【正文】 第一份跟蹤式行業(yè)景氣分析報(bào)告。根據(jù)世界各國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，人均GDP在1500美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資是其中最有力的手段之一。本項(xiàng)目雖然本身的經(jīng)濟(jì)效益不高，但項(xiàng)目的建成對(duì)于周邊經(jīng)濟(jì)的提升和巨大的社會(huì)效益卻是可觀的，這也就是本項(xiàng)目建設(shè)的必要性。通過(guò)本項(xiàng)目的快速開(kāi)工建設(shè)，可在現(xiàn)有土地上建成功能完善、交通便捷、具有現(xiàn)代氣息的住宅區(qū)，不僅可改變周邊群眾的居住條件，更可通過(guò)新入住的高科園內(nèi)高素質(zhì)人群引導(dǎo)其轉(zhuǎn)變觀念，提高整體生活質(zhì)量。積極利用土地及自然資源，周邊自然生態(tài)環(huán)境會(huì)得到很好的保護(hù)，并且直接提升區(qū)域形象，加快城鎮(zhèn)改造建設(shè)的速度，直接改善周邊農(nóng)民居住環(huán)境和市容市貌，對(duì)創(chuàng)建文明衛(wèi)生城市、迎接2008年奧運(yùn)會(huì)都是很有必要的。自青島市1994年區(qū)劃調(diào)整以來(lái)，由于種種因素的制約，大量村民因子女住房緊張而引發(fā)家庭和社會(huì)矛盾，向村委提出申請(qǐng)建房的要求愈加強(qiáng)烈，村委壓力愈來(lái)愈大，但全部解決有很大難度。青島市當(dāng)前整體規(guī)劃的重點(diǎn)是北部，項(xiàng)目所在地是我市加快城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要建設(shè)區(qū)域之一。國(guó)家已把住宅建設(shè)提到了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要位置。2. 符合青島市“九五”及2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃的精神；項(xiàng)目符合省、市今年在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出的把住宅業(yè)培育成我省、市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的要求。逐步建立以個(gè)人消費(fèi)為主體的消費(fèi)制度，減少福利型、供給型、實(shí)物型分配，實(shí)行分配貨幣化”。第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性l 符合國(guó)家、地方政策1. 項(xiàng)目符合國(guó)家“九五”及2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃把住宅產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的規(guī)定精神；符合青島市九屆人大會(huì)議通過(guò)的《政府工作報(bào)告》中提出“積極推進(jìn)住房制度改革，采取切實(shí)措施，促進(jìn)住宅商品化，使居民住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”的精神；第九屆人大第二次會(huì)議上政府工作報(bào)告中指出：“在擴(kuò)大投資需求的同時(shí)，要采取有力措施引導(dǎo)和擴(kuò)大消費(fèi)需求，形成投資和消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的雙重拉動(dòng)。為了使人民群眾安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定，不斷提高市民的居住水平，使青島市住宅實(shí)現(xiàn)大的跨越，XX委會(huì)建議開(kāi)發(fā)建設(shè)XX村莊改造項(xiàng)目，將其建設(shè)成為具有二十一世紀(jì)特征的現(xiàn)代化居住小區(qū)，推動(dòng)市北東部的住宅建設(shè)向更高層次發(fā)展。尤其是作為2008年奧運(yùn)會(huì)協(xié)辦城市，對(duì)城市建設(shè)提出了更高要求。《青島市總體規(guī)劃》確定的我市城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略是：繼續(xù)完善“一個(gè)中心城市和五個(gè)次中心城市”的城市群發(fā)展格局，充分發(fā)揮中心城市的吸引輻射作用，強(qiáng)化次中心城市的分工協(xié)作職能，相對(duì)集中地發(fā)展重點(diǎn)城鎮(zhèn)，逐步形成一中心城市為依托，由中心城市、次中心城市、重點(diǎn)城鎮(zhèn)、一般城鎮(zhèn)組成的層次分明、規(guī)模適度、布局合理、職能分工明確、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。同時(shí)，按照可持續(xù)發(fā)展的原則，尊重人與自然的和諧統(tǒng)一。3． 