【文章內(nèi)容簡介】 定、人心思發(fā)展的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟上實現(xiàn)了由連續(xù)下滑到止跌回升、再到兩位數(shù)增長的轉(zhuǎn)變，走過了最為艱難的時 17 期，步入了快速發(fā)展的前期。 （ 1）綜合經(jīng)濟實力不斷增強。 2021年全市生產(chǎn)總值突破 370億元，增長 13%；財政收入超過 ，增長木 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資 151億元，增長 20%；糧食綜合生產(chǎn)能力達到 449萬噸，小麥、大豆、玉米、禽產(chǎn)品等主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)居全省前列；煤電、化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工等行業(yè)生產(chǎn)能力不斷增強；劉莊煤礦、阜陽電廠等一批重大項目建設(shè)進展順利，為阜陽市的快速發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。 （ 2）經(jīng)濟發(fā)展思路逐步清晰。市委、市政府立足市情，審時度勢，提出了 “建設(shè)皖西北中心城市 ”的發(fā)展目標(biāo)和 “優(yōu)化一產(chǎn)、強化二產(chǎn)、繁榮三產(chǎn) ”的經(jīng)濟發(fā)展思路，確定事關(guān)我市經(jīng)濟發(fā)展全局的 “6611”工程，作出了 “振奮精神，凝心聚力，搶抓機遇，乘勢而上，奮力崛起 ”的重大決策，努力把我市建設(shè)成以區(qū)域性加工制造業(yè)中心、優(yōu)質(zhì)安全農(nóng)產(chǎn)品供 應(yīng)中心、商貿(mào)物流集散中心為主要內(nèi)容的區(qū)域性中心城市。 （ 3）皖西北中心城市正在形成。 “十五 ”末，阜陽市區(qū)建成區(qū)面積已達 50平方公里，城區(qū)人口總規(guī)模達 50萬人。交通樞紐地位進一步凸顯，產(chǎn)業(yè)集聚能力進一步增強，上海華源、香港華潤、江蘇大亞、南京雨潤、河北頂大、國投新集集團等一大批企業(yè)入駐阜陽。商貿(mào)物流集散中心地位初步確立，全市社會消費品零售總額位居全省第二。 （ 4）工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進程加快。 2021年全市規(guī)模以上工業(yè)銷售收入達到 203億元以上，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長，增長的穩(wěn)定性和內(nèi)在動力增強。城鎮(zhèn)化 進程明顯加快，農(nóng)村人口加速向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移， 2021年全市城鎮(zhèn)化水平達 31%。 18 （ 5）社會事業(yè)全面進步，人民生活繼續(xù)改善。 2021年農(nóng)民人均純收入 2350元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8817元。社會保障覆蓋面進一步提高，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)，生態(tài)市建設(shè)全面啟動。居民消費結(jié)構(gòu)加速升級，住房、通訊、交通等成為新的消費熱點。 2021～ 2021年阜陽市 GDP見下表 年份 GDP總額（億元） 增長率 (可比價 ) 2021 209 % 2021 217 % 2021 263 % 2021 324 % 2021 370 13% 2021 460 % 19 二、 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 國內(nèi)宏觀市場分析 （ 1）市場回顧 20 政策成為影響 2021年乃至中期內(nèi)房地產(chǎn)市場和行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵變量。在始自 2021年 4月的宏觀調(diào)控中，中央和地方政府出臺了諸多政策，調(diào)控政策密集出臺。 如： 2 加息： 4月 27日和 8月 21日，央行上調(diào)各檔次房貸利率； 3 國六條： 5月 17日，提出房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展六措施，拉開今年調(diào)控序幕； 4 九部委 “十五條 ”： 5月 29日國辦發(fā) (2021)37號文對 “國六條 ”細化，提出 90平米、雙 70%標(biāo)準(zhǔn)； 5 二手房征營業(yè)稅： 5月 31日，國稅發(fā) 74號文規(guī)定， 6月 1日后個人購買不足 5年的住房對外銷售，將全額征收營業(yè)稅； 6 調(diào)控住房結(jié)構(gòu)： 7月 6日，建設(shè)部發(fā) 165號文，明確 90平米標(biāo)準(zhǔn)； 7 限制預(yù)售： 7月 6日， 166號文要求開發(fā)商獲預(yù)售證后應(yīng)在 10日內(nèi)開售； 8 外資限炒： 7月 11日， 171號文加強對外資開發(fā)經(jīng)營和境外購房管理； 9 土地督察： 7月 24日，國辦發(fā) (2021)50號文規(guī)定，全國省 (區(qū)、市 )及計劃單列市的土地審批利用，納入九大土地督 察局監(jiān)管； 10 強征二手房所得稅： 7月 26日， 108號文規(guī)定 8月 1日起，統(tǒng)一強制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅； 11 規(guī)范外匯管理： 9月 5日，外匯局和建設(shè)部聯(lián)合規(guī)范境外購房主體購買境內(nèi)商品房的外匯管理。 