【正文】 德清縣三橋集鎮(zhèn)整治項(xiàng)目可行性研究報(bào)告二○○七年 六月60京杭運(yùn)河兩岸(拱墅區(qū)段)舊城改造工程可行性研究報(bào)告目 錄1 概 述………………………………………… 1 項(xiàng)目總概況 承辦單位概況 編制依據(jù) 研究范圍 主要結(jié)論2 項(xiàng)目背景與意義……………………………… 6 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目實(shí)施的意義 土地儲備及房地產(chǎn)市場概況3 項(xiàng)目范圍與建設(shè)條件…………………………12 項(xiàng)目用地范圍及現(xiàn)狀 建設(shè)條件4 總體規(guī)劃和安置區(qū)劃…………………………17 總體規(guī)劃及空間布局 地塊控制與功能區(qū)劃 安置地塊的選擇5 工程方案………………………………………23 改造工程總體目標(biāo) 安置房建設(shè)工程 教育設(shè)施工程 道路工程 綠化及景觀工程 主要技術(shù)指標(biāo)6 市政工程及配套設(shè)施…………………………31 給排水工程 電力工程 通信工程 燃?xì)夤こ? 環(huán)境保護(hù)與消防………………………………39 環(huán)境保護(hù) 消防8 組織機(jī)構(gòu)及人員編制…………………………41 項(xiàng)目開發(fā)模式 機(jī)構(gòu)及人員編制9 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃…………………………………4210 投資效益分析…………………………………46 投資估算 項(xiàng)目收益與資金平衡 綜合評價(jià)附 件（1） 杭州市土地儲備中心與杭州市拱墅區(qū)人民政府“合作開展土地整理城市改造工作協(xié)議”（2000年12月）（2） 杭州市土地儲備中心與杭州市拱墅區(qū)人民政府“合作開展土地整理城市改造工作補(bǔ)充協(xié)議”（2001年9月）（3） 杭州市拱墅區(qū)機(jī)構(gòu)編制委員會 拱編[2001]2號“關(guān)于成立杭州市拱墅區(qū)城市建設(shè)發(fā)展中心的通知”及資金證明（4） 杭州市土地儲備中心委托書（2001年4月）（5） 杭土儲[2001]第66號、拱城建字[2001]第3號“關(guān)于要求經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃立項(xiàng)的報(bào)告”（6） 拱城發(fā)[2001]1號“關(guān)于將湖墅北路區(qū)塊列入政府儲備土地前期開發(fā)計(jì)劃的報(bào)告”（7） 杭州市人民政府公文處理簡復(fù)單（2001年5月）（8） 杭州市人民政府辦公廳 杭府紀(jì)要[2002]38號“關(guān)于拱墅區(qū)土地整理工作等有關(guān)問題的專題會議紀(jì)要”（9） 杭州市計(jì)劃委員會 杭計(jì)投資[2000]256號“關(guān)于下達(dá)長板巷等地塊前期準(zhǔn)備計(jì)劃的批復(fù)”（10）杭州市計(jì)劃委員會 杭計(jì)投資[2001]533號“關(guān)于拱墅區(qū)城建發(fā)展中心建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的批復(fù)”（11）杭州市計(jì)劃委員會杭計(jì)投資[2003]894號“關(guān)于同意調(diào)整拱墅區(qū)大滸弄地塊前期準(zhǔn)備計(jì)劃的批復(fù)“（12）杭州市拱墅區(qū)城市建設(shè)發(fā)展中心與杭州市運(yùn)河綜合保護(hù)開發(fā)建設(shè)集團(tuán)有限公司委托建設(shè)“協(xié)議書”（2004年4月）（12）湖墅北路(安全路登云路)建設(shè)協(xié)議書（2007年2月）（13）小河路（莫干山路登云路）委托建設(shè)協(xié)議書（2007年2月）（14）小河直街保護(hù)區(qū)委托搬遷協(xié)議（2007年4月）附 圖（1） 項(xiàng)目區(qū)域位置圖（2） 區(qū)域開發(fā)地塊匯總圖1 概 述項(xiàng)目名稱： 京杭運(yùn)河兩岸（拱墅區(qū)段）舊城改造工程承辦單位： 杭州市拱墅區(qū)城市建設(shè)發(fā)展中心用地范圍： 西起和睦路、莫干山路、京杭運(yùn)河，東至上塘路， 南起大關(guān)路、德勝路，北至登云路（含娑婆小區(qū)）， 。拆遷規(guī)模： 拆遷占地面積約180公頃（不包括已拆遷200公頃） 拆遷總建筑面積約200萬平方米安置規(guī)模： 新建安置房總建筑面積58萬平方米土地整理： 888畝（2007～2011年）項(xiàng)目主要內(nèi)容：通過土地市場化運(yùn)作模式，實(shí)施規(guī)劃用地范圍的舊城拆遷、土地整理、安置住房建設(shè)、城市道路建設(shè)以及公建建設(shè)等工程，為按期完成拱墅區(qū)城市綜合改造打下良好的基礎(chǔ)。 承辦單位概況單位名稱：杭州市拱墅區(qū)城市建設(shè)發(fā)展中心(以下簡稱“中心”)單位地址：杭州市大關(guān)路101號法人代表：湯黎明注冊資本：1000萬元單位簡介：中心成立于2001年4月，是拱墅區(qū)政府直屬的全民事業(yè)單位，代表區(qū)政府“負(fù)責(zé)組織實(shí)施運(yùn)河沿線等的舊城改造和土地整理工作”。