【正文】 同時(shí)，加大銷售力度，以最大限度回籠資金，爭(zhēng)取獲得較大經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行，社會(huì)效益顯著。比如：臺(tái)風(fēng)、暴雨、地震等不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：加快操作進(jìn)度，在下半年動(dòng)工還遷，回避政策風(fēng)險(xiǎn)。總之，除以上措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，定期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費(fèi)。綠化良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，一切可綠化的綠地均應(yīng)綠化，充分發(fā)揮綠地的保護(hù)活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)可考慮垂直綠化，以擴(kuò)大綠化覆蓋面，而起到防塵、防噪音，以確保小區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。第六章 環(huán)境影響和安全防護(hù)第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目擬建在XX，目前周圍無(wú)污染工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好，水體、氣體、土壤和植被具有較強(qiáng)的凈化能力。1. 實(shí)施步驟：首先進(jìn)行場(chǎng)地平整，場(chǎng)內(nèi)小區(qū)道路和地下各種管線的建設(shè)，同時(shí)建設(shè)前期村民回遷安置樓，安置拆遷村民；全部拆遷后，一期路基達(dá)到簡(jiǎn)易通車，為一期工程創(chuàng)造建設(shè)條件和提高小區(qū)樓房?jī)r(jià)值，然后進(jìn)行一期住宅工程建設(shè)及后續(xù)開(kāi)發(fā)。人在小區(qū)中絲毫不會(huì)感到生澀與造作，一切都那么自然，那么貼近，周邊的環(huán)境與景觀伸手可及，人與環(huán)境和諧共存。組團(tuán)和院落綠地：適合學(xué)齡前兒童使用，這里靠近家門，無(wú)機(jī)動(dòng)車干擾，大人看得見(jiàn)，較為安全。1) 居住區(qū)內(nèi)部綠化居住區(qū)內(nèi)部綠化不是孤立的，通過(guò)空間的滲透、借景、對(duì)景、軸線、通廊、分隔等手法的運(yùn)用，和外部山體、局部水景、小區(qū)中心綠地之間融為一個(gè)整體，突出“綠”、強(qiáng)調(diào)“山”，小區(qū)內(nèi)綠化設(shè)計(jì)根據(jù)各自主題，盡可能為住戶與自然環(huán)境的溝通提供方便，使住宅融入綠化與遠(yuǎn)山之中，全小區(qū)綠化景觀體現(xiàn)開(kāi)放式空間的特征，達(dá)到小區(qū)綠化景觀均好性的效果。在這里，景觀不再是簡(jiǎn)單的一排樹(shù)木或者一片草坪，喬木、灌木、花卉、草坪的配合使綠化更加富于層次變化。3. 公交停車場(chǎng)公建帶處需結(jié)合大型公建規(guī)劃公共停車場(chǎng)，設(shè)公交始末站，雙向共規(guī)劃至少兩處公交機(jī)動(dòng)車港灣式站點(diǎn)。2. 小區(qū)停車青島市正在或即將面臨機(jī)動(dòng)化的問(wèn)題，本居住區(qū)必須超前應(yīng)對(duì)這一發(fā)展趨勢(shì)。樓梯入口處強(qiáng)調(diào)人性化、個(gè)性化和私有化，空間趣味性強(qiáng)。在平面布局上擺脫傳統(tǒng)，在滿足北方居民對(duì)日照、朝向、通風(fēng)、間距等要求的同時(shí)，以條式住宅為主，適應(yīng)地方氣候與居住習(xí)慣。綠化景觀區(qū)：綠化系統(tǒng)的重要部分，形成貫穿南北的綠化走廊，安排休閑、游憩、游樂(lè)、景觀等設(shè)施。5. 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：大規(guī)模綜合滾動(dòng)開(kāi)發(fā)可使該地區(qū)發(fā)展更具理性，并可降低間接成本，更有利于公共服務(wù)設(shè)施和綠化景觀設(shè)施配套完善。l 項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)：項(xiàng)目總規(guī)劃用地231畝（154077平方米），改造后總建筑面積301854平方米。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿足節(jié)能環(huán)保、防腐防火等要求，布置一體化、尺寸模數(shù)化、構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化，施工規(guī)范化，便于施工，降低成本。