【正文】 設(shè)計依據(jù) 《地面水環(huán)境質(zhì)量標準》GB3838—2020 《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》GB3095—1996。項目在建設(shè)期間會對周圍環(huán)境產(chǎn)生一定的不利影響，主要表現(xiàn)在施工時的噪音、生活垃圾、建筑垃圾、廢渣以及施工造成沿街區(qū)的進一步擁擠等，但無有害物質(zhì)產(chǎn)生。隨著人類文明的發(fā)展，人類對環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。發(fā)展商經(jīng)營用房、投資置業(yè)按市場價格進行交易。入市前印刷品的設(shè)計、制作○購房須知○詳細價格表○銷售控制表○樓書○宣傳海報、折頁○認購書○正式合同○交房標準○物業(yè)管理內(nèi)容○物業(yè)管理公約五、租售計劃本項目商業(yè)中心為自主及銷售產(chǎn)權(quán)進行招商，大開間寫字樓計劃在3年內(nèi)完成銷售。本項目應(yīng)通過一定期限的實景展示來積累客戶，引起市場關(guān)注，將會對開盤熱銷起到極大的幫助作用。無造市不入市：在該區(qū)域房地產(chǎn)市場銷售平淡的態(tài)勢下，我們認為“無造市即無市場”，所以入市準備時間再短也不能忽略造勢，而且還要費勁心機的造好勢。在推廣策略不明確、市場動向沒有把握、推廣工具不齊備、內(nèi)外包裝不到位的狀況下入市，難免漏洞百出，推廣前景黯淡。（3）其他促銷手段包括：廣告宣傳；內(nèi)部認購；舉辦展銷會；集團認購；有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會；靈活多樣的付款方式；工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷。DM 郵寄內(nèi)容：皖西北城市商業(yè)廣場單張簡介、皖西北城市商業(yè)廣場投資秘笈、各種印刷品。（2）DM 郵寄對于距離比較遠的客戶和未作過任何聯(lián)系的客戶，在上門拜訪前先實行DM 郵寄，然后再電話詢問直至登門拜訪。直銷對象：已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。目標是把皖西北城市商業(yè)廣場在銷售中推出的所有廣告聯(lián)系起來看一看，就象是在讀一本引人入勝的文化書籍。目前，許多房地產(chǎn)商在廣告設(shè)計方面還停留在較為初級的水平上，大部分廣告只是單方面訴求自己的樓怎么怎么好、什么時間“隆重開盤”、“剩下的已經(jīng)不多了，快來看一看啊”等等。Ⅴ 三維動畫——提前展現(xiàn)大廈內(nèi)部的景致和內(nèi)部設(shè)施，便于樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發(fā)商的品牌力度。Ⅲ 車體——主要選擇能直達本案的以及經(jīng)過重要公共場地等繁華地區(qū)的公交車。Ⅱ 報紙——軟廣告與硬廣告結(jié)合。可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久 。理由：①可令整體優(yōu)勢全面展現(xiàn)。Ⅱ 開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立人氣。本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳樓盤品質(zhì)，存在可信度的問題，而城內(nèi)商務(wù)區(qū)標志性智能大廈優(yōu)勢及人文關(guān)懷和智能化服務(wù)顯而易見，易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。打“文化”牌，使皖西北城市商業(yè)廣場在硬件設(shè)施和軟性內(nèi)涵方面都賦予了人性化、文明化的色彩，避免了消費者在房地產(chǎn)廣告上的戒心，迎合人們的心愿，使“城建”品牌的形象遠遠超越競爭對手，增強競爭力。媒體策略以“人文”二字為推廣策略的總綱領(lǐng)。（2）皖西北城市商業(yè)廣場寫字樓樣板間包裝設(shè)計。Ⅲ. 針對自用型買家（尚未租樓）任其選擇以上二種配合策略（1）對售樓部、租賃部進行風格化包裝設(shè)計。這項工作應(yīng)走在所有營銷工作的前面，因為如果把現(xiàn)租戶解決了，則對外界具有強大的號召力和吸引力，在市場不明朗的情況下，對租戶實行“租轉(zhuǎn)售”策略，這是對承租客戶和開發(fā)方實現(xiàn)雙贏局面極其重要的一步。付款方式策略（1）付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。② 在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內(nèi)拓展客源，則將會為建立樓盤品牌公司形象以及創(chuàng)造利潤創(chuàng)造更為有利條件。