中心的機(jī)構(gòu)設(shè)置為四部一室，即前期部、動遷部、工程部、物業(yè)部和辦公室。中心成立以來的主要職責(zé)是與杭州市土地儲備中心共同承擔(dān)運(yùn)河沿線四平方公里的土地整理和城市綜合改造，即實(shí)施前期規(guī)劃、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、安置房建設(shè)以及公建建設(shè)等工作。中心以“改變城市面貌，提升城區(qū)品位”為工作宗旨，積極改善廣大居民群眾的居住條件和生活質(zhì)量，求真務(wù)實(shí)，為民造福，全心全意為人民服務(wù)。通過六年的努力，中心先后對熱水瓶廠地塊、大滸弄東片地塊、娑婆橋地塊以及A1AA0A0大滸弄西等地塊實(shí)施了拆遷改造，舊城改造工作成效顯著。同時，積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)，基本形成了舊城改造的操作體系，有利于促進(jìn)舊城改造工程的滾動發(fā)展。 編制依據(jù)（1）《京杭運(yùn)河（拱墅區(qū)段）兩岸控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》（杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2002年5月）（2）《杭州市長樂居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整》（杭州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2004年6月）（3） 杭州市城市總體規(guī)劃（國函[2007]19號批復(fù)）（4） 杭州市人民政府令第153號《杭州市土地儲備實(shí)施辦法》（2000年8月修正）（5） 杭州市人民政府《關(guān)于杭州市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的實(shí)施意見》（杭政[2001]3號）（6）《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(修訂案)（2002年5月）（7） 杭州市人民政府關(guān)于貫徹實(shí)施《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的若干意見（8） 杭州市人民政府關(guān)于貫徹實(shí)施《杭州市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的補(bǔ)充意見（杭政[2004]1號）（9） 杭州市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)政府儲備土地開發(fā)整理的實(shí)施意見（杭政辦[2006]7號）（10）中心提供的前期工作資料（11）我國現(xiàn)行的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn) 研究范圍鑒于杭州運(yùn)河沿線（拱墅區(qū)段）地塊的舊城改造工程以“一次規(guī)劃，成片改造，分步實(shí)施”為原則，并按照“運(yùn)河?xùn)|、運(yùn)河西同步實(shí)施”和“由北到南，有序推進(jìn)”的工作思路落實(shí)改造工程，其拆遷及安置房建設(shè)、土地整理出讓和公建設(shè)施等建設(shè)范圍都有一個逐漸擴(kuò)大的過程。考慮到整個地塊的改造工程實(shí)際啟動運(yùn)作已歷時五年，本報(bào)告在兼顧整個規(guī)劃區(qū)域舊城改造工程的同時，重點(diǎn)對今后五年（2007～2011年）的建設(shè)任務(wù)進(jìn)行可行性研究，具體內(nèi)容如下：（1）確定今后五年土地整理所需的拆遷地塊、安置住宅地塊及公建用地范圍和面積。（2）提出今后五年經(jīng)濟(jì)適用房、教育設(shè)施等建設(shè)工程方案。（3）提出區(qū)域城市道路及景觀帶建設(shè)方案。（4）提出城市綜合整治與保護(hù)開發(fā)重點(diǎn)項(xiàng)目方案。 主要結(jié)論（1）為加快推進(jìn)區(qū)域城市化進(jìn)程，進(jìn)一步改變城市面貌、提升城區(qū)品位，改善廣大居民群眾的居住條件和生活質(zhì)量，保持經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展，努力將拱墅區(qū)建設(shè)成為環(huán)境舒適優(yōu)美、交通方便快捷、設(shè)施配套完善、經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展、人民安居樂業(yè)的現(xiàn)代化大都市中心城區(qū)，對運(yùn)河兩岸（拱墅區(qū)段）區(qū)塊進(jìn)行拆遷改造是十分必要和非常及時的。（2）在符合城市總體規(guī)劃的原則下，舊城改造采取“分步實(shí)施”、“有序推進(jìn)”的過程是穩(wěn)妥的。同時，各項(xiàng)拆遷改造和建設(shè)工程必須堅(jiān)持合理安排，注重兩個平衡—安置房平衡與資金平衡。（3）本著人民城市人民建的原則，通過舊城土地功能序列的替代和調(diào)整，采取有償出讓國有土地籌集資金用以舊城改造的方式是合理的。經(jīng)預(yù)測，本項(xiàng)目今后五年的土地出讓收益將達(dá)425826萬元，與建設(shè)投資總額312435萬元（不含貸款利息支出）持平并略有盈余。