【正文】 遼寧晟恒房屋開發(fā)有限公司御龍建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總 論 5 5 5 6 7 7 7 8 8第二章 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性 10 10第三章 市場分析與預(yù)測 13 13 15 16第四章 項(xiàng)目建設(shè)條件 19 19 19 19 20第五章 工程技術(shù)方案 22 2結(jié)構(gòu) 23 26 27 29第六章 環(huán)境保護(hù)、衛(wèi)生防疫及節(jié)能 36 36 38 39第七章 消 防 45 4給排水防火設(shè)計(jì) 46 47第八章 項(xiàng)目組織及實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 51 51 54第九章 投資估算與資金籌措 56 56 56 57第十章 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 58. 計(jì)算期估算 58. 銷售（經(jīng)營）收入估算 58. 總成本費(fèi)用估算 5項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 58第十一章 社會(huì)影響分析 60 60 61 61 62第十二章 結(jié)論與建議 63 結(jié)論 63. 建議 63附件：宗地圖土地證掛牌交易成交確認(rèn)書建筑擴(kuò)初設(shè)計(jì)審定通知單建設(shè)工程規(guī)劃許可證 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照開發(fā)資質(zhì)第一章 總論泛華商業(yè)廣場（B座）泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司法定代表人：李笑玉公司地址：沈陽市渾南新區(qū)三義街10號聯(lián)系人：李宏杰電話：13898119896新建泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司是一家與港澳臺(tái)商合資經(jīng)營企業(yè)。成立于2006年6月15日，公司總注冊資金為柒仟玖佰捌拾玖萬美元，主營房產(chǎn)開發(fā)、銷售、自有房產(chǎn)租賃。公司擁有一批素質(zhì)高，專業(yè)強(qiáng)的房地產(chǎn)專業(yè)人才，現(xiàn)有在職人員共有45人，其中擁有職稱的專業(yè)人員共有11人，其中具有高級職稱人員1人，具有中級職稱人員5人，具有初級職稱人員5人。具體專業(yè)為建筑專業(yè)6人，財(cái)務(wù)專業(yè)2人，經(jīng)濟(jì)專業(yè)2人，統(tǒng)計(jì)專業(yè)1人。公司由開發(fā)部、工程部、技術(shù)部、銷售部、財(cái)務(wù)部等部門組成。泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司結(jié)合市場優(yōu)勢與融資優(yōu)勢，為成功完成渾南開發(fā)區(qū)內(nèi)標(biāo)志性項(xiàng)目沈陽泛華廣場項(xiàng)目，吸收，融合了中外企業(yè)文化中對項(xiàng)目進(jìn)展有利的精髓。泛華始終以“為客戶創(chuàng)造價(jià)值”為核心經(jīng)營理念，站在城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)角度，從城市資源優(yōu)化，城市基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)的投資，建設(shè)，運(yùn)營等業(yè)務(wù)。實(shí)踐并完善“融投資帶建設(shè)，源頭戰(zhàn)略”等經(jīng)營戰(zhàn)略，將城市建設(shè)發(fā)展商與城市領(lǐng)域系統(tǒng)服務(wù)商相互融合，按照建設(shè)項(xiàng)目全壽命理論，以金融創(chuàng)新為利器，提供從策劃，咨詢，規(guī)劃，設(shè)計(jì)，招標(biāo)代理，勘察，施工，采購，監(jiān)理，裝修，代建服務(wù)，建成運(yùn)營等全過程或階段性服務(wù)。這樣的創(chuàng)立及實(shí)踐的戰(zhàn)略構(gòu)想，使泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司站在發(fā)展的高端，里程碑式地完善了產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的有效整合。泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司經(jīng)歷多年的發(fā)展和積累，創(chuàng)建了城市發(fā)展和建設(shè)領(lǐng)域獨(dú)樹一幟的泛華品牌，在城市發(fā)展經(jīng)營理念，運(yùn)營模式創(chuàng)新和建設(shè)領(lǐng)域系統(tǒng)整合等都具有相當(dāng)規(guī)模和比較優(yōu)勢，成為不斷提升，持續(xù)發(fā)展的大型投資建設(shè)集團(tuán)，推動(dòng)了城市的科學(xué)發(fā)展，獲得政府的高度贊揚(yáng)。公司將通過整合資源、制定長期戰(zhàn)略規(guī)劃、輸出科學(xué)管理文化，用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)為客戶提供個(gè)性化服務(wù)，形成可持續(xù)性發(fā)展的卓越企業(yè)，以成具有影響力的企業(yè)集團(tuán)。 （1）國家有關(guān)部委及沈陽市的相關(guān)法規(guī)和規(guī)范（2）《遼寧省消耗量定額參考價(jià)目表》(2004年)（3）《遼寧省建設(shè)工程費(fèi)用參考標(biāo)準(zhǔn)》(2006年)（4）泛華商業(yè)廣場建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（5）投資單位提供的基礎(chǔ)資料（6）《沈陽城市總體規(guī)劃（20052020）》；（7）《沈陽市十一五發(fā)展規(guī)劃》；（8）二00二年出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（9）國家計(jì)劃委員會(huì)辦公廳關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行性研究指南版）》的通知，計(jì)辦投資[2002]15號。（10）國家發(fā)展改革委、建設(shè)部印發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》第三版（發(fā)改投資[2006年]1325號）。（1）項(xiàng)目建設(shè)必要性（2）市場分析（3）項(xiàng)目市場定位分析（4）項(xiàng)目建設(shè)條件（5）工程技術(shù)方案（6）環(huán)境評價(jià)及節(jié)能（7）投資估算及資金籌措泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司開發(fā)的“泛華商業(yè)廣場（B座）”項(xiàng)目位于沈陽市渾南新區(qū)C102號地塊，（；）。“泛華商業(yè)廣場（B座）”項(xiàng)目共有1棟樓。B座為地下2層地上6層的商業(yè)廣場一棟。地下2層為停車場，（其中人防建筑面積為4200平方米）；地下1層至地上6層為綜合購物中心。本項(xiàng)目總投資約為23360萬元人民幣，主要用于土地征購、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建筑安裝工程、裝修、技術(shù)服務(wù)費(fèi)、設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用，資金籌措方式為自籌。從建設(shè)地點(diǎn)、功能、標(biāo)準(zhǔn)以及市場的發(fā)展需求等狀況縱觀全局，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的。本項(xiàng)目符合人們追求綠色環(huán)保、生態(tài)自然、舒適溫馨、健康科學(xué)的消費(fèi)理念，同時(shí)對于洪區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康積極發(fā)展可起到一定的促進(jìn)作用，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益均是顯著的。建議項(xiàng)目立項(xiàng)后，應(yīng)抓緊落實(shí)資金，辦理項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)，做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作，使項(xiàng)目盡快實(shí)施。主要技術(shù)指標(biāo)見下表：主要技術(shù)指標(biāo)表序號指 標(biāo)單 位用地面積建筑面積1規(guī)劃建設(shè)用地面積平方米2總建筑面積平方米3地上建筑面積平方米4地下建筑面積平方米其中公用設(shè)備建筑面積平方米人防建筑面積平方米42005容積率（總體）6建筑密度%（總體）7綠化率%35（總體）8建設(shè)總投資萬元23360第二章 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)必要性渾南新區(qū)位于沈陽城區(qū)南部。新區(qū)與母城隔河相依，環(huán)抱母城南部，與母城交映生輝。本著“線形城市的帶狀組團(tuán)結(jié)構(gòu)，公交主導(dǎo)的出行方式，可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)”的規(guī)劃理念，由北京，上海，臺(tái)灣，美國，日本，澳大利亞，加拿大等國內(nèi)外等著名規(guī)劃設(shè)計(jì)單位競標(biāo)產(chǎn)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，其主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”。即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，高檔次中央商務(wù)區(qū)，高品質(zhì)居住區(qū)，大學(xué)城，渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%，商貿(mào)金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%，公共綠地20%，其他用地10%。新區(qū)主體部分為東起沈撫高速公路東陵大橋，西至長大鐵路的渾河與南三環(huán)之間的區(qū)域，東西長約21公里，南北寬35公里，呈帶狀隔渾河與母城相望，規(guī)劃面積90平方公里，常住人口20多萬人。渾南新區(qū)區(qū)位條件優(yōu)越。向南，距離沈陽空港桃仙機(jī)場僅7公里；向北，通過已建成的渾河?xùn)|陵橋，長青橋，富民橋，渾河橋，勝利橋與母城相連；沈營，沈丹，沈撫高速公路及機(jī)場路，沈祝路，沈蘇快速干道和長大鐵路等貫穿新區(qū)。