2. 注重傳統(tǒng)文化的原則：站在城市的角度考慮社區(qū)，社區(qū)作為城市的一個(gè)組成部分，使其有機(jī)地融入城市，并為城市增光添色。公建工程：主要包括商場(chǎng)、幼兒園、文化中心、物業(yè)管理、醫(yī)療衛(wèi)生，以及水、電配套用房等公用建筑。因此，迫切要求改善居住條件。而區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是序幕階段，現(xiàn)項(xiàng)目周邊大量地塊待開(kāi)發(fā)，供給市場(chǎng)中，供小于求。人們的思想觀念會(huì)有較大轉(zhuǎn)變，一種新的居住文化會(huì)在這一區(qū)域形成，周邊富裕起來(lái)的農(nóng)民對(duì)現(xiàn)代生活的向往成為驅(qū)動(dòng)力，形成強(qiáng)有力的購(gòu)房群體。l 商業(yè)配套“一線六區(qū)”：即沿膠州路、遼寧路、威海路、敦化路、X西路展開(kāi)的一條商貿(mào)走廊，連接小港、膠州路、遼寧路、臺(tái)東三路、敦化路、浮山新區(qū)六大商貿(mào)集聚區(qū)。以上兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)都在明年推出，建筑形式以小高層為主，包括湖光山色，都會(huì)是區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，今年項(xiàng)目周邊地塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)一期供應(yīng)量將在50萬(wàn)平方米以上。5. 以天泰奧林匹克花園為起點(diǎn)的新一輪大型現(xiàn)代景觀樓盤的開(kāi)發(fā)，引進(jìn)了世界先進(jìn)的住宅規(guī)劃，居住理念。東部地產(chǎn)的火爆，將大批中堅(jiān)消費(fèi)群體積壓到了X西路，以至在這條路附近聚集了驚人的人氣，這些居住區(qū)將為未來(lái)的在CBD工作的白領(lǐng)提供一個(gè)很好的住處，便利的交通再加上大規(guī)模的住宅供應(yīng)數(shù)量，使得X西路已經(jīng)成為名副其實(shí)的島城居住生活主動(dòng)脈。目前我國(guó)房地產(chǎn)收入價(jià)格比在世界上處于畸高的水平。盡管市政府采取有力措施實(shí)行宏觀調(diào)控，但受住房建設(shè)周期較長(zhǎng)等因素的影響，供求矛盾一時(shí)難以化解。從2004年四個(gè)季度的房地產(chǎn)景氣數(shù)據(jù)來(lái)看，我市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)一直處于景氣區(qū)間，位于工業(yè)、建筑業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)之后，居第四位。4. 郊區(qū)板塊仍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心。2. 房屋施工面積快步擴(kuò)張，新開(kāi)工面積增速放緩。但同時(shí)這也是鳳凰涅磐的過(guò)程，是重新洗牌、規(guī)范市場(chǎng)的過(guò)程，這一點(diǎn)從03年至今的市場(chǎng)發(fā)展看，尤為明顯。而西方發(fā)達(dá)國(guó)家人均居住面積在35平方米以上。2003年后世界經(jīng)濟(jì)回暖，美國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)不斷擠壓；受日元貶值影響，東南亞各國(guó)貨幣競(jìng)相貶值，造成中國(guó)出口不利。改善周邊農(nóng)民居住條件，提高其生活質(zhì)量，是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的迫切需要。尤其是根據(jù)XX的實(shí)際情況，以及村民可望通過(guò)舊村改造改善居住環(huán)境的迫切要求，結(jié)合該村現(xiàn)有的財(cái)力狀況，按照“成熟一村、改造一村”的原則，以期通過(guò)項(xiàng)目改造，能促進(jìn)和帶動(dòng)青島市北區(qū)東部的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。培育和完善建設(shè)市場(chǎng)體系，培育房地產(chǎn)交易的二級(jí)市場(chǎng)也成為政府促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展的重點(diǎn)。在九屆人大三次會(huì)議上提出的“住宅產(chǎn)業(yè)將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)”。