【正文】 ，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級生活服務(wù)設(shè)施和市級大型公建的綜合性區(qū)域。按照北京市政府對望京地區(qū)“城市副中心”的定位，以及 2022 年北京市政府數(shù)次對望京區(qū)域進行規(guī)劃調(diào)整，望京區(qū)域整體居住環(huán)境有了明顯提升。望京區(qū)域規(guī)劃、望京區(qū)域規(guī)劃望京地區(qū)總用地規(guī)模為 平方公里(其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為 1 平方公里)，規(guī)劃總居住人口為 33 萬人，現(xiàn)有常住人口近 15 萬人。望京區(qū)域按照最新城市規(guī)劃功能標準劃分，以北小河為界，分成南北兩大塊。目前，朝陽區(qū)在已經(jīng)形成了建國門外、三里屯、亮馬河三個使館區(qū)之外，第四使館區(qū)落戶望京，從而更進一步增強了望京區(qū)域的整體競爭力。但在近年政府規(guī)劃調(diào)整和改善良后，望京地區(qū)整體環(huán)境得到很大的改觀，區(qū)域居住品質(zhì)和生活質(zhì)量得到了購房者的認可，同時也吸引眾多國外高新企業(yè)紛紛落戶。在這種整體環(huán)境利好的趨勢下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢，商務(wù)辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局、望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局望京科技園位于朝陽區(qū)酒仙橋望京地區(qū)，占地 平方公里。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場南側(cè)路和駝房營路。隨后 世界 500 強企業(yè)紛紛把視線轉(zhuǎn)向以“睡城”著稱的望京，2022 年 12 月摩托羅拉研發(fā)總部在望京破土動工，2022 年 11 月 12 日寶馬汽車電子技術(shù)研發(fā)中心在望京奠基，韓國三星電子、西門子、松下、LG 等跨國企業(yè)紛紛選擇將總部定在望京。截止 2022 年望京高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達 %，望京產(chǎn)業(yè)已形成以通信、計算機、數(shù)字視聽為主的產(chǎn)業(yè)支柱。西門子、摩托羅拉、愛立信等國際企業(yè)紛紛將總部選址定在望京，望京區(qū)域外資企業(yè)總部自建物業(yè)面積預(yù)計超過 30 萬平方米面積。望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖 單位:平米從望京的產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展方向來看， “十一五”規(guī)劃期間，朝陽區(qū)重點發(fā)展目標之一就是把望京打造成一個電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國外高新科技產(chǎn)業(yè)落戶望京的過程中，這種“跨國企業(yè)研發(fā)總部”效應(yīng)也極大的促進了望京地區(qū)的商務(wù)氛圍的提升。望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布、望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 望京寫字樓物業(yè)供應(yīng)情況望京發(fā)展至今，交通體系及商業(yè)配套各方面得到不斷完善，寫字樓物業(yè)市場也有著突飛猛進的發(fā)展。望京寫字樓物業(yè)項目統(tǒng)計表項目名稱 體量（m 2） 租金(元/日/m 2) 檔次 愛慕國際 21000 乙級博雅國際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級眾運大廈 19600 乙級葉青大廈 50000 3 甲級中辰大廈 17400 乙級洛娃科技大廈 15500 乙級鑫佳泓大廈 17500 3 甲級博泰大廈 24000 甲級博泰國際 65000 7000 元/m 2 商住望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級星源國際 22022 商住娜麗莎大廈 5000 商務(wù)Loftel 17000 8500 元/m 2 商住望京大廈 35800 甲級佳境天成 65000 商住鹿港寫字樓 50000 規(guī)劃嘉美風(fēng)尚 37000 規(guī)劃人濟大廈 56000 規(guī)劃從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，望京地區(qū)寫字樓面積(含未來規(guī)劃)整體供應(yīng)量超過 61 萬平方米(此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積)。