【正文】 筑密度%7容積率8綠化率%309總戶數(shù)戶203010用水量噸/天11用電量KW12總投資萬元13資金籌措萬元建設(shè)單位資本金萬元建設(shè)單位自籌萬元銀行貸款萬元改造住宅售價(jià)元/平方米5000商業(yè)用房售價(jià)元/平方米10000地下車庫售價(jià)元/平方米/ 結(jié)論及建議 結(jié) 論鄭州榮成置業(yè)有限公司自成立以來，累計(jì)開發(fā)商住面積40萬平方米，完成投資46000萬元，實(shí)現(xiàn)銷售收入52000萬元。 環(huán)境保護(hù)：本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾和污水經(jīng)治理后均可達(dá)標(biāo)排放。該項(xiàng)目位置處于京廣鐵路鄭州火車站交匯處，是一個(gè)金三角地帶，場地地形平整，屬于舊城區(qū)，需要整體拆遷改造。目前，公司項(xiàng)目順利開展，經(jīng)營狀況良好，已連續(xù)兩年被金融機(jī)構(gòu)評為“AA+級信用企業(yè)”。尤其是公司投資2億元開發(fā)建設(shè)的位于金水河?xùn)|、市糧食倉庫南，總建筑面積11萬平方米，由18棟多層、4棟高層構(gòu)成的“響水灣”項(xiàng)目，將“打造精品社區(qū)”的理念貫穿始終，狠抓工程質(zhì)量，完善配套服務(wù)，為業(yè)主著想，替業(yè)主把關(guān)，最終以其極高的性價(jià)比、卓越的品質(zhì)成為廣大購房者的首選銷售業(yè)績實(shí)現(xiàn)了當(dāng)期竣工清盤，取得圓滿成功。2005年，公司納稅1500萬元，榮獲二七區(qū)“2005年度稅收貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”；2006年，公司納稅1500萬元，同時(shí)榮獲“鄭州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實(shí)力50強(qiáng)”。我公司已成功開發(fā)響水灣住宅小區(qū)、鄭州箱包城、秦嶺社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域臨近二馬路人力市場、火車站、汽車站，流動(dòng)人口多，社會(huì)治安管理難，一直是社會(huì)的“老大難”問題。我公司經(jīng)過分析提出該項(xiàng)目的建設(shè),其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：地理優(yōu)勢：鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目依托擬建的解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，位置優(yōu)越得天獨(dú)厚。舊城改造住房作為具有保障性質(zhì)的政策性住房，是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手段。如能在該區(qū)域附近另外建設(shè)一個(gè)集中、現(xiàn)代化的機(jī)電商場，對商戶來將，將是一個(gè)更好的環(huán)境和發(fā)展空間。西區(qū)“五金機(jī)電城”建成，但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè)環(huán)境。 該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機(jī)電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小，大多是單間的臨時(shí)建筑，品種單一，缺少規(guī)范的市場管理，競爭激烈，如果再不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過程中，就會(huì)把這些小市場吃掉。總面積約6960平方米。以上兩個(gè)社區(qū)居民現(xiàn)有住房情況調(diào)查結(jié)果匯總：總戶數(shù)：721戶總建筑面積：，其中：（1）住宅面積：。隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下，此范圍內(nèi)整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機(jī)電市場無奈退出。2006年，科隆國際（鄭州）機(jī)電城成立，作為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、最具成長潛力的五金機(jī)電城，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車場、商品住宅、綜合服務(wù)中心等。 編制內(nèi)容與范圍根據(jù)我公司的實(shí)際需要和經(jīng)營現(xiàn)狀，按照國家對項(xiàng)目規(guī)劃方案的范圍、深度之規(guī)定，組織有關(guān)技術(shù)人員編制完成了該項(xiàng)目的規(guī)劃方案。多年來，我市通過舊城改造極大改善了城市面貌和人民群眾的居住生活條件，提高了城市競爭力。