【正文】 快速軌道線路 ，但目前 L1 規(guī)劃為機場線，通過望京東南側，望京區(qū)域不設站點，未來也存在規(guī)劃調整的可能。 ? 東北五環(huán)路： 道路狀況相對較好，其承載的較大車流、人流，基本上是連接東部地區(qū)和北部地區(qū)的交通干線，是望京主要交通干線之一。 ? 廣順大街： 城市主干道 ，雙向六車道，紅線寬度 60 米。 立交橋 立交橋為疏導緩解交通阻塞問題、提高道路通行能力、保障行人安全起到至關重要的作用。 按照規(guī)劃，望京地區(qū)將完成六個主要出入口和五個次要出入口的建設，建立一個以快速軌道交通和公共交通為主，多種客運方式相結合的綜合交通體系。近幾年人口遞增數量約為 /年。自望京科技產業(yè)園區(qū)規(guī)劃確定后，外籍人士對本區(qū)域的認可度也逐漸遞增，自住型購房者、投資型購房比率大大增加，常常出現預售階段房號全部被預定，外籍購房人團購現象也時有發(fā)生。 外籍人口分布特色 自望京區(qū)域開發(fā)工程開始，就不斷有外籍人士進駐 ，有紀錄顯示， 1998 年有 200多戶韓國人組成的購房團進駐望京，自此之后望京區(qū)域成為韓籍人聚集地。 這些 消費人群的經濟狀況及收入一直保持著較高的水平，大部分人群具備較高的消費能力并具有較新的消費理念，注重品質消費，對生活質量的要求也相應較高。 商務辦公人群具有較高的學歷水平， 普遍文化素質較高，此類人群擁有超前的消費意識，消費觀念較為前衛(wèi)， 購物、餐飲以及娛樂、休閑都是他們日常生活的重要組成部分， 對個性的特色商業(yè)有著濃厚的興趣，他們工作壓力較大，作為緩解工作壓力的一種方式，在工作之余他們普遍到休閑、娛樂場所進行消費。因此 ，在未來，隨著此類人群的不斷增加，對綜合性、檔次型大中型商業(yè)項目的需求明顯增加。屆時，望京 新興 商業(yè)供應將不低于 70萬平方米，甚至超過目前西單商圈的商業(yè)總量。望京新城中的華潤超市、家和超市、大成順天府超市、京客隆超市等規(guī)模 和商品品類仍顯不足 。一方面是因為臨街商鋪面積不大、物業(yè)結構最多二層，適于商戶租賃經營，投資收益自然穩(wěn)定有保障；另一方面：早期商鋪供應量相對較小，且銷售價格普遍低于 萬，隨著入住人口對商業(yè)配套需求的增加，臨街商鋪呈現供不應求的狀況，租金不斷走高。北京華聯(lián)的入駐和沃爾瑪的品牌影響力，以及優(yōu)越的地理位置使得該商業(yè)組團有能力成為輻射整個望京區(qū)域的核心商業(yè)組團。 另一類是區(qū)域內新建成住宅或辦公類物業(yè)的商業(yè)配套，如：金隅國際、鹿港、博泰國際、季景沁園、炫彩嘉軒等的商業(yè)物業(yè)。由于本項目所處位置距望京傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，即南湖北路與湖光北街的交匯口較近（鑫隆小商品城、大中電器和京客隆等商業(yè)分置于此），且北鄰望京的主要出入口，區(qū)位優(yōu)勢明顯。他們對本案的后期運營影響較大，其主要體現在于： ? 廣順北大街是望京最具影響力的道路之一，依托其良好的通達狀況，有利于周邊區(qū)域的消費者到達本項目。為本案后期的市場定位提供相應的數據支持。這樣，可以有利于本項目在業(yè)態(tài)選擇上的取舍搭配，提升自身風險抗性。 