【正文】 .......................................................35（二）、商業(yè)細(xì)分物業(yè)市場(chǎng)分析 .....................................................................................................37（三）、在售商業(yè)供應(yīng)特征分析 .....................................................................................................44（四）、商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) .....................................................................................................................46六、投資分析 .........................................................................................................................................47（一）、機(jī)會(huì) .....................................................................................................................................47（二）、挑戰(zhàn) .....................................................................................................................................47七、市場(chǎng)定位 .........................................................................................................................................48（一）、發(fā)展方向定位 .....................................................................................................................48（二）、客群定位 .............................................................................................................................51八、招商運(yùn)營(yíng) .........................................................................................................................................53（一）、銷(xiāo)售分析 .............................................................................................................................53（二）、招商方式 .............................................................................................................................55九、財(cái)務(wù)分析 .........................................................................................................................................59（一）、總投資估算依據(jù) .................................................................................................................59（二）、項(xiàng)目利潤(rùn)分析 .....................................................................................................................59十、項(xiàng)目前景及意義 .............................................................................................................................61（一）、投資就業(yè)效應(yīng) .....................................................................................................................61商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告3（二）、經(jīng)濟(jì)社會(huì)效應(yīng) .....................................................................................................................61（三）、經(jīng)驗(yàn)示范效應(yīng) .....................................................................................................................62十一、可行性結(jié)論 .................................................................................................................................63（一）、市場(chǎng)成功因素 .....................................................................................................................63（二）、市場(chǎng)前景展望 .....................................................................................................................63（三）、符合規(guī)劃要求 .....................................................................................................................64商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告4一、企業(yè)法人概況某項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商——某好一家置業(yè)有限公司，成立于 2022 年，是經(jīng)某市各有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)成立的具有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售和物業(yè)管理為一體的大型專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)。期間先后推出的“不滿意便退換”、“先行賠付”、“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、和諧消費(fèi)”等服務(wù)舉施。企業(yè)已具規(guī)模，為更快、更好的發(fā)展，“好一家”擬成立集團(tuán)公司，更加完善整個(gè)管理及運(yùn)營(yíng)體系。城市化原則地塊價(jià)值來(lái)源于城市，反過(guò)來(lái)地塊的開(kāi)發(fā)也應(yīng)對(duì)城市的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。因地制宜原則規(guī)劃應(yīng)該充分借鑒地塊內(nèi)部及周邊的各類(lèi)有利條件：如自然與城市景觀條件、交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)等；深入分析居民消費(fèi)特征，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，因地制宜布置各類(lèi)建筑與空間、組織交通與綠化景觀系統(tǒng)。立面造型為了與銷(xiāo)售的品牌服飾特性相呼應(yīng)，以形似和簡(jiǎn)練的手法將歐陸傳統(tǒng)形式簡(jiǎn)化，并增加一些新材料如玻璃和金屬材料，使其更具新意。（四）、業(yè)態(tài)定位租金貢獻(xiàn)率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠承受相應(yīng)的租金壓力，為項(xiàng)目銷(xiāo)售提供較高的回報(bào)率；同時(shí)該行業(yè)的租金走勢(shì)要堅(jiān)挺，提供較長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。