【正文】 結(jié)（5）貸款利率上調(diào)風(fēng)險，國家宏觀調(diào)控政策，目前主要采取了金融和土地二個閘門的作用，央行在提高準(zhǔn)備金后商業(yè)銀行資金全面吃；同時，今年上半年投資過快，央行最近又公布擴(kuò)大貸款利率上浮幅度等意味著存在利率上調(diào)的可能，這就可能增加財務(wù)費(fèi)用。下面著重分析改造項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)作過程中可能會遇到的風(fēng)險，以期有一定的心理準(zhǔn)備。借 表18項(xiàng)6凈利潤29085（二）改造項(xiàng)目經(jīng)營效益、財務(wù)盈利能力分析靜態(tài)盈利性分析根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對本改造項(xiàng)目投入產(chǎn)出進(jìn)行經(jīng)營效益分析可知，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間，收支相抵后尚有盈余，累計(jì)為29085萬元。預(yù)備費(fèi)用2365房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用30629出售安置房的建設(shè)成本，已在投資支出中考慮，在經(jīng)營成本中，不再計(jì)算； 計(jì)1255125小詳見“經(jīng)營收入及稅金預(yù)測表”。拆現(xiàn)率采用社會平均收益率12%。一、基本數(shù)據(jù)與說明本改造項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是通過土地征用、房屋拆遷、企業(yè)搬遷、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)使該區(qū)塊土地達(dá)到可以出讓的狀態(tài)，本經(jīng)濟(jì)評價即評估整個開發(fā)建設(shè)成本和通過土地出讓收入的投入產(chǎn)出比，根據(jù)國家計(jì)委和建設(shè)部1993年發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，計(jì)算投入資金的收益率是否達(dá)到社會平均收益率，評估土地資源是否得到更優(yōu)利用。50002000056251集體土地報批征地費(fèi)11724土地整理費(fèi)7707702房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)557425743000二、資金籌措本改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資89524萬元人民幣，是以社會經(jīng)濟(jì)效益為主，直接經(jīng)濟(jì)效益為輔的舊城改造結(jié)合企業(yè)搬遷的項(xiàng)目，資金來源于政府資金投入和銀行中長期貸款，具體計(jì)劃為：政府投入X區(qū)塊改造專項(xiàng)資金36524萬元；X市城興城防有限公司實(shí)收資本3000萬元?；A(chǔ)設(shè)施配套前期費(fèi)454各種補(bǔ)助獎勵費(fèi)1283 注1集體土地報批、征用費(fèi)4599 計(jì)454 注1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2502002年工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 路303810164129414458跨320國道立交橋企業(yè)搬遷按計(jì)劃提前完成獎勵費(fèi)用估算根據(jù)建政（2004）6號文件規(guī)定，按搬遷補(bǔ)償資金4%給予獎勵，則：（29226+2166）萬元4%=。986含過渡費(fèi)其它單位X新安化工集團(tuán)股份有限公司9764表8企業(yè)名稱土地面積（畝）廠房面積m2搬遷補(bǔ)償費(fèi)（萬元）備注新安江電力電容器有限公司1172②按時騰空移交被拆遷房屋的獎勵：1311戶50元/戶60天80%=3146400元。拆遷安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用三通一平、室外輔助工程及景觀建設(shè)等費(fèi)用，按建筑面積200元//m2計(jì)取，則：171000m2拆遷安置房建設(shè)前期費(fèi)用估算約為734萬元：①建筑設(shè)計(jì)咨詢費(fèi)：按建筑面積24元/ m2計(jì)取，則：171000m2②景觀設(shè)計(jì)費(fèi)：按建筑面積2元/ m2計(jì)取，則：171000m2③勘察費(fèi)：按建筑面積5元/ m2計(jì)取，則：171000m2④工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):%計(jì)取,則:16736萬元%=59萬元⑤白蟻防治費(fèi)：按建筑面積2元/ m2計(jì)取，則：171000m2⑥工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑面積5元/ m2計(jì)取，則：171000m2⑦工程招標(biāo)代理費(fèi)：%計(jì)取，則16763萬元0. 15%=25萬元⑧建設(shè)單位管理費(fèi)：在改造項(xiàng)目中統(tǒng)一計(jì)取,在此不再計(jì)取.拆遷安置房建設(shè)用地估算。b、國有劃撥土地房改房住戶拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約5462萬元，第一期：8603 m21835元/m2=13205605元第二期：22569m21835元m2=41414115元。 31572m2450元/ m2=14207400元磚木結(jié)構(gòu)　　。城市二條主干道東西穿過，交通便捷，嚴(yán)州大道及規(guī)劃的商業(yè)廣場給區(qū)塊營造了濃郁的商業(yè)氛圍，臨江而建的江濱路給區(qū)塊營造極佳的休閑之地。