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市區(qū)舊城村莊改造可行性研究報告(參考版)

2025-05-18 02:20本頁面
  

【正文】 48。第十一章 可行性研究結論綜上所述,我們認為:目前,XX的環(huán)境現(xiàn)狀較差,亟待改造;村民生活條件和環(huán)境較差,改造呼聲很高,必須改造;村委會會盡最大努力把改造工作搞好,村委會有能力和信心將XX改造好;目前,青島市房地產(chǎn)穩(wěn)中有升的良好市場形勢預示著該項目宜早不宜遲。按照“成熟一村,改造一村”的原則,建議盡快以XX村莊改造為試點,上報市計委和土地房屋管理局,以爭取加快建設步伐,借以帶動北部板塊快速均衡的開發(fā)。而目前這一區(qū)域地理位置商品房相對于市中區(qū)域價格偏低,大面積拆遷補償后,幾乎沒有利潤,難以啟動開發(fā)。建筑施工缺乏相應的基本配套條件,建議在規(guī)劃確定的基礎上,根據(jù)整個項目的投資、收益、分配情況,制定相應的政策。第十章 項目建議項目社會效益明顯,財務上有一定收益,項目抗風險能力一般。項目的實施不僅可以徹底改變村民當前的居住環(huán)境和生活質量,加速城市化建設,更可以通過規(guī)模效應帶動區(qū)域內舊村改造進行規(guī)范有序的開發(fā)建設和經(jīng)濟發(fā)展。建成后,舊城(村)市容市貌煥然一新,同時改善周邊自然生態(tài)環(huán)境、改善村民的居住條件,更對改善市北區(qū)的經(jīng)濟環(huán)境、投資環(huán)境有著良好的促進作用。第九章 經(jīng)濟效益與社會效益分析XX村莊改造資金來源與工程總投資基本持平;該項目的建設適應政策形勢,符合百姓迫切需要,響應國家“郊區(qū)城市化、城市郊區(qū)化”和發(fā)展“三農(nóng)”的指導方針,是市場發(fā)展的必然結果。敏感性分析:就項目投資、銷售價格為變動因素對稅后利潤、投資利潤率的影響進行敏感性分析,表明本項目有一定利潤,但利潤率浮動較大,利潤率起伏在3% 以內才能保證成本回收,抗風險能力一般。5. 不可預測風險因運作過程中,遇不可抵抗力或其他原因造成損失。4. 經(jīng)營風險本項目是分期開發(fā),運作周期較長,在運作過程中,任何管理不善或決策失誤或失職都會造成損失。3. 資金風險項目體量大,施工期長,運作過程中,資金總款額大,資金管理周轉費用大,不可測費用較多,特別是如遇貸款利率調整等金融政策,都會加大項目運作的資金風險。2. 市場風險本項目所處為村莊改造范圍內,周邊可改造地塊仍有很多,其他發(fā)展上的進入,勢必引起供求關系的變化,加劇市場競爭,加大本項目風險。勢必增加了本項目的潛在風險。只要房價有所波動,本項目就會受到直接影響,%,項目總投資和總收益持平。第一節(jié) 投資估算總投資額估算為:90000萬元第二節(jié) 資金籌措自籌資金: 20000萬元銀行貸款: 20000萬元第三節(jié) 項目財務分析項目經(jīng)濟技術指標:總用地面積: 231畝(154077平方米)容積率: 2總建筑面積: 308154平方米 其中:住宅面積 221870平方米 多層(60%)133600平方米 小高層(40%)88270平方米 公建面積 79984平方米 寫字樓(70%)55989平方米 網(wǎng)點(30%)23995平方米項目成本預算:1) 土地費用:8萬元231畝=1848萬元2) 前期勘探、設計費用:800萬元3) 建安費用:多層133600m2800元/m2=10688萬元小高層88270m21200元/m2=寫字樓55989m21300元/m2=網(wǎng)點23995m21100元/m2=4) 市政配套費用:308154m2255元/m2=5) 場內綜合配套:308154m2275元/m2=8301萬元6) 區(qū)內工廠搬遷:7) 廣告營銷代理費用:2190萬元8) 管理費用:1000萬元總投資:1)+2)+3)+4)+5)+6)+7)+8)=投資利息:40%6%=2275萬元不可預測費(5%):2000萬元營業(yè)稅等(%):%=銷售收入:拆遷居民785戶,合計拆遷面積133600平方米;追加36400平方米住宅及公建機動處理,共計17萬平方米;實際銷售:小高層51870m25100元/m2=寫字樓55989m25500元/m2=網(wǎng) 點23995m26600元/m2=項目收益/稅前利潤=稅后利潤(133%)=利潤率第四節(jié) 項目運作風險分析1. 