【正文】 州、深圳等房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前沿的城市，這與XX整體經(jīng)濟(jì)水平有很大的反差（XX的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與南寧基本持平，大大超過(guò)桂林）。結(jié)論：本項(xiàng)目地塊具備開(kāi)發(fā)高尚住宅的條件，但需要與XX市場(chǎng)的產(chǎn)品進(jìn)行錯(cuò)位開(kāi)發(fā)，確保項(xiàng)目的成功運(yùn)作。二、項(xiàng)目地塊SWOT分析：通過(guò)以上分析，我們已經(jīng)清晰了解項(xiàng)目所處的環(huán)境和自身的資源，在進(jìn)行項(xiàng)目定位之前，我還進(jìn)行項(xiàng)目地塊的SWOT分析：優(yōu)勢(shì)分析：d） 交通便利：在上文已經(jīng)闡述；e） 周邊環(huán)境較好：上文已經(jīng)闡述；f） 文化氛圍：處于學(xué)校周圍，文化藝術(shù)氛圍濃郁；g） 自然條件：有山兩面包圍，后有靠山，前景燦爛；h） 項(xiàng)目本身地塊：地形呈扇型，地塊平整，無(wú)須搬遷，順延山勢(shì)，造景方便，地質(zhì)勘測(cè)表明地下水豐富，造水景條件成熟；i） 周邊經(jīng)濟(jì)未來(lái)前景好：洛維風(fēng)景區(qū)和陽(yáng)和工業(yè)園成為XX旅游產(chǎn)業(yè)和工業(yè)的主力。項(xiàng)目周邊配套：a） 商業(yè)配套：項(xiàng)目北面建設(shè)中的寶蓮新都占地面積230畝，商業(yè)建筑面積達(dá)到10萬(wàn)平方米，是一個(gè)具有完善商業(yè)結(jié)構(gòu)的商業(yè)住宅綜合項(xiàng)目；b） 文化配套：項(xiàng)目西北方向有廣西商校和廣西工藝美術(shù)學(xué)校，文化氛圍比較濃郁，同時(shí)XX機(jī)械廠內(nèi)有小學(xué)，距離中學(xué)十三中僅3站路，文教配套尚可；c） 環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況：項(xiàng)目周邊隨著柳石路的改造，整個(gè)項(xiàng)目的環(huán)境得到很大的改善，加上寶蓮新都的建設(shè)，和南二環(huán)路的建設(shè)以及陽(yáng)和搭橋的建設(shè)，周邊的環(huán)境已經(jīng)具備開(kāi)發(fā)高尚住宅的條件。第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)研究和預(yù)測(cè)： 根據(jù)上述對(duì)XX經(jīng)濟(jì)和XX房地產(chǎn)市場(chǎng)以及XX高尚住宅市場(chǎng)的分析研究，結(jié)合本項(xiàng)目的時(shí)機(jī)情況，我們將對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)情況進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)。XX相對(duì)其他城市其高尚住宅的開(kāi)發(fā)層次尚屬于初期，現(xiàn)有開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品與其城市經(jīng)濟(jì)地位具有較大的差距，一直以來(lái)沒(méi)有良好的產(chǎn)品滿足高端客戶的需求，頂級(jí)項(xiàng)目的市場(chǎng)容量的隨著高品位項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)被釋放（特別是別墅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將滿足高端客戶的需求）。隨著外地專業(yè)機(jī)構(gòu)的介入，項(xiàng)目的營(yíng)銷層次將得到整體的提升。產(chǎn)品將成為高尚住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的制勝法寶。市中心由于受地價(jià)以及土地規(guī)模的影響，難以形成真正具有品位的高尚住宅區(qū)域，隨著XX城市的改造和市政道路的建設(shè)，稍微偏離市中心的具有獨(dú)特自然景觀的地塊更具有開(kāi)發(fā)高尚住宅的基礎(chǔ)。(三) XX市高尚住宅未來(lái)的趨勢(shì)：由于政策因素，XX自2004年6月份已經(jīng)不再批出別墅用地項(xiàng)目，項(xiàng)目已經(jīng)批出的項(xiàng)目只有包括本案項(xiàng)目和XX市協(xié)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的龍?zhí)豆珗@別墅地塊（約230畝）的兩個(gè)項(xiàng)目，相對(duì)來(lái)說(shuō)，別墅的開(kāi)發(fā)量受到源頭的限制，根據(jù)對(duì)XX高尚住宅市場(chǎng)的分析，我們對(duì)XX今后高尚住宅的未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)如下：別墅項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較少，別墅的開(kāi)發(fā)成功率較大。特點(diǎn)是：地處城市出口（桂柳高速入口處），項(xiàng)目超大規(guī)模（占地430畝），大社區(qū)，規(guī)劃配套完善。華林君?。和瞥鰰r(shí)間為2004年10月。銷售情況非常理想，現(xiàn)已經(jīng)售罄。售價(jià)為60100萬(wàn)元/棟。這個(gè)數(shù)據(jù)將直接影響到近年的市場(chǎng)供應(yīng)，2004年XX住宅消費(fèi)市場(chǎng)非?；鸨！?舊城改造拉動(dòng)住宅市場(chǎng)的需求。a） 市場(chǎng)供求兩旺，交易再創(chuàng)新高2003年，XX商品房供應(yīng)，在上半年登記數(shù)大幅減少的基礎(chǔ)上恢復(fù)高速增長(zhǎng)，與此同時(shí)，XX商品房成交繼續(xù)保持旺盛勢(shì)頭，在連續(xù)3年的高速增長(zhǎng)后繼續(xù)大比例攀升。