【正文】 以來，共泄洪6次。（三）是打造旅游休閑城市，實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重大戰(zhàn)略X區(qū)塊北靠牛頭山、南依新安江，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢，但由于多重原因其城區(qū)功能不斷衰退，已成為發(fā)展落后的代名詞，嚴重地影響了“全國優(yōu)秀旅游城市”的形象。為此，通過改造形成與新安東路平行的嚴州大道和江濱大道，極大地提高了城市道路網(wǎng)的通行能力和服務(wù)水平，破解了“行路準”的矛盾，同時區(qū)域內(nèi)公建配套設(shè)施得到改善，使城市東、西二區(qū)域得以貫通，創(chuàng)造了良好的休閑消費空間，增強城市向心力，有效提高中心城市集聚功能，加快城市化進程，有十分重要意義。④處理好國家宏觀調(diào)控政策的落實和進一步規(guī)范本地房地產(chǎn)市場，促進地方持續(xù)發(fā)展的關(guān)系，使開發(fā)工作有計劃、有步驟、有序穩(wěn)妥地進行，盡量降低政策風險、融資風險。建議①政府應組成強有力的綜合協(xié)調(diào)班子，全面負責協(xié)調(diào)、處理區(qū)塊改造過程中遇到的困難和問題，不要因為互為扯皮、推委而影響改造項目開發(fā)的實施。三、問題與建議存在的主要問題①區(qū)塊企業(yè)較多，尤其是有二家市骨干化工企業(yè)，其搬遷費用和進度直接影響了開發(fā)的效益。（四）項目投入總資金及效益情況項目投入總資金經(jīng)估算項目投入總資金 。原X路現(xiàn)狀：全長1510米，現(xiàn)狀路面寬5—12米，泥路面、砼路面混雜?！?，年平均總積溫6180℃，無霜期254天。X區(qū)塊臨近新安江，屬錢塘江流域。（三）規(guī)劃及建設(shè)條件規(guī)劃設(shè)計根據(jù)市政府批準的由X大學設(shè)計的《X市X區(qū)塊城市設(shè)計方案》，通過實施企業(yè)搬遷，住戶拆遷安置，基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的建設(shè)，未來該地區(qū)將建設(shè)成為一個濱江特色突出、公共服務(wù)設(shè)施完善和集中，金融商業(yè)氛圍濃郁、人居環(huán)境優(yōu)良的集商業(yè)、文化娛樂、商務(wù)辦公、旅游信息、休閑、賓館為一體的X市現(xiàn)代化城市功能區(qū)和城市公共中心區(qū)域。該項目地處X市新安江街道東南區(qū)域，是主城區(qū)中僅剩的舊城未改造的區(qū)域，她濱臨新安江，北靠牛頭山，自然環(huán)境得天獨厚。（三）可行性分析研究報告編制的依據(jù)X市人民政府建設(shè)函（2005）57號《關(guān)于公布2005年度X市城市房屋拆遷貨幣補償基準價的通知》；《關(guān)于X市基準地價更新結(jié)果的批復》（浙土資函（2006）9號）；X市人民政府建政（2003）29號關(guān)于印發(fā)《X市征用集體所有土地實施辦法》的通知；X市人民政府關(guān)于印發(fā)《X市實施〈X省城市房屋拆遷管理條例〉若干規(guī)定的補充規(guī)定》的通知（建政（2003）18號）；X市人民政府辦公室（2004）268號《關(guān)于征（使）用集體所有土地房屋拆遷補償安置政策》；《X市人民政府關(guān)于加快城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷的若干意見》（建政（2004）6號）X市城市總體規(guī)劃、X市X區(qū)塊城市設(shè)計；《X省建筑工程預算定額》（2003）、《X省安裝工程預算定額》（2003）、《X省市政工程預算定額》（2003）、《X省建設(shè)工程收費定額》（2003）；X省建筑工程計價暫行辦法；X市建筑工程造價信息。一、項目背景（一）項目名稱本報告分析研究對象為：X市X區(qū)塊改造開發(fā)項目?？尚行匝芯繄蟾妫ǘ╉椖砍修k單位概況該改造項目承辦人為“X市城興城防工程建設(shè)有限公司”。二、項目總概況（一）項目地點和環(huán)境狀況本項目地點及范圍是：位于X市新安江街道，東起320國道和X大橋、南依新安江水、西至白沙路和白沙大橋、北為嚴州大道、靠牛頭山體。由于歷史的原因，廠區(qū)、居民區(qū)混雜，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，配套設(shè)施較落后，尤其是2家大型化工廠，不僅給周邊環(huán)境、居民生活環(huán)境造成污染，而且也存在著巨大安全隱患。場址建設(shè)條件①、地形、地貌情況X區(qū)塊地形狹長，呈帶狀，沿山腳地勢高，江邊地勢低，有一定的高差，但相對平坦。新安江流量受電站發(fā)電泄洪控制，常年較穩(wěn)定，皆可通航，水體清澈透底。年平均降水量為1500MM，雨日160天，主要集中于5月中旬到7月中旬，平均濕度78%。原澆砼路面已破損嚴重、道路縱坡大、彎路多、路況差、事故隱患多。效益情況（1）經(jīng)濟效益：經(jīng)估算改造項目總投資96427萬元，項目收入125512萬元，收支相抵后尚有留余，為計29085萬元人民幣。對企業(yè)搬遷不僅要使企業(yè)通過搬遷得到長足的發(fā)展，而且又要降低搬遷成本，確是有一定難度的。②在加大企業(yè)搬遷力度的同時，要研究企業(yè)通過搬遷如何做大、做強的相關(guān)扶持政策，以增強企業(yè)搬遷的信心，對此不僅可加快企業(yè)的搬遷進度，又使企業(yè)在搬遷后得到長足的發(fā)展，而且又降低搬遷成本。