【正文】 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生 活服務(wù)設(shè)施和市級大型公建的綜合性區(qū)域。 按照北京市政府對望京地區(qū) “ 城市副中心 ” 的定位，以及 2021 年北京市政府?dāng)?shù)次對望京區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，望京區(qū)域整體居住環(huán)境有了明顯提升。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 規(guī)規(guī) 劃劃 望京地區(qū)總用地規(guī)模為 平方公里 (其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為 1平方公里 )，規(guī)劃總居住人口為 33 萬人，現(xiàn)有常住人口 近 15萬人。 望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標(biāo)準(zhǔn)劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。 目前，朝陽區(qū)在已經(jīng)形成了建國門外、三里屯、亮馬河三個(gè)使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進(jìn)一步增強(qiáng)了望京區(qū)域的整體競爭力。但在近年政府規(guī)劃調(diào)整和改善良后，望京地區(qū)整體環(huán)境得到很大的改觀，區(qū)域居住品質(zhì)和生活質(zhì)量得到了購房者的認(rèn)可，同時(shí)也吸引眾多國外高新企業(yè)紛紛落戶。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。 望望 京京 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 布布 局局 望京科技園位于朝陽區(qū)酒仙橋 望京地區(qū)，占地 平方公里。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電 子體育場南側(cè)路和駝房營路。隨后 世界 500強(qiáng)企業(yè)紛紛把視線轉(zhuǎn)向以 “ 睡城 ” 著稱的望京， 2021 年 12月摩托羅拉研發(fā)總部在望京破土動(dòng)工， 2021 年 11 月 12 日寶馬汽車電子技術(shù)研發(fā)中心在望京奠基，韓國三星電子、西門子、松下、 LG等跨國企業(yè)紛紛選擇將總部定在望京。截止 2021 年望京高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達(dá) %，望京產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計(jì)算機(jī)、數(shù)字視聽為主的產(chǎn)業(yè)支柱。西門子、摩托羅拉、愛立信等國際企業(yè)紛紛將總部選址定在望京，望京區(qū)域外資企業(yè)總部自建物業(yè)面積預(yù)計(jì)超過 30 萬平方米面積。 望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖 單位 :平米 從望京的產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展方向來看， “ 十一五 ” 規(guī)劃期間，朝陽區(qū)重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)之一就是把望京打造成一個(gè)電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國外高新科技產(chǎn)業(yè)落戶望京的過程中，這種 “ 跨國企業(yè)研發(fā)總部 ” 效應(yīng)也極大的促進(jìn)了望京地區(qū)的商務(wù)氛圍的提升。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 寫寫 字字 樓樓 物物 業(yè)業(yè) 狀狀 況況 及及 分分 布布 望京寫字樓物業(yè)供應(yīng)情況 望京發(fā)展至今，交通體系及商業(yè)配套各方面得到不斷完善，寫字樓物業(yè)市場也有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展。 摩托羅拉, 1 0 0 0 0 0北電網(wǎng)絡(luò), 5 5 0 0 0愛立信, 4 2 0 0 0西門子, 6 0 0 0 0安捷倫, 2 8 8 0 00100002021030000400005000060000700008000090000100000摩托羅拉 北電網(wǎng)絡(luò) 愛立信 西門子 安捷倫系列1 望京寫字樓物業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱 體量（ m2） 租金 (元 /日 /m2) 檔次 愛慕國際 21000 乙級 博雅國際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級 眾運(yùn)大廈 19600 乙級 葉青大廈 50000 3 甲級 中辰大廈 17400 乙級 洛娃科技大廈 15500 乙級 鑫佳泓大廈 17500 3 甲級 博泰大廈 24000 甲級 博泰國際 65000 7000 元 /m2 商住 望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級 星源國際 22021 商住 娜麗莎大廈 5000 商務(wù) Loftel 17000 8500 元 /m2 商住 望京大廈 35800 甲級 佳境天成 65000 商住 鹿港寫字樓 50000 規(guī)劃 嘉美風(fēng)尚 37000 規(guī)劃 人濟(jì)大廈 56000 規(guī)劃 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，望京地區(qū)寫字樓面積 (含未來規(guī)劃 )整體供應(yīng)量超過 61 萬平方米 (此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積 )。也不足夠支撐未來望京地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)基地的辦公面積需求。 從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價(jià)格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級，部分企業(yè)由歸國留學(xué)人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對高檔辦公物業(yè)的消費(fèi)能力不強(qiáng)，在此種需求特點(diǎn)下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價(jià)格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。而望京當(dāng)?shù)匾恍?SOHO 族及小公司為節(jié)約辦公成本，基本選擇租用或購買如星源國際、 LOFTEL 等分布于人口密集區(qū)且交通便捷的商住公寓。但隨著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國企業(yè)進(jìn)駐的過程中。