【正文】 因此 ，將 就 未來本項目 周邊 的主要商業(yè)放量加以歸納分析， 以便于參考借鑒、 提升本案在后期的抗風(fēng)險性。 市場潛力較大。 從 本項目區(qū)域內(nèi)的 休閑 娛樂類業(yè)態(tài) 發(fā)展?fàn)顩r分析，該類業(yè)態(tài)商戶經(jīng)營仍處于發(fā)展階段， 業(yè) 態(tài)、業(yè) 種 相對 單一，缺乏大型、集中型的娛樂設(shè)施。其他類型的品牌商戶有：星巴克咖啡、上島咖啡、樂豪思咖啡、張一元茶莊等。下面，通過對區(qū)域內(nèi)娛樂業(yè)態(tài)的分析，為本案商業(yè)的定位提供相應(yīng)的參考資料。 從經(jīng)營檔次看，項目周邊不乏中高檔項目，望京區(qū)域大型科技園區(qū)位于項目東北側(cè)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心的商務(wù)型消費需求較大，對消費場所的經(jīng)營檔次也較高要求，受這些因素影響，本項目周邊餐飲類檔次相對較高，其中有較高檔次和經(jīng)營特色的韓式料理商戶有： 商戶名稱 地理位置 人均消費（元） 薩拉伯爾 南湖東園中福 5層 100150 海棠花 利澤中二路 1號 100150 故鄉(xiāng)山川 望京新城 423樓 1層 5070 全州館韓國料理 望京新城 423樓 12層 50 瓦房 望京新城美食城 1層 60 北昌豆腐 西園四區(qū) 420樓 3層 50 從對周邊餐飲商戶調(diào)研得知，目前，在本區(qū)域經(jīng)營情況最好的是餐飲業(yè)態(tài)，餐飲類商業(yè)有消費需求仍處于較旺盛的狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)餐飲消費存在一定的市場發(fā)展空間。 ? 項目周邊餐飲業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 從對區(qū)域調(diào)研情況，區(qū)域內(nèi)已有大大小小 300 多家餐飲商戶，主要集中在望京新城和最早建設(shè)的花家地區(qū)域，已經(jīng)形成了以望京新城和花家地的兩大餐飲美食圈，從所調(diào)研的數(shù)據(jù)分析，區(qū)域內(nèi)主要的餐飲菜系有韓餐、川菜、東北菜、中、西快餐等。本項目位于望京 北部新城區(qū)域 ， 與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相鄰， 通過對周邊區(qū)域的餐飲 、娛樂業(yè)發(fā)展 狀況 調(diào)研分析 ，可以客觀地反映出區(qū)域的人口狀況和商業(yè)成熟度，而且還可 以為本項目在后期的 餐飲 、娛樂商戶的 引入提供相應(yīng)數(shù)據(jù)支持。目前，只有南湖北路與湖光北街的交匯口處商業(yè)發(fā)展較為成熟，有著一定的影響力，而區(qū)域內(nèi)商業(yè)街的發(fā)展較為不足，這對本項目而言較為有利。這樣，可以有利于本項目在業(yè)態(tài)選擇上的取舍搭配，提升自身風(fēng)險抗性。 目前，本案研究區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用地主要有上京 CA公寓、住皇城和麗景新貴等項目，未來，將有超過 70 萬㎡的面積在市場投放，將會為本項目所在區(qū)域引入較大數(shù)量的中高檔消費人群，對本案后期的運營較為有利。 從房屋的銷售均價中我們可以看出，現(xiàn)有住 宅的均價普遍維持在 6000 元 /㎡左右的范圍之內(nèi)（其中包括較多舊有住宅），并且有逐步上揚的趨勢。通過對其人口基數(shù)、消費能力等因素的研究，可以對本項目后期市場定位的取向提供給出的數(shù)據(jù)支持。為本案后期的市場定位提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)支持。而利澤西路南側(cè)與南湖北路相連接，目前，南湖 北路與湖光北街的交匯處是望京區(qū)最為成熟的商業(yè)區(qū)之一，在后期本案可通過南湖北路和利澤西路分流其消費人群至本項目，對本案經(jīng)營較為有利。 ? 望京北路、利澤西街與河蔭西路為本項目的三條主要的橫向道路，其東西向貫穿望京，是銜接望京東、西部居住區(qū)和望京產(chǎn)業(yè)區(qū)的主要紐帶，為本案后期的運營提供了良好的支撐。 ? 廣順北大街作為城市主干路，在道路中間設(shè)有交通隔離帶。他們對本案的后期運營影響較大，其主要體現(xiàn)在于： ? 廣順北大街是望京最具影響力的道路之一，依托其良好的通達狀況，有利于周邊區(qū)域的消費者到達本項目。它們以廣順北大街為軸線，共同組成了本案的路網(wǎng)交通，并銜接了望京的多個主要居住區(qū)，承擔(dān)起本案在未來運營階段的人流、車流和貨流組織。 ? 南側(cè)和東側(cè)的劃分范圍為湖光中街、宏昌路和廣澤路的原因是，在廣順南大街出規(guī)劃有沃爾瑪和經(jīng)營較為成熟的望京新城之商業(yè)，它們其影響范圍和影響力較大，較易阻隔北上之消費人群，所以將南側(cè)和東側(cè)規(guī)劃范圍劃分于此。 劃分依據(jù) ： ? 由于五環(huán)路為環(huán)線，路面寬闊且車流量大，有著明顯的阻隔人流的作用，因此北側(cè)劃至五環(huán)路。由于本項目所處位置距望京傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，即南湖北路與湖光北街的交匯口較近（鑫隆小商品城、大中電器和京客隆等商業(yè)分置于此），且北鄰?fù)┑闹饕鋈肟?，區(qū)位優(yōu)勢明顯。因此未來望京區(qū)域新興的商業(yè)供應(yīng)量將在 70萬平方米以上。 按上述統(tǒng)計簡單加總，望京地區(qū)未來商業(yè)總體量超過了 100 萬平方米，但需要說明的是：部分舊有商業(yè)，如綜合市場類物業(yè)、老舊社區(qū)的底商門面房等，將隨著區(qū)域商業(yè)的發(fā)展而逐步升級換代、甚至退出市場。 最后一類為規(guī)劃待建商業(yè)，如：國風(fēng)北京、寶星國際、融科橄欖城 、北京香頌 、東湖灣 等項目，這類商業(yè)特點如下： ? 均為規(guī)劃中商業(yè)物業(yè)，獨立商業(yè)及底商群樓形式并存，規(guī)劃方案不詳； ? 商業(yè)體量不小， 48萬不等； ? 除北京香頌外，其余項目均分布在望京內(nèi)環(huán)路一帶，與規(guī)劃中的第四使館區(qū)臨近； ? 入市時間多集中在 2020 年前后。 另一類是區(qū)域內(nèi)新建成住宅或辦公類物業(yè)的商業(yè)配套，如：金隅國際、鹿港、博泰國際、季景沁園、炫彩嘉軒等的商業(yè)物業(yè)。 宜家 家居 四環(huán)東路，阜通東大街西北側(cè) 3萬左右 獨 立 商業(yè) 自建 預(yù)計 4月開業(yè) 家樂福 （北四環(huán)） 四元橋以北（原燕莎望京購物） 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 歐尚超市 來廣營橋東北角，百安居?xùn)|側(cè) 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 方恒國際 中心 廣順南大街（竹藤大廈對面） 公建 25萬 獨立公建群 待定 —— 望京國際商業(yè)中心 望京 B區(qū) 610 12萬 左右 獨 立 商業(yè) 租金 元不等 預(yù)計 5月開業(yè) 旺角廣場 南湖北路與湖光中街交界路口東北角 約 5層商業(yè)，單層4300㎡ 分租，按樓層不同 3元20元 不等 F1F3規(guī)劃為836㎡左右小面積鋪位， B F4單鋪 1000㎡以上，預(yù)計 5月開業(yè) 望京購物廣場（華聯(lián)） 廣順大街與阜通西街交匯處 約 獨立商業(yè)樓，B1F4層 租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調(diào) 800個車位，預(yù)計5月開業(yè) 博雅國際 北五環(huán)以南，利澤中一路 1號 8000左右 2層底商 最初 萬，現(xiàn)停售出租 擬做商務(wù)配套等 炫彩嘉軒 宏泰西街北側(cè)，廣澤路西側(cè) 6000左右 2層底商街鋪 整售首層；二層 社區(qū)商業(yè) 金隅國際CityOne 望京西路與阜通西大街交界東北側(cè) 約 底商， B1F2 待定 —— 鹿港 望京西路與阜通西大街交界東南側(cè) 3000左右 底商 售價 —— 博泰國際 廣順北大街與湖光北街交界路口 底商 B1F3售價分別為： 13000元 /㎡ ； 22020元 /㎡ ； 17000元 /㎡ ；15000元 /㎡ 華鼎世家 阜通西大街，沃爾瑪東北側(cè) 3000左右 