【正文】 .......................................................35（二）、商業(yè)細分物業(yè)市場分析 .....................................................................................................37（三）、在售商業(yè)供應特征分析 .....................................................................................................44（四）、商業(yè)市場小結 .....................................................................................................................46六、投資分析 .........................................................................................................................................47（一）、機會 .....................................................................................................................................47（二）、挑戰(zhàn) .....................................................................................................................................47七、市場定位 .........................................................................................................................................48（一）、發(fā)展方向定位 .....................................................................................................................48（二）、客群定位 .............................................................................................................................51八、招商運營 .........................................................................................................................................53（一）、銷售分析 .............................................................................................................................53（二）、招商方式 .............................................................................................................................55九、財務分析 .........................................................................................................................................59（一）、總投資估算依據 .................................................................................................................59（二）、項目利潤分析 .....................................................................................................................59十、項目前景及意義 .............................................................................................................................61（一）、投資就業(yè)效應 .....................................................................................................................61商業(yè)廣場可行性分析報告3（二）、經濟社會效應 .....................................................................................................................61（三）、經驗示范效應 .....................................................................................................................62十一、可行性結論 .................................................................................................................................63（一）、市場成功因素 .....................................................................................................................63（二）、市場前景展望 .....................................................................................................................63（三）、符合規(guī)劃要求 .....................................................................................................................64商業(yè)廣場可行性分析報告4一、企業(yè)法人概況某項目開發(fā)商——某好一家置業(yè)有限公司，成立于 2022 年，是經某市各有關部門批準成立的具有國家二級資質的房地產企業(yè)，是集房地產開發(fā)、營銷策劃、銷售和物業(yè)管理為一體的大型專業(yè)房地產企業(yè)。