隨著2000年XX對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注和政策環(huán)境以及城市環(huán)境的大改造，房地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始激活，陸續(xù)出現(xiàn)了一些具有現(xiàn)代意義的商品房小區(qū)，并以極快的速度發(fā)展。（具體城市規(guī)劃布局見(jiàn)附件）。“十五”期間一系列的城市改造和配套工程的實(shí)施，為房地產(chǎn)的良性發(fā)展提供機(jī)會(huì)。經(jīng)過(guò)近四年的推行，整個(gè)規(guī)劃區(qū)域已經(jīng)形成，預(yù)計(jì)在接下來(lái)的一個(gè)五年計(jì)劃中全部實(shí)現(xiàn)。貿(mào)易和產(chǎn)業(yè)掛鉤，成為又一經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)城市。隨著“十五”計(jì)劃開(kāi)局新一輪投資計(jì)劃啟動(dòng)和投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，XX市固定資產(chǎn)投資出現(xiàn)了快速回升的良好態(tài)勢(shì)。二、XX市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀與發(fā)展研究(一)XX整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 XX市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析：項(xiàng)目 年份單位2000200120022003國(guó)民生產(chǎn)總值億元人均國(guó)民生產(chǎn)總值元101411120212314 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展分析：（單位：萬(wàn)元）產(chǎn)業(yè)類型單位2000200120022003第一產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元198531209354224428235000第二產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元90654796201411447971196000第三產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元7399538353139338801092000 物價(jià)以及消費(fèi)指數(shù)分析單位2000200120022003居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)零售物價(jià)指數(shù) 家庭結(jié)構(gòu)：?jiǎn)挝?000200120022003城鎮(zhèn)總戶數(shù)萬(wàn)戶城鎮(zhèn)總?cè)丝谌f(wàn)戶均人口人/戶 收入水平：?jiǎn)挝?000200120022003可支配收入（每年）元5740754779288692人均居住面積㎡ XX市房地產(chǎn)發(fā)展參數(shù)：項(xiàng) 目單位2000年2001年2002年2003年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額萬(wàn)元201536664291652422660000年完成投資增長(zhǎng)速度%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資萬(wàn)元48379240012562475270883房地產(chǎn)投資占總投資比例%基本建設(shè)投資萬(wàn)元102362360731190234基本建設(shè)占總投資比例%當(dāng)年完成開(kāi)發(fā)土地面積萬(wàn)㎡1037101600283200246629當(dāng)年在開(kāi)發(fā)土地面積萬(wàn)㎡370920166190當(dāng)年待開(kāi)發(fā)土地面積萬(wàn)㎡152785357571344493398248當(dāng)年購(gòu)置土地面積萬(wàn)㎡543556127916110281138156開(kāi)工面積萬(wàn)㎡49014278901715019711948415其中別墅、高尚住宅萬(wàn)㎡070016757經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡90628591554474867790一般住宅萬(wàn)㎡36341969681212728201568034辦公樓萬(wàn)㎡9543703445618387商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)㎡2361061022147300262137其他萬(wàn)㎡11531274203264799857竣工面積萬(wàn)㎡4774685917188261951034508其中別墅、高尚住宅萬(wàn)㎡0449200經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡74329721182587543882一般住宅萬(wàn)㎡361307540385733340954423辦公樓萬(wàn)㎡161513445196634000商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)㎡15471199523133457798其他萬(wàn)㎡24746209302598318287施工面積萬(wàn)㎡1118919163069326682363691644其中別墅、高尚住宅萬(wàn)㎡44924492024581經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡1881699948967391126530一般住宅萬(wàn)㎡778293137084422052503034782辦公樓萬(wàn)㎡14887167101731422545商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)㎡87918187603312782492132其他萬(wàn)㎡451605553668499142185空置房面積（一年以上）萬(wàn)㎡24047419675192961161493