【正文】 宜家、華堂、沃 爾瑪、家樂福等紛紛選址望京。園區(qū)以首都機(jī)場高速路為界分為東、西兩部分。 目前望京高科技產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成以電子、通訊等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成了北京市正式投入運(yùn)行的面積最大的孵化 器：望京科技創(chuàng)業(yè)園 和中國北京 (望京 )留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園。望京地區(qū)跨國企業(yè)的高速發(fā)展，同樣預(yù)示著望京地區(qū)未來發(fā)展的巨大潛力。在望京 高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)過程中，大批國際大型企業(yè)先后落戶科技園，從而帶動了對望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的需求。單從現(xiàn)有物業(yè)數(shù)據(jù)來看，望京區(qū)域現(xiàn)有辦公人群較少，對區(qū)域消費(fèi)支撐有限。 望京地區(qū)寫字樓及跨國企業(yè)總部分布圖 望京寫字樓物業(yè)市場發(fā)展趨勢 從望京區(qū)域現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的整體狀況看，現(xiàn)階段寫字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，且未 形成一定的商務(wù)氣候。在這種變化過程中，未來望京區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將逐步由現(xiàn)在單純的生活型消費(fèi)為主向生活型與商務(wù) 型消費(fèi)互補(bǔ)的方向發(fā)展。而商業(yè)經(jīng)營主要是依靠人流來支撐，良好的公交客運(yùn)系統(tǒng)可相應(yīng)增加消費(fèi)輻射半徑。 隨著北京城市的進(jìn)一步發(fā)展和建設(shè)，望京地區(qū)吸引著人們越來越多的關(guān)注，川流不息的人流、私家車和出租車給區(qū)域的地面交通系統(tǒng)帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。從商業(yè)方面分析，軌道交通可以 很好 的擴(kuò)大輻射半徑帶來有效消費(fèi)群體，同時也可以彌補(bǔ)常規(guī)交通存在的不足，購物物品運(yùn)輸方式便捷度，交通管制影響都是地面公交系統(tǒng)的存在的問題。 地鐵作為輔助交通工具，引流比重越來越大，其對人流疏導(dǎo)作用十分明顯。 發(fā)達(dá)的 外部公路系統(tǒng) 可為本地區(qū)帶來充足的人流、車流、物流支持，便于商業(yè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營及組織運(yùn)輸。 ? 京順路以及機(jī)場高速路： 是北京東北部最重要的交通干線，與東北四環(huán)、五環(huán)相交，是望京地區(qū)非常重要的交通干線，主要起引導(dǎo)交通的作用。 兩縱指的是廣順大街和南湖北路 花家地大街（中環(huán)南 路）： 廣順大街是整個望京地區(qū)的中軸線，大體將望京分為東西兩半；利澤西路、南湖北路、南湖南路與花家地大街的連接道路，與廣順大街平行，是連接望京西部和花家地建成區(qū)的重要干線。 ? 阜通東大街： 與京順路平行， 南起三元西橋，北至四元橋北， 與望京地區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)相接，全長約 2470 米，紅線寬度為 45米，為城市主干道。 望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。上述立交橋分別設(shè)置于望京周邊地區(qū)，絕大部分是進(jìn)出望京地區(qū)的主要出入口，主要承擔(dān)了連接外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)的紐帶作用，是望京地區(qū)保持交通順暢的有力保障。另外，區(qū)內(nèi)的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯不足。 口口 狀狀 況況 分分 析析 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)最重要的因素之一就是人口消費(fèi)支持，人口消費(fèi)特性與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、層次等相關(guān)問題是直接制約商業(yè)市場發(fā)展，因此，在分析區(qū)域人口現(xiàn)有狀況之前，先對住宅項(xiàng)目發(fā)展做深入分析，從而提供依據(jù)和支持。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長比例情況做如下分析。在望京的整個北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積 70000 平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智 能化、多功能、花園式的高新技術(shù)企業(yè)孵化基地和留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)基地。 外來人口數(shù)量 截止 2021 年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約 5 萬韓籍人口居住在此，占在京韓國人總數(shù)的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國人及朝鮮族人相對集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達(dá)到 7萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的 30%，支持韓籍居民的消費(fèi)商品種類也相對完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國商品最集中、種類最多的區(qū)域。 年齡、職業(yè)狀況 望京地區(qū)樓盤的中高價(jià)位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識層次和職業(yè)層次相對較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。 從我們對區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學(xué)歷普遍較高，以大專、大學(xué)本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群 本科以上學(xué)歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的 %，其中博士 %，碩士 %。 從區(qū)域開發(fā)過程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開發(fā)公司看好本國投 資人的投資意 向，吉寶置業(yè)的季景泌園就是新加坡公司全額投資的項(xiàng)目，早期就在新加坡進(jìn)行推售，隨之也帶來了不少新加坡、臺灣、香港等地區(qū)的投資購買，同時在一定程度吸引日、韓人士對望京的投資傾向。 