【正文】 結(jié)（5）貸款利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策，目前主要采取了金融和土地二個(gè)閘門(mén)的作用，央行在提高準(zhǔn)備金后商業(yè)銀行資金全面吃；同時(shí)，今年上半年投資過(guò)快，央行最近又公布擴(kuò)大貸款利率上浮幅度等意味著存在利率上調(diào)的可能，這就可能增加財(cái)務(wù)費(fèi)用。下面著重分析改造項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，以期有一定的心理準(zhǔn)備。借 表18項(xiàng)6凈利潤(rùn)29085（二）改造項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益、財(cái)務(wù)盈利能力分析靜態(tài)盈利性分析根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對(duì)本改造項(xiàng)目投入產(chǎn)出進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益分析可知，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間，收支相抵后尚有盈余，累計(jì)為29085萬(wàn)元。預(yù)備費(fèi)用2365房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用30629出售安置房的建設(shè)成本，已在投資支出中考慮，在經(jīng)營(yíng)成本中，不再計(jì)算； 計(jì)1255125小詳見(jiàn)“經(jīng)營(yíng)收入及稅金預(yù)測(cè)表”。拆現(xiàn)率采用社會(huì)平均收益率12%。一、基本數(shù)據(jù)與說(shuō)明本改造項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是通過(guò)土地征用、房屋拆遷、企業(yè)搬遷、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)使該區(qū)塊土地達(dá)到可以出讓的狀態(tài)，本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)即評(píng)估整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和通過(guò)土地出讓收入的投入產(chǎn)出比，根據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部1993年發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，計(jì)算投入資金的收益率是否達(dá)到社會(huì)平均收益率，評(píng)估土地資源是否得到更優(yōu)利用。50002000056251集體土地報(bào)批征地費(fèi)11724土地整理費(fèi)7707702房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)557425743000二、資金籌措本改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資89524萬(wàn)元人民幣，是以社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益為主，直接經(jīng)濟(jì)效益為輔的舊城改造結(jié)合企業(yè)搬遷的項(xiàng)目，資金來(lái)源于政府資金投入和銀行中長(zhǎng)期貸款，具體計(jì)劃為：政府投入X區(qū)塊改造專(zhuān)項(xiàng)資金36524萬(wàn)元；X市城興城防有限公司實(shí)收資本3000萬(wàn)元?；A(chǔ)設(shè)施配套前期費(fèi)454各種補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)1283 注1集體土地報(bào)批、征用費(fèi)4599 計(jì)454 注1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2502002年工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 路303810164129414458跨320國(guó)道立交橋企業(yè)搬遷按計(jì)劃提前完成獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用估算根據(jù)建政（2004）6號(hào)文件規(guī)定，按搬遷補(bǔ)償資金4%給予獎(jiǎng)勵(lì)，則：（29226+2166）萬(wàn)元4%=。986含過(guò)渡費(fèi)其它單位X新安化工集團(tuán)股份有限公司9764表8企業(yè)名稱(chēng)土地面積（畝）廠房面積m2搬遷補(bǔ)償費(fèi)（萬(wàn)元）備注新安江電力電容器有限公司1172②按時(shí)騰空移交被拆遷房屋的獎(jiǎng)勵(lì)：1311戶(hù)50元/戶(hù)60天80%=3146400元。拆遷安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用三通一平、室外輔助工程及景觀建設(shè)等費(fèi)用，按建筑面積200元//m2計(jì)取，則：171000m2拆遷安置房建設(shè)前期費(fèi)用估算約為734萬(wàn)元：①建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)：按建筑面積24元/ m2計(jì)取，則：171000m2②景觀設(shè)計(jì)費(fèi)：按建筑面積2元/ m2計(jì)取，則：171000m2③勘察費(fèi)：按建筑面積5元/ m2計(jì)取，則：171000m2④工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):%計(jì)取,則:16736萬(wàn)元%=59萬(wàn)元⑤白蟻防治費(fèi)：按建筑面積2元/ m2計(jì)取，則：171000m2⑥工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑面積5元/ m2計(jì)取，則：171000m2⑦工程招標(biāo)代理費(fèi)：%計(jì)取，則16763萬(wàn)元0. 15%=25萬(wàn)元⑧建設(shè)單位管理費(fèi)：在改造項(xiàng)目中統(tǒng)一計(jì)取,在此不再計(jì)取.拆遷安置房建設(shè)用地估算。b、國(guó)有劃撥土地房改房住戶(hù)拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約5462萬(wàn)元，第一期：8603 m21835元/m2=13205605元第二期：22569m21835元m2=41414115元。 31572m2450元/ m2=14207400元磚木結(jié)構(gòu)　　。城市二條主干道東西穿過(guò)，交通便捷，嚴(yán)州大道及規(guī)劃的商業(yè)廣場(chǎng)給區(qū)塊營(yíng)造了濃郁的商業(yè)氛圍，臨江而建的江濱路給區(qū)塊營(yíng)造極佳的休閑之地。