【正文】 以來(lái)，共泄洪6次。（三）是打造旅游休閑城市，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略X區(qū)塊北靠牛頭山、南依新安江，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但由于多重原因其城區(qū)功能不斷衰退，已成為發(fā)展落后的代名詞，嚴(yán)重地影響了“全國(guó)優(yōu)秀旅游城市”的形象。為此，通過(guò)改造形成與新安東路平行的嚴(yán)州大道和江濱大道，極大地提高了城市道路網(wǎng)的通行能力和服務(wù)水平，破解了“行路準(zhǔn)”的矛盾，同時(shí)區(qū)域內(nèi)公建配套設(shè)施得到改善，使城市東、西二區(qū)域得以貫通，創(chuàng)造了良好的休閑消費(fèi)空間，增強(qiáng)城市向心力，有效提高中心城市集聚功能，加快城市化進(jìn)程，有十分重要意義。④處理好國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)和進(jìn)一步規(guī)范本地房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)地方持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，使開(kāi)發(fā)工作有計(jì)劃、有步驟、有序穩(wěn)妥地進(jìn)行，盡量降低政策風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)。建議①政府應(yīng)組成強(qiáng)有力的綜合協(xié)調(diào)班子，全面負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、處理區(qū)塊改造過(guò)程中遇到的困難和問(wèn)題，不要因?yàn)榛槌镀?、推委而影響改造?xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)施。三、問(wèn)題與建議存在的主要問(wèn)題①區(qū)塊企業(yè)較多，尤其是有二家市骨干化工企業(yè)，其搬遷費(fèi)用和進(jìn)度直接影響了開(kāi)發(fā)的效益。（四）項(xiàng)目投入總資金及效益情況項(xiàng)目投入總資金經(jīng)估算項(xiàng)目投入總資金 。原X路現(xiàn)狀：全長(zhǎng)1510米，現(xiàn)狀路面寬5—12米，泥路面、砼路面混雜?！?，年平均總積溫6180℃，無(wú)霜期254天。X區(qū)塊臨近新安江，屬錢(qián)塘江流域。（三）規(guī)劃及建設(shè)條件規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)市政府批準(zhǔn)的由X大學(xué)設(shè)計(jì)的《X市X區(qū)塊城市設(shè)計(jì)方案》，通過(guò)實(shí)施企業(yè)搬遷，住戶(hù)拆遷安置，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的建設(shè)，未來(lái)該地區(qū)將建設(shè)成為一個(gè)濱江特色突出、公共服務(wù)設(shè)施完善和集中，金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的集商業(yè)、文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、旅游信息、休閑、賓館為一體的X市現(xiàn)代化城市功能區(qū)和城市公共中心區(qū)域。該項(xiàng)目地處X市新安江街道東南區(qū)域，是主城區(qū)中僅剩的舊城未改造的區(qū)域，她濱臨新安江，北靠牛頭山，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。（三）可行性分析研究報(bào)告編制的依據(jù)X市人民政府建設(shè)函（2005）57號(hào)《關(guān)于公布2005年度X市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》；《關(guān)于X市基準(zhǔn)地價(jià)更新結(jié)果的批復(fù)》（浙土資函（2006）9號(hào)）；X市人民政府建政（2003）29號(hào)關(guān)于印發(fā)《X市征用集體所有土地實(shí)施辦法》的通知；X市人民政府關(guān)于印發(fā)《X市實(shí)施〈X省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例〉若干規(guī)定的補(bǔ)充規(guī)定》的通知（建政（2003）18號(hào)）；X市人民政府辦公室（2004）268號(hào)《關(guān)于征（使）用集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置政策》；《X市人民政府關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見(jiàn)》（建政（2004）6號(hào)）X市城市總體規(guī)劃、X市X區(qū)塊城市設(shè)計(jì)；《X省建筑工程預(yù)算定額》（2003）、《X省安裝工程預(yù)算定額》（2003）、《X省市政工程預(yù)算定額》（2003）、《X省建設(shè)工程收費(fèi)定額》（2003）；X省建筑工程計(jì)價(jià)暫行辦法；X市建筑工程造價(jià)信息。