【導(dǎo)讀】第三章項(xiàng)目的提出與建設(shè)的必要性…………………建設(shè)配套費(fèi)的請(qǐng)示自通聯(lián)[2020]12號(hào)。土建工程，實(shí)行雙包。土石方工程由達(dá)聞實(shí)業(yè)有限公司單獨(dú)承包。工程建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、借款償還能力分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)匯東新區(qū)商業(yè)繁榮、商務(wù)往來，滿足。人民生活需要和提高城市形象具有十分重要的作用。備費(fèi)萬元，建設(shè)期利息120萬元，建設(shè)單位管理費(fèi)萬元，，資總額的%；申請(qǐng)銀行貸款2020萬元，占投資總額的%；銷售款轉(zhuǎn)投資1304萬元，占投資總額的%。年左右即可償還銀行貸款。大專以上學(xué)歷人員占65%。營，互利互惠，共謀發(fā)展”的企業(yè)形象。全力投入自貢市現(xiàn)代化城市建

　　

【正文】 息按年利率 6%計(jì)算 ，貸款期限 4 年。 依據(jù)四川省 2020 計(jì)價(jià)定額 SGD1— 20 SGD2— 20 SGD5—2020 和配套文件對(duì)本項(xiàng)目的投資估算進(jìn)行編制，并對(duì)主要材料設(shè)備價(jià)格及人工工資按自貢市現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，以期更符合實(shí)際情況，經(jīng)估算項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資為 萬元，具體組成如下： （一）土地成本費(fèi)（ 11360 ㎡） 1380 萬元 （二）開發(fā)前期費(fèi) 萬元 城市配套費(fèi) 43137m2x10 元 /m2= 萬元 勘探、設(shè)計(jì)費(fèi) 43137m2x8 元 /m2 = 萬元 監(jiān)理費(fèi) 43137m2x10 元 /m2= 萬元 （三）建筑安裝工程費(fèi) 萬元 基礎(chǔ)及地下室 6795m2 x800 元 /m2= 萬元 地上土建工程 36342 m2x500 元 /m2= 萬元 裝飾工程 36342 m2x100 元 /m2= 萬元 安裝工程 36342 m2x100 元 /m2= 萬元 電梯工程 4 部 x50 萬元 /部 = 萬元 （四）建設(shè)單位管理費(fèi) 萬元 x2%= 萬元 （五）基本預(yù)備費(fèi) 萬元 x5%= 萬元 23 （六）建設(shè)期利息 120 萬元 二、資金籌措 （一）自貢市鼎立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自有資金即項(xiàng)目資本金 萬元，占投資總額的 %（已投入到前期開發(fā)費(fèi)用、購置土地、材料和土石方工程之中。） （二）申請(qǐng)農(nóng)業(yè)銀行借款 2020 萬元，占投資總額的 %。 （三） 建設(shè)期間商品房（預(yù)）銷售回收資金 1304 萬元，占投資總額的 %（其中工程墊款 萬元，實(shí)際轉(zhuǎn)投入 萬元）。 第九章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部一九九三年四月七日以計(jì)投資 [1993]503 號(hào)文發(fā)布《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)的通知》及國家有關(guān)文件規(guī)定精神，本可行性研究報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從而論證本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，為項(xiàng)目決策和審批提供可靠依據(jù)。 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)預(yù)測 項(xiàng)目計(jì)算期：本項(xiàng)目建設(shè)期為 12 個(gè)月（ 2020 年 2 月 — 2020 年2 月），項(xiàng)目計(jì)算期為 4 年。 項(xiàng)目收費(fèi)收入；項(xiàng)目建成后計(jì)算期內(nèi)總收入 8759 萬元 ，據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)與該項(xiàng)目實(shí)際情況與收入的相關(guān)和依存關(guān)系，經(jīng)工程、營銷和財(cái)務(wù)部門分析后，在 85%的可能狀態(tài)下，從 2020 年起，各的年收入依次為總收入的 20%、 30%、 40%、 10%。 24 據(jù)市場調(diào)研和同業(yè)房價(jià)水平及該中心地段，預(yù)計(jì)銷售收入如下： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 可售面積（ ㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 金額（萬元） 一樓營業(yè)房 8000 3790 二樓營業(yè)房 3500 1610 三樓營業(yè)房 2500 1150 五樓寫字間 1500 690 六至八樓寫字間 1500 1162 地下一樓 3500 357 合計(jì) 8759 注：四樓寫字間和地下一樓共 ㎡作為自用，即只有 ㎡作為銷售用 稅金及附加 稅金及附加按年收入的 %（綜合稅率）計(jì)算。 