【正文】 作之余他們普遍到休閑、娛樂場所進(jìn)行消費(fèi)。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務(wù)類項(xiàng)目的檔次也有較大差距。白天冷清夜晚火爆的營業(yè)狀況成為望京消費(fèi)的特色。 由于望京區(qū)域先期規(guī)劃中缺少對商業(yè)配套設(shè)施的設(shè)計(jì)，故區(qū)域早期很少有相對綜合的商業(yè)物業(yè)供區(qū)域常住人群消費(fèi)，而本區(qū)域常住人口中存在大量 工 薪族，作息時(shí)間相對較為固定，受此影響，區(qū)域內(nèi)除早晚上下班的高峰時(shí)段外，白天人數(shù)明顯少于夜間，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)高 峰時(shí)段與市區(qū)也有較大差異。 這些 消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費(fèi)能力并具有較新的消費(fèi)理念，注重品質(zhì)消費(fèi)，對生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)較高。 北京市 2020年人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計(jì)對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 數(shù)據(jù)來源《 2020年北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》 望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查 統(tǒng)計(jì)對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高 收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 8400 12020 15000 20200 35000 19390 所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100% 區(qū)域人口消費(fèi)特性分析 ? 區(qū)域內(nèi)常住人群消費(fèi)主要以日常購物、配套型服務(wù)商業(yè)消費(fèi)，同時(shí)對餐飲類的消費(fèi)有較大需求。 區(qū)域消費(fèi)能力分析 從調(diào)研資料統(tǒng)計(jì)，望京常住人口中， 25 至 45 歲之間的占到 85%，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，購買能力比較強(qiáng)，望京地區(qū)月收入在 5000 元以上的人群占 62%，望京區(qū)域人口素質(zhì)普遍比較我高，大專以上人群占到 70%。 從區(qū)域開發(fā)過程中我們了解到，一些外籍地產(chǎn)開發(fā)公司看好本國投資人的投資意向，吉寶置業(yè)的季景泌園 就是新加坡公司全額投資的項(xiàng)目，早期就在新加坡進(jìn)行推售，隨之也帶來了不少新加坡、臺(tái)灣、香港等地區(qū)的投資購買，同時(shí)在一定程度吸引日、韓人士對望京的投資傾向。 外籍人口分布特色 自望京區(qū)域開發(fā)工程開始，就不斷有外籍人士進(jìn)駐 ，有紀(jì)錄顯示， 1998 年有 200多戶韓國人組成的購房團(tuán)進(jìn)駐望京，自此之后望京區(qū)域成為韓籍人聚集地。 從我們對區(qū)域的調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學(xué)歷普遍較高，以大專、大學(xué)本科、研究生及研究生以上者占多數(shù)，科技園區(qū)內(nèi)就業(yè)人群 本科以上學(xué)歷約占企業(yè)總?cè)藬?shù)的 %，其中博士 %，碩士 %。 望京區(qū)域常住人口年齡比例 60%25%15%3045歲 25歲以 下 45歲以 上 投資購房人的職業(yè)包括：演藝界人士 、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，從事貿(mào)易、 IT 行業(yè)的高精人才的中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍 人士以日籍和韓籍為主。 