【正文】 的合理利用。而綠地不僅僅是可有可無(wú)的景觀裝飾物，或者是僅供滿足休閑活動(dòng)需要的游憩地，而是維持一定區(qū)域范圍內(nèi)人類生存所必須的物質(zhì)環(huán)境空間。通過(guò)運(yùn)河沿線地塊舊城改造以及企業(yè)搬遷、調(diào)整，運(yùn)用綜合開(kāi)發(fā)手段，科學(xué)合理地調(diào)整區(qū)域用地性質(zhì)，加大土地整理力度，體現(xiàn)“黃金地段”的環(huán)境效益；通過(guò)完善基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化開(kāi)發(fā)環(huán)境，促進(jìn)土地增殖，擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來(lái)源，從而為城市帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目實(shí)施的意義（1）項(xiàng)目實(shí)施有助于加快城市化進(jìn)程，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展目前我國(guó)已進(jìn)入城市化加速發(fā)展階段，不失時(shí)機(jī)、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)舊城改造以及城市經(jīng)營(yíng)，是實(shí)現(xiàn)加快城市化和提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要組成部分。千年流淌的京杭大運(yùn)河在區(qū)內(nèi)蜿蜒12公里，穿境而過(guò)，在兩岸留下了眾多的歷史古跡和燦爛的文化遺產(chǎn)。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表11。同時(shí)，各項(xiàng)拆遷改造和建設(shè)工程必須堅(jiān)持合理安排，注重兩個(gè)平衡—安置房平衡與資金平衡。（3）提出區(qū)域城市道路及景觀帶建設(shè)方案。同時(shí)，積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)，基本形成了舊城改造的操作體系，有利于促進(jìn)舊城改造工程的滾動(dòng)發(fā)展。中心的機(jī)構(gòu)設(shè)置為四部一室，即前期部、動(dòng)遷部、工程部、物業(yè)部和辦公室。德清縣三橋集鎮(zhèn)整治項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二○○七年 六月60京杭運(yùn)河兩岸(拱墅區(qū)段)舊城改造工程可行性研究報(bào)告目 錄1 概 述………………………………………… 1 項(xiàng)目總概況 承辦單位概況 編制依據(jù) 研究范圍 主要結(jié)論2 項(xiàng)目背景與意義……………………………… 6 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目實(shí)施的意義 土地儲(chǔ)備及房地產(chǎn)市場(chǎng)概況3 項(xiàng)目范圍與建設(shè)條件…………………………12 項(xiàng)目用地范圍及現(xiàn)狀 建設(shè)條件4 總體規(guī)劃和安置區(qū)劃…………………………17 總體規(guī)劃及空間布局 地塊控制與功能區(qū)劃 安置地塊的選擇5 工程方案………………………………………23 改造工程總體目標(biāo) 安置房建設(shè)工程 教育設(shè)施工程 道路工程 綠化及景觀工程 主要技術(shù)指標(biāo)6 市政工程及配套設(shè)施…………………………31 給排水工程 電力工程 通信工程 燃?xì)夤こ? 環(huán)境保護(hù)與消防………………………………39 環(huán)境保護(hù) 消防8 組織機(jī)構(gòu)及人員編制…………………………41 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式 機(jī)構(gòu)及人員編制9 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃…………………………………4210 投資效益分析…………………………………46 投資估算 項(xiàng)目收益與資金平衡 綜合評(píng)價(jià)附 件（1） 杭州市土地儲(chǔ)備中心與杭州市拱墅區(qū)人民政府“合作開(kāi)展土地整理城市改造工作協(xié)議”（2000年12月）（2） 杭州市土地儲(chǔ)備中心與杭州市拱墅區(qū)人民政府“合作開(kāi)展土地整理城市改造工作補(bǔ)充協(xié)議”（2001年9月）（3） 