21 12 加強土地調(diào)控： 9月 5日，國務(wù)院發(fā)布加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知。 13 11月 7日《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標(biāo)準(zhǔn)將在原有基礎(chǔ)上提高一倍。 從上述密集的調(diào)控政策中可以看到，規(guī)范和整頓是各項政策制定的基調(diào)，從上游的土地到下游的消費都在政策調(diào)控緊縮的視野之內(nèi)，其目標(biāo)都 直指房地產(chǎn)行業(yè)的投資過度和價格的快速上漲主旨在于解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價上漲過快，房地產(chǎn)行業(yè)的強政策性特征再一次得到體現(xiàn)。我們看到，開發(fā)商受到土地和信貸調(diào)控緊縮的外部壓力與行業(yè)內(nèi)規(guī)范經(jīng)營的內(nèi)部壓力的雙重擠壓，盡管表面看，全國范圍內(nèi)商品房的價格普遍上揚，但是由于絕對投入的迅速增加，其實際利潤水平正在逐步回歸正常，暫且拋開 “房地產(chǎn)泡沫 ”破滅與否的爭論，一個更加市場化、集約化的產(chǎn)業(yè)將在當(dāng)前這種壓力的承受與突破中走向成熟，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度將因這次行業(yè)整合而獲得一定的支撐。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的脈 絡(luò)是一個家庭財產(chǎn)從無到有、從以自用為主到成為資產(chǎn)配置手段的過程，目前國內(nèi)商品房銷售的 90%以上都是個人消費者， 2021年個人房貸只有 8258億元， 4年后的 2021年達到 ，增長 3倍之多。 首先，房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟的聯(lián)動及相關(guān)行業(yè)的影響到底有多大，這個問題沒有從根本上解決。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題是一枝獨秀，是孤軍深入，是其它產(chǎn)業(yè)增長乏力，是地方經(jīng)濟增長思維和模式單一化的 22 問題，由此造成了地方政府的依賴性、銀行資金的傾斜性和對其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的擠壓性。其次，目前房地產(chǎn)投資與國民收入等系列宏觀經(jīng)濟指標(biāo)的比例是 否協(xié)調(diào)，特別是對金融的影響（金融機構(gòu)涉及到房地產(chǎn)的貸款占整個比例多少，涉及房地產(chǎn)的不良貸款率，房地產(chǎn)貸款中有哪些風(fēng)險點等）大多缺乏系統(tǒng)深入的研究，權(quán)威的數(shù)據(jù)缺損，即使是央行這樣的機構(gòu)，在對全行業(yè) “摸底 ”環(huán)節(jié)缺損的情況下，做出的各種結(jié)論也是模糊的。最后，對于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫爭論的雙方都擺脫不了利益背景，以偏概全是共性，要么將局部地區(qū)的個別現(xiàn)象概括為全行業(yè)的特點，要么就是企圖維護傳統(tǒng)利潤阻擋行業(yè)整合。 （ 2） 2021年 ①保持發(fā)展且穩(wěn)健的行業(yè)基調(diào) 在的中央經(jīng)濟工作會議上，中央對 2021年的經(jīng)濟工作提出了八項主要 任務(wù)： 堅持加強和改善宏觀調(diào)控，保持和擴大經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭。 堅持以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟為重點，扎實推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。堅持以節(jié)約能源資源和保護生態(tài)環(huán)境為切入點，積極促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。 堅持提高自主創(chuàng)新能力，加快建設(shè)創(chuàng)新型國家。 