【正文】 第一份跟蹤式行業(yè)景氣分析報告。根據世界各國房地產發(fā)展經驗，人均GDP在1500美元時，房地產業(yè)將進入一個快速發(fā)展的時期。房地產產業(yè)的投資是其中最有力的手段之一。本項目雖然本身的經濟效益不高，但項目的建成對于周邊經濟的提升和巨大的社會效益卻是可觀的，這也就是本項目建設的必要性。通過本項目的快速開工建設，可在現有土地上建成功能完善、交通便捷、具有現代氣息的住宅區(qū)，不僅可改變周邊群眾的居住條件，更可通過新入住的高科園內高素質人群引導其轉變觀念，提高整體生活質量。積極利用土地及自然資源，周邊自然生態(tài)環(huán)境會得到很好的保護，并且直接提升區(qū)域形象，加快城鎮(zhèn)改造建設的速度，直接改善周邊農民居住環(huán)境和市容市貌，對創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市、迎接2008年奧運會都是很有必要的。自青島市1994年區(qū)劃調整以來，由于種種因素的制約，大量村民因子女住房緊張而引發(fā)家庭和社會矛盾，向村委提出申請建房的要求愈加強烈，村委壓力愈來愈大，但全部解決有很大難度。青島市當前整體規(guī)劃的重點是北部，項目所在地是我市加快城市化進程和經濟發(fā)展的重要建設區(qū)域之一。國家已把住宅建設提到了國民經濟發(fā)展的重要位置。2. 符合青島市“九五”及2010年遠景目標規(guī)劃的精神；項目符合省、市今年在經濟工作會議上提出的把住宅業(yè)培育成我省、市新的經濟增長點的要求。逐步建立以個人消費為主體的消費制度，減少福利型、供給型、實物型分配，實行分配貨幣化”。第二節(jié) 項目建設的必要性l 符合國家、地方政策1. 項目符合國家“九五”及2010年遠景目標規(guī)劃把住宅產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)的規(guī)定精神；符合青島市九屆人大會議通過的《政府工作報告》中提出“積極推進住房制度改革，采取切實措施，促進住宅商品化，使居民住宅建設成為新的經濟增長點”的精神；第九屆人大第二次會議上政府工作報告中指出：“在擴大投資需求的同時，要采取有力措施引導和擴大消費需求，形成投資和消費對經濟增長的雙重拉動。為了使人民群眾安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，不斷提高市民的居住水平，使青島市住宅實現大的跨越，XX委會建議開發(fā)建設XX村莊改造項目，將其建設成為具有二十一世紀特征的現代化居住小區(qū)，推動市北東部的住宅建設向更高層次發(fā)展。尤其是作為2008年奧運會協辦城市，對城市建設提出了更高要求。《青島市總體規(guī)劃》確定的我市城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略是：繼續(xù)完善“一個中心城市和五個次中心城市”的城市群發(fā)展格局，充分發(fā)揮中心城市的吸引輻射作用，強化次中心城市的分工協作職能，相對集中地發(fā)展重點城鎮(zhèn)，逐步形成一中心城市為依托，由中心城市、次中心城市、重點城鎮(zhèn)、一般城鎮(zhèn)組成的層次分明、規(guī)模適度、布局合理、職能分工明確、基礎設施配套完善、城鄉(xiāng)協調發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。同時，按照可持續(xù)發(fā)展的原則，尊重人與自然的和諧統(tǒng)一。3． 堅持節(jié)地、節(jié)能統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開發(fā)配套建設相結合的原則，根據實際情況，在建設中拓展，顧及長遠，做到設計新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，具有超前性、示范性的原則。頤中體育場、依浪水世界、國際啤酒城、石老人國家旅游度假區(qū)、石老人生態(tài)觀光園、海爾科技館等遍布項目周圍，文化娛樂、教育衛(wèi)生配套日臻完善。區(qū)域內將會有多個大規(guī)模居住區(qū)迅速崛起，未來的良好生活環(huán)境，可以預見。