【正文】 已形成房地產(chǎn)、旅游文化、商業(yè)管理、資產(chǎn)管理、節(jié)能 LED、光伏自然能源、金融發(fā)展五大板塊產(chǎn)業(yè)。 其中 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 下設(shè)有 盛世豪龍房開忠和分公司 、 盛世豪龍房開 分公司 以及 盛世豪龍房開榆忠分公司 ；雙博龍自然能源股份有限公司 下設(shè) 三陽自然能源科技有限公司 、 亮爾升 LED 節(jié)能有限公司 以及 泰豐農(nóng)業(yè)文化有限公司 ； 雙博龍國(guó)際商業(yè)管理有限公司 下設(shè) 誠(chéng)和順發(fā)商貿(mào)有限公司 以及 溫州品牌 歩行街（籌） ； 雙博龍金融發(fā)展有限公司（籌） 下設(shè) 雙博龍 私募股權(quán)投資基金管理公司 、 雙博龍擔(dān)保有限公司 、 雙博龍貸款股份有限公司 以及雙博龍村鎮(zhèn)銀行 。 在他的帶領(lǐng)下公司本著“融鑄誠(chéng)信，造有情房”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)宗旨，以人為本，以建設(shè)優(yōu)質(zhì)樓盤為基礎(chǔ)，打造品牌房產(chǎn)作為企業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)理念。 公司在發(fā)展的同時(shí)，也沒有忘記回報(bào)社會(huì)、回報(bào)國(guó)家。為了支持 縣教育事業(yè)的發(fā)展，向 縣石洞鎮(zhèn)小學(xué)捐款 10 萬元，向 縣石洞鎮(zhèn)改建寺廟捐款 20 萬元。這些僅僅是開始，隨著xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 公司的進(jìn)一步發(fā)展，公司及丁先生會(huì)加大捐款工作的力度和深度，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙豐收。 研究范圍 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的委托要求，對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排、項(xiàng)目效益評(píng)價(jià)等。 交通十分方便，地理位置優(yōu)越。而且，本項(xiàng)目可為公司帶來較為可觀的經(jīng) 濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件。因此本項(xiàng)xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 目具有較好的社會(huì)效益。國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)處于短期回調(diào)狀態(tài)，支撐經(jīng)濟(jì)中長(zhǎng)期增長(zhǎng)的各類要素組合仍比較好，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本面良好：工業(yè)化、城市化都在快速增長(zhǎng)；百姓住房消費(fèi)和汽車消費(fèi)仍是消費(fèi)的熱點(diǎn)，將持續(xù)活躍；新的區(qū)域增長(zhǎng)極不斷涌現(xiàn)；投資需求雖然有所降低，但仍然比較旺盛。 從短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。上半年在流?dòng)性放松翹尾效應(yīng)的作用下基本面將繼續(xù)回暖，下半年隨著房xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 價(jià)壓力的進(jìn)一步上升和流動(dòng)性放松的邊際效應(yīng)減弱基本面將逐步下行。 供需緊平衡使得流動(dòng)性仍是影響樓市的決定性因素：自房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來，累積新增住 宅供給尚不能完全滿足因城鎮(zhèn)戶數(shù)上升而累積的潛在剛性需求。這使得流動(dòng)性仍然是影響樓市的核心因素。未來幾年內(nèi)城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增加和新增住宅的相對(duì)供給不足因此仍將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾。 發(fā)展?fàn)顩r 商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)相 對(duì)來講，起步較晚，而經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)、城市化的快速推進(jìn)，是商業(yè)地產(chǎn)存在并發(fā)展的推動(dòng)力量。城市的迅速發(fā)展，誕生了新的高端的寫字樓、大型商業(yè)體（綜合性）、專業(yè)商業(yè)中心，一個(gè)城市發(fā)展程度的高低其商業(yè)水平是重要的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)之一。 縣 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展?fàn)顩r 地處 中部、 市北部郊區(qū)，總面積 2556 平方公里，總?cè)丝? 萬人。