第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對較高的利潤。在此階段應(yīng)注意前期的價格制定,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。②中、后期的銷售成功主要依賴于前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環(huán)。（2）本案操作分為三個階段：第一階段：建立市場人氣，引起市場沖擊，營造樓盤品牌，回籠資金。②人員流動量大，易擴大知名度。（1）售樓處選址：售樓處面向向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。執(zhí)行的方式可以采取外來為主，也可以雙方合作方式進行。這樣一種投資市場，無論是對小業(yè)主還是對于機構(gòu)投資者，毫無疑問都是有著巨大吸引力的，所以對于多數(shù)寫字樓開發(fā)商而言，特別是對于許多中型城市的開發(fā)商而言（這類城市往往租售客戶分離的情況更為明顯），以租帶售的靈活銷售模式的確是一種上佳的選擇。于是，前者構(gòu)成了寫字樓的出售市場，后者構(gòu)成了寫字樓的租務(wù)市場。加之發(fā)展商自身的商業(yè)、餐飲娛樂業(yè)的直接進入，將會充分發(fā)揮“領(lǐng)頭羊”作用，快速促成市場對本物業(yè)的認同和追捧。要充分發(fā)揮發(fā)展商－中國常熟服裝城經(jīng)營管理有限公司在國內(nèi)商圈的經(jīng)營優(yōu)勢、良好信譽以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把海外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進來；把知名營銷商聚集到皖西北城市商業(yè)廣場，交通過他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價值。商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價值比重將越來越重，商鋪營銷向主導經(jīng)營型轉(zhuǎn)變將成大勢。以此看出，商業(yè)房地產(chǎn)實際是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者“三合一”的有機整體，開發(fā)商包攬全過程的開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)不適合未來發(fā)展的要求。值得注意的是，目前阜陽大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產(chǎn)的角色之上，許多原本開發(fā)項目的房產(chǎn)商看到商業(yè)地產(chǎn)有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。經(jīng)營型商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。二、營銷方式l 商業(yè)地產(chǎn)（含餐飲娛樂地產(chǎn)）商業(yè)地產(chǎn)項目要實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，得從銷售型轉(zhuǎn)向經(jīng)營型。組合口碑傳播不只是簡單地搞一些社區(qū)營銷，或者只是做單一的造勢活動，而是利用口碑傳播為主線，整合營銷資源，來開展一系列納入企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的營銷活動。宣傳時機：奠基、公開發(fā)售、封頂、竣工、入伙、答謝。達到一次活動，持續(xù)營銷的宣傳效果。關(guān)愛弱勢群體”慈善捐款活動，邀請市、縣領(lǐng)導、新聞媒體、知名企業(yè)參加，由民政部門牽頭舉辦。l 活動(事件) 招商及營銷本項目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動，來達到提升本項目知名度，并配合各個營銷期的營銷活動，促進活動招商及營銷與賣場招商及營銷緊密結(jié)合。宣傳推廣策略： l 賣場營銷在中前期著力于賣場招商及營銷，當然賣場招商及營銷會貫穿于整個營銷過程，但中前期，特別是前期，應(yīng)該更加注重賣場招商及營銷，尤其是在項目信譽，口碑未形成足夠強大之時。形象策略：形象是指樓盤在消費者心中的感性地位，樓盤形象與目標客戶群和銷售價格有著最直接的關(guān)系。所所在前期市場宣傳時，需以心理暗示的形式抬高市場對本項目價格的心理預期。這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價的技巧，是對調(diào)價間隔和調(diào)價幅度進行合理動用，總體原則是：調(diào)價幅度要小，調(diào)價頻率要高，調(diào)價后要加大對已經(jīng)購買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。