【正文】 6建筑密度%7容積率8綠化率%309總戶數(shù)戶203010用水量噸/天11用電量KW12總投資萬(wàn)元13資金籌措萬(wàn)元建設(shè)單位資本金萬(wàn)元建設(shè)單位自籌萬(wàn)元銀行貸款萬(wàn)元改造住宅售價(jià)元/平方米5000商業(yè)用房售價(jià)元/平方米10000地下車庫(kù)售價(jià)元/平方米/ 結(jié)論及建議 結(jié) 論鄭州榮成置業(yè)有限公司自成立以來(lái)，累計(jì)開(kāi)發(fā)商住面積40萬(wàn)平方米，完成投資46000萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)銷售收入52000萬(wàn)元。其前期開(kāi)發(fā)的“金銘苑”“響水灣“等項(xiàng)目上考察、論證、設(shè)計(jì)、施工周期短、效益高。藍(lán)天佳園”項(xiàng)目總建筑面積13萬(wàn)平方米，多層項(xiàng)目目前已經(jīng)主體封頂，一期市場(chǎng)銷售情況良好，二期高層、高層規(guī)劃方案正在審批中。緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域?？山鉀Q1500戶拆遷安置用房，將會(huì)為政府順利解決該區(qū)域舊城改造居民的拆遷安置難題，也為社會(huì)提供了良好的居住環(huán)境，并產(chǎn)生良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)綜合能力。此外，還將在地下修建兩層公共停車場(chǎng)25995平方米，可提供停車位820個(gè)，將會(huì)極大的緩解火車站附近的交通壓力。根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《鄭州市城市總體規(guī)劃》，該項(xiàng)目符合綜合市場(chǎng)發(fā)展需求。項(xiàng)目是十分可行的。該項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)程順應(yīng)了鄭州城市化進(jìn)程的需要及國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略需求，在拉動(dòng)內(nèi)需改變城市面貌、解決工薪階層家庭住宅需求方面也是一個(gè)極大的推進(jìn)。 建議為保證項(xiàng)目能夠順利、穩(wěn)妥的建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：該項(xiàng)目屬于舊城改造，在論證階段得到了區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)階段力爭(zhēng)取得政府在政策、金融等方面的支持，使小區(qū)建設(shè)有一個(gè)穩(wěn)定、積極的社會(huì)環(huán)境。項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按環(huán)保“三同時(shí)”原則，搞好環(huán)境治理工作。1998年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)）出臺(tái)，提出對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房、中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，建立適應(yīng)不同收入水平居民住房支付能力、分層次的住房保障體系。城鎮(zhèn)住房制度改革的深入推進(jìn)，住房建設(shè)步伐加快，住房消費(fèi)有效啟動(dòng)，居民住房條件有了較大的改善。同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不平衡，一些地區(qū)的住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出，房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快，住宅建設(shè)存在著面向高收入階層、利潤(rùn)最大化的開(kāi)發(fā)傾向。鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來(lái)5年政策性保障住房各類指標(biāo)分別為，%，%，%，其他（集資房、房改房）%。 2007年鄭州市住房建設(shè)年度目標(biāo)對(duì)社會(huì)公布，政策性保障住房140萬(wàn)平方米，其中廉租住房4萬(wàn)平方米，周轉(zhuǎn)住房10萬(wàn)平方米，國(guó)有困難企業(yè)利用自用土地集資建經(jīng)濟(jì)適用住房和房改危舊房改造40萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房86萬(wàn)平方米。作為社會(huì)保障性質(zhì)用房，舊城改造是歷史發(fā)展的必然，是城市建設(shè)的永恒課題，與群眾生產(chǎn)生活息息相關(guān)。隨著鄭州市城市化進(jìn)程的日益加快，舊城改造住房作為具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難的重要途徑，它的建設(shè)已納入政府為人民群眾辦好的“十件實(shí)事”。 鄭州素有“綠城”、“省級(jí)園林城市”的美譽(yù)，隨著舊城改造工作的深入推進(jìn)，鄭州以城市總體規(guī)劃為龍頭，全面推進(jìn)城市建設(shè)與管理，城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，日益呈現(xiàn)出“凈、綠、亮、美”的新面貌。隨著城市發(fā)展，致使老功能區(qū)布局混亂，整體功能已不能滿足社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平持續(xù)提升的需要。