3新安東路（原八達(dá)公司）商住3070四、經(jīng)營(yíng)性用地出讓地價(jià)分析X城區(qū)近五年經(jīng)營(yíng)性用地年度平均地價(jià)狀況（詳見(jiàn)表6）第五章 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)集體土地征地及拆遷第四章 路142183052二號(hào)路次干道224549988江濱路次干道20142628520其中：工業(yè)企業(yè)11家，；婦幼兒保健院等4家，企業(yè)事業(yè)單位占地約 畝。拆遷安置房建設(shè)概況，其中：；；。燃?xì)夤芫W(wǎng)采用中壓二級(jí)管網(wǎng)，管道自調(diào)壓站接出后呈環(huán)狀布置，分管以技狀布置。沿江濱路收集后，匯入新安江污水處理廠。（一）道路規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)共有道路十三條，其中：主干道嚴(yán)州大道一條、次干道五條、支路七條，道路總面積146938m2。1495畝總建筑面積　　通過(guò)改造區(qū)塊內(nèi)所有企業(yè)得以外遷，沿江防洪工作得以建造，徹底解決了城市安全隱患，提高了城市防洪能力，維護(hù)了城市的安全。由于多方面歷史原因，目前X區(qū)塊環(huán)境極差，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①企業(yè)用地尤其是一些有一定污染的化工企業(yè)用地與居住用地混雜；②建筑密度高、道路狹窄，排污、交通等配套設(shè)施無(wú)法完善；③建筑年代久遠(yuǎn)，無(wú)衛(wèi)生設(shè)施，房屋成套率低；④年久失修，違章建筑多，存在嚴(yán)重的安全隱患。③拆遷安置工作是天下最難事之一，應(yīng)本著“以人為本”和“公開(kāi)、公平、公正”的原則，嚴(yán)格按國(guó)家法律法規(guī)制定相應(yīng)的拆遷安置辦法，正確處理好搬遷成本控制和改善百姓生活條件的關(guān)系。（2）社會(huì)效益：通過(guò)改造、群眾居住環(huán)境得到改善，消除了城市安全隱患，完善了城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施配套及公益服務(wù)設(shè)施，加快了城市化進(jìn)程。常年多東北風(fēng)。自然高程在25米—60米之間。規(guī)劃用地面積約為1495畝，住戶(hù)1311戶(hù)，企事業(yè)單位15家。 第一章 總論其中：，拆遷215戶(hù)；，拆遷戶(hù)1067戶(hù)；，拆遷戶(hù)29戶(hù)；，企業(yè)15家；。②、工程地質(zhì)與水文條件X區(qū)塊基本為河谷泛濫沖積層，基巖夾砂巖成砂巖加泥巖，地基承載力一般為12∽20噸/M2。④、交通運(yùn)輸條件X區(qū)塊主要通過(guò)東西向的X路連接各地塊，其西端接白沙路，東端可通往溪頭區(qū)。（五）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：6000（3）投資回收期5年。使百姓通過(guò)搬遷不僅改善了居住環(huán)境，而且使生活條件也得到一定的改良。通過(guò)改造項(xiàng)目實(shí)施，上述落后面貌將徹底改變，最大限度改善了人民群眾的居住環(huán)境，使更多百姓享受到改革成果，這是市政府很好地貫徹“三個(gè)代表”重要思想和“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”的重要實(shí)踐。（五）是城市建設(shè)、尤其是舊城改造的示范區(qū)到目前為止，X如此大規(guī)模的舊城改造尚屬第一例，對(duì)舊城改造無(wú)經(jīng)驗(yàn)可言。 （二）供水規(guī)劃供水源：區(qū)塊供水納入芹坑塢水廠供水系統(tǒng)。（四）電力規(guī)劃區(qū)塊用的10KV配電站主要采用環(huán)網(wǎng)供電，根據(jù)地塊負(fù)荷值及其分布組成環(huán)網(wǎng)、開(kāi)環(huán)運(yùn)行。分二期實(shí)施：，其中：；；，；，其中：集體土地住戶(hù)安置房7萬(wàn)M2。企事業(yè)單位搬遷補(bǔ)償方式企業(yè)事業(yè)單位搬遷，工業(yè)企業(yè)均搬遷至市工業(yè)功能區(qū)，婦幼保健院等按城市具體規(guī)劃進(jìn)行選址，搬遷補(bǔ)償均采用貨幣補(bǔ)償方式。嚴(yán)州支路次干道203767520三號(hào)路次干道224109020八號(hào)路支7482146938 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、X區(qū)塊改造開(kāi)發(fā)的步驟由于區(qū)塊改造開(kāi)發(fā)涉及集體土地征用、住戶(hù)拆遷安置、企業(yè)搬遷、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等工作量大、涉及面廣、資金投入量大、周期長(zhǎng)等原因。單位搬遷第二期工程項(xiàng)目建議書(shū)及可行報(bào)告報(bào)批改造項(xiàng)目供地計(jì)劃與依據(jù)2006年（截止7月20日止）市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)狀況（詳見(jiàn)表7）4新安路（原賓樂(lè)園）商辦15502280極低的建筑密度，大面積的綠化，均給該區(qū)塊創(chuàng)造了極佳的開(kāi)發(fā)前景。其中：，第二期需建拆遷安置房14萬(wàn)m2。 5121m2350元/ m2=1792350元泥木結(jié)構(gòu)　　c、其它劃撥土地住戶(hù)房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約1086萬(wàn)元8727m21244元/m2=10856388元。因拆遷安置房建設(shè)用地已統(tǒng)一列入改造項(xiàng)目土地征用與開(kāi)發(fā)整理費(fèi)用中，在此不再列支。獎(jiǎng)勵(lì)總費(fèi)用為836萬(wàn)元。新安江電焊條廠3556499合企事業(yè)單位搬遷補(bǔ)償金總費(fèi)用估算為32648萬(wàn)元。6662工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)29%計(jì)取。（七）、其它費(fèi)用估算預(yù)備費(fèi)：按項(xiàng)目投資額的3%計(jì)取，計(jì) 2365萬(wàn)元。2房屋拆遷安置費(fèi)估算30629安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)34206相關(guān)費(fèi)用11930申請(qǐng)銀行貸款50000萬(wàn)元。6相關(guān)費(fèi)用30820010811007230001654除評(píng)估項(xiàng)目的收益率，同時(shí)評(píng)估該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，該項(xiàng)目承辦方的債務(wù)償還能力。所有