政策風險房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),依據(jù)國家對房地產(chǎn)市場宏觀調控、土地有償有期限使用制度,本項目規(guī)模大,建筑期長,項目建設期間國家有關政策的變化(如拆遷政策、時間、費用等)會加大項目成本勢必會增加本項目的風險。第八章 資金運作措施本項目計劃采取分期開發(fā),按先安置拆遷戶為原則。5. 建筑結構采用冷拔螺紋鋼和冷拔帶肋鋼等。3. 供水器具采用節(jié)水型,特別是住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施,一要選用節(jié)水型衛(wèi)生器具,二要盡量使用凈化后的污水。1. 外墻盡可能采用輕質砌塊和多孔模數(shù)磚,屋面保溫防水采用新材料,再保溫隔音上要有新突破,盡可能達到節(jié)能50%的節(jié)能型住宅標準。第二節(jié) 安全防護本項目建成以后,社區(qū)內應加強安全防護工作,小區(qū)居民應遵循“安全第一,預防為主”的原則,積極配合物業(yè)管理機構,重點做好防火防盜工作,使居民放心、安心和舒心,確保居民擁有安全的居住環(huán)境和生活環(huán)境。由城市環(huán)保部門運往城市垃圾處理場。廢氣各住戶的廚房采用通風排氣措施,在爐灶上部要設有帶機械排風和油煙過濾器的吸排油煙機,以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。為確保小區(qū)自身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響,對上述污染源必須采取適當?shù)闹卫泶胧?。如再采取一些必要的措施,可完全達到國家規(guī)定的環(huán)保要求。樓盤銷售為了搞好樓盤銷售,公司應配備或聘請專門的銷售機構,及時掌握房地產(chǎn)市場情況,以合理的價格進行銷售,以免積壓資金,以期盡快收回資金。各部門設部門經(jīng)理,負責各部門的日常工作,對總經(jīng)理負責。爭取安置拆遷戶置換用房享受經(jīng)濟適用房的優(yōu)惠政策,即:建設用地實行行政劃撥方式供應,規(guī)定的收費項目按規(guī)定減半征收。2. 政策支持:執(zhí)行青政辦發(fā)[2002]21號文,實行捆綁式改造。計劃2005年下半年正式拆遷運作,2008年底全部交付使用。l 計劃配套1. 生活配套居家配套:購物街、超市、24小時便利店、餐飲、酒吧、洗浴、美容美發(fā)、洗衣縫紉、家電修理店、溫室花房……郵政金融:郵電所、銀行、保險文教衛(wèi)配置:書店、網(wǎng)吧、醫(yī)務室、藥店、小學、幼兒園……交通配置:多線路城區(qū)快速直通大巴、城陽區(qū)間中巴、客運車站廣場、汽車保姆店、中心停車場、地下停車場、電子門禁收費系統(tǒng)。景觀從室外延伸到室內,與建筑現(xiàn)代、簡潔的風格相呼應。通過組團社區(qū)建筑、廣場、街區(qū)、景觀、小品營造一個溫馨、和諧、典雅、富于趣味性的現(xiàn)代風情社區(qū)。建筑與環(huán)境猶如自然天成,相得益彰。道路綠化以喬木為主,可搭配低矮的灌木和花卉,把不同等級的綠地結合在一起,形成點線面結合的統(tǒng)一的立體綠化有機整體。居住區(qū)內的綠化量大面廣,不應追求名貴的花木樹種,樹種選擇應以適合當?shù)刈匀粭l件、價廉、易生長、易維護、四季常青為原則,少量采用一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。以綠化景觀為主,草坪配以灌木、造型優(yōu)美的喬木。通過它,小區(qū)內組團或院落綠地可直接和中心綠地進行鏈接,適合少年兒童游戲,可配以少量石桌、石凳等休閑設施,是小區(qū)內的主要公共活動場所。它是本居住區(qū)空氣清新的“綠肺”、客廳,面對交叉口對景處設一主題廣場,廣場內設噴泉或淺水疊水以及雕塑,周圍配以花壇、座椅及花廊等設施,是本居住區(qū)的主要公共場所及景觀中心。