【正文】 注 總用地面積 m2 15863 總建筑面積 m2 50294 其中：會所及物業(yè)辦公 m2 108 容積率 綠地率 地下停車位 個 187 室外停車位 個 374 第三節(jié) 建筑設計方案 一、設計依據(jù) 《民用建筑設計通則》（ JGJ3798） 《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999） 2020年版 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595） 2020 年版 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB5006797） X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 25 《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物的設計規(guī)范》（ JGJ5088） 二 、建筑設計 商鋪設計 通過對 X 縣 當前商業(yè)業(yè)態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，最 大的商業(yè)價值來自商鋪與商場的結(jié)合。以一種流暢的商業(yè)態(tài)勢引入商機，帶旺二 層的商場，形成互補。 在平面設計上，地下室為設置有 中心超市及消防水池和消防泵房 等，負一層、 一 、二層 、五層 為商鋪和超市，三層 、四層 為停車場 等。樓型全部為四梯二十 戶設置，南北采光。 戶型房間方整、緊湊、具有高效的面積實用率和均好性，滿足了居住空間的各層次要求，各種戶型都有很好的朝向、采光和通風，具有良好的景觀視野。 為減輕城市道路對沿街建筑的噪音干擾，設計上引入了“城市屏風”的概念，主要功能部分盡可能 背街放置，以減輕噪聲干擾。在以米黃 為主導的色調(diào)中適當鑲嵌暖灰等暗色，更顯尊貴與品 位。大面積的玻璃窗 使建筑形體輕盈通透，并可最大限度的采光、通風、納入景觀。頂部的飄板既是功能構件又具裝飾效果。 商場立面追求簡約和親切，玻璃和實墻的虛實對比，簡潔而不簡單的細部處理 ，充分體現(xiàn)以人為本的設計思想。單體設計充分考慮自然通風和采光。 在設計單體戶型時，盡量減少空調(diào)房間的外表面積。采用多項措施降低空調(diào)能耗。 （ 2）外圍護墻體嵌貼聚苯烯擠塑板使建 筑滿足夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準 （ 3）夏季盡可能的增加換氣次數(shù)，特別是進行夜間通風 ，換氣指數(shù)在每小時 69 次，可明顯改善室內(nèi)熱環(huán)境。在建筑設計中，建筑根據(jù)當?shù)刂鲗эL向布置，在創(chuàng)造良好小環(huán)境的同時合理組織穿堂風，既減少了建筑能耗節(jié)約了資源，又降低了成本，創(chuàng)造出適宜人居住的生活空間。 每個戶 型客廳設有可調(diào)節(jié)和捕捉風力的窗 。 垃圾站位于半地下隱蔽處，減少衛(wèi)生干擾。X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 27 為緩和城市氣候作貢獻。 第四節(jié) 結(jié)構方案 一、設計依據(jù) 《建筑結(jié)構荷載規(guī)范》（ GB500092020） 《混凝土結(jié)構設計規(guī)范》（ GB500102020） 《建筑地基基礎設計規(guī)范》（ GB500072020） 《建筑結(jié)構可靠度設計統(tǒng)一標準》（ GB500682020） 《高層建筑混凝土結(jié)構技術規(guī)程》（ JGJ3— 2020） 《預應力混凝土管樁基礎技術規(guī)程》（ GB50108— 2020） 《人民防空地下室設計規(guī) 范》（ GB50038— 1994） 《工程建設標準強制性條文》（ 2020 年版、房屋部分）。 三、荷載取值 豎向荷載：恒重（自重、設備重）根據(jù)構件和裝修尺寸及材料重量直接計算； 活載：根據(jù)《建筑結(jié)構荷載規(guī)范》取用：商業(yè)： ，住宅： 風荷載：基本風壓取值 （ 50年一遇）。 地震荷載：根據(jù) 2020年 2月頒布， 2020年 8月 1 日實施的國家標準《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（ GB183062020）》，本項目區(qū)地震動峰值加速度 （相當于原地震烈度小于六度） 。 商業(yè)：采用框支柱結(jié)構。 六、主要建筑材料 鋼筋：為 I、 II級鋼，混凝土強度： C4 C30。 第五節(jié) 給排水方案 一、設計依據(jù) 《建筑設計防火規(guī)劃》（ GBJ1687）（ 2020 年局部修訂） 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 年版） 《住宅設計規(guī)范》（ GB50096— 1999）（ 2020 年版） 《建筑給水排水設計規(guī)范》（ GB50015— 2020） 二、給水工程 水源：本工程水源為城市自來水管網(wǎng)，從人民路 DN300 的供水干管上，開兩個 DN150 的接口，沿項目周邊形成 DN150的環(huán)狀管網(wǎng)。 給水系統(tǒng) 為滿足最低及最高衛(wèi)生器具配水點處靜水壓的要求，并節(jié)約能源，給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)給水系統(tǒng)。