底商，首層 整售給一家韓國公司，由其分散出租經(jīng)營 季景沁園 湖光中街西延長線南側(cè) 2層底商裙樓 待定 07年 9月交用并投入經(jīng)營 北京香頌 望京西路，季景沁園西南側(cè) 街城、商業(yè)街 20200以上（初定） 寶星國際 望京西園東側(cè)，宏泰東街 獨立商業(yè) 待定 EMart易買得購物中心入駐 融科橄欖城 宏泰東街 一期 4000，二期 4萬 底商裙樓及獨立商業(yè)樓 待定 —— 國風(fēng)北京 宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地 7萬公建，約 商業(yè) 獨立商業(yè) 待定 —— 嘉美風(fēng)尚 廣順南大街南端，京順路西八間房路口 約 寫字樓酒店底商裙樓 整售報價 /㎡左右 租售狀況待定，預(yù)計 2020年開業(yè) 東湖灣 來廣營利澤西園 約 7萬左右 待定 待定 —— 上京新航線 東湖路 3000底商，另 4棟獨立商業(yè)樓 底商、獨立商業(yè) 待定 預(yù)計 2020年底交付使用 澳洲康都 望京外環(huán)路 1萬左右 底商、獨立商業(yè) 售 /㎡ ，租 元左右 獨棟綜合樓整售，底商散售 上表所列項目大致可以分為幾類： 一類是大體量獨立商業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、 歐尚、 望京購物廣場、望京國際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場等。 此外，隨著第四使館區(qū)的入駐，以及寶星國際、融科橄欖 城、國風(fēng)北京等項目商業(yè)部分的建成，在 2020 年前后，該區(qū)域亦有可能形成未來望京東部的商業(yè)組團。一方面，國際知名商家的品 牌號召力不容忽視，單就宜家家居旗艦店的輻射范圍而言，將不僅局限于望京周邊地區(qū)，而是輻射整個北京乃至周邊地區(qū)；另一方面，四環(huán)沿線便捷的交通、充足的停車位提升了該地塊的商業(yè)價值；再者，由于物業(yè)全部為零售商購地自建的獨立商業(yè)體，因此其物業(yè)結(jié)構(gòu)完全符合經(jīng)營要求；最后，該商業(yè)組團建設(shè)周期短，宜家即將于今年 4 月份正式營業(yè)，如果順利的話，家樂福及其合作伙伴也將不遲于 2020 年初開業(yè)經(jīng)營。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪?shù)钠放朴绊懥Γ约皟?yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團有能力成為輻射整個望京區(qū)域的核心商業(yè)組團。未來輻射范圍有望擴大至酒仙橋地區(qū)。 在此基礎(chǔ)上，望京區(qū)域未來將形成四大商業(yè)聚集區(qū)，分別是：以宜家家居和家樂福等為核心的東北四環(huán)商業(yè)組團；由望京國際商業(yè)中心、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)、方恒國際中心組成的望京東南部商業(yè)組團；由望京購物中心、沃爾瑪項目及其周邊商業(yè)組成的望京中部商業(yè)組團；由本項目、博泰國際以及麗景新貴商業(yè)部分及組成的望京北部商業(yè)組團。據(jù)預(yù)測，到 2020 年底，望京 新興 商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量將 超過 70萬平方米，有望成為北京東北部的新型大商圈。一方面是因為臨街商鋪面積不大、物業(yè)結(jié)構(gòu)最多二層，適于商戶租賃經(jīng)營，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供應(yīng)量相對較小，且銷售價格普遍低于 萬，隨著入住人口對商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，租金不斷走高。