也不足夠支撐未來望京地區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)基地的辦公面積需求。從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級，部分企業(yè)由歸國留學(xué)人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對高檔辦公物業(yè)的消9 / 89費能力不強，在此種需求特點下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。而望京當?shù)匾恍?SOHO 族及小公司為節(jié)約辦公成本，基本選擇租用或購買如星源國際、LOFTEL 等分布于人口密集區(qū)且交通便捷的商住公寓。但隨著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國企業(yè)進駐的過程中。這些利好因素也將進一步提升望京區(qū)域的商務(wù)環(huán)境，并促進望京地區(qū)的高新科技產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。 周邊寫字樓對本項目影響從現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的分布以及本項目所處位置來看，本項目臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群。望京地區(qū)交通狀況總體分析、望京地區(qū)交通狀況總體分析 區(qū)域公共交通狀況分析 地面公交客運系統(tǒng)在人們的日常生活中，公交車輛是其出行的主要交通工具，同時其也是商業(yè)項目對外聯(lián)通的主要工具之一。因此公交線路的數(shù)量及其對外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營，如何對其進行合理地疏導(dǎo)，將直接影響到望京地區(qū)的消費環(huán)境。但其現(xiàn)有公交線路基本能夠承接多個交通樞紐、密集居住區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)和旅游景點，這些地方聚集著大量的流動人口、常住人口、商務(wù)辦公人群和國內(nèi)外旅游觀光人士，而依靠良好的公交線路組織，可以為本地區(qū)帶來較為充足的人流支持，使其成為本地區(qū)潛在的投資及消費群體。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很大。 軌道交通系統(tǒng)由于城市化發(fā)展速度越來越快，軌道交通已經(jīng)發(fā)展成為重要的交通工具之一，不再僅僅是原來的輔助交通工具的一種。望京區(qū)域已知建成并投入運營的軌道線路有地鐵 13 號線，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有 L1 線、地鐵 15 號線，地鐵 13 號線途經(jīng)望京西站，地鐵 15 號線是連接?xùn)|直門望京順義區(qū)的規(guī)劃線路。望京地區(qū)現(xiàn)有軌道交通系統(tǒng)較為匱乏，部分地鐵線路尚處于規(guī)劃中，其對望京15 / 89地區(qū)的影響有待觀察。如未來規(guī)劃的地鐵線路竣工通車后，將大大改善望京地區(qū)的現(xiàn)有軌道交通狀況，對望京地區(qū)的輻射可能形成新的延展。主要交通干線有：京承高速公路，東北五環(huán)路，京順路，北四環(huán)東路。? 北四環(huán)東路：道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是望京主要交通干線之一。? 京承高速公路：與四環(huán)、五環(huán)相交，道路狀況相對較好，是進出昌平區(qū)的主要交通道路，加之連通承德，是本地區(qū)西部重要的交通干線。 內(nèi)部城市道路系統(tǒng)望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機場高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非經(jīng)緯向的道路?？傮w來說，望京的主要道路16 / 89大體可歸結(jié)為兩縱一環(huán)線。一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街：二者與北四環(huán)東路構(gòu)成了一個環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。廣順大街（廣順北大街和廣順南大街）是望京地區(qū)的中軸路，它北接北五環(huán)的廣順橋，東南與京順路相交，從而將望京分割為東西兩半。? 