中商廣場項目可行性分析報告16)商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧在線文庫
【正文】 行按揭的付款方式和五年返租，年回 報率 10％的返租方案，針對具體客戶實施如下。12=4667元 5=280000元 ?五年還返該客戶金額為： 56000 該客戶五年內(nèi)交給發(fā)展商金額實際為： 280000280000=0元 該客戶貸款金額為： 560000247。 DM郵寄內(nèi)容：中商廣場單張簡介、中商廣場投資秘笈。 ，產(chǎn)品可優(yōu)先進入中商 購物中心和采購目錄；可優(yōu)先進入中商購物中心設(shè)點經(jīng)營； 進入中商購物中心的客戶可降低保底額和提成此例。 日游 ?人 ? 限在 10月 10日前租用或購買的客戶，其中租單間的客戶獲二人三日游，大 面積租和買的客戶獲三人五日游。 ：中商廣場已租客戶、其它寫字樓客戶、金融單位、 證券公司、保險公司、企事業(yè)單位、富有的私營企業(yè)主。具體實施舉例如下： 例：現(xiàn)有一 客戶租用中商廣場寫字樓 100M2，租期二年，租金為平均租金約 55元 /M2，管理費為 /M2，現(xiàn)實行 “租轉(zhuǎn)售 ”， 售價為 5600元 /M2，同時給予贈送兩年物業(yè)管理費的優(yōu)惠政策，則計算如下： 7000元 /M2=700000元 ?該寫字樓原銷售總價為： 100 M2 5600元 /M2=560000元 ?該寫字樓現(xiàn)銷售總價為： 100 M2 2=30000元 ?12? / M2?免該客戶物管費金額為： 100 M2 該客戶如實行五成五年分期付款及五成八年銀行按揭，則該客戶付款方式如下： 首期五成分五年付清，每年 第一個月付清當(dāng)年款額 10%，即 56800元 50%=28000元 ?該客戶貸款額為： 56000 38≈3623元（以 ?129?10000） ?該客戶每月供款額為：（ 280000 住房貸款利率計算） 該客戶租寫字樓每月所交租金為： 5500元 每月供款額與每月所交租金比為： 55003623=1877元 從以上可以看出，該客戶買樓，每月供款僅 3623元，比租樓要 5500元之交 1877元，一年少交 22524元，減去每年所交的 10％即 56000元，客戶一年僅多交 33476元，五年多交 167380元，八年后就可擁有該寫字 樓。 付款方式策略 3． 1 付款原則上要求盡量減少首期款，增大免息分期成數(shù)和年限，提供盡可能長的貸款年限。 目標(biāo)客戶原定為 IT行業(yè)， IT行業(yè)雖發(fā)展很快且很有前景，但心竟是新生事物而本項目容量大，僅消化 IT行業(yè)當(dāng)然吃不飽，因此要把目標(biāo)客戶群擴充為各種經(jīng)濟實力強的企業(yè)，如房地產(chǎn)公司、保險公司等。即稱位于內(nèi)環(huán)線商務(wù)區(qū)。但本身質(zhì)素未全部到位。 六、推廣策略 本項目推廣四大障礙點 1. 1區(qū)位概念上的障礙。 目標(biāo)客戶群定位 境外跨國企業(yè)，尤其是知名國際企業(yè) 國內(nèi)中大型國有企業(yè) 國內(nèi)有實力的私營企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)公司、金融證券公司、保險公司、 IT企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)。 ，盡管原因很多，但從業(yè)績來講， 應(yīng)視為不成功，因此，要重新包裝項目和做好項目，需付出 雙倍的努力。 ，對于那些對期樓缺乏信心的投資客及急于 租場辦公的企業(yè)來說，有信心和時間上的優(yōu)勢。 實用率： 69％ 外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺 藍色玻璃 內(nèi)部設(shè)施：中央空調(diào)、 IDD電話、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、 A 座共 6部電梯 內(nèi)部裝修：寫字樓無天花、水泥地面 優(yōu)惠政策： 三、 項目分析 項目理解 項目名稱：中商廣場 地點：武昌區(qū)中南路 占地面積： 6700M2 建筑面積： 規(guī)劃：由 A、 B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成 樓高： 180米 樓層： A座 49層 B座 38層（均含地下二層） 功能：地下一、二層為停車場 地上 16層為購物中心 地上 79層為飲食娛 樂、休閑、健身中心 地上 1049層為寫字樓 實用率： 62％ 室內(nèi)交通：寫字樓 11部美國奧的斯高速豪華直升客梯， 2部 專用消防電梯，另設(shè)步梯通道 3條，寬 米 室外交通： 46條公交線路在此設(shè)站，緊鄰長途客運站、武昌 火車站、到武漢客運港和天河機場均有直達車 智能化：中商廣場具備 5A功能，即自動化管理系統(tǒng)（ BAS）、 自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ ACS）、消防自動化系統(tǒng) （ FAS）、通訊自動化系統(tǒng)（ CAS）、辦公自動化系統(tǒng) （ OAS） 空調(diào)設(shè)施：美國特靈牌制冷機組及中央空調(diào)系統(tǒng)，另有新風(fēng) 增氧系統(tǒng) 消防設(shè)施：消防自動報警聯(lián)動系
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