堅(jiān)持節(jié)地、節(jié)能統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，因地制宜，綜合開(kāi)發(fā)配套建設(shè)相結(jié)合的原則，根據(jù)實(shí)際情況，在建設(shè)中拓展，顧及長(zhǎng)遠(yuǎn)，做到設(shè)計(jì)新穎、布局舒展、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，具有超前性、示范性的原則。頤中體育場(chǎng)、依浪水世界、國(guó)際啤酒城、石老人國(guó)家旅游度假區(qū)、石老人生態(tài)觀光園、海爾科技館等遍布項(xiàng)目周圍，文化娛樂(lè)、教育衛(wèi)生配套日臻完善。區(qū)域內(nèi)將會(huì)有多個(gè)大規(guī)模居住區(qū)迅速崛起，未來(lái)的良好生活環(huán)境，可以預(yù)見(jiàn)。XX改造可行性研究報(bào)告目錄第一章 總論…………………………………………………………3第一節(jié) 項(xiàng)目情況 ……………………………………3第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)和范圍……………………4第三節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)……………………………6第二章 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)的必要性…………………………7第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景………………………………7第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性……………………………9第三章 市場(chǎng)分析 …………………………………………………12第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ……………………………12第二節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 …………………………19第四章 項(xiàng)目改造目標(biāo)與改造方案 ………………………………22第一節(jié) 地塊現(xiàn)狀 ……………………………………22第二節(jié) 改造目標(biāo) ……………………………………23第五章 項(xiàng)目設(shè)計(jì)及建設(shè)方案 ……………………………………23第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)組成內(nèi)容 …………………………23第二節(jié) 建筑規(guī)模 ……………………………………24第三節(jié) 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 …………………………25第六章 環(huán)境影響和安全防護(hù) ……………………………………40第一節(jié) 環(huán)境保護(hù) ……………………………………40第二節(jié) 安全防護(hù) ……………………………………42第七章 節(jié)能 ………………………………………………………42第八章 資金運(yùn)作措施 ……………………………………………43第一節(jié) 投資估算 ……………………………………43第二節(jié) 資金籌措 ……………………………………44第三節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ………………………………44第四節(jié) 項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)分析 …………………………46第九章 經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益分析 ………………………………48第十章 項(xiàng)目建議 …………………………………………………48第十一章 可行性研究結(jié)論 …………………………………………49第一章 總論第一節(jié) 項(xiàng)目情況l 項(xiàng)目簡(jiǎn)介1. 項(xiàng)目名稱：XX村莊改造2. 項(xiàng)目概況：地段：項(xiàng)目位于X西路、勁松五路與勁松七路之間，隸屬于市北區(qū)東部地區(qū)。交通：X西路是青島市區(qū)貫通東西的主干道路。生態(tài)環(huán)境：南向展望浮山秀麗，東部遠(yuǎn)眺道教名山嶗山，蒼山秀色，歷歷在目。4． 根據(jù)城市規(guī)劃要求，本著舒適、經(jīng)濟(jì)、安全、美觀的原則考慮設(shè)計(jì)方案。充分利用土地及其他資源，堅(jiān)持“社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益”相結(jié)合的原則，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然、生態(tài)在高水平上的協(xié)調(diào)發(fā)展。