一、項(xiàng)目背景（一）項(xiàng)目名稱(chēng)本報(bào)告分析研究對(duì)象為：X市X區(qū)塊改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?？尚行匝芯繄?bào)告（二）項(xiàng)目承辦單位概況該改造項(xiàng)目承辦人為“X市城興城防工程建設(shè)有限公司”。二、項(xiàng)目總概況（一）項(xiàng)目地點(diǎn)和環(huán)境狀況本項(xiàng)目地點(diǎn)及范圍是：位于X市新安江街道，東起320國(guó)道和X大橋、南依新安江水、西至白沙路和白沙大橋、北為嚴(yán)州大道、靠牛頭山體。由于歷史的原因，廠區(qū)、居民區(qū)混雜，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，配套設(shè)施較落后，尤其是2家大型化工廠，不僅給周邊環(huán)境、居民生活環(huán)境造成污染，而且也存在著巨大安全隱患。場(chǎng)址建設(shè)條件①、地形、地貌情況X區(qū)塊地形狹長(zhǎng)，呈帶狀，沿山腳地勢(shì)高，江邊地勢(shì)低，有一定的高差，但相對(duì)平坦。新安江流量受電站發(fā)電泄洪控制，常年較穩(wěn)定，皆可通航，水體清澈透底。年平均降水量為1500MM，雨日160天，主要集中于5月中旬到7月中旬，平均濕度78%。原澆砼路面已破損嚴(yán)重、道路縱坡大、彎路多、路況差、事故隱患多。效益情況（1）經(jīng)濟(jì)效益：經(jīng)估算改造項(xiàng)目總投資96427萬(wàn)元，項(xiàng)目收入125512萬(wàn)元，收支相抵后尚有留余，為計(jì)29085萬(wàn)元人民幣。對(duì)企業(yè)搬遷不僅要使企業(yè)通過(guò)搬遷得到長(zhǎng)足的發(fā)展，而且又要降低搬遷成本，確是有一定難度的。②在加大企業(yè)搬遷力度的同時(shí)，要研究企業(yè)通過(guò)搬遷如何做大、做強(qiáng)的相關(guān)扶持政策，以增強(qiáng)企業(yè)搬遷的信心，對(duì)此不僅可加快企業(yè)的搬遷進(jìn)度，又使企業(yè)在搬遷后得到長(zhǎng)足的發(fā)展，而且又降低搬遷成本。四、項(xiàng)目實(shí)施的作用和意議（一）通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施改善了城市交通狀況，完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套和城市功能配置，加快了X城市化進(jìn)程。（二）是市政府貫徹“三個(gè)代表”和“以人為本，構(gòu)建和諧社會(huì)”的重要實(shí)踐。通過(guò)改造的X區(qū)塊，使城市融于山水之間，其不可多得的自然景觀，和沿江休閑設(shè)施的配套，充分體現(xiàn)了“山水意識(shí)”、“天人合一”的多層面山水之美，營(yíng)造出“詩(shī)意棲居”的城市環(huán)境。尤其上世紀(jì)94年、95年、96年連續(xù)三年開(kāi)閘泄洪，造成X區(qū)塊洪水災(zāi)害較為嚴(yán)重。X區(qū)塊改造打響了我市大面積舊城改造的第一炮，對(duì)后續(xù)改造項(xiàng)目而言是探索路子，積累經(jīng)驗(yàn)的工程，他若能成功運(yùn)作不僅會(huì)將X區(qū)塊建設(shè)成為生態(tài)景觀示范區(qū)、休閑旅游示范區(qū)、品牌居住示范區(qū)、景觀商業(yè)示范區(qū)，而且將為X市大面積舊城改造起到示范作用，其意義深遠(yuǎn)。三、規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及土地利用狀況（一）主要分經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總用地面積 　 13065 m2容積率　　 建筑密度　 %綠化率　　 42%（二）規(guī)劃建設(shè)用地情況　　　　　　　　　　　 表1四、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)除道路外規(guī)劃涉及管線綜合的內(nèi)容包括給水、污水、雨水、燃?xì)?、電力、電信電纜、有線電視電纜、路燈等8種管線。（三）雨、污管道規(guī)劃雨水規(guī)劃區(qū)塊道路及地塊雨水有組織排入自然排水系統(tǒng)（新安江）。