堅持落實區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，推進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。 堅持深化體制改革，加快形成落實科學(xué)發(fā)展觀的體制機制保障。 堅持互利共贏的開放戰(zhàn)略，提高對外開放水平。 堅持以人為本，不斷促進社會和諧。我們看到，這八條中幾乎每一條都與 2021年房地產(chǎn)行業(yè)可能面臨的調(diào)整密切相關(guān)，致力 于結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，是實現(xiàn)未來經(jīng)濟目標(biāo)的重要基調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)則很有可能被用來作為實現(xiàn)這種調(diào)整的工具，無 23 論如何，飛快轉(zhuǎn)動的車輪是不能離開車身的。 因此，我們對于房地產(chǎn)行業(yè)未來所有問題判斷的前提是：為了確保經(jīng)濟增長，以個人消費為主的房地產(chǎn)業(yè)依然需要大力發(fā)展；行業(yè)內(nèi)的調(diào)整必須進行，利潤水平回歸正常狀態(tài)；當(dāng)前對于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的諸多置疑，很多是基于社會資源向這個行業(yè)的過度傾斜，必須實現(xiàn)各行業(yè)全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展。 ②土地市場化配置成為趨勢 國家現(xiàn)行土地管理政策是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而逐步完善的，縱觀其演 變的過程，一個貫穿其中、始終未變的宗旨就是不斷推進土地管理的市場化進程。作為一個新興的、經(jīng)營高度市場化的產(chǎn)業(yè)，商品房價格的變化直接影響到了投資和消費的增長，并與各地城市 GDP的增速密切相關(guān)，從某種程度上而言，失去對開發(fā)用地的控制就意味著失去對房地產(chǎn)市場的控制。在商業(yè)銀行信貸管理更加市場化的形勢下，政府出于加強管制的本能，對于開發(fā)土地的控制趨嚴(yán)是必然的趨勢，何況日趨活躍的土地交易市場將土地使用權(quán)價值發(fā)現(xiàn)得淋漓盡致，土地收益逐步成為 “第二財政 ”的角色已經(jīng)是不爭的事實。 在 2021年，以土地市場建設(shè)和交易規(guī)范為重 點的相關(guān)法律和具體政策出臺是政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控的主要手段，我國國有土地的管理進入到有章可循、治亂有方、規(guī)范交易、監(jiān)管嚴(yán)格的新階段，國有土地的市場化配置水平顯著提高，越來越規(guī)范和完善的土地二級市場操作程序和越來越高的進入門檻，對于下游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將產(chǎn)生很大的沖擊，使下游的房地產(chǎn)業(yè)進入到業(yè)務(wù)規(guī)范透明、資本實力競爭、業(yè)內(nèi)企 24 業(yè)集約化程度迅速提高的新階段。 ③加息從負(fù)面影響供求 房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點表現(xiàn)在兩個方面，一是開發(fā)商買地和開發(fā)建設(shè)所需資金量大；二是消費者購買商品房所需資金量大。生產(chǎn)和銷售環(huán)節(jié)的 大資金流量特點決定了資金融通的必然性，所以房地產(chǎn)行業(yè)是一個對利率非常敏感的行業(yè)。利率提升既影響開發(fā)商開發(fā)建設(shè)資金的成本，從而影響到商品房的供給和價格，同時又影響消費者按揭貸款利息，從而影響商品房的需求和價格。 對于開發(fā)商來說，加息提高投資資金來源中的貸款成本。加息幅度越大，貸款利息增幅也越大。加息將限制開發(fā)商開發(fā)速度和商品房供給。 ④品牌與實力競爭將成為房產(chǎn)市場的主題詞 一方面，隨著一系列政策措施的出臺， “銀根 ”、 “地根 ”的進一步緊縮等將使國內(nèi)相當(dāng)一部分開發(fā)商面臨空前的 “資金鏈 ”和 “拿地 ”壓力，行業(yè)內(nèi)的 “洗 牌 ”將加劇，市場的 “逐出效應(yīng) ”將會顯現(xiàn)。另一方面，隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)業(yè)中的 “優(yōu)勝劣汰 ”、企業(yè)間整合將會成為常態(tài)，品牌與實力競爭將成為房產(chǎn)市場的主題詞。 阜陽房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測 （ 1）市場回顧 2021年以前，阜陽經(jīng)濟發(fā)展較為落后，房地產(chǎn)投資基本停滯，市政設(shè)施得不到改善，房地產(chǎn)開發(fā)以 “沿路剝皮式開發(fā) ”和 “零星開發(fā) ”為主，房地產(chǎn)價格一直在低水平線徘徊。 