期間先后推出的“不滿意便退換”、“先行賠付”、“誠信經營、和諧消費”等服務舉施。企業(yè)已具規(guī)模，為更快、更好的發(fā)展，“好一家”擬成立集團公司，更加完善整個管理及運營體系。城市化原則地塊價值來源于城市，反過來地塊的開發(fā)也應對城市的發(fā)展起到積極的推動作用。因地制宜原則規(guī)劃應該充分借鑒地塊內部及周邊的各類有利條件：如自然與城市景觀條件、交通區(qū)位優(yōu)勢等；深入分析居民消費特征，按照經濟規(guī)律，因地制宜布置各類建筑與空間、組織交通與綠化景觀系統(tǒng)。立面造型為了與銷售的品牌服飾特性相呼應，以形似和簡練的手法將歐陸傳統(tǒng)形式簡化，并增加一些新材料如玻璃和金屬材料，使其更具新意。（四）、業(yè)態(tài)定位租金貢獻率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應的租金壓力，為項目銷售提供較高的回報率；同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎。功能設計——信息服務功能信息服務功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導企業(yè)生產經營活動，成為行業(yè)市場信息發(fā)布中心是目標，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設計、建立經濟模型供求線、辦媒體（雜志、報）商業(yè)廣場可行性分析報告Inter 網絡。隨著蘇通大橋的全線貫通，將成為太平洋西岸物流業(yè)南北相連的黃精要塞。圖 11 某行政區(qū)劃圖某市區(qū)位于某的西南部，市轄面積355 平方公里；包括崇川區(qū)、港閘區(qū)、某經濟技術開發(fā)區(qū)；市中心的濠河風景區(qū)為國家4A 級旅游風景名勝區(qū)；位于市區(qū)南郊的狼山風景區(qū)同樣為國家4A 級旅游風景名勝區(qū)，是江蘇省六大自然風景區(qū)之一；而狼山兩側的劍山、軍山、馬鞍山、黃泥山經過近幾年的開發(fā)建設，新添了不少景點。 平方米，根據規(guī)劃，2022年之前市區(qū)人均住房建筑面積要達到33平方米，人口要達到100萬人，據此計算：新增人口需要的住宅面積＝（100－）30＝ 萬平方米居民改善需要的住宅面積=()= 萬平方米兩項合計需要450 萬平方米， 萬平方米。小結：從未來發(fā)展來看，某下轄的縣級市、縣人口往某市主城區(qū)聚集是大勢所趨。與此同時，某人均國民生產總值也保持平穩(wěn)增長，2022 年達到35040元，每年均以高于10%的速度遞增。2022年蘇州人均可支配收入為18532 元，而上海、杭州、寧波分別為26675元、24104元、25304元。根據城市總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，某市區(qū)各個區(qū)域的總體發(fā)展規(guī)劃如下所示： 主城區(qū)是全市的政治、經濟、科技、文化、金融、貿易中心。某市經濟技術開發(fā)區(qū)也在進一步的開發(fā)建設當中，最終將形成“國際性出口加工區(qū)”、“高新技術產業(yè)聚集區(qū)”和“現代化新城區(qū)”三位一體的綜合性新區(qū)，達到“把開發(fā)區(qū)建在花園里”的目標。表 21 某市 20222022 年市區(qū)住房建設預期目標小結目前，某的城市格局向東向南發(fā)展，市政中心的南移，將一部分經濟重心引導到南面。因此該區(qū)域酒店業(yè)（特別是商務型經濟酒店）有較大的市場發(fā)展空間。從而加快房地產開發(fā)的速度和規(guī)模。在過去的幾年里，某市第一、二、三產業(yè)均呈現持續(xù)穩(wěn)定增長狀態(tài)。但隨著城市的不斷發(fā)展，經濟的不斷進步，第三產業(yè)在國民經濟中的比重會不斷加大，而在這個過程當中，五金和小商品行業(yè)面臨巨大的機遇，但是開發(fā)思路和開發(fā)方式都面臨改變和創(chuàng)新。某市非農業(yè)人口占全市總人口比重比較低，近年來某人口結構變化不大，但從長遠以及城市的規(guī)劃發(fā)展來看，未來一段時間，某經濟發(fā)展會帶動新一輪的城市化浪潮和產業(yè)升級，在這個過程資金和人口將會不斷涌入，大大刺激五金行業(yè)和小商品業(yè)的發(fā)展。目前，我國已成為世界五金生產大國之一。江蘇制造業(yè)發(fā)展速度驚人，2022年年，江蘇省規(guī)模以上工業(yè)實現增加值14759億元，%，工業(yè)總量居全國第二，以南京、蘇州、無錫、常州、某、揚州、徐州為代表的城市群發(fā)揮了巨大作用，同時江蘇周邊的馬鞍山、蕪湖、蚌埠、合肥等城市的制造業(yè)發(fā)展也非常的迅猛。隨著某及其周邊地區(qū)基本建設投資持續(xù)保持高增長，形成了對工具五金、建筑裝飾五金、廚衛(wèi)用品、鎖具等五金產品的巨大需求。近幾年，小商品批發(fā)市場這一業(yè)態(tài)在中國取得了迅速的發(fā)展。競爭越來越激烈的小商品市場，商品價格、利潤更是越來越低。已經形成了一個小商品及批發(fā)市場商業(yè)圈，其代表市場華東輕紡城和南方市場、方天大市、南方大市場，目前的經營狀況都是比較興旺的，日趨成熟的小商品及批發(fā)市場環(huán)境給本項目的發(fā)展帶來了機遇。商業(yè)廣場可行性分析報告28四、房地產市場分析（一）、行業(yè)整體數據分析房地產投資額近年來，某市房地產投資額一直保持小幅調整，呈現穩(wěn)中有升的態(tài)勢，2022年市區(qū)房地商業(yè)廣場可行性分析報告29，202%%。圖: 20222022 年某市區(qū)房地產竣工面積和銷售面積0501001502002503003504004502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022100%50%0%50%100%150%200%竣 工 面 積 銷 售 面 積 竣 工 面 積 增 速 銷 售 面 積 增 速空置面積自2022 年以來，某的商品房空置面積不斷下降，一方面從側面反映了商品房市場需求旺盛，商品房消化量不斷提升。另外，某市商鋪投資活動比較活躍，購買商鋪進行投資的小業(yè)主占相當比重，投資者主要來自于浙江。隨著對外交通格局的改善，某的商務經濟將進一步促進酒店業(yè)的發(fā)展。南大街北接市中心廣場，南連青年中路，街道較長，路兩邊店鋪林立?！?桃塢路桃塢路是某歷史上的第一條商業(yè)街，自清末以來，一直是某政治、金融、文化的匯集地?！?工農南路及外環(huán)北路延伸（越江路）——汽車展銷、汽配專業(yè)市場以汽車、摩托車及配件銷售為主，建成了某汽配城、蘇北摩配汽車交易市場，成為蘇北最大的汽車、摩托車及其配件銷售中心。某市近期推出的專業(yè)市場項目大多都是以銷售為主的產權商鋪。鐘秀路是以建材、家居、裝飾為商業(yè)廣場可行性分析報告38主的專業(yè)商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍比較濃厚，市場認可度比較高。B1 是櫥