渾南新區(qū)空間上是在金廊，銀帶骨架基礎(chǔ)上的一軸兩帶格局。一軸即南部金廊，并以此為基礎(chǔ)形成新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心，兩帶即沿渾河的觀光休閑娛樂產(chǎn)業(yè)和沿三環(huán)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶。渾南新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下迅速崛起，它在發(fā)展傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的基礎(chǔ)上，著重發(fā)展信息服務(wù)業(yè)，會(huì)展服務(wù)業(yè)，旅游服務(wù)業(yè)，物流服務(wù)也，構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)體系，體現(xiàn)商務(wù)辦公，文化娛樂，生態(tài)旅游特色，致力于打造高品位的商務(wù)休閑環(huán)境。為進(jìn)一步落實(shí)《沈陽市中心城區(qū)總體規(guī)劃19962010》，加快沈陽市渾南新區(qū)城市建設(shè)進(jìn)程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件，泛華房地產(chǎn)開發(fā)（沈陽）有限公司決定開發(fā)建設(shè)“泛華商業(yè)廣場（B座）”項(xiàng)目住宅項(xiàng)目工程?！胺喝A商業(yè)廣場（B座）”是公司新開發(fā)建設(shè)的新項(xiàng)目，位于沈陽市渾南新區(qū)C10號地塊，總投資額23360萬元，項(xiàng)目將于二O一五年十二月全部竣工, 項(xiàng)目建成后將以集居住為主、商網(wǎng)、辦公、休閑于一體的多功能小區(qū)。項(xiàng)目區(qū)域道路順暢，交通便捷，區(qū)域環(huán)境良好，是建設(shè)商業(yè)及住宅的理想地段。隨著國家制定十二五規(guī)劃即將到來，沈陽城市新一輪規(guī)劃在兩年前就已經(jīng)啟動(dòng)了，新規(guī)劃跟現(xiàn)行規(guī)劃比起來，首先就是城市定位明顯提高。上一期規(guī)劃確定沈陽城市定位是“遼寧省省會(huì)、東北地區(qū)中心城市、全國重要的工業(yè)基地”，而新的規(guī)劃對沈陽城市定位的表述是“遼寧省省會(huì)、國家中心城市、國家先進(jìn)制造業(yè)基地、國家歷史文化名城”。從“東北地區(qū)中心城市”到“國家中心城市”，進(jìn)一步提升了沈陽城市的地位，從“全國重要的工業(yè)基地”到“國家先進(jìn)制造業(yè)基地”，強(qiáng)調(diào)的是沈陽制造業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和目標(biāo)。預(yù)計(jì)年內(nèi)能完成國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，必將給我國經(jīng)濟(jì)帶來又一次大的發(fā)展，基本建設(shè)必又進(jìn)入一個(gè)蓬勃向上的時(shí)期，內(nèi)需需求擴(kuò)大，也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機(jī)遇?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》指出“必須加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)。要按照以人為本的要求，從解決關(guān)系人民群眾切身利益的現(xiàn)實(shí)問題入手，更加注重經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展”，“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價(jià)的原則，加強(qiáng)對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)”?！胺喝A商業(yè)廣場（B座）”項(xiàng)目的建設(shè)符合國家及沈陽市加強(qiáng)和諧社會(huì)建設(shè)、推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加面向中等收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應(yīng)的規(guī)劃和原則要求。本項(xiàng)目的建設(shè)，符合各級國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實(shí)。項(xiàng)目規(guī)劃用地指標(biāo)已經(jīng)報(bào)沈陽市規(guī)劃委員會(huì)并函復(fù)。本項(xiàng)目所處經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶，功能定位為：以居住為主、商業(yè)為輔的現(xiàn)代化公寓小區(qū)，是沈陽市渾南新區(qū)城市建設(shè)的重要發(fā)展地區(qū)。項(xiàng)目的建設(shè)將有利于加快渾南新區(qū)的建設(shè)和改造步伐，促進(jìn)該區(qū)域建設(shè)向現(xiàn)代化的規(guī)劃方向發(fā)展，進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域的吸引力和輻射周邊地區(qū)的作用，落實(shí)沈陽市總體規(guī)劃的目標(biāo)要求。