【正文】 39。 市場風(fēng)險對策 科學(xué)設(shè)計山莊的市場開發(fā)戰(zhàn)略和策略，建立山莊科學(xué)的市場營銷體系，盡可能化解市場開發(fā)風(fēng)險。 （2）建立項目質(zhì)量責(zé)任機制，將項目建設(shè)的有關(guān)質(zhì)量責(zé)任明確落實到人，重大項目建立永久責(zé)任追究制度，以保證技術(shù)質(zhì)量管理與控制措施落實到位。 （3）做好項目的資金預(yù)算管理，同時加大融資力度，采取征地分期付款及部分帶資施工，以保證投入建設(shè)的項目能順利按期完工投產(chǎn)。 財務(wù)風(fēng)險對策 （1）加快項目的進度規(guī)劃與實施，盡可能縮短投資與建設(shè)周期，爭取盡早投入運營并產(chǎn)生效益，減少通貨膨脹可能產(chǎn)生的不利影響。 （2）加強人力資源的管理和開發(fā)特別是科學(xué)設(shè)計并推進人力資源戰(zhàn)略規(guī)劃，提供優(yōu)厚的物質(zhì)待遇從外部挖掘高級優(yōu)秀管理人才和專業(yè)性工程技術(shù)人才，為山莊的戰(zhàn)略發(fā)展提供有力的人力資源支撐。二、風(fēng)險控制與防范 政策風(fēng)險對策 加強與市、區(qū)政府部門的聯(lián)系，爭取計劃、國土規(guī)劃等政府部門的支持與配合，密切關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢和城市規(guī)劃，積極進行政府公共關(guān)系為山莊爭取良好的外部環(huán)境，并針對政策環(huán)境的變化，采取積極的對策增加山莊對政策環(huán)境的適應(yīng)性。 技術(shù)風(fēng)險 山莊以園林科技作為打造核心競爭力的重要手段，開發(fā)的生態(tài)山水植物景觀、自控式地下垃圾箱和花卉植物引種、育種技術(shù)其先進性和市場競爭力存在一定的風(fēng)險。 財務(wù)風(fēng)險 （1）由于中國2003年經(jīng)濟發(fā)展勢頭過熱可能導(dǎo)致未來出現(xiàn)通貨膨脹帶來工程成本可能上漲的風(fēng)險。 管理風(fēng)險 山莊建設(shè)項目一次性全面鋪開，資金投入量大，投資面廣，建設(shè)期較長，因此能否建立健全管理決策和控制體系，將影響投資的安全與效率。 上述估算結(jié)果表明，本建設(shè)項目在經(jīng)濟上是合理的，稅前投資利潤率、％、%、％，靜、可分配利潤完全可以完成當(dāng)年的借款償還計劃，說明該項目在經(jīng)濟上是合理的。In(1+i) ＝In(1180476％/)247。年均利潤總額 ＝18047247。總投資 ＝3560247。18047＝％ 稅后投資利潤率=247。 法定公益金根據(jù)現(xiàn)行政策，標(biāo)準(zhǔn)為5%10%本項目采取標(biāo)準(zhǔn)為5%來提取。根據(jù)上文估算結(jié)果，利用下列公式預(yù)計運營期各個年度的損益表如 8－12。 利潤估算 （1）利潤預(yù)測假設(shè) ①公司遵循的國家和地方現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策和經(jīng)濟環(huán)境無重大變化； ②現(xiàn)行的信貸、利率、匯率及市場行情無重大變化； ③賦稅基準(zhǔn)及稅率無重大變化； ④項目建設(shè)計劃如期實現(xiàn)； ⑤無其他不可抗力、不可預(yù)見因素造成的重大不利影響。 表 8－10 總成本費用估算表 序號 年份 項目 營運期 2006 2007 2008 2009 1 當(dāng)年運營成本 2 折舊費 3 財務(wù)費用（利息支出） 790 215 4 攤銷費 5 工資及福利費 6 其他費用 7 總成本費用 (約數(shù)) 4385 3910 3801 3692 五、投資收入、稅費及利潤估算財務(wù)收入估算 在估算各年度財務(wù)收入時，按照營運第 1年至第4年園區(qū)各休閑設(shè)施全部成功投入運營、可售園林產(chǎn)品成功出售并已確認(rèn)收入，財務(wù)收入主要指園區(qū)運營銷售收入，由此估算的財務(wù)收入如表811。 ③其他費用包括辦公費、差旅費、招待費會議費等等，一般按照運營成本、員工工資及福利、折舊及攤銷等費用總和的 ％計算。