功能設(shè)計(jì)——信息服務(wù)功能信息服務(wù)功能區(qū)主要是收集、加工和處理各種行情，及時(shí)為入駐的企業(yè)發(fā)布信息，以指導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，成為行業(yè)市場(chǎng)信息發(fā)布中心是目標(biāo)，主要功能為媒體發(fā)布行業(yè)信息、信息分析和收集、廣告展新規(guī)劃、展示廣告設(shè)計(jì)、建立經(jīng)濟(jì)模型供求線、辦媒體（雜志、報(bào)）商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告Inter 網(wǎng)絡(luò)。隨著蘇通大橋的全線貫通，將成為太平洋西岸物流業(yè)南北相連的黃精要塞。圖 11 某行政區(qū)劃圖某市區(qū)位于某的西南部，市轄面積355 平方公里；包括崇川區(qū)、港閘區(qū)、某經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；市中心的濠河風(fēng)景區(qū)為國(guó)家4A 級(jí)旅游風(fēng)景名勝區(qū)；位于市區(qū)南郊的狼山風(fēng)景區(qū)同樣為國(guó)家4A 級(jí)旅游風(fēng)景名勝區(qū)，是江蘇省六大自然風(fēng)景區(qū)之一；而狼山兩側(cè)的劍山、軍山、馬鞍山、黃泥山經(jīng)過(guò)近幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，新添了不少景點(diǎn)。 平方米，根據(jù)規(guī)劃，2022年之前市區(qū)人均住房建筑面積要達(dá)到33平方米，人口要達(dá)到100萬(wàn)人，據(jù)此計(jì)算：新增人口需要的住宅面積＝（100－）30＝ 萬(wàn)平方米居民改善需要的住宅面積=()= 萬(wàn)平方米兩項(xiàng)合計(jì)需要450 萬(wàn)平方米， 萬(wàn)平方米。小結(jié)：從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，某下轄的縣級(jí)市、縣人口往某市主城區(qū)聚集是大勢(shì)所趨。與此同時(shí)，某人均國(guó)民生產(chǎn)總值也保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2022 年達(dá)到35040元，每年均以高于10%的速度遞增。2022年蘇州人均可支配收入為18532 元，而上海、杭州、寧波分別為26675元、24104元、25304元。根據(jù)城市總體戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，某市區(qū)各個(gè)區(qū)域的總體發(fā)展規(guī)劃如下所示： 主城區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、金融、貿(mào)易中心。某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)也在進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)建設(shè)當(dāng)中，最終將形成“國(guó)際性出口加工區(qū)”、“高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”和“現(xiàn)代化新城區(qū)”三位一體的綜合性新區(qū)，達(dá)到“把開(kāi)發(fā)區(qū)建在花園里”的目標(biāo)。表 21 某市 20222022 年市區(qū)住房建設(shè)預(yù)期目標(biāo)小結(jié)目前，某的城市格局向東向南發(fā)展，市政中心的南移，將一部分經(jīng)濟(jì)重心引導(dǎo)到南面。因此該區(qū)域酒店業(yè)（特別是商務(wù)型經(jīng)濟(jì)酒店）有較大的市場(chǎng)發(fā)展空間。從而加快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度和規(guī)模。在過(guò)去的幾年里，某市第一、二、三產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)狀態(tài)。但隨著城市的不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重會(huì)不斷加大，而在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，五金和小商品行業(yè)面臨巨大的機(jī)遇，但是開(kāi)發(fā)思路和開(kāi)發(fā)方式都面臨改變和創(chuàng)新。某市非農(nóng)業(yè)人口占全市總?cè)丝诒戎乇容^低，近年來(lái)某人口結(jié)構(gòu)變化不大，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)以及城市的規(guī)劃發(fā)展來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間，某經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)帶動(dòng)新一輪的城市化浪潮和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，在這個(gè)過(guò)程資金和人口將會(huì)不斷涌入，大大刺激五金行業(yè)和小商品業(yè)的發(fā)展。目前，我國(guó)已成為世界五金生產(chǎn)大國(guó)之一。江蘇制造業(yè)發(fā)展速度驚人，2022年年，江蘇省規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14759億元，%，工業(yè)總量居全國(guó)第二，以南京、蘇州、無(wú)錫、常州、某、揚(yáng)州、徐州為代表的城市群發(fā)揮了巨大作用，同時(shí)江蘇周邊的馬鞍山、蕪湖、蚌埠、合肥等城市的制造業(yè)發(fā)展也非常的迅猛。隨著某及其周邊地區(qū)基本建設(shè)投資持續(xù)保持高增長(zhǎng)，形成了對(duì)工具五金、建筑裝飾五金、廚衛(wèi)用品、鎖具等五金產(chǎn)品的巨大需求。近幾年，小商品批發(fā)市場(chǎng)這一業(yè)態(tài)在中國(guó)取得了迅速的發(fā)展。競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的小商品市場(chǎng)，商品價(jià)格、利潤(rùn)更是越來(lái)越低。已經(jīng)形成了一個(gè)小商品及批發(fā)市場(chǎng)商業(yè)圈，其代表市場(chǎng)華東輕紡城和南方市場(chǎng)、方天大市、南方大市場(chǎng)，目前的經(jīng)營(yíng)狀況都是比較興旺的，日趨成熟的小商品及批發(fā)市場(chǎng)環(huán)境給本項(xiàng)目的發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇。商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告28四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、行業(yè)整體數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)投資額近年來(lái)，某市房地產(chǎn)投資額一直保持小幅調(diào)整，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，2022年市區(qū)房地商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告29，202%%。圖: 20222022 年某市區(qū)房地產(chǎn)竣工面積和銷(xiāo)售面積0501001502002503003504004502022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022100%50%0%50%100%150%200%竣 工 面 積 銷(xiāo) 售 面 積 竣 工 面 積 增 速 銷(xiāo) 售 面 積 增 速空置面積自2022 年以來(lái)，某的商品房空置面積不斷下降，一方面從側(cè)面反映了商品房市場(chǎng)需求旺盛，商品房消化量不斷提升。另外，某市商鋪投資活動(dòng)比較活躍，購(gòu)買(mǎi)商鋪進(jìn)行投資的小業(yè)主占相當(dāng)比重，投資者主要來(lái)自于浙江。隨著對(duì)外交通格局的改善，某的商務(wù)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展。南大街北接市中心廣場(chǎng)，南連青年中路，街道較長(zhǎng)，路兩邊店鋪林立?！?桃塢路桃塢路是某歷史上的第一條商業(yè)街，自清末以來(lái)，一直是某政治、金融、文化的匯集地?！?工農(nóng)南路及外環(huán)北路延伸（越江路）——汽車(chē)展銷(xiāo)、汽配專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以汽車(chē)、摩托車(chē)及配件銷(xiāo)售為主，建成了某汽配城、蘇北摩配汽車(chē)交易市場(chǎng)，成為蘇北最大的汽車(chē)、摩托車(chē)及其配件銷(xiāo)售中心。某市近期推出的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目大多都是以銷(xiāo)售為主的產(chǎn)權(quán)商鋪。鐘秀路是以建材、家居、裝飾為商業(yè)廣場(chǎng)可行性分析報(bào)告38主的專(zhuān)業(yè)商業(yè)街，目前商業(yè)氛圍比較濃厚，市場(chǎng)認(rèn)可度比較高。B1 是櫥