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯?？h境與省城 、銅城白銀和 新區(qū)零距離接壤，是環(huán) 城市群建設(shè)的重要節(jié)點(diǎn)。文化娛樂、衛(wèi)生教育，一應(yīng)俱全 。電力充足、發(fā)展前景廣闊。縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了 “ 十個(gè)快速增長(zhǎng) ” 。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到 ，增長(zhǎng) %。一般預(yù)算收入突破兩億元大關(guān)，增長(zhǎng) %。招商引資到位資金 億元，增長(zhǎng) %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入達(dá)到 5280元，增長(zhǎng) %。 謀求發(fā)展步履更加堅(jiān)定，花開遍地的一個(gè)個(gè)招商項(xiàng)目建設(shè)，將縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展推上了跨越式發(fā)展的快車道。 根據(jù)省委 “ 3341” 項(xiàng)目工程和市委、市政府決策部署， 縣以推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，以項(xiàng)目建設(shè)為重要抓手和強(qiáng)大動(dòng)力，縣委、縣政府進(jìn)一步勾畫建設(shè)都市消費(fèi)品生產(chǎn)加工配送基地、新型工業(yè)基地、環(huán) 城市群節(jié)點(diǎn)城市和梨花之都的宏偉藍(lán)圖，緊扣 “ 富民強(qiáng)縣優(yōu)山 ” 三大主題，按照 “ 一帶三組團(tuán)一節(jié)點(diǎn)城市 ” 的發(fā)展布局和 “ 都市農(nóng)業(yè)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)、節(jié)點(diǎn)城市、城鄉(xiāng)一體、轉(zhuǎn)型跨越、富民強(qiáng)縣 ” 的六項(xiàng)要求，突出項(xiàng)目建設(shè)、基礎(chǔ)建設(shè)、園區(qū)建設(shè)、生態(tài)建設(shè)、民生建設(shè)、黨的建設(shè)六項(xiàng)重點(diǎn)，強(qiáng)力推進(jìn)都xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 市農(nóng)業(yè)、園區(qū)經(jīng)濟(jì)、城鄉(xiāng)一體化，著 力促增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、增民生、保穩(wěn)定，推動(dòng)縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)科學(xué)發(fā)展、跨越發(fā)展、和諧發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)與 市同步實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)目標(biāo)。按照“重點(diǎn)工作項(xiàng)目化、項(xiàng)目工作責(zé)任化、責(zé)任工作落實(shí)化”的要求， 成立 7 個(gè)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)包抓重點(diǎn)項(xiàng)目協(xié)調(diào)服務(wù)推進(jìn)領(lǐng) 導(dǎo)小組，對(duì)重大項(xiàng)目按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)和項(xiàng)目實(shí)行分干包抓，研究制定并落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé)、園區(qū)基地年度建設(shè)方案，推動(dòng)重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)落到實(shí)處。 本項(xiàng)目所在地位于 市 縣縣城，基地北側(cè)為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側(cè)目前為北辰路，南側(cè)為中堡村小學(xué)及規(guī)劃居住空地，西側(cè)為規(guī)劃中的西環(huán)路。通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項(xiàng)目自身獨(dú)有特點(diǎn)，尋找xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 項(xiàng)目業(yè)態(tài)。即 商業(yè) +寫字樓 +住宅。 寫字樓 主要為招引的企業(yè)以及商業(yè)客戶服務(wù)，應(yīng)與商業(yè)品質(zhì)及檔次相吻合， 檔次定位 為 中等偏 高 檔次。 1．客群定位 本項(xiàng)目住宅客戶定位立足于 縣 本地客源，并直接面向縣 周邊客群，主要購(gòu)買人群以剛性置業(yè)人群為主。 商業(yè)用房主要客戶為私企老板、個(gè)體經(jīng)商者、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、企事業(yè) 單位中高層管理人員等。 2．