根據(jù)該項(xiàng)目所處區(qū)位特點(diǎn)，綜合分析其在該地區(qū)的地位和作用，考慮到沈陽總體規(guī)劃的要求及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃的總體要求，建設(shè)該項(xiàng)目是有必要的、可行的。第三章 市場分析與預(yù)測通過對沈陽市該地區(qū)房地產(chǎn)市場情況的調(diào)查、整理、匯集，根據(jù)沈陽市渾南新區(qū)及該區(qū)域目前的經(jīng)濟(jì)背景和社會(huì)背景，進(jìn)行本項(xiàng)目的市場分析和市場預(yù)測。在沈陽房地產(chǎn)市場中，渾南板塊已經(jīng)并將繼續(xù)占據(jù)重要的地位?！澳弦辣蓖亍?，“南北金廊，東西銀帶”等戰(zhàn)略的效應(yīng)開始在渾南新區(qū)顯現(xiàn)。除便捷的交通意外，水系，綠地，文化，教育，科技以及巨大的發(fā)展空間，已經(jīng)并將繼續(xù)造就出渾南新區(qū)“得天獨(dú)厚”的環(huán)境優(yōu)勢。隨著萬科，金地，沿海，首創(chuàng)等諸多國內(nèi)知名的開發(fā)企業(yè)紛紛入駐渾南，經(jīng)過幾年時(shí)間的發(fā)展，渾南出現(xiàn)了一大批在產(chǎn)品，服務(wù)，環(huán)境等多方面表現(xiàn)優(yōu)異，貼近老百姓生活的優(yōu)質(zhì)中高端項(xiàng)目。其開發(fā)的產(chǎn)品主要有普通住宅，情景洋房和別墅等，另外渾南有著寶貴的濱水土地資源，部分項(xiàng)目濱水而建依托良好的自然環(huán)境結(jié)合項(xiàng)目的自身屬性來規(guī)劃園區(qū)景觀，布局合理，著重提高居住舒適度。沈陽廣大購房者的消費(fèi)觀念已經(jīng)由過去的“買面積”，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的“買環(huán)境”，并正在步入“買文化”階段。渾南新區(qū)在保持，擴(kuò)大固有的空氣，綠地等優(yōu)勢的同時(shí)，依靠科學(xué)的規(guī)劃，高效的運(yùn)營，發(fā)展了產(chǎn)業(yè)，凝聚了人氣，提高了交通的可達(dá)性，并與文化，政策等優(yōu)勢緊密結(jié)合，適應(yīng)了購房者需求，提升了區(qū)域的品位與價(jià)值。渾南新區(qū)作為奧運(yùn)會(huì)分賽場的所在地，區(qū)域板塊擁有得天獨(dú)厚的展示，發(fā)展機(jī)遇。作為“前奧運(yùn)效應(yīng)”，渾南新區(qū)已經(jīng)借助奧運(yùn)契機(jī)，完善了城市功能，提升整個(gè)區(qū)域和諸多項(xiàng)目的美譽(yù)度；作為“后奧運(yùn)效應(yīng)”，渾南新區(qū)應(yīng)當(dāng)能夠繼續(xù)整合資源，重組人們的消費(fèi)心理，發(fā)掘其對房地產(chǎn)的巨大利好，進(jìn)而形成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場充分發(fā)展的原動(dòng)力?！熬G色渾南，水岸新城”，渾南新區(qū)位于未來城市的“新都心”，是幾年乃至十年后，整個(gè)城市的最核心區(qū)域。這就決定了渾南新區(qū)房地產(chǎn)市場必然是母城的“升級版”，是沈城居民二次置業(yè)，改善居住條件的理想選擇。而且，渾南新區(qū)作為科技新城，經(jīng)過多年的發(fā)展，已基本形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。以電子信息和先進(jìn)制造為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已形成特色；沈陽建筑大學(xué)，沈陽理工大學(xué)，沈陽音樂學(xué)院等高等院校的進(jìn)駐，凝聚了人氣，提升了品位。未來渾南將以其科技，文化和人居環(huán)境變化，與房地產(chǎn)市場的發(fā)展相得益彰，和諧共生。隨著奧運(yùn)會(huì)，全運(yùn)會(huì)陸續(xù)召開，渾南的房價(jià)也從3000元/平方米以上飆升到萬元，就目前而言，均價(jià)6000元/平方米的樓盤已經(jīng)占據(jù)大部分市場，隨著全運(yùn)會(huì)的召開，渾南的房價(jià)將會(huì)有更大的增值潛力。沈陽的城市縱軸是以青年大街為代表的城市金廊，而沈陽城市的橫軸，完全可以由渾河來承擔(dān)，不得不說渾河在沈陽南部的發(fā)展進(jìn)程中扮演了急先鋒的角色，渾河成為了沈陽市新的城市中軸線。2010年2月28日，“東陵區(qū)，渾南新區(qū)，航高基地合署辦公”，建設(shè)“大渾南”的序幕正式拉開。這是一次最具全局性的戰(zhàn)略的調(diào)整，將東陵區(qū)，渾南新區(qū)，航高基地合署辦公，形成建設(shè)大渾南的新格局。沈陽給大渾南做出了打造“和諧渾南，綠色渾南，創(chuàng)新渾南”的發(fā)展定位，在這樣的定位中，渾河的生態(tài)作用再次凸現(xiàn)出來。2013年第十二屆全運(yùn)會(huì)花落遼寧，沈陽作為主會(huì)場，有了一次全新的機(jī)遇。渾南近幾年每年的住宅供應(yīng)面積在100萬150萬平方米左右，而空置率基本為零。從市場的角度，不管在沈陽其他幾個(gè)區(qū)域或是在全國其他省級城市，這樣表現(xiàn)優(yōu)秀的市場環(huán)境恐怕極為少見。根據(jù)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)看，2009年，渾南地區(qū)的平均房價(jià)4800元/平方米，其中最高樓盤均價(jià)