從經營檔次看，項目周邊不乏中高檔項目，望京區(qū)域大型科技園區(qū)位于項目東北側，以產業(yè)發(fā)展為核心的商務型消費需求較大，對消費場所的經營檔次也較高要求，受這些因素影響，本項目周邊餐飲類檔次相對較高，其中有較高檔次和經營特色的韓式料理商戶有： 商戶名稱 地理位置 人均消費（元） 薩拉伯爾 南湖東園中福 5層 100150 海棠花 利澤中二路 1號 100150 故鄉(xiāng)山川 望京新城 423樓 1層 5070 全州館韓國料理 望京新城 423樓 12層 50 瓦房 望京新城美食城 1層 60 北昌豆腐 西園四區(qū) 420樓 3層 50 從對周邊餐飲商戶調研得知，目前，在本區(qū)域經營情況最好的是餐飲業(yè)態(tài)，餐飲類商業(yè)有消費需求仍處于較旺盛的狀態(tài)，區(qū)域內餐飲消費存在一定的市場發(fā)展空間。 市場潛力較大。 從 本項目區(qū)域內的 休閑 娛樂類業(yè)態(tài) 發(fā)展狀況分析，該類業(yè)態(tài)商戶經營仍處于發(fā)展階段， 業(yè) 態(tài)、業(yè) 種 相對 單一，缺乏大型、集中型的娛樂設施。 ? 項目周邊餐飲業(yè)發(fā)展狀況 從對區(qū)域調研情況，區(qū)域內已有大大小小 300 多家餐飲商戶，主要集中在望京新城和最早建設的花家地區(qū)域，已經形成了以望京新城和花家地的兩大餐飲美食圈，從所調研的數據分析，區(qū)域內主要的餐飲菜系有韓餐、川菜、東北菜、中、西快餐等。 目前，本案研究區(qū)域內規(guī)劃用地主要有上京 CA公寓、住皇城和麗景新貴等項目，未來，將有超過 70 萬㎡的面積在市場投放，將會為本項目所在區(qū)域引入較大數量的中高檔消費人群，對本案后期的運營較為有利。而利澤西路南側與南湖北路相連接，目前，南湖 北路與湖光北街的交匯處是望京區(qū)最為成熟的商業(yè)區(qū)之一，在后期本案可通過南湖北路和利澤西路分流其消費人群至本項目，對本案經營較為有利。它們以廣順北大街為軸線，共同組成了本案的路網交通，并銜接了望京的多個主要居住區(qū)，承擔起本案在未來運營階段的人流、車流和貨流組織。因此未來望京區(qū)域新興的商業(yè)供應量將在 70萬平方米以上。 宜家 家居 四環(huán)東路，阜通東大街西北側 3萬左右 獨 立 商業(yè) 自建 預計 4月開業(yè) 家樂福 （北四環(huán)） 四元橋以北（原燕莎望京購物） 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 歐尚超市 來廣營橋東北角，百安居東側 4萬左右 獨立商業(yè) 自建 —— 方恒國際 中心 廣順南大街（竹藤大廈對面） 公建 25萬 獨立公建群 待定 —— 望京國際商業(yè)中心 望京 B區(qū) 610 12萬 左右 獨 立 商業(yè) 租金 元不等 預計 5月開業(yè) 旺角廣場 南湖北路與湖光中街交界路口東北角 約 5層商業(yè)，單層4300㎡ 分租，按樓層不同 3元20元 不等 F1F3規(guī)劃為836㎡左右小面積鋪位， B F4單鋪 1000㎡以上，預計 5月開業(yè) 望京購物廣場（華聯(lián)） 廣順大街與阜通西街交匯處 約 獨立商業(yè)樓，B1F4層 租金依樓層及業(yè)態(tài)不同 630元不等，目前已下調 800個車位，預計5月開業(yè) 博雅國際 北五環(huán)以南，利澤中一路 1號 8000左右 2層底商 最初 萬，現停售出租 擬做商務配套等 炫彩嘉軒 宏泰西街北側，廣澤路西側 6000左右 2層底商街鋪 整售首層；二層 社區(qū)商業(yè) 金隅國際CityOne 望京西路與阜通西大街交界東北側 約 底商， B1F2 待定 —— 鹿港 望京西路與阜通西大街交界東南側 3000左右 底商 售價 —— 博泰國際 廣順北大街與湖光北街交界路口 底商 B1F3售價分別為： 13000元 /㎡ ； 22020元 /㎡ ； 17000元 /㎡ ；15000元 /㎡ 華鼎世家 阜通西大街，沃爾瑪東北側 3000左右 底商，首層 整售給一家韓國公司，由其分散出租經營 季景沁園 湖光中街西延長線南側 2層底商裙樓 待定 07年 9月交用并投入經營 北京香頌 望京西路，季景沁園西南側 街城、商業(yè)街 20200以上（初定） 寶星國際 望京西園東側，宏泰東街 獨立商業(yè) 待定 EMart易買得購物中心入駐 融科橄欖城 宏泰東街 一期 4000，二期 4萬 底商裙樓及獨立商業(yè)樓 待定 —— 國風北京 宏泰東街、阜安東街、望京街、京順路合圍地 7萬公建，約 商業(yè) 獨立商業(yè) 待定 —— 嘉美風尚 廣順南大街南端，京順路西八間房路口 約 寫字樓酒店底商裙樓 整售報價 /㎡左右 租售狀況待定，預計 2020年開業(yè) 東湖灣 來廣營利澤西園 約 7萬左右 待定 待定 —— 上京新航線 東湖路 3000底商，另 4棟獨立商業(yè)樓 底商、獨立商業(yè) 待定 預計 2020年底交付使用 澳洲康都 望京外環(huán)路 1萬左右 底商、獨立商業(yè) 售 /㎡ ，租 元左右 獨棟綜合樓整售，底商散售 上表所列項目大致可以分為幾類： 一類是大體量獨立商業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、 歐尚、 望京購物廣場、望京國際商業(yè)中心、宜家家居、旺角廣場等。未來輻射范圍有望擴大至酒仙橋地區(qū)。隨著后期經營，這些已售商鋪普遍升值 20%以上。 ? 缺乏大型集中式購物中心 就整個望京大社區(qū)來說，最缺乏的是 可以覆蓋比較大區(qū)域的大型商業(yè)中心，如大型百貨商場和大型綜合超市，目前只有在偏西的中福百貨和 偏 南部的望京 1 號折扣廣場 可以算做 百貨零售類 ，但 其檔次不高、 輻射范圍相當有限。宜家家居望京新店將于今年 4 月份開業(yè)；望京購物中心、望京國際商業(yè)中心、以及旺角廣場等商業(yè)項目也將于 5 月份左右集中開業(yè)；方恒國際中心、沃爾瑪所在項目、嘉美風尚二期商業(yè)以及北京香頌的商業(yè)部分也將于 2020 年至 2020 年間推向市場。 此類人群消費能力高，有一定的消費品味，不同于普通居民類消費，對日常消費品的購買也有較高的要求，一般都在大型中高檔消費場所進行購買消費。目前對百貨零售類商業(yè)的需求量明顯較大，配套服務類項目的檔次也有較大差距。 北京市 2020年人均可支配性收入調查 統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 數據來源《 2020年北京市統(tǒng)計年鑒》 望京地區(qū)人均可支配性收入調查 統(tǒng)計對象 低收入 較低收入 中間收入 較高收入 高 收入 平均水平 人均可支配收入（元 /人） 8400 12020 15000 20200 35000 19390 所占比例 10% 15% 25% 30% 20% 100% 區(qū)域人口消費特性分析 ? 區(qū)域內常住人群消費主要以日常購物、配套型服務商業(yè)消費，同時對餐飲類的消費有較大需求。 從我們對區(qū)域的調研資料顯示，望京區(qū)域常住人口學歷普遍較高，以大專、大學本科、研究生及研究生以上者占多數，科技園區(qū)內就業(yè)人群 本科以上學歷約占企業(yè)總人數的 %，其中博士 %，碩士 %。 