2021年以來，隨著經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā) 25 展和城鎮(zhèn)化進程步伐的加快，阜陽市實施了大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和危陋平房改造，加大了住房分配制度改革的力度 ，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，對刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。2021年開始，商品房的成交量開始大于上市量，市場正逐漸消化前幾年積壓下的房源，商品房開發(fā)快速增長。 2021年房地產(chǎn)開發(fā)投放 ，增長 %，占全市固定資產(chǎn)投資的 %。 近幾年，阜陽市始終把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動城市經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供給、培育有效需求等相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實施，一定程度抑制了阜陽房地產(chǎn)市場上的投機行為，擠壓了房地產(chǎn)市場中虛熱的泡沫成分，一系列的政治風(fēng)波也促使阜陽房地產(chǎn)行業(yè)操作日益規(guī)范，阜陽市房地產(chǎn)市場基本保持了健康、均衡、快速的發(fā)展勢頭。 縱觀阜陽市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，隨著城市化建設(shè)的逐步加快，隨著居民對改善居住環(huán)境的愿望被快速挖掘，隨著居民有效購房能力的快速增長，在今后的 5至 10年內(nèi)，阜陽市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。 （ 2）當(dāng)前現(xiàn)狀及未來發(fā)展 1 商業(yè)地產(chǎn)市場分析 目前，阜陽商業(yè)網(wǎng)點主要集中在人民路與潁州路兩側(cè)，并以人民路與潁州路交叉口為坐標(biāo)點，向南 1000米，向西 1000米為核心商業(yè)圈。這里匯集了阜陽百貨大樓、阜陽國貿(mào)商城、千佰意購物中心、綠色步行街 、浙江商貿(mào)城、盛世衣莊等商業(yè)場所，約占阜陽商業(yè)零售總量的 45%。眾多商業(yè)設(shè)施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來越強的商業(yè)聚合效應(yīng)，進一步 26 帶動了周邊地區(qū)的人氣，使之成為阜陽市重要的商業(yè)中心地帶。 到 2021年，阜陽商鋪總保量約為 700萬平方米，其中：中心城區(qū)約200萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的 28％；外圍區(qū)域約 500萬平方米，約占商業(yè)物業(yè)的 72％。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪日租金在 35元 /平方米日 ,區(qū)域底鋪平均售價達 3萬元～ 4萬元 /平方米。 該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表： 序號 商業(yè)名稱 規(guī)模（萬 ㎡ ） 業(yè)態(tài) 距本項目距 離 1 國貿(mào)商城 零售 1000米 2 百貨大樓 零售 1000米 3 和華仟百意 零售 1000米 4 阜陽商廈 零售 1500米 5 盛世衣莊 零售 800米 6 綠色步行街 零售 1000米 7 浙江商貿(mào)城 零售 1000米 2021年是阜陽商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個重要節(jié)點，不僅在商業(yè)用房的開發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進一步確立。從目前的情況來看，在阜陽的住宅開發(fā)趨勢影響下，住宅區(qū)向 中心城區(qū)外圍擴展，二環(huán)兩側(cè)的商業(yè)用房得到較快增長。相對，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴散而降低速度。 總之，今年阜陽商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場的技術(shù)要求會越來越高。在開發(fā)方面更重視細分市場，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面 27 更注重收益和風(fēng)險分析，而在市場價格方面，將出現(xiàn)總體租價微調(diào)、售價起穩(wěn)的局面。 2 餐飲娛樂地產(chǎn)市場分析 隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入的提高，生活必需品的消費占全部消費的比重將不斷降低，恩格爾系數(shù)也將降低，而休閑消費等將有驚人的 增長。 2021年全社