【正文】 工作。充分提高資金的使用效率，促進集團各項事業(yè)的發(fā)展。完成領(lǐng)導交給的其它工作。負責市場企劃工作。3）編制或者審核標底。2）其他相關(guān)費用其他費用是指為完成該項目所產(chǎn)生的除工程費用以外的直接或間接的相關(guān)費用，包括前期籌備、報建報批、項目管理、銷售、財務(wù)及其他不可預(yù)見的費用。序號明細取費依據(jù)收費標準總量費用總額（萬元）1售樓處建設(shè)按市場價格估算≤銷售總額2%廣告宣傳費銷售代理費預(yù)售許可證費2注冊證辦證費產(chǎn)權(quán)處收費住宅：80元/套 商業(yè)：8000元/宗 1180套住宅300套商業(yè) 150寫字樓369. 43產(chǎn)權(quán)處測量隊測繪費產(chǎn)權(quán)處收費住宅：㎡ 商業(yè)：㎡ 綜合：㎡住宅：㎡；商業(yè)：㎡ 費用合計：注：，數(shù)據(jù)來源見《銷售收入測算》章節(jié)。春園商圈內(nèi)商鋪轉(zhuǎn)租較為活躍，租金能成為反映售價的一個重要參考值。同時考慮房價逐年上漲趨勢，銷售單價可在預(yù)期銷售周期內(nèi)合理上調(diào)。具體而言，包括小區(qū)的供電、供水、電信、煤氣、排污、安防、景觀、道路、圍墻、照明等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用。3） 樓地面裝飾：商業(yè)用房墻面及地面均為水泥砂漿找平，部分貼以高強度瓷磚；酒店地面以花崗巖為主；高級住宅及公寓為拋光磚，部分輔以花崗巖；公共通道為瓷磚、架空走廊為花崗巖、架空天橋為油漆；主題廣場、露天舞臺、臺階踏步等公共區(qū)域為花崗巖；步行主道、前坪空間為廣場磚；停車場、車道、卸貨平臺為矼路面。1參與網(wǎng)絡(luò)信息建設(shè)，負責向綜合辦提供職責范圍內(nèi)的相應(yīng)資料。1負責建筑前期布置、堪界及現(xiàn)場技術(shù)指導工作。抓好對財會隊伍的思想建設(shè)，業(yè)務(wù)建設(shè)。 1兼管公司職代會和工會。做好上下聯(lián)絡(luò)溝通工作，及時向領(lǐng)導反映情況、反饋信息；搞好各部門間相互配合、綜合協(xié)調(diào)工作；對各項工作和計劃的督辦和檢查。差異化和特色化將成為婁底商業(yè)發(fā)展的長期趨勢。全年無霜期253～281天。月，且供不應(yīng)求。月招租率一樓95%以上二樓90%主力店滿租一樓10%二樓空置一樓20%二樓空置滿租五江商圈街鋪平均租金水平約為40元/㎡和街鋪形成鮮明反差的是二樓及以上鋪面：星達馨都二樓售價僅5500元/㎡，且有較大還價空間，不及一樓的1/5，仍乏人問津。月，二樓15元/㎡a、百貨商 家區(qū) 位定 位規(guī) 模管 理經(jīng) 營友誼阿波羅長青街中中檔精品17000㎡統(tǒng)一一般步步高長青街東中檔大眾化20000㎡統(tǒng)一良好ITAT春園步行街內(nèi)中低檔15000㎡統(tǒng)一一般匯天清泉廣場中檔10000㎡統(tǒng)一差康星清泉廣場中低檔4000㎡統(tǒng)一一般清泉名店清泉廣場中檔3000㎡統(tǒng)一較好南洋九龍市場內(nèi)低端50000㎡超市化 一般品牌大型百貨在婁底仍是一片空白。婁底商業(yè)發(fā)展的特點具體表現(xiàn)在：1. 新舊商業(yè)對消費的刺激與回應(yīng)。2008年1月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于對促進節(jié)約集約用地的通知》，加大了對閑置土地的處置力度，明確了土地閑置費的征收標準：即土地閑置滿一年不滿兩年的將按出讓或劃撥土地價格的20%征收土地閑置費，并對土地閑置特別是閑置房地產(chǎn)用地將征收增值地價。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場分析2008年國際性金融危機加速蔓延，世界經(jīng)濟增速明顯放緩，我國經(jīng)濟步入調(diào)整階段。X城市廣場處于婁底城市中心最繁華核心地帶，多條城市主干在項目及周邊交匯，三面環(huán)街，四通八達。三、 業(yè)主單位簡介婁底三江X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由大連三江集團、湖南五江集團、湖南清泉集團聯(lián)合成立的項目公司，負責X城市廣場開發(fā)建設(shè)。（3）寫字樓位于項目東北角，定位婁底首座甲級專業(yè)寫字樓，㎡㎡。（1） 商業(yè)區(qū)設(shè)在地塊東區(qū)，臨氐星路和春園步行街，采用國際領(lǐng)先業(yè)態(tài)組合、六大步行街區(qū)規(guī)劃、多個情景中庭設(shè)計，融購物、美食、娛樂、文化、休閑于為一體，將成為中南地區(qū)首屈一指的超大型購物中心。春園商圈是婁底業(yè)態(tài)最全面、商戶最集中、客流最密集、輻射范圍最廣的核心商圈，春園商業(yè)步行街是春園商圈能量聚集的基石。