【正文】 項目的實施將促進首都城市建設(shè)和國民經(jīng)濟經(jīng)濟的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟效益和社會效益都十分明顯。招標(biāo)方式委托XX工程管理（集團）有限公司，組織國內(nèi)公開招標(biāo)。項目規(guī)模建設(shè)“XX縣XXXX區(qū)改造項目”，XX區(qū)涉及拆遷戶215戶，拆遷面積38700m2。（2）社會效益。從并且房地產(chǎn)業(yè)具有消費本地化特點，這對于促進本地區(qū)消費的增長也是其他行業(yè)無法比擬的。本項目不作商品房開發(fā)，全部為保障性住房，無贏利收入。前期工程費用：建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費:及其它報建的有關(guān)費用等?！　　? 項目法人（公章）： 年　　月　　日第7章 投資估算與經(jīng)濟評價本項目建設(shè)投資與財務(wù)評價按照國家計委發(fā)布的“建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)”的要求和規(guī)定進行編制。 該項目根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定必須進行招標(biāo)投標(biāo)。第6章 實施方案、機構(gòu)設(shè)置及人員培訓(xùn) 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，該項目實行項目法人責(zé)任制、資本金制、招投標(biāo)制、工程質(zhì)量監(jiān)理制和合同制管理。綠地植物配置應(yīng)符合下列規(guī)定：應(yīng)以喬木為綠化骨架，喬、灌、草互相結(jié)合，形成具有一定面積的立體種植，使設(shè)計群落具有最大自然性與生態(tài)效益。綠地地形應(yīng)有利于植物生長和地形排水。認真貫徹國防科工委下發(fā)的《關(guān)于加強建設(shè)項目安全生產(chǎn)工作的意見》及各級政府的有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定，結(jié)合本企業(yè)實際情況制定安全生產(chǎn)操作規(guī)程和崗位安全制度。采用節(jié)能性照明光源。小區(qū)內(nèi)宜用反光指標(biāo)牌，反光道釘，反光門牌等，建立區(qū)內(nèi)道路識別系統(tǒng)。各主要建筑物按防火規(guī)范要求劃分防火分區(qū)，每個防火分區(qū)均設(shè)有2個以上疏散口。建設(shè)單位通過采取隔聲、消聲和減振措施后并經(jīng)墻體隔聲后可降低噪聲40～45dB(A)，噪聲傳播至外界可低于45dB(A)，滿足1類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。②關(guān)于氣流組織，要求排風(fēng)口布置均勻，應(yīng)使在任何地方的煙霧都不能聚集不散。 其他配套設(shè)施全部達到國家有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，保證做好環(huán)境保護工作。施工單位在施工過程中必須嚴(yán)格實施建筑施工噪聲污染防治方案，合理布局和使用施工機械，妥善安排作業(yè)時間，應(yīng)當(dāng)使用低噪聲的施工機械和其他輔助施工設(shè)備，禁止使用國家明令淘汰的產(chǎn)生噪聲污染的落后施工工藝和施工機械設(shè)備，（8）施工期間需使用混凝土?xí)r，應(yīng)當(dāng)使用預(yù)拌混凝土或者進行密閉攪拌并配備防塵除塵裝置，嚴(yán)禁現(xiàn)場露天攪拌。《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—1996）；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—96）；《大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—82）；《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB18883—2002）；1. 廢水項目在施工中主要用清水?dāng)嚢?，砂漿和噴灑干磚，不能產(chǎn)生廢水,不污染環(huán)境。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場庭院綠化帶、建筑小品等。（4）項目要貫徹“適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀”的原則。規(guī)劃基本原則。XX區(qū)改造與廉租住房建設(shè)、經(jīng)濟適用住房建設(shè)、城市危舊房改造、城中村改造、城市建設(shè)用地挖潛結(jié)合起來，注重改善城市發(fā)展環(huán)境，注重提升城市形象，充分調(diào)動各方面積極性，鼓勵綜合開發(fā)。第4章 建設(shè)方案　指導(dǎo)思想全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，按照保增長、保民生、保穩(wěn)定的要求，堅持以人為本，以建設(shè)和諧中原、促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展為目的，加快XX區(qū)改造步伐，改善城市居民特別是低收入住房困難群體的住房條件，提高城市土地節(jié)約集約利用水平，提升城市形象，堅持以人為本、安置先行，按照“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，將XX區(qū)改造成房屋質(zhì)量優(yōu)良、功能完善、設(shè)施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美的新型城市社區(qū)。總的來說，土地供給將更加制度化、規(guī)范化、透明化和市場化，房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”的局面將得到進一步的體現(xiàn)，行業(yè)集中度也將進一步提高。2006年以來國家對土地的調(diào)控政策之多為近年少有。在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整、控制房價、加強土地調(diào)控、加強保障性住房建設(shè)等等政策導(dǎo)向下，定位市場真實需求將成為謀求長期發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注重點。（1）拆遷工作要公正、公開、公平，實行陽光拆遷，接受群眾監(jiān)督。自選順序號相同時，按照搬遷順序號依序確定。安置房市場優(yōu)惠價為：一樓1800元/m178。安置辦法：（1）、選擇貨幣補償?shù)谋徽魇杖?