中商廣場項目可行性分析報告（16)商業(yè)地產(chǎn)-全文預(yù)覽
【正文】 2=560000元 ?具體計算為： 100M2 10%=56000元 ?該客戶每年交給發(fā)展商金額為： 560000 （第一個月交清） 5=280000元 ?該客戶五年交給發(fā)展商金額為： 56000 10%=56000元 ?每年還返該客戶金額為： 560000 每年逐月返還客戶金額為： 56000247。因此，在市場不明朗的情況下，對現(xiàn)有租戶實行 “租轉(zhuǎn)售 “策略，這是對承租客戶和貴司可能皆大歡喜而且極其重要的一步。因此，唯有給予客戶靈活輕松的付款方式和在投資回報上給予客戶以較高回報和較低風(fēng)險，方是本項目從市場突圍的突破口。如銷售情況好，則微升。 分區(qū)銷售：建議 A、 B兩座，高、中、低三個不同樓層，第一階段推廣時，均拿出部分銷售，其中以 B座略為多拿一些，底層略為多拿一些。以 此增強(qiáng)投資客的信心和減輕付款上的負(fù)擔(dān)。 ，硬件方面除部分包裝及可裝修寫字間計已基 本定型。區(qū)位上主要不提武昌，以免和文教和亞貿(mào)捆在一起，而是提內(nèi)環(huán)線，因為內(nèi)環(huán)線可說是武漢的商務(wù)中心，而本項目位于內(nèi)環(huán)線中南路上。在項目價位無優(yōu)勢，質(zhì)素?zé)o明顯差別的情況下，呆板和繁重的付款方式應(yīng)是造成本項目前期不成功的主因。本項目走的是甲級寫字樓， 5A智能大廈。 1. 2價格劣勢上的障礙。因此，建議 “中商廣場 ”改為 “中南 廣場 ”，理由除上述四點外，尚有三點：一是中南也同樣可理解為是中南商業(yè)股份有限公司的簡稱，與中商并不矛盾；二是中南位于中南路上，中南路在武昌可以說是 “路王 ”，同時也是內(nèi)環(huán)路主干道；三是中南有中南地區(qū)之地域概念，包容性更大。（優(yōu)惠方案在推廣策略里面詳述）； 投資客 50％，要吸引投資客需要有一個 吸引投資的回報率和保障回報能實現(xiàn)的方案。 ，表達(dá)的是在區(qū)域范圍內(nèi)本項目的 “龍頭 ”地位， 以樓盤第一高度、 5A級智能系統(tǒng)等設(shè)施質(zhì)素及香港屋宇物管 公司管理模式等優(yōu)勢而傲視群雄而商貴首選的是入住本項目 的都是商界中的 “翹楚 ”、 “ 梟雄 ”，這對于真的 “梟雄 ”會獲 得他們的認(rèn)同，而對于離 “梟雄 ”尚有一段距離的中型企業(yè) 主來說也會以 入主中商廣場辦公而自豪。 5A級智能系統(tǒng)，即自動化管理系統(tǒng)、自動化監(jiān) 控及保安系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、辦公自動 化系統(tǒng)，是其與其它項目與眾不同之處，即權(quán)威性。 62%，為同區(qū)域最低，且配套設(shè)施不完 善。 ，檔次雖略低，但以 其價格優(yōu)勢吸引了部分客源，中商廣場在價位上偏高，雖經(jīng) 調(diào)整漸趨合理，但價格比較來講仍無任何優(yōu)勢。 中商廣場內(nèi)外裝飾裝 修在區(qū)域范圍內(nèi)首屈一指，寫字間裝有 天花，地面鋪設(shè)地毯，為競爭對手所沒有，進(jìn)一步拉近了與 競爭對手的價格距離，同時提高了樓盤的附加值。 中 商廣場為武昌第一高樓，作為武昌區(qū)地標(biāo)性建筑，具備較 強(qiáng)的吸客能力 ，中商具備品牌優(yōu)勢， 中商品牌可供挖掘和利用 ，交通發(fā)達(dá)，周邊 眾多金融機(jī)構(gòu)和政府機(jī)關(guān)，緊鄰省委、省府等四大政府班子 府邸，既是文教科技中心，又是武漢政治中心，尊貴之氣、 儒雅之風(fēng)油然而生，地理優(yōu)勢無可替代。月 入住率： B座 100％ A座尚未入住 配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設(shè)施，具體為裙 樓大型商場（全市第四）， 200泊位停車場、新加坡美 食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡 球館、美發(fā)美容中心等。 在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿(mào)廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為 25％，而亞貿(mào)廣場 B座入 住率達(dá) 100％，江天大廈入住率為 80％，以中商廣場在武昌區(qū)的檔次和地標(biāo)地位及中商集團(tuán)的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費(fèi)解。月之間，管理費(fèi)基本在 1015元 / M2因此，寫字樓的市場機(jī)會將會越來越多。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調(diào)控政策的實施，寫字樓的命運(yùn)也最為悲慘，以 96年以后的廣州寫字樓市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的 250350元 /M2跌到 120180元 /M2，跌幅近 60％，且空置率仍相當(dāng)高。一、前言 ……… 就該項目推廣思路細(xì)則及實施方案作一具體描述推廣思路及實施方案遵循 “準(zhǔn)確、合理、領(lǐng)先、系統(tǒng)及可操性 ”等原則，以求使該項目一推出市場即贏得 “滿堂紅 ”。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展?fàn)顩r，在 9 93年房地產(chǎn)一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當(dāng)時的地標(biāo)性物業(yè) “世貿(mào)中心 ”就曾賣到16000元 /M2。 2000年以后，隨著中國正式加入世貿(mào)組織和國家經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，國外機(jī)構(gòu)和國內(nèi)企業(yè)對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟(jì)中心和內(nèi)
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