這些區(qū)域內(nèi)的道路管網(wǎng)、排水排污、供水供電、垃圾處理等市政基礎(chǔ)設(shè)施先天不足；與此同時(shí)，舊城區(qū)內(nèi)存在各種各樣的違法建筑、違章占地現(xiàn)象，環(huán)境衛(wèi)生惡劣，消防隱患大，治安計(jì)生問(wèn)題突出，舊城區(qū)改造迫在眉睫。對(duì)這些區(qū)域的建筑，就可以采取整片拆除的方法，重新整體規(guī)劃，整體打造，這也是打造城市形象，政府為民辦實(shí)事的具體表現(xiàn)。 鄭州市人民政府為規(guī)范鼓勵(lì)舊城區(qū)改造，分別在2003年和2004年下發(fā)了《鄭州市城中村改造規(guī)定》、《鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法》等行政法規(guī)，對(duì)舊城改造中的土地資產(chǎn)配置問(wèn)題進(jìn)行的明確的規(guī)定。 目前鄭州市的舊城區(qū)改造（城中村改造）主要有兩種運(yùn)作模式，其中燕莊模式，具體操作由區(qū)政府進(jìn)行招商，土地處置進(jìn)行掛牌方式，最終升龍公司通過(guò)合法途徑獲得了土地的使用權(quán)，并把燕莊建設(shè)成為集商用寫字樓和住宅為一體的商務(wù)中心，部分住宅用于安置部分拆遷的居民，為了保證居民的長(zhǎng)遠(yuǎn)的生計(jì)，升龍公司把一部分的資金補(bǔ)償給居民的生活，還進(jìn)行一部分的公用設(shè)施的建設(shè)。作為一個(gè)新興城市，原有老城區(qū)面積相對(duì)較小，經(jīng)過(guò)前些年的改造，現(xiàn)有老城區(qū)主要為一些建筑密度大、居民收入低、拆遷難度大goodfeel的地區(qū)，為盡快實(shí)現(xiàn)這些地區(qū)的開(kāi)發(fā)，徹底改變城市面貌，市政府也出臺(tái)了相應(yīng)的政策，比如適當(dāng)?shù)靥岣呷莘e率，減免相關(guān)稅費(fèi)等，以保證老城區(qū)的改造。按照鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃和技術(shù)、資金準(zhǔn)備，我公司擬在鄭州市解放路以北、二道街以西區(qū)域，投資建設(shè)“鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目”。我公司已成功開(kāi)發(fā)響水灣住宅小區(qū)、鄭州箱包城、秦嶺 項(xiàng)目建設(shè)的必要性本項(xiàng)目的建設(shè)在極大程度上改善了該舊城區(qū)域內(nèi)居民生活環(huán)境和居住條件，同時(shí)為城市的發(fā)展增加了新的亮點(diǎn)。暖氣等配套不全，僅將房屋改造價(jià)值提升不大，且困難重重，通過(guò)局部調(diào)整很難實(shí)現(xiàn)改造的目的，唯一的途徑是將老功能區(qū)整體改造，重新打造出一個(gè)集住宅、商業(yè)為一體的高檔社區(qū)。隨著跨越京廣鐵路的解放路立交橋的開(kāi)工建設(shè)，該區(qū)域舊城改造勢(shì)在必行，相信2009年她將成為鄭州城市中心的一大亮點(diǎn)。本項(xiàng)目建成后可以在一定程度上緩解鄭州市中心區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，滿足該區(qū)域舊城改造部分拆遷安置居民和城市居民的住房需求，真正體現(xiàn)政府執(zhí)政為民，改善人民生活居住環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)。鄭州市“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃顯示，未來(lái)5年政策性保障住房各類指標(biāo)分別為，%，%，%，%。在市中心區(qū)域，將成為二七商圈“獨(dú)一無(wú)二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額，將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。我公司對(duì)舊城改造的理念：首先，舊城改造是一項(xiàng)十分艱巨的任務(wù)。其次，舊城改造不可避免地要涉及城市的發(fā)展方向和居民的具體利益。在舊城改造過(guò)程中，堅(jiān)持“有機(jī)和諧更新”的理念，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到建設(shè)，均按照城市內(nèi)在的發(fā)展規(guī)律，理順城市肌理，在可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，探求城市的更新與發(fā)展，重視舊城區(qū)作為一個(gè)有機(jī)組織的成長(zhǎng)過(guò)程。第三章 市場(chǎng)分析及需求預(yù)測(cè) 市場(chǎng)分析加快鄭州城市化進(jìn)程，把鄭州建設(shè)成為國(guó)家區(qū)域性中心城市，對(duì)鄭州及至河南未來(lái)經(jīng)濟(jì)具有重要意義。鄭州的城市構(gòu)造體系——從黃河到中岳，從全城區(qū)到多組團(tuán)，規(guī)劃營(yíng)建不同尺度的綠色園林和藍(lán)色河湖交織網(wǎng)絡(luò)體系；改善人居環(huán)境質(zhì)量，塑造城市景觀特色，爭(zhēng)取把鄭州打造為一個(gè)全新的“生態(tài)城市”、“花園城市”、“綠色商都”。從鄭州市自身的發(fā)展現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著許多有利的條件：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。深化住房制度改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的發(fā)展動(dòng)力。市政府將進(jìn)一步壟斷房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)住房二級(jí)市場(chǎng)。