營業(yè)稅： 8759 萬元５％＝ 438 萬元 城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加： 438 萬元７％ = 萬元 應(yīng)交稅金總額： 萬元 總成本費(fèi)用 該項(xiàng)目總成本為 5573 萬元。（ 1）房產(chǎn)開 發(fā)成本 5138 萬元，（ 2）銷售費(fèi)用為 70 萬元。（ 3）項(xiàng)目管理費(fèi)為 65 萬元。（ 4）財(cái)務(wù)費(fèi)用為300 萬元（ 5）銀行貸款年利率按 6%計(jì)算。 25 總利潤；總利潤 =總收入 總成本 稅金及附加 所得稅== 萬元 貸款償還期 3 年 本項(xiàng)目向農(nóng)行申請(qǐng)貸款 2020 萬元，項(xiàng)目建成后以銷售收入償還貸款，還款計(jì)劃為 2020 年還本 1000 萬元， 2020 年還本 1000 萬元萬元。 抵押物設(shè)置 業(yè)主擬用項(xiàng)目用地及同一地段用地共計(jì) 22140m2 設(shè)置抵押物，按自貢市基準(zhǔn)地價(jià)并參照該兩宗用 地情況價(jià)格應(yīng)為 1350 元 /m2,合計(jì) 萬元；按抵押率 70%計(jì)算，抵押值為 萬元，可滿足銀行要求 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 靜態(tài)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)： 投資利潤率 =年均利潤總額 /項(xiàng)目總投資 100%=投資利稅率 =年均利稅總額 /項(xiàng)目總投資 100%=（ +）/=資本金利 潤率 = 年 均利潤 總額 /資本 金 100%=100%=% 投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流 量開始出現(xiàn)正值年份數(shù) 1） +上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 =（ 31） +經(jīng)測算項(xiàng)目投資凈利潤率 %，投資利稅率 %，資本金利潤率 %，投資回收期 年。 26 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)效益指標(biāo)；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元（折現(xiàn)率 8%），財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，高于社會(huì)折現(xiàn)率， 遠(yuǎn)高于長期貸款利率，項(xiàng)目獲利能力較強(qiáng)。 不確定分析 收入增加 10%，投資凈利潤率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 1776萬元，投資回收期為 年； 收入減少 10%， 投資凈利潤率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 796 萬元，投資回收期為 年。 盈虧平衡分析 若總成本保持在 5573 萬元內(nèi)，可售面積為 ㎡，則此項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）為： BEP=（總成本 +稅金及附加） /加權(quán)平均售價(jià) =（ 5573+）/=18476 ㎡ 即只需銷售 18476 ㎡ 即可保本。 從上述指標(biāo)分析看，該項(xiàng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行業(yè)平均收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 ≧ 0。因此，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益是好的，從經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)角度考慮，是可行的。 27 第十章 國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 自貢 市匯東商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目的完成，不僅極大地推動(dòng)自貢市城市建設(shè)的進(jìn)程， 提高了人民生活水平， 而且 改善了投資環(huán)境，加大了招商引資力度，必將產(chǎn)生巨大社會(huì)效益和企業(yè)效益。 第十一章 結(jié)論 本項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，有利于推進(jìn)自貢市向大中型城市發(fā)展，增加當(dāng)?shù)厝嗣竦氖杖?，提高人民生活、物質(zhì)水平。 本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析表明：項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，投資回收期 年。 根據(jù)上述分析論證，自貢市匯東商業(yè)廣場開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目總體平面布置是合理的，各功能區(qū)布置和結(jié)構(gòu)、管線工程布置 亦是合理的。自貢市匯東商業(yè)廣場開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目有寬松的優(yōu)惠政策作保障，有充足的投資來源作后盾，投資估算合理，市場前景好，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益良好，項(xiàng)目切實(shí)可行，建議應(yīng)盡快實(shí)施。