四、項目實施的作用和意議（一）通過項目的實施改善了城市交通狀況，完善了城市基礎(chǔ)設(shè)施配套和城市功能配置，加快了X城市化進程。（二）是市政府貫徹“三個代表”和“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的重要實踐。通過改造的X區(qū)塊，使城市融于山水之間，其不可多得的自然景觀，和沿江休閑設(shè)施的配套，充分體現(xiàn)了“山水意識”、“天人合一”的多層面山水之美，營造出“詩意棲居”的城市環(huán)境。尤其上世紀94年、95年、96年連續(xù)三年開閘泄洪，造成X區(qū)塊洪水災害較為嚴重。X區(qū)塊改造打響了我市大面積舊城改造的第一炮，對后續(xù)改造項目而言是探索路子，積累經(jīng)驗的工程，他若能成功運作不僅會將X區(qū)塊建設(shè)成為生態(tài)景觀示范區(qū)、休閑旅游示范區(qū)、品牌居住示范區(qū)、景觀商業(yè)示范區(qū)，而且將為X市大面積舊城改造起到示范作用，其意義深遠。三、規(guī)劃主要經(jīng)濟技術(shù)指標及土地利用狀況（一）主要分經(jīng)濟技術(shù)指標規(guī)劃總用地面積 　 13065 m2容積率　　 建筑密度　 %綠化率　　 42%（二）規(guī)劃建設(shè)用地情況　　　　　　　　　　　 表1四、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)除道路外規(guī)劃涉及管線綜合的內(nèi)容包括給水、污水、雨水、燃氣、電力、電信電纜、有線電視電纜、路燈等8種管線。（三）雨、污管道規(guī)劃雨水規(guī)劃區(qū)塊道路及地塊雨水有組織排入自然排水系統(tǒng)（新安江）。污水規(guī)劃規(guī)劃對地塊污水實行管網(wǎng)收集，形成完整的排水系統(tǒng)，隨著道路的逐步建設(shè)，同步埋設(shè)污水管道。路燈供電：區(qū)塊內(nèi)路燈采用獨立的供電系統(tǒng)，10KV變配電站盡可能結(jié)合道路東側(cè)或南側(cè)建筑物，布置在室內(nèi)，低壓線路采用電纜直埋的方式敷設(shè)。（六）燃氣規(guī)劃規(guī)劃從嚴州大道引入燃氣干管，規(guī)劃沿道路鋪設(shè)燃氣干管。一、改造項目用地情況整個改造項目開發(fā)規(guī)劃用地約1495畝，其中：需征用集體所有土地708畝，需企業(yè)搬遷后收回國有土地320畝、住戶拆遷安置后收回土地230畝，由市土地收購儲備劃撥收得土地237畝，其中：醫(yī)療衛(wèi)生用地96畝，用于嚴州大道（X段）和立交橋工程建設(shè)用地 75畝，用于拆遷安置房建設(shè)43畝。第二期：拆遷戶1042戶，其中：集體土地房屋拆遷200戶，；居民住戶825戶，；。拆遷安置方案根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》、《X省城市房屋拆遷管理條例》、《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，拆遷安置采取貨幣安置和產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置二種方式。（二）企事業(yè)單位搬遷概況企事業(yè)單位概況改造項目需搬遷企事業(yè)單位15家?！　　　　　　　　　　　　　　　　　?注嚴州大道主干道30143543050 路154006000 路164256800五號路支七號路支新橋路支合計道路建設(shè)工程必須同時進行給水、雨水、污水、電力、電訊、燃氣、有線電視、路燈等8種管線的埋設(shè)。第二期為全面實施改造項目階段，時間為2006年初至2008年年底?；A(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)國有土地拆遷工作安置房建設(shè)工程二、改造項目用地概況（詳見表4）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2新安江下溪頭W1商住、公用設(shè)施95012006合計7平均地價（萬元/畝）目前，我們改造開發(fā)的X區(qū)塊位于城市的中心區(qū)塊具有如下的優(yōu)勢：區(qū)塊北靠綠色牛頭山體，南依清轍的新安江是優(yōu)良的居住佳地；是X市區(qū)僅存最佳地塊，是不可再生的開發(fā)之地。第六章（三）房屋拆遷安置費用估算改造項目總拆遷戶1311戶，其中：第一期拆遷戶269戶，第二期1042戶。集體土地房屋拆遷安置費用估算。b、：鋼混結(jié)構(gòu)　　　　　 3432 m2550元/ m2=1887600元磚混結(jié)構(gòu)　　根據(jù)X市建筑工程造價水平，并結(jié)合周邊下溪頭開發(fā)及城防工程安置房建設(shè)工程的造價，拆遷安置房建設(shè)造價為700元/ m2（含水電安裝費），則：77400 m2700元/ m2=。根據(jù)建政函（2005）57號《關(guān)于公布2005年度X市城市房屋拆遷貨幣補償基準價的通知》規(guī)定，補償費估算如下：a、國有出讓土地住戶房屋拆遷補償費估算約3370萬元，其中：第一期：3865 m21900元/m2=7343500元第二期：13871m21900元/ m2=26354900元。出讓用地商業(yè)用房拆遷補償費：，其中：第一期：400m25800元/m2=2320000元第二期：284m25800元/m2=1647200元。第二期：76500m2700元/m2=53550000元。①國有土地拆遷戶搬家補助費：1067戶600元/戶=640200元。有關(guān)對拆遷戶的獎勵費用估算①按期簽拆遷安置合同的獎勵130310m250元/m280%=5212400元