污水規(guī)劃規(guī)劃對(duì)地塊污水實(shí)行管網(wǎng)收集，形成完整的排水系統(tǒng)，隨著道路的逐步建設(shè)，同步埋設(shè)污水管道。路燈供電：區(qū)塊內(nèi)路燈采用獨(dú)立的供電系統(tǒng)，10KV變配電站盡可能結(jié)合道路東側(cè)或南側(cè)建筑物，布置在室內(nèi)，低壓線路采用電纜直埋的方式敷設(shè)。（六）燃?xì)庖?guī)劃規(guī)劃從嚴(yán)州大道引入燃?xì)飧晒?，?guī)劃沿道路鋪設(shè)燃?xì)飧晒?。一、改造?xiàng)目用地情況整個(gè)改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃用地約1495畝，其中：需征用集體所有土地708畝，需企業(yè)搬遷后收回國(guó)有土地320畝、住戶(hù)拆遷安置后收回土地230畝，由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備劃撥收得土地237畝，其中：醫(yī)療衛(wèi)生用地96畝，用于嚴(yán)州大道（X段）和立交橋工程建設(shè)用地 75畝，用于拆遷安置房建設(shè)43畝。第二期：拆遷戶(hù)1042戶(hù)，其中：集體土地房屋拆遷200戶(hù)，；居民住戶(hù)825戶(hù)，；。拆遷安置方案根據(jù)國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《X省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，拆遷安置采取貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置二種方式。（二）企事業(yè)單位搬遷概況企事業(yè)單位概況改造項(xiàng)目需搬遷企事業(yè)單位15家?！　　　　　　　　　　　　　　　　　?注嚴(yán)州大道主干道30143543050 路154006000 路164256800五號(hào)路支七號(hào)路支新橋路支合計(jì)道路建設(shè)工程必須同時(shí)進(jìn)行給水、雨水、污水、電力、電訊、燃?xì)狻⒂芯€電視、路燈等8種管線的埋設(shè)。第二期為全面實(shí)施改造項(xiàng)目階段，時(shí)間為2006年初至2008年年底?；A(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)國(guó)有土地拆遷工作安置房建設(shè)工程二、改造項(xiàng)目用地概況（詳見(jiàn)表4）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2新安江下溪頭W1商住、公用設(shè)施95012006合計(jì)7平均地價(jià)（萬(wàn)元/畝）目前，我們改造開(kāi)發(fā)的X區(qū)塊位于城市的中心區(qū)塊具有如下的優(yōu)勢(shì)：區(qū)塊北靠綠色牛頭山體，南依清轍的新安江是優(yōu)良的居住佳地；是X市區(qū)僅存最佳地塊，是不可再生的開(kāi)發(fā)之地。第六章（三）房屋拆遷安置費(fèi)用估算改造項(xiàng)目總拆遷戶(hù)1311戶(hù)，其中：第一期拆遷戶(hù)269戶(hù)，第二期1042戶(hù)。集體土地房屋拆遷安置費(fèi)用估算。b、：鋼混結(jié)構(gòu)　　　　　 3432 m2550元/ m2=1887600元磚混結(jié)構(gòu)　　根據(jù)X市建筑工程造價(jià)水平，并結(jié)合周邊下溪頭開(kāi)發(fā)及城防工程安置房建設(shè)工程的造價(jià)，拆遷安置房建設(shè)造價(jià)為700元/ m2（含水電安裝費(fèi)），則：77400 m2700元/ m2=。根據(jù)建政函（2005）57號(hào)《關(guān)于公布2005年度X市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》規(guī)定，補(bǔ)償費(fèi)估算如下：a、國(guó)有出讓土地住戶(hù)房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約3370萬(wàn)元，其中：第一期：3865 m21900元/m2=7343500元第二期：13871m21900元/ m2=26354900元。出讓用地商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)：，其中：第一期：400m25800元/m2=2320000元第二期：284m25800元/m2=1647200元。第二期：76500m2700元/m2=53550000元。①?lài)?guó)有土地拆遷戶(hù)搬家補(bǔ)助費(fèi)：1067戶(hù)600元/戶(hù)=640200元。有關(guān)對(duì)拆遷戶(hù)的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用估算①按期簽拆遷安置合同的獎(jiǎng)勵(lì)130310m250元/m280%=5212400元