低開的目的是吸引市場視線聚集人氣，形成“羊群效應(yīng)”，其路線是提升價格快速成交，形成熱銷場面。價格策略：低價入市、快速銷售、滾動發(fā)展、逐期提升。第六章　營銷策略及方案一、營銷策略（含5000平方人防地下室），其中商業(yè)面積4000萬平方米（含餐飲娛樂地產(chǎn)），占總建筑面積的67%，而從物業(yè)價值上講約占總物業(yè)價值的85%。板式寫字樓：犧牲一些容積率和電梯距離，換來更多自然采光和通風也許并不失算。隔熱玻璃：普通鋼化玻璃作為偽高科技派的表現(xiàn)材質(zhì)將被淘汰，取而代之的是具有防曬隔熱防紫外線等功能強大的新型玻璃幕墻。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時換新風，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標準的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。外觀風格建議：穩(wěn)重大方的后現(xiàn)代主義風格，切忌呆板，體現(xiàn)智能化、生態(tài)化、人文化的主題。(2)為提高電網(wǎng)的功率因素，在低壓側(cè)不重靜電容量。節(jié)能：本項目主要節(jié)能為：水、電。停車場：地下兩層共80 多個泊車位，保安、監(jiān)控和收費系統(tǒng)由電腦控制，全天候服務(wù)。(5)小區(qū)CATV 電視系統(tǒng)由光纖電視網(wǎng)引入，每用戶設(shè)2～3 個電視用戶盒。(4)小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。(2)酒店式商務(wù)公寓設(shè)數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。消防設(shè)施：消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)，房間及過道設(shè)有手動報警閥，多層次消防安全保護，應(yīng)設(shè)有防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設(shè) 1 部直升全程消防專用電梯供電設(shè)施：供配電房接收輸出兩回路10KV 高壓變電，24 小時供電，另設(shè)人防應(yīng)急柴油機發(fā)電機組，以供主要設(shè)備的緊急啟動。生活污水經(jīng)化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。給水經(jīng)水表計量后到個用水點。給水設(shè)施：給水水源由市政水管網(wǎng)供水。智能化：皖西北城市商業(yè)商業(yè)廣場具備5A 級智能系統(tǒng)功能，即自動化管理系統(tǒng)（BAS）、自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ACS）、消防自動化系統(tǒng)（FAS）、通訊自動化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動化系統(tǒng)（OAS）。地上14層為商業(yè)中心及餐飲娛樂用房。但首期款不能太重，貸款期不能太短。投資客50％，要吸引投資客需要有一個吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。（3）從目標客戶的來源定位對現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)；現(xiàn)有租戶15％，即現(xiàn)租戶之60％轉(zhuǎn)為買寫字樓。（2）領(lǐng)袖風范，表達的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的“龍頭”地位，以樓盤人文化、5A 級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及優(yōu)良的物業(yè)管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目的都是商界中的“翹楚”、“ 梟雄”，這對于真的“梟雄”會獲得他們的認同，而對于離“梟雄”尚有一段距離的中型企業(yè)主來說也會以入主皖西北城市商業(yè)廣場經(jīng)營和辦公而自豪。項目推廣定位：領(lǐng)袖風范、商貴首選（1）理由：由于項目的主要目標客戶為經(jīng)濟狀況良好的大中型企業(yè)和大部分有實力商人。（7）戶型實用、舒適。（5）智能化水平高。（3）市政與小區(qū)配套皆較為齊全。綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：（1）地理位置優(yōu)越。