作為全市跨越式發(fā)展2007年的 20個(gè)重大發(fā)展項(xiàng)目之一，中心區(qū)鐵路跨線橋工程——解放路立交橋建成后，將連通城市東西交通，緩解二七廣場和火車站地區(qū)的交通壓力。如將該區(qū)域舊城拆遷后，建成一個(gè)集住宅、商業(yè)、文化廣場為一體的住宅小區(qū)，對社會(huì)環(huán)境將會(huì)有一個(gè)很大的改觀。藍(lán)天佳園等商品住宅項(xiàng)目，并有成熟的舊城改造方面的經(jīng)驗(yàn)，此次投資建設(shè)鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目，旨在改善該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房條件，盡心盡力為社會(huì)打造質(zhì)優(yōu)、價(jià)廉的居住環(huán)境，為城市的發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。公司成立以來，始終秉承“以人為本”的管理觀念，倡導(dǎo)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、高效、創(chuàng)新”的企業(yè)宗旨，發(fā)揚(yáng)“鍥而不舍”的創(chuàng)業(yè)精神。2006年4月，公司通過竟拍再次取得鄭州市齒輪廠土地使用權(quán)，在此開發(fā)建設(shè)“秦嶺?藍(lán)天佳園”項(xiàng)目。在取得經(jīng)營成果的同時(shí)，公司不忘回報(bào)社會(huì)與民眾，始終追求經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。場地內(nèi)共建：五棟點(diǎn)式高層住宅（32F），局部裙樓（3F）商場，并建有會(huì)所和幼兒園等公建建筑。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度：本項(xiàng)目從規(guī)劃方案編制到竣工交付使用，計(jì)劃安排30個(gè)月。公司雖然成立時(shí)間短，總的市場占有份額有限，但所開發(fā)的項(xiàng)目品位高、質(zhì)量好、物業(yè)管理一流而倍受市民的青睞?！岸邊^(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”，位于鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。同時(shí)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃，可提供約760間商鋪，同時(shí)可解決1500多個(gè)就業(yè)崗位；我們把該商業(yè)部分定位為五金機(jī)電市場，憑借其優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的交通條件，無以倫比的商業(yè)氛圍，必將會(huì)把二七區(qū)域內(nèi)大部分機(jī)電商戶吸引過來，每年至少能為政府提供財(cái)政稅收約1200多萬元，并將會(huì)逐年遞增。通過對“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”項(xiàng)目規(guī)劃方案綜合評價(jià)分析，結(jié)論是：“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”具有科學(xué)的定位，一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)和堅(jiān)實(shí)的運(yùn)作基礎(chǔ)。我們堅(jiān)信這一項(xiàng)目無論從城市發(fā)展或開發(fā)價(jià)值上一定能獲得政府及各位領(lǐng)導(dǎo)和同行門的大力支持，我們相信該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)必須將獲得前所未有的成功。第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 項(xiàng)目背景改革開放以來，我國住宅建設(shè)已經(jīng)完成了由計(jì)劃型發(fā)展方式向市場型發(fā)展方式的重大改變。以住宅為主的房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，對拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。該規(guī)劃顯示了政府解決中低收入居民住房難問題的決心。舊城改造是改善人居環(huán)境、實(shí)現(xiàn)土地利用集約化的重要途徑，是激發(fā)城市生機(jī)與活力的重要手段。 但由于歷史原因，建國初期鄭州市提出了以工業(yè)為主導(dǎo)的發(fā)展方針，城市建設(shè)中也以發(fā)展工業(yè)為核心，缺乏合理的功能分區(qū)，造成工業(yè)、居住、文教等各種用地混雜，相互影響。有些社會(huì)學(xué)家曾經(jīng)指出，村莊、舊城區(qū)已經(jīng)成為中心城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)“塌陷帶”。