這些利好因素也將進(jìn)一步提升望京區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，并促進(jìn)望京地區(qū)的高新科技產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 周邊寫字樓對本項(xiàng)目影響 從現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的分布以及本項(xiàng)目所處位置來看，本項(xiàng)目臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群。 望望 京京 地地 區(qū)區(qū) 交交 通通 狀狀 況況 總總 體體 分分 析析 區(qū)域公共交通狀況分析 地面公交客運(yùn)系統(tǒng) 在人們的日常生活中，公交車輛是其出行的主要交通工具，同時(shí)其也是商業(yè)項(xiàng)目對外聯(lián)通的主要工具之一。因此公交線路的數(shù)量及其對外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營，如何對其進(jìn)行合理地疏導(dǎo)，將直接影響到望京地區(qū)的消費(fèi)環(huán)境。 但其現(xiàn)有公交線路基本能夠承接多個(gè)交通樞紐、密集居住區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)和旅游景點(diǎn)，這些地方聚集著大量的流動(dòng)人口、常住人口、商務(wù)辦公人群和國內(nèi)外旅游觀光人士，而依靠良好的公交線路組織，可以為本地區(qū)帶來較為充足的人流支持，使其成為本地區(qū)潛在的投資及消費(fèi)群體。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很 大。 軌道交通系統(tǒng) 由于城市化發(fā)展 速度 越來越快，軌道交通已經(jīng)發(fā)展成為重要的交通 工具 之一，不再 僅僅是原來的輔助交通工具的一種。 望京區(qū)域已知建成并投入運(yùn)營的軌道線路有地鐵 13 號線 ，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有 L1 線、 地鐵 15 號線，地鐵 13 號線途經(jīng)望京西站， 地鐵 15 號線是連 接?xùn)|直門 望京 順義區(qū)的規(guī)劃線路 。 望京地區(qū)現(xiàn)有 軌道交通系統(tǒng)較為匱乏，部分地鐵線路尚處于規(guī)劃中，其對望京地 區(qū)的影響有待觀察。如未來規(guī)劃的地鐵線路竣工通車后，將大大改善望京地區(qū)的現(xiàn)有軌道交通狀況，對望京地區(qū)的輻射可能形成新的延展。主要交通干線有：京承高速公路，東北五環(huán)路，京順路，北四環(huán)東路。 ? 北四環(huán)東路： 道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是望京主要交通干線之一。 ? 京承高速公路： 與四環(huán)、五環(huán)相交，道路狀況相對較好，是 進(jìn)出昌平區(qū)的主要交通道路，加之連通承德，是本地區(qū)西部重要的交通干線。 內(nèi)部城市道路系統(tǒng) 望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機(jī)場高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非 經(jīng)緯 向的道路?？傮w來說，望京的主要道路大體 可歸結(jié)為兩縱一環(huán)線。 一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街： 二者與北四環(huán)東路構(gòu)成了一個(gè)環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。廣順大街（廣順北大街和廣順南大街）是望京地區(qū)的中軸路，它北接北五環(huán)的廣順橋，東南與京順路相交，從而將望京分割為東西兩半。 ? 阜通西大街： 與阜通東大街、京順路平行， 為城市主干道。 ? 宏昌路： 位于望京新城（ A05 區(qū)）的西北部的一條斜街，與廣順北大街、宏泰西路構(gòu)成了一個(gè)三角形區(qū)域，并且宏昌路兩端的十字路口都是不規(guī)則的十字路口。合理的交通布局， 不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導(dǎo)問題，有序 的消費(fèi)環(huán)境也便于吸引更多的消費(fèi)人流來此消費(fèi)。 望京地區(qū)現(xiàn)有立交橋 11 座，分別為：來廣營橋、廣順橋、廣澤橋、五元北橋、五元橋、大山橋、南湖渠橋、四元橋、望京橋、望和橋、北湖渠橋， 以及將于今年完工的 湖光中街立交橋。 望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達(dá) 15 個(gè)， 但僅 4 個(gè)可用，所以造成 外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié) ，上下班高峰期間進(jìn)出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。 區(qū)域交通未來規(guī)劃及道路改造分析 望京地區(qū)內(nèi)部交通路網(wǎng)較為密集，地區(qū)的道路狀況較好，路幅普遍較寬，基本上是城市次干道，但是道路缺乏復(fù)合化規(guī)劃，隨著入住人口的增多，望京區(qū)域私家車數(shù)量迅速上漲，私家車數(shù)量巨大對道路交通狀況提出了較大考驗(yàn)，以往交通規(guī)劃不完善的方面 開始顯現(xiàn)， 外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)， 交通擁堵較為嚴(yán)重，特別是上下班高峰期間進(jìn)出望京的道路易堵。針對以上問題，政府對交通規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，并投入較大資金進(jìn)行改造，同時(shí)加大交通監(jiān)控力度，設(shè)立了更多指示牌，可以預(yù)見，望京地區(qū)未來的交通將更加順暢。今年已完成阜通大街西延線建設(shè)，實(shí)現(xiàn)進(jìn)出城區(qū)的快速連接，完成了花家地南 街、花家地街、望京街與京順路進(jìn)出望京地區(qū)出入口的改造，預(yù)計(jì) 2021 年前全部實(shí)現(xiàn)望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。 住宅項(xiàng)目發(fā)展及人口狀況分析 望京區(qū)域自 1994 年規(guī)劃為北京市 “ 城市居住副中心 ” 至今十多年時(shí)間，其土地開發(fā)過程劃分為四個(gè)階段 ： 階段 時(shí)間 主要建設(shè)區(qū)域 開發(fā)項(xiàng)目類型 第 1階段 9498 花家地、南湖渠路區(qū)域 以福利分房和最早先購置商品房的購房人，區(qū)域開發(fā)早期以普通板樓為主， 95年開始有高密度樓盤項(xiàng)目 第 2階段 9801 以望京新城為中心向外輻射 大型住宅項(xiàng)目啟動(dòng)，以高密度純居住項(xiàng)目居多，投資購房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士 第 3階段 01至 04 北部科技園區(qū)、望京整個(gè)地塊都有 產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅（公寓）項(xiàng)目、商務(wù)辦公樓、底商等 第 4階段 05年至今 望京