綜合分析，運(yùn)河兩岸（拱墅區(qū)段）舊城改造和土地整理工程項(xiàng)目是可行的。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表11。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指 標(biāo)數(shù) 據(jù)備 注1土地整理新增面積畝888可出讓2總建筑面積平方米765080其中：安置房平方米582300 教育設(shè)施平方米 43580 公建設(shè)施平方米 91524 綜保重點(diǎn)項(xiàng)目平方米 476803城市道路建設(shè)千米154綠地面積平方米5土地出讓收益萬元4258266改造建設(shè)資金需求萬元3124357申請新增銀行貸款萬元 376818貸款利息累計(jì)萬元 268489償還原有貸款余額萬元 8000010年末貸款余額（最大值）萬元13254611項(xiàng)目盈余萬元 65432 項(xiàng)目背景與意義 項(xiàng)目背景跨入二十一世紀(jì)，隨著人民生活水平的不斷提高，人們對所居住城市提出了更高更新的要求，城市不再是一般意義上的生產(chǎn)中心、工作中心和居住中心，而是一個以人為本，以服務(wù)人為最高準(zhǔn)則，人與自然和諧協(xié)調(diào)、完美融合，并能滿足各類人群的發(fā)展愿望，為人們的生活、工作、學(xué)習(xí)和交往提供最舒適、最方便的場所。黨的十六大確立了全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，其中之一就是“可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強(qiáng)，生態(tài)環(huán)境得到改善，資源利用效益顯著提高，促進(jìn)人與自然的和諧，推動整個社會走上生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路”。拱墅區(qū)位于杭州市區(qū)的中部，是杭州市正在迅速崛起的經(jīng)濟(jì)大區(qū)、新興的中心城區(qū)和底蘊(yùn)深厚的文化大區(qū)。千年流淌的京杭大運(yùn)河在區(qū)內(nèi)蜿蜒12公里，穿境而過，在兩岸留下了眾多的歷史古跡和燦爛的文化遺產(chǎn)。但由于種種原因，運(yùn)河兩岸拱墅區(qū)塊的原有住宅建筑大多較破舊，無配套設(shè)施，無綠化用地，農(nóng)居、倉庫等互相混雜，居住環(huán)境較差；配套公建（特別是配套教育設(shè)施）嚴(yán)重不足，區(qū)內(nèi)道路不完善，且路面較窄；同時，區(qū)塊內(nèi)工業(yè)用地比重較大，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布混亂，其中大部分企業(yè)處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，有的已經(jīng)破產(chǎn)，急需通過轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)整土地性質(zhì)，來解決企業(yè)破產(chǎn)后的一系列問題。為了加快推進(jìn)區(qū)域城市化進(jìn)程，進(jìn)一步改變城市面貌、提升城區(qū)品位，改善廣大居民群眾的居住條件和生活質(zhì)量，拱墅區(qū)委、區(qū)政府專門組建了城建發(fā)展中心，從事運(yùn)河沿線等地塊的舊城改造和土地整理。本項(xiàng)目的實(shí)施將充分發(fā)揮地處運(yùn)河兩岸的優(yōu)勢，抓住運(yùn)河保護(hù)與發(fā)展作為杭州市政府十大重點(diǎn)工程之一的歷史機(jī)遇，通過對用地結(jié)構(gòu)及路網(wǎng)的調(diào)整、綠化系統(tǒng)的完善和歷史文化的挖掘，合理開發(fā)利用河道兩岸的用地，建設(shè)較為完善的綠化系統(tǒng)和開放的公共空間，完善各項(xiàng)配套設(shè)施，營造良好的居住生活環(huán)境，從而將運(yùn)河兩岸（拱墅區(qū)段）基本建成環(huán)境舒適優(yōu)美、交通方便快捷、設(shè)施配套完善、經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展、人民安居樂業(yè)的現(xiàn)代化大都市中心城區(qū)。 項(xiàng)目實(shí)施的意義（1）項(xiàng)目實(shí)施有助于加快城市化進(jìn)程，推動社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展目前我國已進(jìn)入城市化加速發(fā)展階段，不失時機(jī)、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)舊城改造以及城市經(jīng)營，是實(shí)現(xiàn)加快城市化和提前基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要組成部分。通過舊城改造擴(kuò)大中心城市規(guī)模，增強(qiáng)城市輻射功能，使第三產(chǎn)業(yè)比重逐漸增加，吸引農(nóng)村剩余勞動力進(jìn)城就業(yè)，并可為離鄉(xiāng)的農(nóng)民進(jìn)城定居和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)造條件，為農(nóng)民“退一進(jìn)三”解決出路，提供就業(yè)機(jī)會和崗位。