杭州市拱墅區(qū)機(jī)構(gòu)編制委員會(huì) 拱編[2001]2號(hào)“關(guān)于成立杭州市拱墅區(qū)城市建設(shè)發(fā)展中心的通知”及資金證明（4） 杭州市土地儲(chǔ)備中心委托書(shū)（2001年4月）（5） 杭土儲(chǔ)[2001]第66號(hào)、拱城建字[2001]第3號(hào)“關(guān)于要求經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃立項(xiàng)的報(bào)告”（6） 拱城發(fā)[2001]1號(hào)“關(guān)于將湖墅北路區(qū)塊列入政府儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)計(jì)劃的報(bào)告”（7） 杭州市人民政府公文處理簡(jiǎn)復(fù)單（2001年5月）（8） 杭州市人民政府辦公廳 杭府紀(jì)要[2002]38號(hào)“關(guān)于拱墅區(qū)土地整理工作等有關(guān)問(wèn)題的專題會(huì)議紀(jì)要”（9） 杭州市計(jì)劃委員會(huì) 杭計(jì)投資[2000]256號(hào)“關(guān)于下達(dá)長(zhǎng)板巷等地塊前期準(zhǔn)備計(jì)劃的批復(fù)”（10）杭州市計(jì)劃委員會(huì) 杭計(jì)投資[2001]533號(hào)“關(guān)于拱墅區(qū)城建發(fā)展中心建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的批復(fù)”（11）杭州市計(jì)劃委員會(huì)杭計(jì)投資[2003]894號(hào)“關(guān)于同意調(diào)整拱墅區(qū)大滸弄地塊前期準(zhǔn)備計(jì)劃的批復(fù)“（12）杭州市拱墅區(qū)城市建設(shè)發(fā)展中心與杭州市運(yùn)河綜合保護(hù)開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)有限公司委托建設(shè)“協(xié)議書(shū)”（2004年4月）（12）湖墅北路(安全路登云路)建設(shè)協(xié)議書(shū)（2007年2月）（13）小河路（莫干山路登云路）委托建設(shè)協(xié)議書(shū)（2007年2月）（14）小河直街保護(hù)區(qū)委托搬遷協(xié)議（2007年4月）附 圖（1） 項(xiàng)目區(qū)域位置圖（2） 區(qū)域開(kāi)發(fā)地塊匯總圖1 概 述項(xiàng)目名稱： 京杭運(yùn)河兩岸（拱墅區(qū)段）舊城改造工程承辦單位： 杭州市拱墅區(qū)城市建設(shè)發(fā)展中心用地范圍： 西起和睦路、莫干山路、京杭運(yùn)河，東至上塘路， 南起大關(guān)路、德勝路，北至登云路（含娑婆小區(qū)）， 。中心成立以來(lái)的主要職責(zé)是與杭州市土地儲(chǔ)備中心共同承擔(dān)運(yùn)河沿線四平方公里的土地整理和城市綜合改造，即實(shí)施前期規(guī)劃、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、安置房建設(shè)以及公建建設(shè)等工作。 編制依據(jù)（1）《京杭運(yùn)河（拱墅區(qū)段）兩岸控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》（杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2002年5月）（2）《杭州市長(zhǎng)樂(lè)居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》（杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2004年6月）（3） 杭州市城市總體規(guī)劃（國(guó)函[2007]19號(hào)批復(fù)）（4） 杭州市人民政府令第153號(hào)《杭州市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》（2000年8月修正）（5） 杭州市人民政府《關(guān)于杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》（杭政[2001]3號(hào)）（6）《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(修訂案)（2002年5月）（7） 杭州市人民政府關(guān)于貫徹實(shí)施《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的若干意見(jiàn)（8） 