，在評估的基礎(chǔ)上增加30%作為最終補償金額，一次性結(jié)算，不再安排安置房；（2）、選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，有兩種可供選擇的調(diào)換方案：①被征收人現(xiàn)有住房面積按一對一的比例置換安置房面積；除房屋占地外，剩余土地面積一分置換30平方米安置房面積，地面附屬物價值由征收方一次性支付給被征收人。通過上述分析，本項目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施可滿足使用要求。交通條件十分優(yōu)越，綠化和空氣質(zhì)量良好。全段均屬松軟土地基，主要為呈松散～中密狀的飽和粉土、粉細砂、軟～硬塑狀的粉質(zhì)黏土等，一般厚度12m～36m，大致呈東薄西厚趨勢。年平均無霜日210天。該地區(qū)地形地貌特點：XX縣為黃河沖積平原的一部分。XX市XX縣衛(wèi)華大道東段，北臨長孟路，東臨工業(yè)路，南臨化肥廠，北臨友誼路。（6）XX區(qū)居民購房支持政策。（4）拆遷安置政策。城市XX區(qū)改造范圍內(nèi)的市政和公用設(shè)施用地及配建經(jīng)濟適用住房、廉租住房用地以劃撥方式供應(yīng)。省獎勵資金由各省轄市政府統(tǒng)籌安排使用，通過獎勵、補助、貼息等形式用于城市XX區(qū)、工礦XX區(qū)改造，?？顚Ｓ?，不得截留、挪用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達的社會經(jīng)濟基礎(chǔ)、沒有較高的社會生產(chǎn)水平和國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)支撐，就沒有發(fā)達的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。XX縣XXXX區(qū)改造項目可行性研究報告申報單位（公章）：XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制日期：二零一一年五月目 錄第一章 總論 1 1 1 1 1 2 2 6 6 7 7 11 11 12 12 12 14 14第2章 市場分析 15 15 15 16 2011年住房供求差距 17第3章 建設(shè)規(guī)模及功能方案 19 19 19 19第4章 建設(shè)方案 21 21 23 23 23 24 24第5章 環(huán)保、消防、節(jié)能、安全衛(wèi)生及綠化 25 25 25 25 25 27 29 29 30 30 30 30 30 30 31 31 31 32 32 33 33第6章 實施方案 3機構(gòu)設(shè)置及人員培訓(xùn) 35 35 35 36 建設(shè)工期 36 36第7章 投資估算與經(jīng)濟評價 39 39 39： 39 39 39 40 40 40第8章 結(jié)論與建議 42 42 42 43 43第9章 附件 44可行性研究報告摘要書 44IV第一章 總論 XX市XX縣XXXX區(qū)改造項目 XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于2007年11月，注冊資金800萬元，是以房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)為主的綜合企業(yè)，公司體制健全，英才薈萃，擁有員工80人，其中有技術(shù)職稱的技術(shù)人員12人，是一家極具發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。XX改造還為城市道路和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)騰出了空間，更全面拉動了我市的經(jīng)濟增長、激活了本地區(qū)房地產(chǎn)市場。XX區(qū)改造中配建廉租住房項目的資金籌措采取爭取國家中央預(yù)算內(nèi)投資補助、省財政資金補助和市縣配套的辦法解決。出讓土地所得收益，優(yōu)先用于城市XX區(qū)改造的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。嚴(yán)格拆遷計劃管理，在年度拆遷計劃中優(yōu)先滿足拆遷XX區(qū)的需要。各省轄市住房公積金管理中心在防范風(fēng)險的前提下，對繳納公積金的居民要降低首付款比例，簡化貸款手續(xù)，支持XX區(qū)改造。建設(shè)“XX縣XXXX區(qū)改造項目”，XX區(qū)涉及拆遷戶215戶，拆遷面積38700m2。境內(nèi)無山，地勢平坦低洼，黃河大堤連接太行堤呈東北—西南走向貫穿全境，將全縣自然分為兩部分：堤東為黃河灘區(qū)，地勢西高東低，南高北低。工程地質(zhì)及水文地質(zhì)概況①地層巖性本線大部分地段第四系地層分布范圍廣、厚度巨大，其中表層為第四系全新統(tǒng)沖積層（Q4），主要為褐黃色、灰褐色、淺黃色粉土、粉質(zhì)黏土，粉細砂，呈互層或透鏡體狀，局部夾有淤泥質(zhì)粉質(zhì)黏土或中粗砂透鏡體，該層總厚一般30～50m。松軟土強度較低、壓縮性高、力學(xué)性質(zhì)較差。場址建設(shè)條件本項目原水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)均可滿足項目用水需求，已由XX縣各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實施方案。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項目的市政配套及項目建設(shè)創(chuàng)造了良好的先天條件。②被征收人的房產(chǎn)、土地的評估總價值以成本價購買安置房，地面附屬物價值由征收方一次性支付給被征收人。二樓 1850元/m178。：（1）搬遷費按照房屋所有權(quán)證記戶。（2）拆遷現(xiàn)場設(shè)置公示欄，對有關(guān)內(nèi)容進行公示。在政府控制房價、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、加強土地控制、信貸控制的影響下，2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將受到影響，特別是在當(dāng)前中國經(jīng)濟面臨戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型（將經(jīng)濟增長動力從投資和出口向個人消費方面傾斜）的背景下，對其他諸多重點行業(yè)拉動效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)投資將受到政府的嚴(yán)密控制。不僅是在2006年5月出臺的“國十五條”中對加大閑置土地的處置力度進行具體標(biāo)準(zhǔn)制定，2006年9月初，國務(wù)院更是專門下發(fā)《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，主要針對當(dāng)前各地區(qū)在土地審批、用地集約管理、土地執(zhí)法等方面存在的問題進行有效治理及嚴(yán)格調(diào)控。 2011年住房供求差距2011年住房供求差距將縮小，價格成為關(guān)鍵因素?；驹瓌t　?。?）堅