2) 綠化結構分為三級,采取中心加帶狀放射綠化方式,使居住區(qū)形成完整的綠化系統(tǒng):居住區(qū)中心綠地:在居住中心部位形成主要綠化場地。每個小區(qū)把握居民活動和交往規(guī)律,其內設置多個不同功能的活動空間,為人際交流提供多樣式途徑。觀山近綠的設計包含:讓更多的居民能共享青山綠衣;為居民提供優(yōu)質的綠化景觀。在綠地、廣場等處適當設置背景音樂系統(tǒng),適當時間播放優(yōu)美的休閑音樂,使居民在室外也能享受家庭的溫馨。強調小區(qū)內外景觀環(huán)境的交融滲透,同時注重庭院景觀空間的營造。陽光房、落地窗、屋頂露臺的設計將使你能充分感受到豐富的立體景觀,空中花臺和屋頂花園裝點成為一個空中大花園。立體綠化是景觀設計的另一大特點。保障從小區(qū)各主要出入口及小區(qū)內主要活動場所對居住區(qū)內外主要景點有通透的視線聯(lián)系。景觀軸線是通過景觀的系統(tǒng)布局,形成統(tǒng)一的、連續(xù)的景觀視覺軸線。l 綠化景觀系統(tǒng)1. 綠化景觀設計理念1) 在景觀設計中采用景觀先行和網(wǎng)狀脈絡景觀的規(guī)劃思路。本小區(qū)車行道、步行道、庭院及小型廣場根據(jù)不同的功能選取多種不同的材質,如小區(qū)內主要車道為瀝青路面;人行道、住宅院落內的道路采用彩色混凝土地磚;室外停車場采用植草磚;一些步行廣場則采用天然鋪地材料和彩色混凝土地磚,以豐富小區(qū)內的景觀和色彩。要滿足居民的遠期使用要求。機動車行系統(tǒng)采用在小區(qū)住宅外圍設置環(huán)路并沿環(huán)路設置停車泊位,居民駕車沿環(huán)路行至自己的住宅附近,就近停車后直接進入院落入戶,車行道寬7米,外加6米寬垂直停車帶,如遇搬家及火災等緊急情況時,環(huán)路上的機動車可直接進入院落。如何有效地解決小汽車進入家庭后給生活帶來的便利和環(huán)境污染、停車需求之間的矛盾,是現(xiàn)代居住環(huán)境建設中急需解決的問題。小區(qū)級道路系統(tǒng)為各小區(qū)內部道路系統(tǒng),結合小區(qū)綠化系統(tǒng)聯(lián)系各個組團或院落,規(guī)劃小區(qū)內主要道路紅線寬712米。居住區(qū)道路交通整體化與系統(tǒng)化相結合,小區(qū)內道路系統(tǒng)相對獨立,同時成為外圍道路便捷的聯(lián)系。l 道路系統(tǒng)1. 小區(qū)道路居住區(qū)道路系統(tǒng)由干道加內外雙環(huán)線構成,規(guī)劃道路紅線寬24米;外環(huán)為居住區(qū)外圍道路,規(guī)劃道路紅線寬2040米;內環(huán)路為居住區(qū)內聯(lián)系小區(qū)之間、小區(qū)和公共設施之間的居住區(qū)級環(huán)形道路。,部分地上儲藏室架空可作為游藝休憩平臺等功能區(qū)使用。建筑色彩以主色調(白灰)為背景,局部色彩適當鮮明,不同組團有相應的差別,具有趣味性和生活氣息。,建筑造型強調文化內涵的體現(xiàn),造型與環(huán)境相協(xié)調。小區(qū)間相互變化的色調及裝飾處理與區(qū)內綠樹、藍天的景觀形成和諧的有機整體。采用變形行列式對住宅進行布局,通過對住宅單元組合所采取的拼接變化、長短變化、角度變化、高低變化、空建圍合等手法的運用,打破了單純行列式布局的呆板局面,使空間布局更加靈活豐富,跟各位自由奔放,富有韻律。所有這些布局方式使整個居住區(qū)天際線豐富律動,錯落有致,且掩映在綠化與景觀之中。而建筑群體之間根據(jù)功能的不同、位置的不同,可以作相應的變化,這樣才能達到和諧統(tǒng)一,變化有序的整體風貌。為加強整個居住區(qū)的整體性、統(tǒng)一性,建筑以群體成組團式布局,組團之間有綠化分隔。3. 建筑布局居住小區(qū)均由城市道路劃分界定,各小區(qū)布置相應的中心綠地和配套的公共服務設施。辦公區(qū):小型的辦公、管理機構,如工商、稅務、派出所、社區(qū)管理、物業(yè)管理、醫(yī)療衛(wèi)生、小型公司。2. 功能分區(qū)商業(yè)文化設施:在路與路之間安排,主要為百貨商場、美食城、超級市場、文化中心,他們之間穿插
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