各級(jí)政府要在市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的指導(dǎo)下組織編制各區(qū)（市）域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）域規(guī)劃，明確發(fā)展目標(biāo)，指導(dǎo)城鎮(zhèn)建設(shè)。面向二十一世紀(jì)，隨著人們生活水平和文化素質(zhì)的提高，住宅的發(fā)展將由“安居型”向“康居型”轉(zhuǎn)化。本著認(rèn)真貫徹、落實(shí)胡總書(shū)記講話和“三個(gè)代表”發(fā)展 “三農(nóng)”的重要思想以及《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》精神，積極呼應(yīng)青島市政府的利民措施，美化城區(qū)，增加社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，完善項(xiàng)目周邊配套設(shè)施，改善農(nóng)民生活居住環(huán)境。要通過(guò)多種渠道增加城鄉(xiāng)居民特別是低收入群眾的收入，加快發(fā)展消費(fèi)信貸，推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，支持居民購(gòu)買住房和大件耐用消費(fèi)品”。加快推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，整頓土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格和拆遷消費(fèi)，清理各種攤派和收費(fèi)，規(guī)范住房成本構(gòu)成，切實(shí)降低房?jī)r(jià)。住宅建設(shè)可以帶動(dòng)許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，今年全市房地產(chǎn)業(yè)計(jì)劃投資比上年增長(zhǎng)5%以上。隨著居民生活水平提高和住宅需求的增強(qiáng)，我市房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)新的發(fā)展前景，該項(xiàng)目具有顯著的示范作用。項(xiàng)目在北部板塊緊依高科園，周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，進(jìn)行舊村改造是該區(qū)域當(dāng)前的一項(xiàng)迫切任務(wù)。6. 符合推動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的需要。7. 符合提升（小康）生活水平，推進(jìn)兩個(gè)文明建設(shè)和市場(chǎng)發(fā)展的需要。同時(shí)，更可以截止周邊亂建現(xiàn)象，有利于區(qū)域內(nèi)進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，以求更大發(fā)展。第三章 市場(chǎng)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析l 我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它不但滿足市民對(duì)居住的要求，而且肩負(fù)著刺激消費(fèi)，促進(jìn)生產(chǎn)的重?fù)?dān)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，住房消費(fèi)仍是大多數(shù)百姓家庭主要的消費(fèi)投資計(jì)劃之一，房地產(chǎn)仍然是我國(guó)今年經(jīng)濟(jì)中的熱點(diǎn)。青島市人均GDP2002年就已超過(guò)1500美元，但直至2004年末，；。該報(bào)告指出，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，2002年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，持續(xù)繁榮了近5年的房地產(chǎn)業(yè)，將進(jìn)入中期調(diào)整過(guò)程。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，2005年房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)總體將繼續(xù)呈逐步回落態(tài)勢(shì)，估計(jì)商品房消費(fèi)的增幅將在16%18%。因此，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是會(huì)在一個(gè)快速發(fā)展的良性環(huán)境中越走越遠(yuǎn)。2004年，同比增長(zhǎng)37%，高于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速近10個(gè)百分點(diǎn)，%，；，%，；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速緩慢，%。各房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，為化解風(fēng)險(xiǎn)，加大了在建工程的投入，新開(kāi)工項(xiàng)目逐步減少，增幅回落，走勢(shì)趨緩。