隨著后期經(jīng)營，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有供應(yīng)結(jié)構(gòu) 39%18%15%10%8%5% 5%餐飲業(yè)裝修、建材日用品零售業(yè)生活服務(wù)類汽修、汽配電器銷售業(yè)其他 （數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計時間： 2020年底） 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)租售價格 望京區(qū)域普通住宅底商多采取 “ 售后出租 ” 的形式，業(yè)態(tài)大多沒有整體規(guī)劃，租金一般在 2 元 6 元 /平方米 /天；百貨類集中商業(yè)只租不售、或者以流水倒扣的 形式統(tǒng)一經(jīng)營；寫字樓和商住樓底商租金比普通住宅底商略高，可達 8元，有的達 12 元 /平方米 /天。 ? 餐飲及休閑娛樂市場未充分發(fā)展 餐飲、娛樂、醫(yī)藥、運動休閑等各種服務(wù)業(yè) 分布分散、品質(zhì)參差不齊、數(shù)量相對 不足。望京新城中的華潤超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模 和商品品類仍顯不足 。 ? 缺乏大型集中式購物中心 就整個望京大社區(qū)來說，最缺乏的是 可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和 偏 南部的望京 1 號折扣廣場 可以算做 百貨零售類 ，但 其檔次不高、 輻射范圍相當(dāng)有限。 另外，四環(huán)路沿線原有分布的商業(yè)以汽修汽配和超市為主，目前已進入調(diào)整和升級階段。由于具有穩(wěn)定消費客群的支持，大多商鋪經(jīng)營狀況良好，出租率達到 95%以上； ? 南湖北路與湖光北街交匯的金十字街 ： 這里是望京傳統(tǒng)的成熟商圈，由京客隆超市、大中電器、鑫隆百貨市場及其周邊店鋪組成。屆時，望京 新興 商業(yè)供應(yīng)將不低于 70萬平方米，甚至超過目前西單商圈的商業(yè)總量。宜家家居望京新店將于今年 4 月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)項目也將于 5 月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在項目、嘉美風(fēng)尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2020 年至 2020 年間推向市場。但由于受規(guī)劃部署以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)等因素的影響和制約，這一地區(qū)商業(yè)設(shè)施的開發(fā)相對滯后于居住類物業(yè)的發(fā)展，早期商業(yè)配套僅局限于京客隆、華潤等生活超市；中福百貨零售以及個別建材城、大中電器等商業(yè)設(shè)施，截至 2020年底，望京商業(yè)供應(yīng)約為 30 萬平方米左右，但無論從數(shù)量 還是檔次上來看，商用物業(yè)一直存在市場缺口。這類消費 人群也將 帶動并引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)更多的高收入人群前來消費。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對綜合性、檔次型大中型商業(yè)項目的需求明顯增加。 此類人群消費能力高，有一定的消費品味，不同于普通居民類消費，對日常消費品的購買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費場所進行購買消費。餐飲服務(wù)也有一定的國籍特色。方便快捷、省時的就餐方式是他們的首選，由于區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公人群不斷增多，可提供的商務(wù)餐飲服務(wù)較少，不能滿足 區(qū)域內(nèi)對餐 飲的消費需求，同時 休閑、娛樂業(yè)態(tài)從規(guī)模和特色方面也還不能滿足此類消費群的需求，造成了區(qū)域內(nèi)的消費人群外流。 商務(wù)辦公人群具有較高的學(xué)歷水平， 普遍文化素質(zhì)較高，此類人群擁有超前的消費意識，消費觀念較為前衛(wèi)， 購物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分， 對個性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工