年齡、職業(yè)狀況 望京地區(qū)樓盤的中 高價(jià)位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識(shí)層次和職業(yè)層次相對較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。自望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認(rèn)可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現(xiàn)預(yù)售階段房號(hào)全部被預(yù)定，外籍購房人團(tuán)購現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。 外來人口數(shù)量 截止 2020 年年底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，望京區(qū)域已有約 5 萬韓籍人口居住在此，占在京韓國人總數(shù)的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國人及朝鮮族人相對集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達(dá)到 7 萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數(shù)量的 30%，支持韓籍居民的消費(fèi)商品種類也相對完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國商品最集中、種類最多的區(qū)域。入園企業(yè)就業(yè)人員超過 萬人，加上望京新區(qū)規(guī)劃為大型公建用地，未來以大型公共建筑，包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游等設(shè)施為配套服務(wù)物業(yè)，短期內(nèi)商務(wù)建筑有大幅增加，待望京區(qū)域整體開發(fā)完成后，區(qū)域內(nèi)可投入使用的商務(wù)型物業(yè)項(xiàng)目總量將達(dá)到 67萬平米。在望京的整個(gè)北部區(qū)域占地四公頃，總建筑面積 70000 平方米已全部投入使用，是集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的智能化、多功能、花園式的高新技術(shù)企業(yè) 孵化基地和留學(xué)人員回國創(chuàng)業(yè)基地。近幾年人口遞增數(shù)量約為 /年。就不同類型人口結(jié)構(gòu)和未來人口增長比例情況做如下分析。從調(diào)研資料顯示，望京區(qū)域內(nèi)部分樓盤項(xiàng)目主要有： 序號(hào) 物業(yè)名稱 序號(hào) 物業(yè)名稱 序號(hào) 物業(yè)名稱 序號(hào) 物業(yè)名稱 1 望京花園東區(qū) 17 融科橄欖城 32 風(fēng)格雅園 47 花家地西里 2 星源國際 18 大西洋新城 33 City one 48 望京雅特住區(qū) 3 炫彩嘉軒 19 湖畔雅居 34 鹿港 49 動(dòng)感之都寶星園 4 望京西園 20 金隅麗港城 35 星海明珠 50 世安望京家園 5 望京花園 21 夏都盈座 36 麗港美度 51 利景名門 6 麗景新貴 22 利澤西園 37 嘉美風(fēng)尚中心 52 亞特蘭大廈 7 慧谷根園 23 望京悅城 38 博雅國際中心 53 綠蔭芳鄰 8 慧谷時(shí)空 24 博泰國際 39 都市心海岸 54 花家地商住樓 9 慧谷陽光 25 澳洲康都 40 嘉潤花園 55 嘉悅精英家園 10 CLASS 26 望馨園 41 華陽公寓 56 慧谷金色家園 11 望京明苑 27 上京新航線 42 寶星國際 57 望京新城 A5區(qū) 410 12 望京西園 四區(qū) 28 圣馨大地 43 點(diǎn)擊未來沁居 58 花家地小區(qū) 13 望京國際商業(yè)中心 29 季景沁園 44 城市 月光 59 望興園 14 國風(fēng)北京 30 北京香頌 45 望京新居 60 信荷城 15 望京新城 31 銀領(lǐng) 國際 46 東湖灣 61 方舟苑 藝術(shù)城 16 華鼎世 家 47 花家地西里 62 望京利澤家園 48 望京雅特住區(qū) 63 LOFTEL 望京地區(qū)總占地面積 860 公頃，其中建設(shè)用地 510 公頃，區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目還有一 部分沒有進(jìn)行建設(shè)，街建設(shè)完成后，區(qū)域內(nèi)住宅總體量將近 1000 萬平米，按照千人指標(biāo)計(jì)算，區(qū)域內(nèi)固定居民約為 2530 萬人左右，目前望京常住人口約 15萬人左右。 