其中別墅、高尚住宅萬(wàn)㎡500629329683148經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡7942520660531647一般住宅萬(wàn)㎡1528111281153932191195辦公樓萬(wàn)㎡8297951845867872商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)㎡64689299372511153369其他萬(wàn)㎡623529181149229057當(dāng)年銷售面積萬(wàn)㎡397652677101812821972061其中別墅、高尚住宅萬(wàn)㎡0338339960經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡79563956373105242785一般住宅萬(wàn)㎡302929630378751356924550辦公樓萬(wàn)㎡13953062781320商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)㎡11896349363738738364其他萬(wàn)㎡31251125764097827當(dāng)年預(yù)售面積萬(wàn)㎡2349914449197145431143088其中別墅、高尚住宅萬(wàn)㎡0008298經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)㎡36144383254581646438一般住宅萬(wàn)㎡1923394294016269071071578辦公樓萬(wàn)㎡0123100商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)㎡618634484147968580其他萬(wàn)㎡322108383412930當(dāng)年銷售總價(jià)萬(wàn)元54236119336137653其中別墅、高尚住宅萬(wàn)元09290320經(jīng)濟(jì)適用房萬(wàn)元7809995132755151一般住宅萬(wàn)元4007991670113661132516辦公樓萬(wàn)元271702186472商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬(wàn)元5428160541654722028當(dāng)年銷售單價(jià)別墅、高尚住宅元/㎡273126553333經(jīng)濟(jì)適用房元/㎡981104010541204一般住宅元/㎡1323145415131433辦公樓元/㎡1942320834823576商業(yè)營(yíng)業(yè)用房元/㎡4562459541875742(二)宏觀經(jīng)濟(jì)與XX房地產(chǎn)市場(chǎng)XX宏觀經(jīng)濟(jì)的趨好，為XX房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展創(chuàng)造俱佳條件；根據(jù)以上經(jīng)濟(jì)參數(shù)的分析，近年來(lái)XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃的良好開(kāi)局。XX商貿(mào)活動(dòng)頻繁，各類商品批發(fā)市場(chǎng)健全，供需兩旺，物流通暢。 XX白蓮機(jī)場(chǎng)達(dá)到國(guó)家4D級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，已開(kāi)通至北京、上海、廣州等航線。截止2003年12月，XX居民個(gè)人儲(chǔ)蓄存款超過(guò)196億元，企業(yè)存款逾156億元。全市現(xiàn)已形成了三大支柱產(chǎn)業(yè)：即以微型汽車和中噸汽車為主的汽車及零部件制造業(yè)，以工程機(jī)械和通用機(jī)械為主的機(jī)械制造業(yè)，以鋼鐵和有色金屬及深加工為主的冶金為業(yè)?！　X是中國(guó)廣西壯族自治區(qū)的直轄市，轄城中區(qū)、魚(yú)峰區(qū)、柳南區(qū)、柳北區(qū)和柳江、柳城、融水、融安、鹿寨、三江四區(qū)六縣。第三章 XX概況及整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析一、XX概況： XX總體情況：XX，又稱龍城，位于廣西壯族自治區(qū)中部、北距國(guó)際著名旅游城市桂林150公里，南距廣西首府南寧市264公里。 航空：距離XX市唯一的機(jī)場(chǎng)——蓮花機(jī)場(chǎng)10公里，是XX通往機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)之路。大約40米，山丘的南面為洛維旅游度假區(qū)，包括響水風(fēng)景區(qū)、大橋觀光農(nóng)業(yè)旅游區(qū)； 西：XX市長(zhǎng)途客運(yùn)站（蓮花車站），為廣西自治區(qū)最大的長(zhǎng)途客運(yùn)站，是XX長(zhǎng)途汽車集結(jié)地。四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位指標(biāo)備注1項(xiàng)目總占地面積㎡其中城市道路用地㎡規(guī)劃建筑用地㎡2項(xiàng)目總建筑面積㎡其中商業(yè)建筑面積㎡公建建筑面積㎡住宅建筑面積㎡其中別墅㎡多層㎡小高層㎡3綠化率%40%4容積率倍5項(xiàng)目總投資萬(wàn)元其中開(kāi)發(fā)成本萬(wàn)元開(kāi)發(fā)費(fèi)用萬(wàn)元6銷售收入萬(wàn)元其中別墅萬(wàn)元多層萬(wàn)元小高層萬(wàn)元商鋪萬(wàn)元7單位開(kāi)發(fā)成本元/㎡其中別墅元/㎡多層元/㎡小高層元/㎡商鋪元/㎡8項(xiàng)目稅金及附加萬(wàn)元其中營(yíng)業(yè)稅（5%）萬(wàn)元城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅7%）萬(wàn)元教育費(fèi)附加（營(yíng)業(yè)稅3%）萬(wàn)元9土地增值稅（30%）萬(wàn)元10利潤(rùn)萬(wàn)元11上繳所得稅萬(wàn)元12稅后利潤(rùn)萬(wàn)元13利稅合計(jì)萬(wàn)元14主要利潤(rùn)率指標(biāo) 初始投資利潤(rùn)率%% 全部投資利潤(rùn)率%%15主要