XX改造可行性研究報告目錄第一章 總論…………………………………………………………3第一節(jié) 項目情況 ……………………………………3第二節(jié) 可行性研究的依據和范圍……………………4第三節(jié) 主要經濟技術指標……………………………6第二章 項目提出的背景和建設的必要性…………………………7第一節(jié) 項目提出的背景………………………………7第二節(jié) 項目建設的必要性……………………………9第三章 市場分析 …………………………………………………12第一節(jié) 房地產市場分析 ……………………………12第二節(jié) 項目市場前景分析 …………………………19第四章 項目改造目標與改造方案 ………………………………22第一節(jié) 地塊現狀 ……………………………………22第二節(jié) 改造目標 ……………………………………23第五章 項目設計及建設方案 ……………………………………23第一節(jié) 項目建設組成內容 …………………………23第二節(jié) 建筑規(guī)模 ……………………………………24第三節(jié) 建筑規(guī)劃設計方案 …………………………25第六章 環(huán)境影響和安全防護 ……………………………………40第一節(jié) 環(huán)境保護 ……………………………………40第二節(jié) 安全防護 ……………………………………42第七章 節(jié)能 ………………………………………………………42第八章 資金運作措施 ……………………………………………43第一節(jié) 投資估算 ……………………………………43第二節(jié) 資金籌措 ……………………………………44第三節(jié) 項目財務分析 ………………………………44第四節(jié) 項目運作風險分析 …………………………46第九章 經濟效益與社會效益分析 ………………………………48第十章 項目建議 …………………………………………………48第十一章 可行性研究結論 …………………………………………49第一章 總論第一節(jié) 項目情況l 項目簡介1. 項目名稱：XX村莊改造2. 項目概況：地段：項目位于X西路、勁松五路與勁松七路之間，隸屬于市北區(qū)東部地區(qū)。交通：X西路是青島市區(qū)貫通東西的主干道路。生態(tài)環(huán)境：南向展望浮山秀麗，東部遠眺道教名山嶗山，蒼山秀色，歷歷在目。4． 根據城市規(guī)劃要求，本著舒適、經濟、安全、美觀的原則考慮設計方案。充分利用土地及其他資源，堅持“社會效益、經濟效益、環(huán)境效益”相結合的原則，實現社會、經濟、自然、生態(tài)在高水平上的協調發(fā)展。各級政府要在市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的指導下組織編制各區(qū)（市）域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）域規(guī)劃，明確發(fā)展目標，指導城鎮(zhèn)建設。面向二十一世紀，隨著人們生活水平和文化素質的提高，住宅的發(fā)展將由“安居型”向“康居型”轉化。本著認真貫徹、落實胡總書記講話和“三個代表”發(fā)展 “三農”的重要思想以及《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知》精神，積極呼應青島市政府的利民措施，美化城區(qū)，增加社會經濟效益，完善項目周邊配套設施，改善農民生活居住環(huán)境。要通過多種渠道增加城鄉(xiāng)居民特別是低收入群眾的收入，加快發(fā)展消費信貸，推進城鎮(zhèn)住房制度改革，支持居民購買住房和大件耐用消費品”。加快推進城鎮(zhèn)住房制度改革，整頓土地轉讓價格和拆遷消費，清理各種攤派和收費，規(guī)范住房成本構成，切實降低房價。住宅建設可以帶動許多相關行業(yè)的發(fā)展，今年全市房地產業(yè)計劃投資比上年增長5%以上。隨著居民生活水平提高和住宅需求的增強，我市房地產業(yè)將出現新的發(fā)展前景，該項目具有顯著的示范作用。項目在北部板塊緊依高科園，周邊經濟發(fā)展迅速，進行舊村改造是該區(qū)域當前的一項迫切任務。6. 符合推動周邊經濟、社會發(fā)展的需要。7. 符合提升（小康）生活水平，推進兩個文明建設和市場發(fā)展的需要。同時，更可以截止周邊亂建現象，有利于區(qū)域內進行規(guī)劃調整，以求更大發(fā)展。