住宅的“舒適性、生態(tài)性、信息性和文化性”將成為二十一世紀(jì)住宅發(fā)展的主要特征，目前青島市城市住宅建設(shè)不論數(shù)量上和質(zhì)量上都發(fā)生了很大的變化，但與二十一世紀(jì)住宅發(fā)展的主要特征還有很大的差距。第三節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積： 231畝（154077平方米）容積率： 2總建筑面積： 308154平方米 其中：住宅面積 221870平方米 多層（60%）133600平方米 小高層（40%）88270平方米 公建面積 79984平方米 寫字樓（70%）55989平方米 網(wǎng)點(diǎn)（30%）23995平方米綠化率： 40%第二章 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景2003年，國(guó)務(wù)院總理溫家寶就農(nóng)村小康建設(shè)的總體要求是：高舉鄧小平理論偉大旗幟，全面貫徹“三個(gè)代表”重要思想，堅(jiān)持黨在農(nóng)村的基本政策，深化農(nóng)村改革，調(diào)動(dòng)和保護(hù)農(nóng)民的積極性，不斷解放和發(fā)展農(nóng)村生產(chǎn)力；大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和可持續(xù)發(fā)展能力，提高農(nóng)業(yè)的現(xiàn)代化水平和城鎮(zhèn)化水平，全面繁榮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定增加農(nóng)民收入，是昂大農(nóng)民過(guò)上小康生活。第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)和范圍l 可行性研究的范圍1． 項(xiàng)目背景和建設(shè)的必要性2． 市場(chǎng)分析3． 改造目標(biāo)4． 廠址選擇及建筑條件5． 項(xiàng)目的技術(shù)方案和建設(shè)方案6． 項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)和節(jié)能7． 實(shí)施進(jìn)度安排8． 管理機(jī)構(gòu)9． 投資估算及效益分析10． 研究結(jié)論及建議l 政策依據(jù)1． 《關(guān)于加快城市村莊改造進(jìn)程有關(guān)問(wèn)題的通知》（青政發(fā)[2002]63號(hào)）2． 《關(guān)于加快市區(qū)舊城（村莊）改造進(jìn)程的通知》（青政辦發(fā)[2002]621號(hào)）3． 《青島市征用集體土地房屋拆遷補(bǔ)償暫行規(guī)定》（市政府令第141號(hào)）4． 青島市市北區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃5． 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范l 可行性研究的原則1． 以創(chuàng)造二十一世紀(jì)文明的居住環(huán)境為主導(dǎo)，以推進(jìn)住宅企業(yè)現(xiàn)代化，不斷提高居住區(qū)綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)水平和綜合功能質(zhì)量為目標(biāo)，以滿足不同層次的社會(huì)需求、城市建設(shè)、環(huán)境改造、經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一為基本目標(biāo)。西臨青島市最大規(guī)模的浮山后居民社區(qū)，南接湖光山色、東城國(guó)際等時(shí)尚住宅小區(qū)。市政配套：與高科園裝飾城僅一站之隔，規(guī)劃中的青島中央商務(wù)區(qū)和建設(shè)中的高新開(kāi)發(fā)區(qū)分列西、東兩陲，沿X西路環(huán)境和生活氣氛即將發(fā)生翻天覆地的變化。6． 堅(jiān)持環(huán)境生態(tài)化的原則，在滿足日光、通風(fēng)的基礎(chǔ)上，著重進(jìn)行環(huán)境和綠地系統(tǒng)的設(shè)計(jì)建設(shè)，最大程度使居民接近自然、享受自然。青島是一個(gè)美麗的海濱城市，改革開(kāi)放后，隨著招商引資和國(guó)企改革力度的加大，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，建設(shè)國(guó)際化、現(xiàn)代化大青島的城市化戰(zhàn)略已初見(jiàn)成效，城市建設(shè)取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。為了加快項(xiàng)目的實(shí)施，特作本可行性研究報(bào)告報(bào)審。提倡和推廣分期付款等大眾信用消費(fèi)的精神。4. 