杭州市人民政府關(guān)于貫徹實(shí)施《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的補(bǔ)充意見(jiàn)（杭政[2004]1號(hào)）（9） 杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)政府儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)整理的實(shí)施意見(jiàn)（杭政辦[2006]7號(hào)）（10）中心提供的前期工作資料（11）我國(guó)現(xiàn)行的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 研究范圍鑒于杭州運(yùn)河沿線（拱墅區(qū)段）地塊的舊城改造工程以“一次規(guī)劃，成片改造，分步實(shí)施”為原則，并按照“運(yùn)河?xùn)|、運(yùn)河西同步實(shí)施”和“由北到南，有序推進(jìn)”的工作思路落實(shí)改造工程，其拆遷及安置房建設(shè)、土地整理出讓和公建設(shè)施等建設(shè)范圍都有一個(gè)逐漸擴(kuò)大的過(guò)程。（4）提出城市綜合整治與保護(hù)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目方案。（3）本著人民城市人民建的原則，通過(guò)舊城土地功能序列的替代和調(diào)整，采取有償出讓國(guó)有土地籌集資金用以舊城改造的方式是合理的。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指 標(biāo)數(shù) 據(jù)備 注1土地整理新增面積畝888可出讓2總建筑面積平方米765080其中：安置房平方米582300 教育設(shè)施平方米 43580 公建設(shè)施平方米 91524 綜保重點(diǎn)項(xiàng)目平方米 476803城市道路建設(shè)千米154綠地面積平方米5土地出讓收益萬(wàn)元4258266改造建設(shè)資金需求萬(wàn)元3124357申請(qǐng)新增銀行貸款萬(wàn)元 376818貸款利息累計(jì)萬(wàn)元 268489償還原有貸款余額萬(wàn)元 8000010年末貸款余額（最大值）萬(wàn)元13254611項(xiàng)目盈余萬(wàn)元 65432 項(xiàng)目背景與意義 項(xiàng)目背景跨入二十一世紀(jì)，隨著人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)所居住城市提出了更高更新的要求，城市不再是一般意義上的生產(chǎn)中心、工作中心和居住中心，而是一個(gè)以人為本，以服務(wù)人為最高準(zhǔn)則，人與自然和諧協(xié)調(diào)、完美融合，并能滿足各類人群的發(fā)展愿望，為人們的生活、工作、學(xué)習(xí)和交往提供最舒適、最方便的場(chǎng)所。但由于種種原因，運(yùn)河兩岸拱墅區(qū)塊的原有住宅建筑大多較破舊，無(wú)配套設(shè)施，無(wú)綠化用地，農(nóng)居、倉(cāng)庫(kù)等互相混雜，居住環(huán)境較差；配套公建（特別是配套教育設(shè)施）嚴(yán)重不足，區(qū)內(nèi)道路不完善，且路面較窄；同時(shí)，區(qū)塊內(nèi)工業(yè)用地比重較大，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布混亂，其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，有的已經(jīng)破產(chǎn)，急需通過(guò)轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整土地性質(zhì)，來(lái)解決企業(yè)破產(chǎn)后的一系列問(wèn)題。通過(guò)舊城改造擴(kuò)大中心城市規(guī)模，增強(qiáng)城市輻射功能，使第三產(chǎn)業(yè)比重逐漸增加，吸引農(nóng)村剩余勞動(dòng)力進(jìn)城就業(yè)，并可為離鄉(xiāng)的農(nóng)民進(jìn)城定居和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造條件，為農(nóng)民“退一進(jìn)三”解決出路，提供就業(yè)機(jī)會(huì)和崗位。（2）項(xiàng)目實(shí)施有利于改善城市生態(tài)環(huán)境，推動(dòng)城市景觀帶建設(shè)城市作為人類的聚居地，受到人類生活和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)生活的強(qiáng)烈影響，使得城市的生態(tài)環(huán)境問(wèn)題特別突出。