舊城區(qū)改造將是鄭州市今后幾年舊城改造的重點(diǎn)工作。該地區(qū)一直是二七區(qū)一個(gè)“老大難”問題，如果按照規(guī)劃，建設(shè)成一個(gè)商業(yè)、住宅綜合小區(qū)，既解決了居民的住房問題，為社會(huì)提供1479套房源，又帶來了無限的商機(jī)，無論是近期，還是長遠(yuǎn)利益來看，其作為一個(gè)新商業(yè)、住宅中心帶來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)繁榮都是無法估量的。該處屬于鄭州市典型的舊城區(qū)，占地面積約37畝，從居民居住情況調(diào)查中可以看出，該區(qū)域房屋建筑形式多為磚混結(jié)構(gòu)，大部分為五六十年代所建，還有部分自建的民房，普遍戶型較小，低矮擁擠，房屋老化；設(shè)施陳舊，缺少規(guī)劃，布局混亂。本項(xiàng)目的建設(shè)是積極落實(shí)國家政策，加大鄭州市城市住房建設(shè)力度，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，社會(huì)和諧的需要。 我公司擬開發(fā)建設(shè)的“二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”位于二七區(qū)解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域。多年來，城市改造進(jìn)行了大量工作，城市面貌和各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施逐年有所改善；但歷史遺留下來的落后狀態(tài)仍沒有根本改觀，不少破舊危房急待改建，許多地方交通阻塞，市政公用設(shè)施仍然落后。我公司爭取創(chuàng)造出一個(gè)居住舒適、生活方便、環(huán)境優(yōu)美，交通便捷的小區(qū)，力求達(dá)到“三大效益”（經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益）的完善統(tǒng)一，提高規(guī)劃的現(xiàn)實(shí)可行性。未來五年，鄭州市城市化水平將達(dá)到63%，若將城市中占有比例較大的商業(yè)流動(dòng)人口計(jì)算在內(nèi)，對鄭州市住房的需求極為龐大，這必將帶動(dòng)鄭州房地產(chǎn)市場的持續(xù)繁榮。鄭州的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除，新體制正在建立的階段。城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有強(qiáng)大的外部效應(yīng)?！笆晃濉逼陂g，房地產(chǎn)業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)的地位和作用顯著加強(qiáng)，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)、快速增長態(tài)勢。鄭州的樓市目前呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢，市場投入強(qiáng)勁，消費(fèi)需求旺盛，市場管理日趨規(guī)范，整體上房地產(chǎn)市場平衡推進(jìn)，高潮不斷。三是在住房建設(shè)規(guī)劃以及今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)中，明確了普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的建設(shè)目標(biāo)、規(guī)模、項(xiàng)目布局，在下一步具體實(shí)施過程中，市局將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模管理，科學(xué)安排各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度。城市化進(jìn)程的加快必將帶來城市人口的激增，而大量的人口由于其經(jīng)濟(jì)收入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的差異，對于住房也將有大量的需求群體。隨著太康路以南、銘功路以東、民主路以西區(qū)域被商業(yè)巨頭沃爾馬拿下，此范圍內(nèi)整體的拆遷改造，迫使該區(qū)域臨街機(jī)電市場無奈退出。2006年，科隆國際（鄭州）機(jī)電城成立，作為中西部地區(qū)規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善、最具成長潛力的五金機(jī)電城，區(qū)內(nèi)規(guī)劃的有地下停車場、商品住宅、綜合服務(wù)中心等。作為全市跨越式發(fā)展2007年的 20個(gè)重大發(fā)展項(xiàng)目之一，中心區(qū)鐵路跨線橋工程——解放路立交橋，將西起河醫(yī)立交橋，沿建設(shè)東路向東延伸，跨越京廣、隴海兩大鐵路干線，沿解放路上跨銘功路后在民主路前落地，全橋長1675米。鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目依托解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長途中心站。經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢：項(xiàng)目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙。同時(shí)，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃，（可提供760間商鋪），必將給該區(qū)域帶來豐厚的商業(yè)回報(bào)；此外，還將在地下修建2層公共停車場25995平方米，可提供停車位820個(gè)，將會(huì)極大的緩解火車站附近的交通壓力。小區(qū)建筑配套設(shè)施完善，并由專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)化、現(xiàn)代化、高質(zhì)量的統(tǒng)一管理，使居家安全舒心。 建設(shè)內(nèi)容根據(jù)機(jī)械工業(yè)第六設(shè)計(jì)研究院提供的初步設(shè)計(jì)規(guī)劃，場地內(nèi)可建五棟點(diǎn)式高層住宅（32F）、局部裙樓（3F）商場、地下停車場，并有會(huì)所和幼兒園等公建建筑。第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 項(xiàng)目選址 選址依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第十三條《建設(shè)項(xiàng)目選址管理辦法》《鄭州市總體規(guī)劃》 項(xiàng)目位置 鄭州二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目，位于鄭州市二七區(qū)，解放路以北、二道街以南、京廣線以東、銘功路以西區(qū)域。項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢必將成為二七商圈“獨(dú)一無二”的大社區(qū)，其市場份額將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。根據(jù)鄭州氣象站建國后的資料統(tǒng)計(jì)，,降水多集中在汛期9三個(gè)月，其降水量占全年5056%。水文、地質(zhì)項(xiàng)目所在位置地表類型為第四紀(jì)沖積和洪積物。 基礎(chǔ)設(shè)施條件給水 本項(xiàng)目用水可考慮由市政供水管網(wǎng)統(tǒng)一供給，其水質(zhì)、水量均能滿足要求。 排水 本項(xiàng)目排水按照日用水量的75%（不含綠化）。最終排入市政雨水管道?？照{(diào)符合已計(jì)入設(shè)計(jì)用電負(fù)荷中。 供熱建成區(qū)內(nèi)采用集中供熱。住宅戶型應(yīng)設(shè)計(jì)合理，使用方便；公共設(shè)施建筑功能齊全、完善。 根據(jù)鄭州市地區(qū)的文化生活習(xí)慣，考慮住宅發(fā)展趨勢，注入小區(qū)建設(shè)的先進(jìn)理念，同時(shí)兼顧不同居民家庭結(jié)構(gòu)、文化水平、收入水平、生活需求及收入情況，力求做到小區(qū)的各種功能齊全，布局合理，使用方便。在滿足城市區(qū)域規(guī)劃的基礎(chǔ)上，同時(shí)滿足日照、通風(fēng)、消防、交通等功能，對建筑物的平面布局、豎向處理、小區(qū)內(nèi)道路、綠化、管線和環(huán)境保護(hù)等方面進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)。場地內(nèi)設(shè)置集中休閑廣場，以花壇、綠地、休息座等建筑小品及樓前院落為居民提供彼此溝通、交往的條件，促進(jìn)居民間的雙向交流。 住宅設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)注重創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境和較高的生活質(zhì)量，并依據(jù)經(jīng)濟(jì)、使用的原則，融入了流行的居住理念和建筑工藝，分區(qū)合理；戶型南北通透，方正實(shí)用，注重平面布置與使用功能的結(jié)合。在整體建筑造型中，采用簡潔的立面，使精致的細(xì)部與環(huán)境融為一體，對建筑元素的立面進(jìn)行錯(cuò)落處理，形成新穎獨(dú)特的建筑風(fēng)格。其功能包括超市、商鋪、餐廳等商業(yè)、生活服務(wù)設(shè)施。住宅單元設(shè)計(jì)以寬敞明亮的起居室或廳作為家庭的活動(dòng)中心，大大方便了家庭成員的學(xué)習(xí)、家務(wù)、溝通、休息和社交。④根據(jù)炊事行為要求，廚房的設(shè)計(jì)為成套廚房設(shè)備入廚創(chuàng)造條件，廚廁盡量靠近，不僅節(jié)省管道，而且為廚房預(yù)留燃?xì)鉄崴鞯奈恢?，?jīng)濟(jì)地解決家庭洗澡問題?；A(chǔ)埋置深度應(yīng)根據(jù)地質(zhì)情況、土的凍層深度以及地下水位等情況綜合考慮后確