符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和加快城市化進(jìn)程步伐的需要。因此，該項(xiàng)目的改造開(kāi)發(fā)可徹底改變當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀。本項(xiàng)目的超前規(guī)劃、建設(shè)，不僅可以改善周邊的居住及自然生態(tài)環(huán)境，更可以塑造一個(gè)好的品牌，對(duì)于擴(kuò)大和提升市北東部區(qū)域的知名度、影響力有很大的促進(jìn)作用，對(duì)進(jìn)一步提升市北區(qū)政府品牌起到推進(jìn)作用，從而營(yíng)造一個(gè)更佳的投資環(huán)境，有利于招商引資，帶動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展。城市居民人均可支配收入11089元，%；人均消費(fèi)性支出9002元，%。隨著2003年開(kāi)始土地拍賣、2004年房貸加息、2005年的二次加息等政策性調(diào)控逐步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。1. 住宅投資繼續(xù)“領(lǐng)跑”，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。3. 房?jī)r(jià)持續(xù)走高，漲幅明顯回落。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置的大量增加，應(yīng)引起有關(guān)方面的密切關(guān)注，一方面造成積壓和占用大量資金，影響資金的回籠，另一方面不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展和我市商品房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的合理。居民收入水平不斷提高和城市化進(jìn)程逐漸加快，以及舊城改造力度的進(jìn)一步加大，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。因此，政府積極加強(qiáng)宏觀調(diào)控，整頓和規(guī)范市場(chǎng)秩序。綜合上述統(tǒng)計(jì)數(shù)字和市場(chǎng)調(diào)查分析：2005年一季度，島城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要指標(biāo)較2004年依然有較大幅度提高，房地產(chǎn)業(yè)仍在景氣空間持續(xù)發(fā)展。東方人在文化心理取向上比較接近，因此，這部分群體也將成為周邊高級(jí)住宅產(chǎn)品的客戶群之一。預(yù)計(jì)今年開(kāi)始，大量地塊進(jìn)入大規(guī)模實(shí)際開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相當(dāng)激烈，但同時(shí)也會(huì)帶來(lái)高科園片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新高潮。現(xiàn)代的人們更是常常遠(yuǎn)足郊外，去感受大自然的魅力。市北大型高檔居住區(qū)的整體規(guī)劃預(yù)示了項(xiàng)目所在區(qū)域良好的市場(chǎng)發(fā)展前景。項(xiàng)目所在位置空氣清新，溫潤(rùn)相濟(jì)，是得天獨(dú)厚的生活佳境。此地未來(lái)將有大面積的居住區(qū)迅速崛起，現(xiàn)在即可預(yù)見(jiàn)未來(lái)的良好生活場(chǎng)景。小高層住宅工程：住宅建筑工程按十二層以上設(shè)計(jì)。室外管線工程：室外管線工程包括地下優(yōu)質(zhì)給水管道、污水管道、雨水管道、電力電纜、電信電纜、熱力管道及有線電視網(wǎng)和寬帶網(wǎng)。充分挖掘地域特色，盡可能保持原生態(tài)地貌環(huán)境，加以利用。通過(guò)創(chuàng)新的設(shè)計(jì)方案來(lái)有效降低小區(qū)住宅的視覺(jué)密度感，重視親切宜人的居住氛圍的創(chuàng)造。3. 人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)：西臨青島最大規(guī)模的浮山后居民社區(qū)，南接湖光山色等新型時(shí)尚住宅小區(qū)，人群素質(zhì)較高；頤中體育場(chǎng)、依浪水世界、國(guó)際啤酒城、石老人國(guó)家旅游度假區(qū)、石老人生態(tài)觀光園、海爾科技館等遍布項(xiàng)目周圍，文化娛樂(lè)、教育衛(wèi)生配套日臻完善。2. 功能分區(qū)商業(yè)文化設(shè)施：在路與路之間安排，主要為百貨商場(chǎng)、美食城、超級(jí)市場(chǎng)、文化中心，他們之間穿插安排公共停車區(qū)和休閑廣場(chǎng)，形成多功能的公共設(shè)施帶，為