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 29 （ 2）高區(qū)供水系統(tǒng)：在地下室設疊壓式恒壓變頻供水裝置加壓供水。 水表設置 在市政自來 水管的引入口設置水表，各住戶的水表統(tǒng)一設在一樓水表間，水表擬采用旋翼式 LXS 型。 污水、廢水量估算 （ 1）本工程糞便洗滌廢水合流排除。 （ 3）室內(nèi)所有排至室外之生活污水，均排至污水處理裝置。最大日污水排放量按最高日生活用水量的 90％計， Q=495m3/d。 （ 2）場地雨水，采用 X縣 暴雨強度公式，重現(xiàn)期 P=1年， T=20 分鐘。 排水管材 室外排水管、 室內(nèi)排水均用 UPVC排水管。 氣體滅火裝置：自備發(fā)電機房、貯油間等設氣體滅火裝置。 消防給水管道：沿建筑四周設管徑為 DN150 的環(huán)狀消防、生活共用給水管網(wǎng)。 五、室內(nèi)消防系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)：在住宅、車庫等均設置室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)，立管豎向成環(huán)，消防給水系統(tǒng)不分區(qū)，消防給水系統(tǒng)為臨時高壓給水系統(tǒng)，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式。 氣體滅火系統(tǒng)：在發(fā)電機房、貯油間內(nèi)設置七氟丙 烷氣體滅火系統(tǒng)。 六、消防排水 消防電梯底部設集水坑，集水坑內(nèi)設兩臺潛污泵將水抽升至室外雨水檢查井。 三、用電指標 用電設備總裝機容量 Pe=3200kw 用電設備總計算有功功率 Pj=1600kw 用電設備總計算視在功率 Sj=1600KVA 補償后高壓側(cè)功率因數(shù) Cosψ X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 32 變壓器臺數(shù)及容量 2 800（ KVA） 四、供配 電設計 本項目消防用電為二級負荷，其余用電均為三級負荷， 10KV 環(huán)網(wǎng)電源引自工業(yè)區(qū)開閉所，由 的變電所。 高壓選用環(huán)網(wǎng)開關柜，采用負荷開關與熔斷器聯(lián)動的方式保護變壓器，低壓選用 MCS 組合式開關柜。 本工程除在 10KV 側(cè)設置專用計度柜外，對每臺變壓器設置了計度裝置，照明和動力分別計度；每戶設置電度，每層集中抄表 。 配電箱位于各層的配電小間內(nèi)，選用 PX型明裝配電箱。 電梯、正壓風機、排煙風機、消防控制室等一級負荷為雙回路供電，末端切換。 所有電纜均采用交聯(lián)阻燃電纜。 燈具及光源：以節(jié)能型日光燈為主，白熾燈為鋪。 七、防雷接地 按三類防雷建筑物設計，屋頂設避雷帶，利用建筑物結(jié)構鋼筋做防雷引下線及接地裝置。 八、弱電設計 在地下車庫設置火災自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防電話和消防廣播系統(tǒng)。 設置數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)。電話交接箱設在大樓一層的電纜 交接間，電話分線盒設在各層豎井內(nèi)。選用 TFTV9492閉路監(jiān)控系統(tǒng)。 第七節(jié) 通風設計 一、設計依據(jù) 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（ GB5004595 2020 年版） 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》（ GB5006797） 土建專業(yè)條件圖 二、設計范圍 本建筑物內(nèi)地下車庫設計通風、防排煙。送風 量： 140000m3/h，排風量： 168000m3/h。 四、防、排煙 地下車庫設機械排煙系統(tǒng)，選用單速消防排煙風機，排風與排煙系統(tǒng)合用。 二、節(jié)能、節(jié)水措施 節(jié)能措施 （ 1）采用節(jié)能型新技術、新工藝機電設備，不選用已公布淘汰的機電產(chǎn)品。供電采用功率因素自動補償裝置提高功率因素，減少電能損耗。 （ 4）建筑布置應注意形體齊整，減少外圍熱損失，根據(jù)地域氣候條件，盡量采用自然采光與通風，不過分依賴空氣調(diào)節(jié)與機械通風。 （ 5）選用節(jié)能型變壓器、節(jié)能電器，采用節(jié)能燈具，并采用低能耗鎮(zhèn)流器，合理選定各房間照明度和燈具安裝高度，節(jié)約用電。 （ 7）選用高效節(jié)能光源及燈具。 （ 9）先進的分散智能型報警系統(tǒng)。 節(jié)水措施 （ 1）采用節(jié)水型施工設備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。 （ 3）選用節(jié)水型衛(wèi)生器具，提高水資源利用率，降低水資源無效損耗。 （ 5）加壓設備：采用節(jié)能的自動 化程度較高的設備。地理位置顯要，用地條件優(yōu)越。 二、生態(tài)環(huán)境 本項目場址地貌簡單，無森林草原植被、珍稀動物棲息處，且目前無探明礦藏。 四、環(huán)境保護區(qū) 項目附近無名勝古跡，風景游覽區(qū)等環(huán)境保護區(qū)。