口口 狀狀 況況 分分 析析 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)最重要的因素之一就是人口消費(fèi)支持，人口消費(fèi)特性與消費(fèi)結(jié)構(gòu)、層次等相關(guān)問題是直接制約商業(yè)市場發(fā)展，因此，在分析區(qū)域人口現(xiàn)有狀況之前，先對住宅項(xiàng)目發(fā)展做深入分析，從而提供依據(jù)和支持。 按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個(gè)主要出入口和五個(gè)次要出入口的建設(shè)，建立一個(gè)以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運(yùn)方式相結(jié)合的綜合交通體系。另外，區(qū)內(nèi)的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯不足。從目前現(xiàn)狀看，隨著政府市政投入力度的加大，望京地區(qū)的交通問題已得到初步緩解，立交橋在望京地區(qū)起到了很好的連結(jié)作 用，是望京地區(qū)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在。上述立交橋分別設(shè)置于望京周邊地區(qū)，絕大部分是進(jìn)出望京地區(qū)的主要出入口，主要承擔(dān)了連接外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)的紐帶作用，是望京地區(qū)保持交通順暢的有力保障。 立交橋 立交橋?yàn)槭鑼?dǎo)緩解交通阻塞問題、提高道路通行能力、保障行人安全起到至關(guān)重要的作用。 望京地區(qū)內(nèi)部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內(nèi)部日常地交通組織。 沿大西洋新城走到末端，路面逐漸變窄為雙向單車道，并與望京西路相交。 ? 阜通東大街： 與京順路平行， 南起三元西橋，北至四元橋北，與望京地區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)相接，全長約 2470 米，紅線寬度為 45 米，為城市主干道。 ? 廣順大街： 城市主干道 ，雙向六車道，紅線寬度 60 米。 兩縱指的是廣順大街和南湖北路 花家地大街（中環(huán)南路）： 廣順大街是整個(gè)望京地區(qū)的 中軸線，大體將望京分為東西兩半；利澤西路、南湖北路、南湖南路與花家地大街的連接道路，與廣順大街平行，是連接望京西部和花家地建成區(qū)的重要干線。但是望京北部等新型區(qū)域內(nèi)的道路，卻是 經(jīng)緯向，于是望京內(nèi)部的道路走向便變得錯(cuò)綜復(fù)雜。 ? 京順路以及機(jī)場高速路： 是北京東北部最重要的交通干線，與東北四環(huán)、五環(huán)相交，是望京地區(qū)非常重要的交通干線，主要起引導(dǎo)交通的作用。 ? 東北五環(huán)路： 道路狀況相對較好，其承載的較大車流、人流，基本上是連接?xùn)|部地區(qū)和北部地區(qū)的交通干線，是望京主要交通干線之一。 發(fā)達(dá)的 外部公路系統(tǒng) 可為本地區(qū)帶來充足的人流、車流、物流支持，便于商業(yè)項(xiàng)目后期的經(jīng)營及組織運(yùn)輸。 望京地區(qū)道路組成狀況 外部公路系統(tǒng) 望京地區(qū)位于北京城區(qū)的東北部，在機(jī)場高速與京順路 和京承高速之間，南至北四環(huán)，北到京包線，外部交通網(wǎng)絡(luò)比較完善。 地鐵作為輔助交通工具，引流比重越來越大，其對人流疏導(dǎo)作用十分明顯。 L1 線 則是自東直門至機(jī)場線的 機(jī)場快速軌道線路 ，但目前 L1 規(guī)劃為機(jī)場線，通過望京東南側(cè)，望京區(qū)域不設(shè)站點(diǎn)，未來也存在規(guī)劃調(diào)整的可能。從商業(yè)方面分析，軌道交通可以 很好 的擴(kuò)大輻射半徑帶來有效消費(fèi)群體，同時(shí)也可以彌補(bǔ)常規(guī)交通存在的不足，購物物品運(yùn)輸方式便捷度，交通管制影響都是地面公交系統(tǒng)的存在的問題。而公交線路增調(diào)，將給區(qū) 域帶來更多的消費(fèi)人群，同時(shí)也便于其疏散。 