第十一章將 得到充分的論證。 四、項目可行性研究的依據(jù) 阜陽市城市規(guī)劃方案 項目建議書編制規(guī)范和要求 阜陽市經(jīng)濟社會統(tǒng)計資料 皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場項目暫定設(shè)計方案； 安徽省 建筑工程預(yù)算定額估價表和阜陽市材料市場價格信息。 《阜陽市收費明白卡》 委托方提供的其它有關(guān)資料； 委托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的有關(guān)資料。 五、 開發(fā)商 簡介 ? 阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簡介： 15 阜陽巨龍房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 ，注冊資金 4500 萬， 是一家具有二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè) ， 公司員工 40 余 人，具有中級以上技術(shù)職稱，專業(yè)技術(shù)人員有 18 人，其中包括兩名高級工程師和相關(guān)專業(yè)的統(tǒng)計師，經(jīng)濟師和會計師等；在副總經(jīng)理以上管理人員中有參加過全國和省舉辦的房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，具有近十年的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理資歷。 目前公司正在開發(fā)建設(shè)的項目 百合康城占地 35 畝，規(guī)劃建設(shè)面積165000 平方米， 總投資額 億元人民幣，總建 22 幢樓 房 ，其中 16幢為多層，預(yù)計 08 年 12 月 前 多層樓 房 可以全部竣工； 6 幢高層為 28層 建筑 規(guī)劃地下停車場 6800平方米，目前 正在施工中，預(yù)計 2021 年竣工。 雄厚的資金基礎(chǔ)和優(yōu)良的技術(shù)隊伍保障了公司迅速的發(fā)展。 16 第三章 市場分析與預(yù)測 皖西北城市商業(yè)廣場項目由辦公、商業(yè)、餐飲等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過分析阜陽市房產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢，及不同功能房產(chǎn)市場的現(xiàn) 狀 ,從而進行本項目各功能房產(chǎn)的市場定位。 一、社會經(jīng)濟狀況 中國社會經(jīng)濟狀況 根據(jù)亞洲開發(fā)銀行的評估，中國在 2021年的經(jīng)濟增長率約為%，其增長主要是因為強而有力的外銷驅(qū)動及內(nèi)需拉動。由于中國擁有龐大的內(nèi)銷市場，其發(fā)展前景遠(yuǎn)比鄰近國家樂觀。再加上政府部門的大量公共投資和高額的外國投資，在可預(yù)見的未來國內(nèi)經(jīng)濟增長仍會保持強勁。國際社會普通認(rèn)為， 2021年中國經(jīng)濟增長率應(yīng)保持在 10%左右。 阜陽市的社會經(jīng)濟狀況 改革開放以來，阜陽市經(jīng)濟建設(shè)取得了豐碩成果，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生活水平逐步提 高，各項社會事業(yè)全面發(fā)展，尤其是進入 2021年以后，在市委市政府、區(qū)委區(qū)政府的堅強領(lǐng)導(dǎo)下，克服了前期政府腐敗陰影、非典疫情、洪澇災(zāi)害等多重影響，負(fù)重爬坡、奮力前行，實現(xiàn)了政治上由亂到治，再到人心思