3新安東路（原八達(dá)公司）商住3070四、經(jīng)營性用地出讓地價分析X城區(qū)近五年經(jīng)營性用地年度平均地價狀況（詳見表6）第五章 基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)集體土地征地及拆遷第四章 路142183052二號路次干道224549988江濱路次干道20142628520其中：工業(yè)企業(yè)11家，；婦幼兒保健院等4家，企業(yè)事業(yè)單位占地約 畝。拆遷安置房建設(shè)概況，其中：；；。燃?xì)夤芫W(wǎng)采用中壓二級管網(wǎng)，管道自調(diào)壓站接出后呈環(huán)狀布置，分管以技狀布置。沿江濱路收集后，匯入新安江污水處理廠。（一）道路規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)共有道路十三條，其中：主干道嚴(yán)州大道一條、次干道五條、支路七條，道路總面積146938m2。1495畝總建筑面積　　通過改造區(qū)塊內(nèi)所有企業(yè)得以外遷，沿江防洪工作得以建造，徹底解決了城市安全隱患，提高了城市防洪能力，維護(hù)了城市的安全。由于多方面歷史原因，目前X區(qū)塊環(huán)境極差，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：①企業(yè)用地尤其是一些有一定污染的化工企業(yè)用地與居住用地混雜；②建筑密度高、道路狹窄，排污、交通等配套設(shè)施無法完善；③建筑年代久遠(yuǎn)，無衛(wèi)生設(shè)施，房屋成套率低；④年久失修，違章建筑多，存在嚴(yán)重的安全隱患。③拆遷安置工作是天下最難事之一，應(yīng)本著“以人為本”和“公開、公平、公正”的原則，嚴(yán)格按國家法律法規(guī)制定相應(yīng)的拆遷安置辦法，正確處理好搬遷成本控制和改善百姓生活條件的關(guān)系。（2）社會效益：通過改造、群眾居住環(huán)境得到改善，消除了城市安全隱患，完善了城市功能和基礎(chǔ)設(shè)施配套及公益服務(wù)設(shè)施，加快了城市化進(jìn)程。常年多東北風(fēng)。自然高程在25米—60米之間。規(guī)劃用地面積約為1495畝，住戶1311戶，企事業(yè)單位15家。 第一章 總論其中：，拆遷215戶；，拆遷戶1067戶；，拆遷戶29戶；，企業(yè)15家；。②、工程地質(zhì)與水文條件X區(qū)塊基本為河谷泛濫沖積層，基巖夾砂巖成砂巖加泥巖，地基承載力一般為12∽20噸/M2。④、交通運(yùn)輸條件X區(qū)塊主要通過東西向的X路連接各地塊，其西端接白沙路，東端可通往溪頭區(qū)。（五）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）財務(wù)內(nèi)部收益率：（2）財務(wù)凈現(xiàn)值：6000（3）投資回收期5年。使百姓通過搬遷不僅改善了居住環(huán)境，而且使生活條件也得到一定的改良。通過改造項(xiàng)目實(shí)施，上述落后面貌將徹底改變，最大限度改善了人民群眾的居住環(huán)境，使更多百姓享受到改革成果，這是市政府很好地貫徹“三個代表”重要思想和“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的重要實(shí)踐。（五）是城市建設(shè)、尤其是舊城改造的示范區(qū)到目前為止，X如此大規(guī)模的舊城改造尚屬第一例，對舊城改造無經(jīng)驗(yàn)可言。 （二）供水規(guī)劃供水源：區(qū)塊供水納入芹坑塢水廠供水系統(tǒng)。（四）電力規(guī)劃區(qū)塊用的10KV配電站主要采用環(huán)網(wǎng)供電，根據(jù)地塊負(fù)荷值及其分布組成環(huán)網(wǎng)、開環(huán)運(yùn)行。分二期實(shí)施：，其中：；；，；，其中：集體土地住戶安置房7萬M2。企事業(yè)單位搬遷補(bǔ)償方式企業(yè)事業(yè)單位搬遷，工業(yè)企業(yè)均搬遷至市工業(yè)功能區(qū)，婦幼保健院等按城市具體規(guī)劃進(jìn)行選址，搬遷補(bǔ)償均采用貨幣補(bǔ)償方式。嚴(yán)州支路次干道203767520三號路次干道224109020八號路支7482146938 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、X區(qū)塊改造開發(fā)的步驟由于區(qū)塊改造開發(fā)涉及集體土地征用、住戶拆遷安置、企業(yè)搬遷、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等工作量大、涉及面廣、資金投入量大、周期長等原因。單位搬遷第二期工程項(xiàng)目建議書及可行報告報批改造項(xiàng)目供地計(jì)劃與依據(jù)2006年（截止7月20日止）市區(qū)經(jīng)營性用地地價狀況（詳見表7）4新安路（原賓樂園）商辦15502280極低的建筑密度，大面積的綠化，均給該區(qū)塊創(chuàng)造了極佳的開發(fā)前景。其中：，第二期需建拆遷安置房14萬m2。 5121m2350元/ m2=1792350元泥木結(jié)構(gòu)　　c、其它劃撥土地住戶房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約1086萬元8727m21244元/m2=10856388元。因拆遷安置房建設(shè)用地已統(tǒng)一列入改造項(xiàng)目土地征用與開發(fā)整理費(fèi)用中，在此不再列支。獎勵總費(fèi)用為836萬元。新安江電焊條廠3556499合企事業(yè)單位搬遷補(bǔ)償金總費(fèi)用估算為32648萬元。6662工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)29%計(jì)取。（七）、其它費(fèi)用估算預(yù)備費(fèi)：按項(xiàng)目投資額的3%計(jì)取，計(jì) 2365萬元。2房屋拆遷安置費(fèi)估算30629安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)34206相關(guān)費(fèi)用11930申請銀行貸款50000萬元。6相關(guān)費(fèi)用30820010811007230001654除評估項(xiàng)目的收益率，同時評估該項(xiàng)目的風(fēng)險，該項(xiàng)目承辦方的債務(wù)償還能力。所有