隨著北京城市的進(jìn)一步發(fā)展和建設(shè)，望京地區(qū)吸引著人們越來越多的關(guān)注，川流不息的人流、私家車和出租車給區(qū)域的地面交通系統(tǒng)帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。對望京 地面公交客運(yùn)系統(tǒng) 作如下分析： 望京 地區(qū)現(xiàn)有公交線路一覽 線路 主要站點(diǎn) 區(qū)域站名 城鐵臨 5 路 南十里居 → 酒仙橋商場 → 電子城小區(qū) → 南湖南路 → 望京西站 望京西站 城鐵臨 6 路 望京科技園 → 望京花園東區(qū) → 廣順北大街 → 望京西站 廣順北大街 小 5 路 望京科技園 → 炎黃藝術(shù)館 → 四道口 → 圓明園 → 海淀 → 金莊村 望京科技園 小 6 路 西馬莊 → 定福莊 → 太平莊華堂商場 → 麗都飯店 → 望京小區(qū) 望京小區(qū) 小 71路 望京小區(qū) → 望京西園 → 望京購物中心 → 芍藥居 → 上地橋 望京小區(qū) 小 73路 望京小區(qū) → 經(jīng)貿(mào)大學(xué) → 冠城園 → 牡丹園 → 雙安 → 小南莊 望京小區(qū) 運(yùn)通 101線 南湖 渠 → 望京購物中心 → 中國科技館 → 體育師范學(xué)院 → 三義廟 望京購物中心 運(yùn)通 104線 營慧寺 → 紫竹院 → 白石橋 → 動(dòng)物園 → 北京北站 → 望京新城 望京新城 運(yùn)通 107線 馬家堡小區(qū) → 木樨園 → 燕莎友誼商城 → 麗都飯店 → 望京新城 望京新城 運(yùn)通 110線 半壁店 → 昆明湖路 → 中關(guān)村 → 大屯 → 廣順北大街 → 望京新城 望京新城 運(yùn)通 111線 安寧里南站 → 立水橋 → 望京花園 → 朝陽公園 → 定福莊 → 東柳 望京花園 運(yùn)通 113線 吳莊 → 蔚園 → 永定路 → 中關(guān)村 → 廣順北大街 → 來廣營 廣順北大街 運(yùn)通 201線 南湖渠 → 南湖東園 → 望京購物中心 → 人民 大學(xué) → 六里橋長途站 望京購物中心 361 望京科技園 → 廣順北大街 → 中國科技館 → 北太平莊 → 巴溝村 廣順北大街 402 四惠站 → 大北窯 → 農(nóng)展館 → 酒仙橋 → 望京公園 → 南皋 望京公園 404 東直門 → 花家地南里 → 花家地街 → 阜通東大街 → 來廣營 阜通東大街 405路聯(lián) 大北窯 → 農(nóng)展館 → 亮馬橋 → 三元庵 → 麗都飯店 → 廣順北大街 廣順北大街 409 來廣營 → 廣順北大街 → 中日醫(yī)院 → 中國科技館 → 阜成門 廣順北大街 416 來廣營 → 南湖東園 → 湖廣中街 → 農(nóng)展館 → 廣順北大街 → 來廣營 廣順北大街 418 金盞 → 郁金香花園 → 蟹島 度假村 → 望京公園 → 酒仙橋 → 東直門 望京公園 420 望京科技創(chuàng)業(yè)園 → 宏昌路 → 亮馬橋 → 朝陽門 → 王府井 → 北京站 望京科技園 421 大北窯 → 農(nóng)展館 → 亮馬橋 → 麗都飯店 → 宏昌路 → 東湖 宏昌路 422 三義廟 → 中國科技館 → 中日醫(yī)院 → 經(jīng)貿(mào)大學(xué) → 花家地 → 來廣營 花家地 606 雍和宮 → 和平里火車站 → 展覽中心 → 阜通西大街 → 東湖 阜通西大街 614 東直門 → 左家莊 → 三元橋 → 花家地北里 → 宏昌路 → 望京科技園 宏昌路 623 望京科技創(chuàng)業(yè)園 → 廣順北大街 → 望京購物中心 → 東直門外 廣順北大街 627 三營門 → 木樨園 → 方莊 → 潘家園 → 四元橋 → 廣順北大街 廣順北大街 629 環(huán)行鐵道 → 阜通西大街 → 望京花園 → 立水 → 東北旺中路 阜通西大街 630 來廣營 → 望京花園 → 北營門 → 門頭村 → 北京植物園 → 香山東路 望京花園 701 大西洋新城南門 → 花家地北里 → 西釣魚臺(tái) → 岳各莊紅星美凱龍 花家地北里 707 嘉園 → 天橋 → 農(nóng)展館 → 燕莎友誼商城 → 廣順北大街 → 農(nóng)藝園 廣順北大街 710 善各莊 → 廣順北大街 → 酒仙橋商場 → 朝陽公園 → 西直河 廣順北大街 735 錦繡大地市場 → 玉海園 → 中關(guān)村 → 四元橋 → 望京公園 → 金盞 望京公園 737 孫河?xùn)|站 → 阜 通西大街 → 亞運(yùn)村 → 中關(guān)村 → 頤和園 → 香山 阜通西大街 752 西北旺村