阜通西大街：與阜通東大街、京順路平行，為城市主干道。? 宏昌路：位于望京新城（A05 區(qū)）的西北部的一條斜街，與廣順北大街、宏泰西路構(gòu)成了一個三角形區(qū)域，并且宏昌路兩端的十字路口都是不規(guī)則的十字路口。合理的交通布局，不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導(dǎo)問題，有序的消費環(huán)境也便于吸引更多的消費人流來此消費。望京地區(qū)現(xiàn)有立交橋 11 座，分別為：來廣營橋、廣順橋、廣澤橋、五元北橋、五元橋、大山橋、南湖渠橋、四元橋、望京橋、望和橋、北湖渠17 / 89橋，以及將于今年完工的湖光中街立交橋。望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達 15 個，但僅 4 個可用，所以造成外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，上下班高峰期間進出望京的交通系統(tǒng)全面癱瘓。 區(qū)域交通未來規(guī)劃及道路改造分析望京地區(qū)內(nèi)部交通路網(wǎng)較為密集，地區(qū)的道路狀況較好，路幅普遍較寬，基本上是城市次干道，但是道路缺乏復(fù)合化規(guī)劃，隨著入住人口的增多，望京區(qū)域私家車數(shù)量迅速上漲，私家車數(shù)量巨大對道路交通狀況提出了較大考驗，以往交通規(guī)劃不完善的方面開始顯現(xiàn)，外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部城市道路系統(tǒng)脫節(jié)，交通擁堵較為嚴重，特別是上下班高峰期間進出望京的道路易堵。針對以上問題，政府對交通規(guī)劃進行了調(diào)整，并投入較大資金進行改造，同時加大交通監(jiān)控力度，設(shè)立了更多指示牌，可以預(yù)見，望京地區(qū)未來的交通將更加順暢。今年已完成阜通大街西延線建設(shè)，實現(xiàn)進出城區(qū)的快速連接，完成了花家地南街、花家地街、望京街與京順路進出望京地區(qū)出入口的改造，預(yù)計 2022 年前全部實現(xiàn)望京地區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。18 / 89 住宅項目發(fā)展及人口狀況分析望京區(qū)域自 1994 年規(guī)劃為北京市“城市居住副中心”至今十多年時間，其土地開發(fā)過程劃分為四個階段：階段 時間 主要建設(shè)區(qū)域 開發(fā)項目類型第 1 階段 9498花家地、南湖渠路區(qū)域以福利分房和最早先購置商品房的購房人，區(qū)域開發(fā)早期以普通板樓為主，95年開始有高密度樓盤項目第 2 階段 9801以望京新城為中心向外輻射大型住宅項目啟動，以高密度純居住項目居多，投資購房者多為工薪階層，另有韓籍人為主的外籍人士第 3 階段01 至 04北部科技園區(qū)、望京整個地塊都有產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地，品質(zhì)型住宅（公寓）項目、商務(wù)辦公樓、底商等第 4 階段05 年至今 望京東部新區(qū)、西南區(qū)大型商業(yè)、配套型物業(yè)項目開發(fā)、商務(wù)辦公樓、高品質(zhì)住宅、公寓項目；大型企業(yè)或集團購買從上面的表中數(shù)據(jù)分析，目前，望京區(qū)域開發(fā)已在處于第四階段，土地開發(fā)速成度較快，區(qū)域內(nèi)已沒有太多空置地塊，除望京新城 B30 地塊、北京香頌二期、融科橄欖城、寶星國際二期、國風(fēng)北京二期項目還未動工外，其他均在建設(shè)過程中，但從區(qū)域整體狀況來看，住宅項目開發(fā)基本完成，但綜合類商業(yè)項目相對較少，配套商業(yè)缺乏，整個區(qū)域商業(yè)發(fā)展仍不成熟，但大型商業(yè)已經(jīng)在建設(shè)過程中，未來將有明顯的改變。20 / 89望京區(qū)域住宅項目分布圖 望京人口結(jié)構(gòu)及未來人口放量從區(qū)域不同物業(yè)類型放量情況分析，除固定居民外，商務(wù)辦公人群數(shù)量近期有所增加。21 / 89 住宅人口數(shù)量根據(jù)統(tǒng)計資料統(tǒng)計，由于區(qū)域規(guī)劃以高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、城市副中心區(qū)等定位，區(qū)域自開發(fā)以來，人口數(shù)量不斷遞增，03 年望京地區(qū)的常住人口數(shù)量在 10 萬人左右，04 年已超過 15 萬，其中固定居住戶數(shù)達 7 萬戶，截止到 05 年 5 月，統(tǒng)計指標已接近 20 萬，根據(jù)北京市總體規(guī)劃，2022 年預(yù)計望京地區(qū)人口總數(shù)將超