市南區(qū)新近開(kāi)盤(pán)的寧夏路附近的幾處樓價(jià)已達(dá)到7600元/平方米以上；市北區(qū)遼寧路新開(kāi)的樓盤(pán)也在6000元/平方米以上；地處李滄的經(jīng)濟(jì)適用住房樓價(jià)也攀升至3500元/平方米，但漲幅較去年明顯回落，2004年下半年市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度趨緩，較去年同比降低。5. 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置問(wèn)題比較突出。2004年，在國(guó)家宏觀調(diào)控的引導(dǎo)和市場(chǎng)需求的帶動(dòng)下，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持塊增態(tài)勢(shì)，房屋開(kāi)發(fā)、資金來(lái)源構(gòu)成進(jìn)一步優(yōu)化，行業(yè)發(fā)展走勢(shì)向好。就青島房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入，市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展的同時(shí)，壓力也在逐步加大。青島市近幾年的房?jī)r(jià)居高不下，增長(zhǎng)幅度居全國(guó)同類城市之首。從目前發(fā)展情況看，青島市房?jī)r(jià)上升帶有房地產(chǎn)自身周期性變化的特征，具有其合理性。房地產(chǎn)泡沫的結(jié)果是房?jī)r(jià)虛高，由于實(shí)際購(gòu)買力沒(méi)有隨房?jī)r(jià)而增長(zhǎng)，因此很快就將形成明顯的消費(fèi)斷層。估計(jì)今明兩年內(nèi)，全國(guó)房?jī)r(jià)增幅將呈穩(wěn)和回落態(tài)勢(shì)，不會(huì)再出現(xiàn)無(wú)秩序的大幅上漲局面，這是擠泡沫所必需的過(guò)程。l 區(qū)域房地產(chǎn)分析1. 近幾年來(lái)，X西路超大規(guī)模的住宅樓盤(pán)在逐漸增加，浮山后、河馬石和X西路連接在一起，開(kāi)始了青島歷史上真正的大盤(pán)時(shí)代，具有代表性的有城建地產(chǎn)的湖光山色等山色系列大盤(pán)、河馬石四季景園和海信靜湖瑯園。外籍人士也加入置業(yè)隊(duì)伍。4. 2003年，大型開(kāi)發(fā)資本進(jìn)入北部高科園房地產(chǎn)市場(chǎng)，儲(chǔ)備了大量待開(kāi)發(fā)地塊；2004年底開(kāi)始，海爾東城國(guó)際等多個(gè)項(xiàng)目正式啟動(dòng)?？v觀東西南北，島城樓市遍地開(kāi)花。麥迪紳房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目圍合地塊在頤中體育場(chǎng)以北，沿同安路，規(guī)模大約是160畝地，建筑面積在16萬(wàn)平方米左右。因?yàn)樘飯@情結(jié)從來(lái)沒(méi)有從人們的意念中消失。l 青島市規(guī)劃局近期確定在市北建設(shè)青島市CBD青島市CBD北端延伸至X西路，面積在500萬(wàn)平方米左右，其位置的確定，標(biāo)志著青島建設(shè)核心區(qū)域的擴(kuò)大和北移，為青島北部房地產(chǎn)發(fā)展注入了一針長(zhǎng)效強(qiáng)心劑，此地將會(huì)誕生大量的高層、小高層住宅樓盤(pán)和辦公樓盤(pán)，CBD區(qū)域內(nèi)將新增大量的文化娛樂(lè)及商業(yè)配套設(shè)施，從而形成一個(gè)旺銷的CBD精品樓盤(pán)區(qū)域，未來(lái)以CBD為核心，向東、北、西三面輻射的島城地產(chǎn)新格局必將形成，南北差距、東西差距也將隨之縮短。l 片區(qū)市場(chǎng)前景展望從空間上看，無(wú)論是流亭空港、20308國(guó)道、濟(jì)青、青銀高速公路、煙青公路等進(jìn)出島城的交通樞紐的設(shè)立，還是其他基礎(chǔ)設(shè)施配套情況，項(xiàng)目都具有得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)。片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的發(fā)展帶來(lái)現(xiàn)代生活方式的沖擊下，勢(shì)必會(huì)打破并改變XX乃至這一地區(qū)的傳統(tǒng)生活方式和人群素質(zhì)結(jié)構(gòu)。而出于對(duì)海洋性氣候的喜愛(ài)，許多外地人在青島置業(yè)，意在季節(jié)性度假和晚年修養(yǎng)之用。XX村莊改造項(xiàng)目既借島城CBD快速發(fā)展之勢(shì)，又取高科園完善規(guī)劃之力，擁有良好的區(qū)域發(fā)展前景。綜上所述，如果本項(xiàng)目能在2005年下半年拆遷開(kāi)工，項(xiàng)目市場(chǎng)廣闊，銷售前景良好。建筑以磚木結(jié)構(gòu)為主，低矮、陰暗、潮濕，無(wú)暖氣、管道煤氣配套，水、電、下水等市政配套設(shè)施不全，村內(nèi)樹(shù)木綠化稀少，村級(jí)道路極差，村民進(jìn)出、就醫(yī)、上學(xué)、購(gòu)物極不方便，居住條件惡劣。第