本項目的建設，對建設地點 不存在水土破壞，開挖地基后的余土可用于回填，建成后裸露土地進行綠化，種植花草、美化環(huán)境，將能顯著改善當?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境。對大氣影響主要是粉塵污染（主要產(chǎn)生于灰土拌合和施工材料運輸及土方運輸）；噪聲主要來源于施工機械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲。 第三節(jié) 環(huán)境影響分析及保護措施 一、環(huán)境影響分析 社會環(huán)境影響分析內(nèi)容 （ 1）項目建設可能產(chǎn)生的經(jīng)濟和社會影響 （ 2）項目對所在地區(qū)居民就業(yè)、居住、生活的影響 生態(tài)環(huán)境影響分析內(nèi)容 （ 1）項目產(chǎn)生的廢物可能對土壤層造成的損害， X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 37 （ 2）項目排放的廢水對當?shù)厮Y源可能產(chǎn)生的影響， （ 3）項目城市化進程使農(nóng)業(yè)用地和其他用地減少而產(chǎn)生的影響。 二、環(huán)境保護措施 設計中環(huán)保 （ 1）地下室設一個集中垃圾站，以收集各種分類袋裝垃圾后，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理； （ 2）餐廳廚房等含油廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。 （ 4）水泵等振動較大設備均采用減振器或減振墊。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃 機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛。 （ 3）地塊周圍樹立高于 2m 的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 38 障，減少施工機械的噪聲影響。 （ 4）施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染； （ 5）建筑垃圾及時清理、文明施工； （ 6）盡量使用低噪聲 施工設備，少用或避免使用大噪聲設備。采取調(diào)整同時作業(yè)的施工機械數(shù)量，防治施工期間噪聲影響。 等效聲級 LAeq[dB(A)] 施工階段 主要噪聲源 噪聲限值 晝間 夜間 土石方 推土機、挖掘機、裝載機等 75 55 打樁 各種打樁機等 85 禁止施工 結(jié)構 混凝土攪拌機、振搗棒、電鋸等 70 55 裝修 吊車、升降機等 65 55 注：表中所列噪聲值是指與敏感區(qū)域相應的建筑施工場地邊界線處的限值；如有 幾個施工階段同時進行，以高噪聲階段的限值為準。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 39 （ 3）設備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。 （ 5）進出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。公司設立董 事會作為最高權利機構， 決定項目開發(fā)一切重大事宜，董事會設董事長一名，董事一 名?？偨?jīng)理由董事會聘任。 （ 3） 公司下設經(jīng)營管理機構，包括開發(fā) 部、工程部、營銷部、財務部等機構，負責公司的日常經(jīng)營管理工作。 人力資源配置 （ 1）人力資源配置的依據(jù) 人力資源配置的方法不同行業(yè)、不同單位，配置的方法不同。根據(jù)市場化運作的需要和建立現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，結(jié)合現(xiàn)有各市場的經(jīng)營經(jīng)驗，又考慮具體實際情況和將來的發(fā)展變化， X實業(yè) X有限公司 人力資源配置按崗位計算定員，以需設崗，以崗定員。 ② 組織機構設置：開發(fā) 部、營銷部、工程部、財務部。 ② 營銷部 制訂市場經(jīng)營營銷方針，作好產(chǎn)品的營銷策劃。 二、勞動定員 公司勞動定員為 20人左右，公司根據(jù)業(yè)務拓展的需要可增加相應數(shù)量的臨時工。 為保證項目達到預期效益，生產(chǎn)人員和管理人員應進行專業(yè)知識和管理知識培 訓。 四、項目運作框架 投資控制 (造價咨詢公司 ) 質(zhì)量控制 (監(jiān)理 公司 ) 操作層面 設計 （設計公司） 總承包商 各獨立承包商、供貨商 決策層面 一般分包商 開發(fā)商 各指定分包 (如土建、水電及 裝修等施工單位 ) X“ X廣場 ” 房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 42 第九章 質(zhì)量保證體系及工程招投標方案 第一節(jié) 質(zhì)量保證體系 該項目建設面積大，任務重，應建立“政府監(jiān)督、社會監(jiān)理、企業(yè)自檢” 三級質(zhì)量保證體系。建設單位應根據(jù)國家和建設主管部門有關規(guī)定建立健全質(zhì)量保證體系和層層負責的質(zhì)量責任制?？辈煸O計單位應按照國家現(xiàn)行的有關規(guī)定、規(guī)范，技術標準 和合同進行勘察設計，建立健全質(zhì)量保證體系，加強設計過程的質(zhì)量控制，健全設計文件的審核會