該項目將是婁底乃至中南地區(qū)最大的城市商群和標志性工程，它的建設(shè)將大大改觀婁底中心城區(qū)形象，穩(wěn)固婁底作為湘中商業(yè)中心的地位，對于婁底實現(xiàn)“彎道超車”具有重要意義。Shopping mall規(guī)模大、功能全，能充分滿足各類消費群的購物需求，代表著商業(yè)發(fā)展的最高形態(tài)。二、婁底市本級商品房供銷情況商品房累計批準預(yù)售面積依然旺盛。圖：不同戶型住房銷售套數(shù)情況從2009年全年不同戶型新建商品住宅銷售套數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，120144平方米的戶型銷售套數(shù)占整個銷售套數(shù)的69%，較上季增長18個百分點，144180平方米和90120平方米的戶型分別占11%、10%，大于180平方米的戶型占7%，小于90平方米的戶型占3%。2）業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)定位多樣化、業(yè)態(tài)構(gòu)成多元化、品牌組合集約化是春園商圈的顯著特點。月SOHO尚都新一佳iji長青路東段60150元/㎡2004年5月份公開發(fā)售的九億步行街街鋪曾創(chuàng)下16000元/㎡的天價，并很快銷售一空；2006年6月春園商業(yè)步行街開盤更是所向披靡，街鋪均價達21000元/㎡，最高價突破30000元/㎡，創(chuàng)造了又一個奇跡。月一樓4068元/㎡a、專業(yè)市場項 目區(qū)位規(guī) 模業(yè)態(tài)經(jīng) 營明珠步行街氐星路旁57000㎡電腦市場較好老街——門面240個批發(fā)市場 良好月塘街——Ktv38家歌廳良好天成銀座火車站旁30000㎡電腦城未開業(yè)b、超市商 家區(qū) 位規(guī) 模經(jīng)營百洋超市六福大廈12F1200㎡一般百花超市市政大廈1樓800㎡一般龍勝超市錦泉賓館1樓500㎡一般c、餐飲商 家區(qū) 位面 積經(jīng) 營主 題彼岸咖啡六福大廈3F600㎡一般中西餐廳湘都酒樓氐星路600㎡良好大型酒樓百事德氐星路300㎡一般中西餐廳d、保健美容類商 家區(qū) 位主 題面 積經(jīng) 營雅露仙美容休閑館氐星路美容美體800㎡良好鴻遠足浴長青中街足浴保健1200㎡較好百分百美發(fā)氐星路美容保健1000㎡較好租售行情租賃方面，老街租金持續(xù)看漲，現(xiàn)平均已達60元/㎡多年平均降水量1300～1400毫米，一日間最大降水量147．3毫米，降水多集中在4～7月。同比增長92%，；，同比增長一倍；，同比增長73%。3） 2009年完成所有前期籌備和工程準備工作，2012年實現(xiàn)項目整體完工并全數(shù)入伙。 1負責公司車輛調(diào)度、管理、維修、保養(yǎng)工作，確保公司領(lǐng)導和職工正常工作用車。并配合有關(guān)部門進行管理。負責組織對項目控制性計劃，總體計劃的評審。1參與制定科技發(fā)展戰(zhàn)略，負責向技術(shù)中心提供國、內(nèi)外音視頻產(chǎn)品市場狀況及趨勢分析報告。3） 該項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標如下： 項 目單位數(shù) 值備 注規(guī)劃總用地面積㎡綠地總面積㎡總建筑面積㎡計算容積率面積㎡地上總建筑面積㎡其中居住建筑面積㎡計入容積率寫字樓建筑面積㎡計入容積率地上商業(yè)建筑面積㎡計入容積率地上酒店建筑面積㎡計入容積率架空層㎡不計入容積率屋頂機房面積㎡地下總建筑面積㎡110690其中地下酒店建筑面積㎡3899不計入容積率地下商業(yè)建筑面積計入容積率地下設(shè)備用房及車庫建筑面積不計入容積率寫字樓入戶大堂建筑面積㎡計入容積率容積率建筑密度％綠地率％住宅戶數(shù)戶1180居住人數(shù)（)人3776機動停車泊位數(shù)輛1784其中地上停車位輛36地下停車位輛1748 結(jié)構(gòu)及裝飾標準1） 結(jié)構(gòu)標準：為保證建筑的可實施性，塔樓采用部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓采用框架結(jié)構(gòu)。以下預(yù)算以09年材料市場價格為基準，并未考慮到材料的市場價格變動幅度。2）資金動作方式在項目的前期，啟動自有資本金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當項目建設(shè)完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。權(quán)衡本項目臨街及內(nèi)街商鋪比例，可售商鋪價格整體按20000元/㎡計。受本項目開發(fā)的時間所限，預(yù)期單筆貸款時間為兩年，貸款利率參考同期銀行貸款利息。