第三章 市場分析第一節(jié) 房地產市場分析l 我國房地產發(fā)展趨勢預測房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)之一，它不但滿足市民對居住的要求，而且肩負著刺激消費，促進生產的重擔。隨著中國經濟的深入發(fā)展，住房消費仍是大多數百姓家庭主要的消費投資計劃之一，房地產仍然是我國今年經濟中的熱點。青島市人均GDP2002年就已超過1500美元，但直至2004年末，；。該報告指出，對房地產業(yè)而言，2002年是一個轉折點，持續(xù)繁榮了近5年的房地產業(yè)，將進入中期調整過程。業(yè)內專家預計，2005年房地產消費增長總體將繼續(xù)呈逐步回落態(tài)勢，估計商品房消費的增幅將在16%18%。因此，中國房地產市場還是會在一個快速發(fā)展的良性環(huán)境中越走越遠。2004年，同比增長37%，高于房地產開發(fā)投資增速近10個百分點，%，；，%，；商業(yè)營業(yè)用房增速緩慢，%。各房地產企業(yè)在國家宏觀調控政策的影響下，為化解風險，加大了在建工程的投入，新開工項目逐步減少，增幅回落，走勢趨緩。市南區(qū)新近開盤的寧夏路附近的幾處樓價已達到7600元/平方米以上；市北區(qū)遼寧路新開的樓盤也在6000元/平方米以上；地處李滄的經濟適用住房樓價也攀升至3500元/平方米，但漲幅較去年明顯回落，2004年下半年市場價格上漲幅度趨緩，較去年同比降低。5. 商業(yè)營業(yè)用房空置問題比較突出。2004年，在國家宏觀調控的引導和市場需求的帶動下，我市房地產開發(fā)投資繼續(xù)保持塊增態(tài)勢，房屋開發(fā)、資金來源構成進一步優(yōu)化，行業(yè)發(fā)展走勢向好。就青島房地產市場而言，隨著宏觀調控的進一步深入，市場繼續(xù)發(fā)展的同時，壓力也在逐步加大。青島市近幾年的房價居高不下，增長幅度居全國同類城市之首。從目前發(fā)展情況看，青島市房價上升帶有房地產自身周期性變化的特征，具有其合理性。房地產泡沫的結果是房價虛高，由于實際購買力沒有隨房價而增長，因此很快就將形成明顯的消費斷層。估計今明兩年內，全國房價增幅將呈穩(wěn)和回落態(tài)勢，不會再出現無秩序的大幅上漲局面，這是擠泡沫所必需的過程。l 區(qū)域房地產分析1. 近幾年來，X西路超大規(guī)模的住宅樓盤在逐漸增加，浮山后、河馬石和X西路連接在一起，開始了青島歷史上真正的大盤時代，具有代表性的有城建地產的湖光山色等山色系列大盤、河馬石四季景園和海信靜湖瑯園。外籍人士也加入置業(yè)隊伍。4. 2003年，大型開發(fā)資本進入北部高科園房地產市場，儲備了大量待開發(fā)地塊；2004年底開始，海爾東城國際等多個項目正式啟動?？v觀東西南北，島城樓市遍地開花。麥迪紳房地產公司開發(fā)項目圍合地塊在頤中體育場以北，沿同安路，規(guī)模大約是160畝地，建筑面積在16萬平方米左右。因為田園情結從來沒有從人們的意念中消失。l 青島市規(guī)劃局近期確定在市北建設青島市CBD青島市CBD北端延伸至X西路，面積在500萬平方米左右，其位置的確定，標志著青島建設核心區(qū)域的擴大和北移，為青島北部房地產發(fā)展注入了一針長效強心劑，此地將會誕生大量的高層、小高層住宅樓盤和辦公樓盤，CBD區(qū)域內將新增大量的文化娛樂及商業(yè)配套設施，從而形成一個旺銷的CBD精品樓盤區(qū)域，未來以CBD為核心，向東、北、西三面輻射的島城地產新格局必將形成，南北差距、東西差距也將隨之縮短。l 片區(qū)市場前景展望從空間上看，無論是流亭空港、20308國道、濟青、青銀高速公路、煙青公路等進出島城的交通樞紐的設立，還是其他基礎設施配套情況，項目都具有得天獨厚的地緣優(yōu)勢。片區(qū)綜合開發(fā)的發(fā)展帶來現代生活方式的沖擊下，勢必會打破并改變XX乃至這一地區(qū)的傳統(tǒng)生活方式和人群素質結構。而出于對海洋性氣候的喜愛，許多外地人在青島置業(yè)，意在季節(jié)性度假和晚年修養(yǎng)之用。XX村莊改造項目既借島城CBD快速發(fā)展之勢，又取高科園完善規(guī)劃之力，擁有良好的區(qū)域發(fā)展前景。綜上所述，如果本項目能在2005年下半年拆遷開工，項目市場廣闊，銷售前景良好。建筑以磚木結構為主，低矮、陰暗、潮濕，無暖氣、管道煤氣配套，水、電、下水等市政配套設施不全，村內樹木綠化稀少，村級道路極差，村民進出、就醫(yī)、上學、購物極不方便，居住條件惡劣。第