本項(xiàng)目利用其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，按照運(yùn)河開(kāi)發(fā)與保護(hù)的要求，將重點(diǎn)保護(hù)小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū)、新建青莎公園、香積寺石塔公園，恢復(fù)香積寺廟，并以濱水景觀面為基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)內(nèi)重要景觀節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志性建筑或景物，形成高低錯(cuò)落、層次分明、主題明確、城景交融的現(xiàn)代城區(qū)風(fēng)貌。（4）項(xiàng)目實(shí)施有利于改善城鄉(xiāng)居民的居住條件和生活質(zhì)量隨著十六大提出全面建設(shè)小康社會(huì)的奮斗目標(biāo)，人們的居住狀況將成為“小康社會(huì)”的一項(xiàng)重要的檢驗(yàn)指標(biāo)。而資金缺乏則是制約城市建設(shè)的最大瓶頸，在舊城改造中，傳統(tǒng)街區(qū)的保護(hù)、居民的拆遷安置、市政設(shè)施更新改造等，均需巨額資金。英國(guó)則采用成立土地發(fā)展公司，實(shí)行與土地銀行相似的機(jī)制。1996年9月，深圳市成立土地發(fā)展投資公司，后更名為土地投資開(kāi)發(fā)中心，其業(yè)務(wù)以土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和土地開(kāi)發(fā)為主；1996年11月，上海市成立土地發(fā)展中心，接受市政府委托實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓工作。這是我國(guó)首部正式出臺(tái)的關(guān)于土地收購(gòu)儲(chǔ)備方面的政府規(guī)章，為土地儲(chǔ)備制度作出了有益的探索。國(guó)家層面的最新政策陸續(xù)出臺(tái)，尤其是土地儲(chǔ)備資金的管理將有較大的變動(dòng)和調(diào)整，政策的調(diào)整既是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇，有利于土地儲(chǔ)備工作的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。政府針對(duì)投機(jī)需求、過(guò)度投資、超前消費(fèi)和過(guò)度消費(fèi)等四個(gè)方面的不合理需求制定了一系列的政策，過(guò)熱的市場(chǎng)需求已經(jīng)開(kāi)始降溫，投資需求已經(jīng)退潮。目前運(yùn)河邊的樓盤(pán)多達(dá)20余個(gè)，總建筑面積為200萬(wàn)平方米左右，如果按照每套100平方米計(jì)算，那么今后將有2萬(wàn)余戶家庭安家于運(yùn)河邊。該區(qū)塊原有居住用地主要集中在西部、南部，大多建筑較破舊，居住環(huán)境較差，尤其是配套公建嚴(yán)重不足；原有公建主要集中在上塘路沿線幾區(qū)塊南面，以商業(yè)、市場(chǎng)為主，布局分散、規(guī)模偏小、建筑質(zhì)量較差，缺少停車(chē)場(chǎng)地；區(qū)塊內(nèi)原有工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地比重較大，運(yùn)河以西和以東均有各類企業(yè)分布，部分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但與居住用地混合分布，大部分廠房、倉(cāng)儲(chǔ)的建筑質(zhì)量較差，并占用規(guī)劃城市道路及河道用地，其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，有的已經(jīng)破產(chǎn)；區(qū)塊內(nèi)原有道路（支路、小區(qū)級(jí)道路）不完善，斷頭路較多，且路面較窄，造成交通擁擠；區(qū)塊內(nèi)公園、綠地偏少，河道水質(zhì)污濁，基本無(wú)河道綠化，環(huán)境面貌較差。目前已竣工27萬(wàn)平方米、住宅約2851套、配套幼兒園1座，還有約7萬(wàn)平方米安置房及配套小學(xué)正在建設(shè)中。 