價(jià)格定位 價(jià)格策略始終是營(yíng)銷組合策略中最為重要的因素，也是開發(fā)商和投資者最為敏感的因素之一，價(jià)格的調(diào)節(jié)也是開發(fā)商吸引投資者xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 最為常用的手段之一。 通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商品住宅成交均價(jià)對(duì)比分析，成交均價(jià)在2600~3200 元 /平方米之間。 隨著 溫州品牌步行街項(xiàng)目的實(shí)施 ， 縣 市場(chǎng)出現(xiàn)的供不應(yīng)求現(xiàn)象將得到明顯緩解，因此該項(xiàng)目 地下一層商業(yè) 均價(jià)可控制在 120xx元 /平方米左右 ；地上一層商業(yè)均價(jià)可控制在 16000元 /平方米左右；地上二層商業(yè)均價(jià)可控制在 120xx元 /平方米左右 。項(xiàng)目入市初期，以略高于區(qū)域均價(jià)的姿態(tài)價(jià)格入市，可以作為產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)的空白產(chǎn)品獨(dú)立定價(jià)。 3．推廣定位 獨(dú)特的地理位置優(yōu)勢(shì)和未來遠(yuǎn)景規(guī)劃決定了該項(xiàng)目的品位和知名度，突出地位區(qū)域優(yōu)勢(shì)必將成為該項(xiàng)目閃亮的賣點(diǎn)。 根據(jù)該項(xiàng)目的進(jìn)展程度和不同的市場(chǎng)時(shí)機(jī)，相應(yīng)的公關(guān)廣告計(jì)劃應(yīng)包括籌備期計(jì)劃、公 開期計(jì)劃、強(qiáng)銷期計(jì)劃和持續(xù)期計(jì)劃，在各期間相應(yīng)完成不同的工作重點(diǎn)和廣告目標(biāo)。 營(yíng)銷渠道的選擇是銷售執(zhí)行的首要工作，往往根據(jù)該項(xiàng)目公司自身實(shí)力和現(xiàn)實(shí)具體條件最后確定。銷售前期對(duì)銷售人員的銷售技巧的系統(tǒng)培訓(xùn)，以及銷售過程中科學(xué) 合理的組織管理機(jī)制和銷售激勵(lì)機(jī)制成為銷售執(zhí)行的關(guān)鍵。經(jīng)過多年的經(jīng)營(yíng)，結(jié)合現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)理念和先進(jìn)的管理模式，為該公司在房地產(chǎn)行業(yè)的深度發(fā)展積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)并奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 （ 2）開發(fā)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)： 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)多年，積累了豐富 的房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)也聲名顯赫。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。 2．劣勢(shì)分析 （ 1） 項(xiàng)目 所處的 位置 目前還 不 屬于 縣 的 中心位置 ，項(xiàng)目周邊商業(yè)設(shè)施不齊全，周圍高檔住宅小區(qū)較 少 ，項(xiàng)目 周邊 沒有強(qiáng)勢(shì)景觀資源作為支撐。 3．機(jī)會(huì)分析 （ 1）市場(chǎng)空白：目前 縣 已開業(yè)的大型集中商業(yè)設(shè)施不多，為該項(xiàng)目開發(fā)創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)條件，如能快速開發(fā)，易于搶占市場(chǎng)先機(jī)、培育忠實(shí)客群；住宅開發(fā)較為成熟，眾多住宅項(xiàng)目分布在項(xiàng)目周邊，雖然目前入住 率較低，但隨著后期商業(yè)、 辦公 、 教xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 育、 醫(yī)療等配套設(shè)施的完善，常住人口數(shù)量將會(huì)逐步提高，為未來商業(yè)消費(fèi)奠定基礎(chǔ)。 綜上分析，該項(xiàng)目具有一定的優(yōu)勢(shì)和良好的發(fā)展機(jī)會(huì)，威脅和劣勢(shì)相對(duì)較小，發(fā)展前景看好。 該 項(xiàng)目作為 縣招商引資的重點(diǎn)簽約項(xiàng)目， 通過引入復(fù)合業(yè)態(tài)布局，提升 縣區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)結(jié)合 的文化歷史，賦予商業(yè)步行街整體形象， 打造現(xiàn)代高端商業(yè)綜合體 。 縣發(fā)展的新思路是“對(duì)接兩市、承建新區(qū)、拓展縣域、大造物流、跨越發(fā)展”。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 縣 城市建設(shè) “十二五”發(fā)展規(guī)劃 “十一五”期間， 縣 城市建設(shè)在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，縣城基礎(chǔ)設(shè)施條件得到了明顯改善，城市化功能進(jìn)一步提高。 