外來人口數量 截止 2020 年年底的統(tǒng)計數據，望京區(qū)域已有約 5 萬韓籍人口居住在此，占在京韓國人總數的 90%，到去年年底，望京地區(qū)已成為韓國人及朝鮮族人相對集中的區(qū)域，目前常住韓籍人口已達到 7 萬人，占目前全區(qū)固定居民人口總數量的 30%，支持韓籍居民的消費商品種類也相對完善，望京區(qū)域已成為北京市韓國商品最集中、種類最多的區(qū)域。就不同類型人口結構和未來人口增長比例情況做如下分析。另外，區(qū)內的交通監(jiān)控系統(tǒng)還不很健全，道路交通指示牌明顯不足。 望京地區(qū)內部城市道路系統(tǒng)完善，規(guī)劃合理，道路互相連通，且基本上沒有交通管制，有力地支撐了望京內部日常地交通組織。 兩縱指的是廣順大街和南湖北路 花家地大街（中環(huán)南路）： 廣順大街是整個望京地區(qū)的 中軸線，大體將望京分為東西兩半；利澤西路、南湖北路、南湖南路與花家地大街的連接道路，與廣順大街平行，是連接望京西部和花家地建成區(qū)的重要干線。 發(fā)達的 外部公路系統(tǒng) 可為本地區(qū)帶來充足的人流、車流、物流支持，便于商業(yè)項目后期的經營及組織運輸。從商業(yè)方面分析，軌道交通可以 很好 的擴大輻射半徑帶來有效消費群體，同時也可以彌補常規(guī)交通存在的不足，購物物品運輸方式便捷度，交通管制影響都是地面公交系統(tǒng)的存在的問題。而商業(yè)經營主要是依靠人流來支撐，良好的公交客運系統(tǒng)可相應增加消費輻射半徑。 望京地區(qū)寫字樓及跨國企業(yè)總部分布圖 望京寫字樓物業(yè)市場發(fā)展趨勢 從望京區(qū)域現有寫字樓物業(yè)的整體狀況看，現階段寫字樓物業(yè)面積較少，分布主要集中于高科技產業(yè)園區(qū)，且未形成一定的商務氣候。在望京高科技產業(yè)園區(qū)的建設過 程中，大批國際大型企業(yè)先后落戶科技園，從而帶動了對望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的需求。 目前望京高科技產業(yè)已經形成以電子、通訊等高新技術產業(yè)為主的產業(yè)結構鏈，產業(yè)園區(qū)內已建成了北京市正式投入運行的面積最大的孵化器：望京科技創(chuàng)業(yè)園和 中國北京 (望京 )留學人員創(chuàng)業(yè)園。 近年來，國外大商家看好望京地區(qū)蘊藏的市場契機，宜家、華堂、沃爾瑪、家樂福等紛紛 選址望京。產業(yè)、交通、配套等各個方面設施條件得到完善，伴隨區(qū)域產業(yè)經濟發(fā)展，國外高新企業(yè)進駐望京區(qū)域的數量增多，住宅樓盤開發(fā)完成后，居住人口數量大幅遞增，望京地區(qū)也由過去單純的生活居住區(qū)朝著國際化望京的方向發(fā)展。 望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標準劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。 望望 京京 產產 業(yè)業(yè) 發(fā)發(fā) 展展 布布 局局 望京科技園位于朝陽區(qū)酒仙橋 望京地區(qū)，占地 平方公里。西門子、摩托羅拉、愛立信等國際企業(yè)紛紛將總部選址定在望京，望京區(qū)域外資企業(yè)總部自建物業(yè)面積預計超過 30 萬平方米面積。也不足夠支撐未來望京地區(qū)高科技產業(yè)基地的辦公面積需求。這些利好因素也將進一步提升望京區(qū)