建設(shè)條件京杭運(yùn)河兩岸（拱墅區(qū)段）地處杭州市中心的北部，該區(qū)塊北靠拱宸橋（拱墅區(qū)區(qū)級(jí)行政中心），南接賣(mài)魚(yú)橋（信義坊步行商業(yè)街），區(qū)內(nèi)城市路網(wǎng)基本形成，對(duì)外交通十分便利，通過(guò)上塘路高架往南通達(dá)市中心武林廣場(chǎng)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)，往北接石祥路，繞城公路，并與杭寧高速接通；通過(guò)德勝路往東到下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)；通過(guò)莫干山路，往北接石祥路，并通達(dá)三墩、勾莊；通過(guò)京杭運(yùn)河，往南與錢(qián)塘江溝通，往北直達(dá)余杭、湖州、蘇州。拱墅區(qū)屬亞熱帶氣候，溫和濕潤(rùn)，℃左右；最熱月（7月份）平均溫度約29℃左右，℃，℃，最低－℃。全區(qū)山地面積約占總面積的7％，綠化覆蓋面積1735萬(wàn)平方米(其中山林綠化復(fù)蓋面積980萬(wàn)平方米)。歷代封建王朝基于政治、軍事、經(jīng)濟(jì)的考慮而不斷開(kāi)挖，至隋煬帝時(shí)又經(jīng)過(guò)三次大規(guī)模的修整和開(kāi)鑿，一條水運(yùn)走廊終于建成。拱墅區(qū)就位于京杭大運(yùn)河的最南端。以運(yùn)河文化為主線，以文化商城等企業(yè)為龍頭，加快建設(shè)運(yùn)河文化廣場(chǎng)和運(yùn)河博物館等一批重點(diǎn)項(xiàng)目，初步形成“一城二橋三街四中心”大文化產(chǎn)業(yè)格局，大力發(fā)展和壯大文化產(chǎn)業(yè)。（2）結(jié)合運(yùn)河的開(kāi)發(fā)與保護(hù)，重點(diǎn)保護(hù)小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū)、新建青莎公園、香積寺石塔公園，恢復(fù)香積寺廟，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)兩大沿運(yùn)河公建區(qū)塊：一是大關(guān)路北部的運(yùn)河旅游公建區(qū)塊，以開(kāi)發(fā)旅游公園(青莎公園、小河公園)及相關(guān)旅游服務(wù)公建為主；二是大關(guān)路南部的運(yùn)河休閑活動(dòng)區(qū)，以開(kāi)發(fā)為旅游服務(wù)的寺廟、茶館、酒吧、咖啡店、飯館等服務(wù)性公建為主。 地塊控制與功能區(qū)劃規(guī)劃除保留一些大型公建，如辦公單位、學(xué)校、社會(huì)福利中心等用地、大型市政用地、公園、文保用地及一些多層住宅地塊外，其余工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等用地均調(diào)整用地性質(zhì)，從而將京杭運(yùn)河兩岸（拱墅區(qū)段）建成集商務(wù)貿(mào)易、旅游觀光、休閑、居住為一體的綜合現(xiàn)代城區(qū)。規(guī)劃在小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū)北部，運(yùn)河與小河路之間地塊規(guī)劃為旅游公建區(qū)快，以開(kāi)發(fā)旅游公園、游樂(lè)設(shè)施及相關(guān)旅游服務(wù)公建為主，要求容積率低、密度低、高度低，同時(shí)與小河直街歷史街區(qū)在高度、建筑形式、建筑風(fēng)格上都能協(xié)調(diào)統(tǒng)一。（1）住宅用地規(guī)劃保留和睦苑、熱水瓶廠地塊、紫荊家園、干休所、長(zhǎng)樂(lè)苑、清水公寓、盛德嘉園等已建、已批住宅用地。（2）配套工建規(guī)劃設(shè)置大小居住區(qū)級(jí)公建用地8塊，其中設(shè)置街道辦事處、派出所各2處，設(shè)置農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)3處（不包括熱水瓶廠地塊已批農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)），按住宅建筑面積的7‰配置物業(yè)管理用房，計(jì)13360平方米；規(guī)劃新設(shè)社區(qū)服務(wù)中心11處。對(duì)傳統(tǒng)歷史街區(qū)：小河直街結(jié)合現(xiàn)狀規(guī)劃四塊保護(hù)用地，以保護(hù)、修復(fù)運(yùn)河中下層居民的居住生活文化為主，開(kāi)發(fā)旅游性服務(wù)公建為輔。規(guī)劃保留登云路南的污水泵站，另在220kV霞灣變西側(cè)規(guī)劃一處污水加壓泵站用地?！?，安置房建設(shè)用地總量約為800畝。7和睦南區(qū)A21余杭塘河以南、秉祥巷以北、莫干山路以東、趙伍路以西。通過(guò)今后五年的建設(shè)，基本完成拱墅區(qū)運(yùn)河沿線大滸弄地塊、和睦南區(qū)地塊、三河交匯地塊、長(zhǎng)樂(lè)地塊等四平方公里的土地整理和城市綜合改造工程；完成運(yùn)河商務(wù)區(qū)、運(yùn)河文化