縣城市建設(shè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃 明確指出， 把 縣城作為蘭白經(jīng)濟(jì)帶上的重要節(jié)點(diǎn)城市，打造蘭白經(jīng)濟(jì)帶上高品位的商住城市。 預(yù)計(jì) “十二五”期末，住房建設(shè)用地面積達(dá)到 685 畝，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，房屋竣工建筑面積 萬平方米。 在 商住樓建設(shè)工程 方面要 樹立經(jīng)營(yíng)城市的理念，進(jìn)一步拓展縣城發(fā)展空間，結(jié)合“東擴(kuò)南展”城市發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用蘭白高速公路便 利的交通條件，發(fā)揮 1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢(shì)，把 縣城南部打造成為 近郊高品位商住區(qū)，建成國(guó)芳百盛 、 金色花園、 天添庭院住宅小區(qū)、商業(yè)步行街等商住區(qū)。因此該項(xiàng)目的建設(shè)完全符合 縣城市建設(shè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃 。本項(xiàng)目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)城市總體規(guī)劃之中，提升 縣 城市建設(shè)總體形象，對(duì)完善 縣 城市功能具有重大意義。對(duì) 縣 乃至 市商貿(mào)的發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 項(xiàng)目的建設(shè)能緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力、增加當(dāng)?shù)囟愂? 本項(xiàng)目由于擴(kuò)大需求，帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的增長(zhǎng)，包括工商、稅務(wù)、銀行、物業(yè)、配送、商務(wù)，以及餐飲、娛樂等服務(wù)設(shè)施的增加，間接緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力。 ，充分利用土地資源 一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對(duì)土地資源日益緊張的城市建設(shè)區(qū)來 說，是一種資源的浪費(fèi)。 、提高居民生活、居住條件 地塊內(nèi) 原 有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯(cuò)亂，道路高陡不平，內(nèi)部配套等居住條件十分不便。基于以上種種原因，通過本項(xiàng)目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì)大大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 第 三 章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目為 溫州品牌步行街項(xiàng)目 ，由 盛世豪龍房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司開發(fā)建設(shè)。室外工程部分包括主要為該項(xiàng)目范圍內(nèi)的給水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、雨水管網(wǎng)、采暖管網(wǎng)、燃?xì)夤艿馈?chǎng)地硬化、場(chǎng)地綠化、照明工程、變配電設(shè)備等建筑安裝工程。 其中各區(qū)域建設(shè)規(guī)模如下： 商場(chǎng) 主要 布置 于地下一層、地上一至二層，其中地下面積為 5065m2，地上面積為 26311m2。xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 總建筑面積為 51966 m2。 設(shè)備用房 ：位于 地下一層 ，總建筑面積 1930㎡ 。 場(chǎng)地描述： 本項(xiàng)目所在地位于 市 縣縣城，基地北側(cè)為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側(cè)目前為北辰路，南側(cè)為中堡村小學(xué)及規(guī)劃居住空地，西側(cè)為規(guī)劃中的西環(huán)路。該地塊周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和 生活配套正在完善，具有良好的發(fā)展前景。項(xiàng)目總用地面積 35733㎡（約合 ） 。地貌單元屬于隴西黃土高原黃土梁峁、溝壑較發(fā)育。 地層特征 xxxxxx品牌步行街項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 23 根據(jù)建設(shè)單位提供的 地質(zhì)災(zāi)害防治工程勘察院編制的《 雙博龍實(shí)業(yè)有限公司 縣溫州商貿(mào)城巖土工程勘察報(bào)告》描述，該場(chǎng)地地質(zhì)結(jié)構(gòu)自上而下依次為： 填土層：