（2）皖西北城市商業(yè)廣場擁有5A 級智能系統(tǒng)，即自動化管理系統(tǒng)、自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)，是其與其它項目與眾不同之處，即權(quán)威性。皖西北城市商業(yè)廣場的賣點在于批發(fā)集聚點、人文關(guān)懷和智能化服務(wù)。這一定位內(nèi)涵是：皖西北城市商業(yè)廣場商業(yè)批發(fā)和高尚辦公公寓綜合型樓盤，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)為發(fā)展商的基本理念?；谏鲜鲈?，提出本項目的規(guī)劃設(shè)計思想方案：市場定位在對類似項目及市場需求進行分析后我們發(fā)現(xiàn)，皖西北商貿(mào)城市場集群內(nèi)大量商戶、年輕白領(lǐng)、流動人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊藏著較大的市場容量，消費需求越來越突出。還包括樓層內(nèi)的休閑會所、公司吧、氧吧，這種帶有交往性質(zhì)的公司休閑空間，不但能使員工放松神經(jīng)，還能夠讓他們在相互的交流中，相互激發(fā)靈感，產(chǎn)生更多有利于工作的創(chuàng)意。這種綠色空間的存在，實際上是目前生態(tài)空間的一種表現(xiàn)形式。同時，人工智能、現(xiàn)代通訊技術(shù)及辦公自動化的發(fā)展，以及為建筑構(gòu)件、設(shè)備、室內(nèi)家具和工作設(shè)施等建立的一整套體系設(shè)計都為提高辦公效率、增強辦公室的適應(yīng)力提供了雄厚的技術(shù)條件。三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想今天的辦公建筑空間已不單純?yōu)楣慕粨Q的場所，而成為更注重體現(xiàn)人與人的思想感情交流的媒介環(huán)境與生產(chǎn)信息、加工信息的“信息工廠”，以至“高技術(shù)、高情感”逐漸成為辦公建筑空間質(zhì)量的評價準則及體現(xiàn)設(shè)計作為信息媒介，強調(diào)設(shè)計的交際功能的觀念內(nèi)容，辦公建筑形態(tài)的環(huán)境文化信息含量將隨之不斷增強。部分人防設(shè)施本著平戰(zhàn)結(jié)合的原則宜設(shè)為地下停車場。公共綠地、道路綠地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑設(shè)屋頂花園，形成點、線、面、空間的多維視覺效果。配套公建設(shè)施與商業(yè)及辦公樓同步規(guī)劃、同步施工。二、 規(guī)劃設(shè)計方案的原則在設(shè)計過程中必須堅持“以人為本”的原則，注重和樹立人與自然和諧及可持續(xù)發(fā)展的觀念，營造出溫馨、親和的工作、居住環(huán)境。隨著阜陽市經(jīng)濟的發(fā)展，該區(qū)域基礎(chǔ)和服務(wù)設(shè)施將會更加完善。綜合評價：綜合以上幾個方面，該區(qū)域的市政配套和服務(wù)設(shè)施相當完善。年。市區(qū)地下水較豐富，水質(zhì)良好。地下水質(zhì)好，礦化度小。五、水文地質(zhì)該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒較細，厚度較大，坡度平緩，水量豐富，水質(zhì)優(yōu)良，埋藏淺，便于開發(fā)利用。故本工程按8度設(shè)防。 地震國家地震局1987年對百年內(nèi)可能發(fā)生地震的地點和強度進行了預測，將阜陽預測為6—，地震烈度為7176。 水運和通訊境內(nèi)淮河、潁河、泉河、茨淮新河等10條通航水道可入長江、東海，是中原通往華東的水運要塞。京九鐵路阜陽編組站是京九線上最大的鐵路樞紐，自動化程度居亞洲之首，4C級阜陽民航機場可起降波音73麥道82飛機。 鐵路與航空阜陽交通便捷，四通八達。城外有二環(huán)路環(huán)繞全城，斷面形式以三塊板為主。醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)325家，醫(yī)院床位10786張?，F(xiàn)有阜陽經(jīng)濟廣播臺、阜陽人民廣播電臺及阜陽日報社、潁州晚報社等兩家電臺兩家報社。 文、教、衛(wèi)全市現(xiàn)有公共圖書館6個，群眾藝術(shù)館1個，文化館8個，文化站180個，博物館2個。三、公共服務(wù)設(shè)施行政辦公市區(qū)集中的行政辦公用地主要是清河路的市委、市政府大院，市屬各委局多分散辦公。l 地質(zhì)為第四紀地層，主要發(fā)育自上太古界五河群、新老界第三系。畜禽品種有牛、驢、騾、馬、豬、羊、兔、雞、鴨、鵝等。糧食作物以小麥、大豆、紅芋為主，兼有高粱、玉米、水稻等。其中砂姜黑土占68%，∕公斤，∕公斤，速效磷11毫克∕公斤，速效鉀150毫克∕公斤。該地區(qū)為松散巖系孔隙水分布區(qū)，含水層顆粒較細，厚度較大