投資具體包括土地成本、前期籌備及工程費用、建筑工程安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公建配套費、開發(fā)期間管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、稅費及其他不可預(yù)見費用等。8）開標、評標及定標。負責客戶管理和信用風險管理。負責工程技術(shù)文件對內(nèi)、外的審核簽發(fā)。遵守國家會計制度，認真做好記賬、算賬、報賬工作。 負責前臺接待、客人來訪迎送等招待工作。 進度安排。長株潭獲批兩型社會綜合配套改革試驗區(qū)，上升為國家戰(zhàn)略，成為新特區(qū)；湖南省政府適時提出“3+5”城市群發(fā)展戰(zhàn)略，進一步放大了長株潭試驗區(qū)的輻射功能。西部山勢雄厚，峰嶺馳騁，大多為侵蝕、構(gòu)造、溶蝕地貌，地勢險峻，海拔較高；東部地勢逐步降低，地形起伏平緩，丘岡延綿、平地寬敞，海拔較低。五江國際建材城2006年1月以42006800元/㎡的價格公開發(fā)售，即告銷售一空，令市場嘆為觀止；鑫新家居商貿(mào)城同樣備受客戶關(guān)注，實現(xiàn)了高售價和高銷售率的統(tǒng)一；TOP尚都街鋪售價逾萬元/㎡，客戶的購買力驚人，創(chuàng)造了五江商圈的價格頂峰。鑫新家居城、大漢建材市場招商艱難，疲態(tài)凸顯；五江國際建材家居城部分商戶經(jīng)營慘淡，被淘汰出局；鳳陽步行街則已陷入破產(chǎn)境地。月，沃爾瑪、九龍市場等主力商家是提升該區(qū)域租金的關(guān)鍵；春園步行街銀街——長青路中段九龍市場臨街區(qū)域次之，但租金亦達140160元/㎡但相對而言，品牌餐飲的集中度仍不高，麥當勞、必勝客、棒約翰、豪客來、味千拉面等急速擴張中的眾多知名品牌尚未來婁，高檔次高規(guī)格的中大型商務(wù)餐飲幾近缺位，特色地方及異國風味美食更是一片空白，餐飲業(yè)態(tài)大有潛力可挖！d、娛樂休閑類商 家區(qū) 位主 題面 積經(jīng) 營雅芳時尚會所氐星路美容美體1800㎡較好風尚瑜珈九億步行街瑜珈260㎡良好美麗傳說九億步行街足浴3000㎡良好京都醫(yī)學美容九億步行街醫(yī)學整形540㎡良好彭都春園步行街美容美發(fā)2000㎡良好禪逸瑜珈館春園步行街瑜珈300㎡良好美時慕春園步行街美容美體300㎡良好沸點健身館春園步行街健身700㎡良好今典影城ITAT五樓電影5000㎡良好新城影院樂坪街電影5000㎡較差美容、美體、美發(fā)足浴、健身、電影等娛樂休閑業(yè)態(tài)在春園商圈發(fā)揮了聚合效應(yīng)，春園步行街儼然成為婁底時尚潮流的方向標。雖然友阿、步步高等帶來了連鎖百貨的經(jīng)營模式與眾多首次入婁品牌，但在定位上依舊沿用保守式經(jīng)營方式，競爭檔次未從根本上拉開，特別是側(cè)重商業(yè)綜合規(guī)模和生態(tài)的“一站式商業(yè)”尚未成型，這為處于核心商圈的X城市廣場興建提供了良好的契機。商品住房均價第一、二季度小幅上升至最高點1720元/平方米后向下回落，到第四季度恢復(fù)至年初的水平，全年最大漲幅不到50元/平方米，而2007年從年初至年末漲幅達200元/平方米。、2. 土地開發(fā)面積，環(huán)比增長100倍；。四、 從產(chǎn)品形態(tài)分析，X城市廣場以城市綜合體進行產(chǎn)品組合，以“shopping mall”進行商業(yè)功能組合，具備較強的核心競爭力。四、 可行性報告編制依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標［2000］205號）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資［1993］530號）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)［1998］11號）《婁底建設(shè)工程價格信息》湖南中大設(shè)計院《X城市廣場建筑規(guī)劃方案》《婁底市2008年政府工作報告》有關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計規(guī)范有關(guān)市場調(diào)研五、 可行性研究報告編制范圍根據(jù)X城市廣場規(guī)劃設(shè)計方案，本可行性研究報告的編制范圍為市場調(diào)研分析、建設(shè)規(guī)模目標、功能分區(qū)布局、規(guī)劃建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、項目經(jīng)濟效益評價和風險防范及對策等。婁底經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市人口劇增，呼喚上規(guī)模、上檔次的大型商業(yè)中心。X城市廣場項目可行性分析研究報告目 錄第一節(jié)：總論 04一、 項目概況 04二、 項目實施背景