表 8－8 無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷估算序號 年份 項目 攤銷年限 攤銷率 營運期 2006 2007 2008 2009 1 2 3 無形資產(chǎn)合計 50 5 2% 20% 3780 60 12 48 3840 3591 48 12 36 3402 36 12 24 3213 24 12 12 土地使用權(quán) 原值 攤銷 凈值 遞延資產(chǎn) 原值 攤銷 凈值 合計 原值 攤銷 凈值 總成本費用估算 （1）總成本費用估算 估算依據(jù)： ①項目建成后， 2006年將投入全面運營，運營成本費用主要由林木及園藝入園成本、維修費、環(huán)保費、育林費、研發(fā)費等構(gòu)成，費用估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見表89。本建設(shè)項目應(yīng)攤銷的無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)主要有：土地使用權(quán)、開辦費、臨時設(shè)施費及工程前期費用等。固定資產(chǎn)折舊估算詳見表8－7。 （1）固定資產(chǎn)折舊估算 按我國現(xiàn)行會計制度規(guī)定，本建設(shè)項目應(yīng)計提折舊的固定資產(chǎn)主要由工程費用轉(zhuǎn)換成的固定資產(chǎn)，共計11234萬元。 長期借款還本付息計算表 借款還本付息計算還款計劃見表8－5，外商投資還本支付紅利見表86。外商投資中長期借款第三年起計提紅利，紅利率按5％計算；長期借款與外商投資利息合并計算。三、還本付息計劃 本項目可行性分析報告僅計算長期借款的還本付息，用以考察該建設(shè)項目的償債能力，確定各年度財務(wù)費用，有利于分析項目的盈利能力。在運營期其他投資由自有資金解決。 表8－4 投資計劃與資金籌措估算 號 年份 項目 建設(shè)期 營運期 合計 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 總投資 8399 7714 18047 固定資產(chǎn) 8219 7534 0 0 0 0 15753 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360 流動資金 0 0 1934 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 8399 7714 18047 財政撥款 0 0 0 0 0 0 0 自有資金 4399 3714 10047 用于流動資金 0 0 1934 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 其他 0 0 0 0 0 0 0 編制說明：為簡化計算，估算年限只取6年，其中2002005年為建設(shè)期。二、投資計劃與資金籌措 本項目投資共計18047萬元，其中自籌資金10047萬元，銀行貸款3000萬元，外商投資5000萬元。 本項目可行性研究報告按照行業(yè)流動資金占用比例估算項目建設(shè)流動資金投資估算，一般情況下，園林行業(yè)流動資金占固定資產(chǎn)投資總額的比例為10％至15％，取12%來估算鋪底流動資金額，本項投資額約為1934萬元。表8－3 固定資產(chǎn)投資總額估算表 序號 投資項目 投資額（萬元） 備注 1 土地開發(fā) 250 三通一平 2 山莊道路設(shè)施 900 3 山莊垃圾污水處理系統(tǒng) 500 4 供水、供電、通訊等輔助設(shè)施 980 5 門樓、綜合服務(wù)樓等 70 6 職工宿舍、食堂等 240 7 山水景觀研發(fā)中心 240 8 園藝研發(fā)中心 240 9 環(huán)保技術(shù)研發(fā)中心 240 10 百種植物生態(tài)園 180 11 奇木園 500 12 異花園 400 13 賓館 1800 14 A級別墅 225 15 B級別墅 540 16 C級別墅 1332 17 D級別墅 1575 18 露天觀光休閑咖啡吧 105 19 水上彩色音樂噴泉 180 20 垂釣中心 250 21 自然景觀游泳池 77 22 養(yǎng)殖場 210 23 其他 200 其它不可預(yù)計工程 24 合計 11234 流動資金投資估算 為了使項目順利建成，投入營運，并增強承擔(dān)風(fēng)險和處理意外損失的能力，除了必需的固定資產(chǎn)投資外，還需具備一定數(shù)量的可以自由支配的周轉(zhuǎn)資金。本項目建設(shè)期為2年，年利率按現(xiàn)行銀行貸款利率6％計算，建設(shè)期利息共計360萬元。 固定資產(chǎn)投資＝工程費用＋其他費用＋預(yù)備費用 ＝11234＋3840＋679 ＝15753萬元