北京市 2021年人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計(jì)對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 數(shù)據(jù)來源《 2021年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》 望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計(jì)對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 8400 12021 15000 20210 35000 19390 所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100% 區(qū)域人口消費(fèi)特性分析 ? 區(qū)域內(nèi)常住人群消費(fèi)主要以日常購物、配套型服務(wù)商業(yè)消費(fèi)，同時對餐飲類的消費(fèi)有較大需求。 由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對商業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，故區(qū)域早期很少有相對綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費(fèi)，而本區(qū)域常住人口中存在大量 工 薪族，作息時間相對較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的高峰時段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)高峰時段與市區(qū)也有較大差異。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務(wù)類項(xiàng)目的檔次也有較大差距。方便快捷、省時的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群不斷增多，可提供的商 務(wù)餐飲服務(wù)較少，不能滿足 區(qū)域內(nèi)對餐飲的消費(fèi)需求，同時 休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費(fèi)群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)人群外流。 此類人群消費(fèi)能力高，有一定的消費(fèi)品味，不同于普通居民類消費(fèi)，對日常消費(fèi)品的購買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費(fèi)場所進(jìn)行購買消費(fèi)。這類消費(fèi)人群也將帶動并引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費(fèi)。宜家家居望京新店將于今年 4月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)項(xiàng)目也將于 5月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在項(xiàng)目、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2021 年至 2021 年間推向市場。由于具有穩(wěn)定消費(fèi)客群的支持，大多商鋪經(jīng)營狀況良好，出租率達(dá)到 95%以上； ? 南湖北路與湖光北街交匯的金十字街 ： 這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場及其周邊店鋪組成。 ? 缺乏大型集中式購物中心 就整個望京大社區(qū)來說，最缺乏的是可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和 偏 南部的望京 1 號折扣廣場 可以算做 百貨零售類 ，但 其檔次不高、 輻射范圍相當(dāng)有限。 ? 餐飲及休閑娛樂市場未充分發(fā)展 餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運(yùn)動休閑等各種服務(wù)業(yè) 分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對 不足。隨著后期經(jīng)營，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。據(jù)預(yù)測，到 2021 年底，望京 新興 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將 超過 70萬平方米，有望成為北京東北 部的新型大商圈。未來輻射范圍有望擴(kuò)大至酒仙橋地區(qū)。一方面，國際知名商家的品牌號召力不容忽視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價(jià)值；再者，由于物業(yè) 全部為零售商購地自建的獨(dú)立商業(yè)體，因此其物業(yè)結(jié)構(gòu)完全符合經(jīng)營要求；最后，該商業(yè)組團(tuán)建設(shè)周期短，宜家即將于今年 4月份正式營業(yè)，如果順利的話，家樂福及其合作伙伴也將不遲于 2021 年初開業(yè)經(jīng)營。 宜家 家居 四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè) 3萬左右 獨(dú) 立 商業(yè) 自建 預(yù)計(jì) 4月開業(yè) 家樂福 （北四環(huán)） 四元橋以北（原燕莎望京購物） 4萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 —— 歐尚超市 來廣營橋東北角，百安居?xùn)|側(cè) 4萬左右 獨(dú)立商業(yè) 自建 —— 方恒國際 中心 廣順南大街（竹藤大廈對面） 公建 25萬 獨(dú)立公建群 待定 —— 望京國際商業(yè)中心 望京 B區(qū) 610 12萬 左右 獨(dú) 立 商業(yè) 租金 元不等 預(yù)計(jì) 5月開業(yè) 旺角廣場 南湖北路與湖光中街交界路口東北角 約 5層商業(yè)，單層4300㎡ 分租， 按樓層不同 3元20元 不等 F1F3規(guī)劃為836㎡左右小面積鋪位， B F4單鋪 1000㎡以 上，預(yù)計(jì) 5月開業(yè) 望京購物廣場（華聯(lián)） 廣順大街與阜通西街交匯處 約 獨(dú)立商業(yè)樓，B1F4層 租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào) 800個車位，預(yù)計(jì)5月開業(yè) 博雅國際 北五環(huán)以南，利澤中一路 1號 8000左右 2層底商 最初 萬，現(xiàn)停售出租 擬做商務(wù)配套等 炫彩嘉軒 宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè) 6000左右 2層底商街鋪 整售首層；二層 社區(qū)商業(yè) 金隅國際CityOne 望京西路與阜通西大街交界東北側(cè) 約 底商， B1F2 待定 —— 鹿港 。 此外，隨著第四 使館區(qū)的入駐，以及寶星國際、融科橄欖城、國風(fēng)北京等項(xiàng)目商業(yè)部分的建成，在 2021 年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來望京東部的商業(yè)組團(tuán)。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥Γ约皟?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團(tuán)有能力成為輻射整個望京區(qū)域的核心商業(yè)組團(tuán)。 在此基礎(chǔ)上，望京區(qū)域未來將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團(tuán)；由望京國際商業(yè)中心、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團(tuán)；由望京購物中心、沃爾瑪項(xiàng)目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團(tuán)；由本項(xiàng)目