舊城改造是推進(jìn)城市化健康發(fā)展的要求，也是盤活城市國有資產(chǎn)存量，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)和社會協(xié)調(diào)發(fā)展的重大舉措。實(shí)施舊城改造將擴(kuò)大消費(fèi)需求，帶動城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資需求，為國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長提供強(qiáng)有力支撐。通過運(yùn)河沿線地塊舊城改造以及企業(yè)搬遷、調(diào)整，運(yùn)用綜合開發(fā)手段，科學(xué)合理地調(diào)整區(qū)域用地性質(zhì)，加大土地整理力度，體現(xiàn)“黃金地段”的環(huán)境效益；通過完善基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化開發(fā)環(huán)境，促進(jìn)土地增殖，擴(kuò)充城市建設(shè)的資金來源，從而為城市帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。（2）項(xiàng)目實(shí)施有利于改善城市生態(tài)環(huán)境，推動城市景觀帶建設(shè)城市作為人類的聚居地，受到人類生活和各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)生活的強(qiáng)烈影響，使得城市的生態(tài)環(huán)境問題特別突出。長期以來，普遍存在的重生產(chǎn)發(fā)展，輕生活質(zhì)量，重經(jīng)濟(jì)增長、輕社會發(fā)展的思想，使得城市的生態(tài)環(huán)境趨于惡化。在城市生態(tài)系統(tǒng)中發(fā)揮重要作用的城市綠地建設(shè)得不到重視。而綠地不僅僅是可有可無的景觀裝飾物，或者是僅供滿足休閑活動需要的游憩地，而是維持一定區(qū)域范圍內(nèi)人類生存所必須的物質(zhì)環(huán)境空間。本項(xiàng)目利用其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，按照運(yùn)河開發(fā)與保護(hù)的要求，將重點(diǎn)保護(hù)小河直街傳統(tǒng)歷史街區(qū)、新建青莎公園、香積寺石塔公園，恢復(fù)香積寺廟，并以濱水景觀面為基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)內(nèi)重要景觀節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志性建筑或景物，形成高低錯落、層次分明、主題明確、城景交融的現(xiàn)代城區(qū)風(fēng)貌。（3）項(xiàng)目實(shí)施有利于落實(shí)城市規(guī)劃，完善城市道路系統(tǒng)城市規(guī)劃是城市發(fā)展的藍(lán)圖，是城市建設(shè)的龍頭，城市規(guī)劃的實(shí)施依賴于用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和土地供給計(jì)劃。然而在企業(yè)自行招商和存量土地分散進(jìn)入市場的情況下，城市土地開發(fā)的散、差狀況長期困擾著城市規(guī)劃、城市建設(shè)和管理，影響城市形象和面貌。通過舊城改造項(xiàng)目的實(shí)施，實(shí)行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開發(fā)、城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市規(guī)劃的有關(guān)政策和要求可以得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)以規(guī)劃規(guī)范建設(shè)，以規(guī)劃調(diào)控建設(shè)，并能保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施以及城市土地的合理利用。（4）項(xiàng)目實(shí)施有利于改善城鄉(xiāng)居民的居住條件和生活質(zhì)量隨著十六大提出全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，人們的居住狀況將成為“小康社會”的一項(xiàng)重要的檢驗(yàn)指標(biāo)。城市居民奔小康不僅要體現(xiàn)在住房面積的增加上，更主要體現(xiàn)在居住品質(zhì)的提高上。通過運(yùn)河沿線地塊舊城改造、拆遷安置，將顯著改善區(qū)塊內(nèi)原有居住用地街巷狹窄、道路交通混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、不能滿足消防和衛(wèi)生要求等問題，達(dá)到住房功能齊全、結(jié)構(gòu)合理、居住舒適、環(huán)境優(yōu)美的要求，打造“居住拱墅”品牌。 土地儲備及房地產(chǎn)市場概況我國是一個人多地少的發(fā)展中國家，加強(qiáng)土地管理，嚴(yán)格保護(hù)耕地，推進(jìn)土地節(jié)約集約利用，始終是我國現(xiàn)代化建設(shè)