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購(gòu)房的積極性，釋放百姓住房投資和消費(fèi)的能量。近年來(lái)，鄭州市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成效十分顯著，發(fā)展水平不斷提高，規(guī)劃布局日趨合理，鄭東新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，環(huán)城快速路建成通車，城市拆墻透綠工程的開(kāi)展，城市夜景亮化工程的實(shí)施等一系列工程的開(kāi)發(fā)完成，使城市建設(shè)走上了穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期，城市面貌煥然一新，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)強(qiáng)有力的支持和保證。近幾年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。我國(guó)居民的住房消費(fèi)，已從解決住房困難向改善居住條件轉(zhuǎn)移，這必將培育新的住房消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。鄭州市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，近幾年來(lái)，隨著鄭州市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化，已實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，價(jià)格長(zhǎng)勢(shì)平穩(wěn)。一是針對(duì)貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》需要，聯(lián)合市統(tǒng)計(jì)局，開(kāi)展了包括住房狀況、住房需求、土地存量、商品房控制及企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況等方面的專題調(diào)查；二是會(huì)同發(fā)改委、規(guī)劃局、國(guó)土局、土地儲(chǔ)備中心、統(tǒng)計(jì)局等單位，共同起草編制了《鄭州是住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）》（征求意見(jiàn)稿）和《鄭州市今明兩年住房建設(shè)目標(biāo)》（20062007）（征求意見(jiàn)稿）。 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)改革開(kāi)放以來(lái)，河南省的經(jīng)濟(jì)建設(shè)飛速發(fā)展，特別是鄭州市作為河南省省會(huì)城市，近年來(lái)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肓丝焖俚?，城市框架拉大，市政建設(shè)日新月異，依據(jù)鄭州市城市總體規(guī)劃，鄭州市城市發(fā)展的總體目標(biāo)是：把鄭州建設(shè)成為國(guó)家區(qū)域性中心城市。此外，按政府規(guī)劃，從2005年到2020年，河南的城市化要提高20個(gè)百分點(diǎn)，也就是每年要有150萬(wàn)人進(jìn)城，每人按最低居住標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每年也需增加1500萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量，加上其他應(yīng)有的住房需求，整體上河南省的商品供應(yīng)量從今年開(kāi)始應(yīng)該每年在4500萬(wàn)平方米以上。這些都為啟動(dòng)住房市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的動(dòng)力。 該區(qū)域是鄭州市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的五金機(jī)電集中地，但都比較零散，而且規(guī)模小，大多是單間的臨時(shí)建筑，品種單一，缺少規(guī)范的市場(chǎng)管理，競(jìng)爭(zhēng)激烈，如果再不發(fā)展壯大，城市在發(fā)展過(guò)程中，就會(huì)把這些小市場(chǎng)吃掉。目前，拆遷工作的大部分完成，太康路南北兩側(cè)、銘功路東側(cè)的機(jī)電經(jīng)營(yíng)商戶已經(jīng)不得不退出該區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的舞臺(tái)，另外尋找經(jīng)營(yíng)的環(huán)境和發(fā)展的空間。西區(qū)“五金機(jī)電城”建成，但大部分老商戶不愿放棄和遠(yuǎn)離成熟的商業(yè)環(huán)境。但不可否認(rèn)，其位置偏遠(yuǎn)，凝聚商業(yè)氣息需要時(shí)間，是否能夠成功運(yùn)做，并使市場(chǎng)成熟，至少需要5~10年的時(shí)間，對(duì)于二七區(qū)的機(jī)電市場(chǎng)老商戶來(lái)講，搬遷到新的市場(chǎng)將會(huì)失去許多商機(jī)，是近35年都無(wú)法收回的損失。我公司經(jīng)過(guò)分析提出該項(xiàng)目的建設(shè),其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：地理優(yōu)勢(shì)：依托擬建的解放路立交橋，緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，位置優(yōu)越得天獨(dú)厚。工程拆遷面積約８萬(wàn)平方米。同時(shí)將打破鄭州市內(nèi)火車站附近東西中心通道的瓶頸，確立了今后商業(yè)從市中心向西區(qū)的擴(kuò)展主要通道的地位。項(xiàng)目建成后，在市中心區(qū)域，勢(shì)必將成為二七商圈“獨(dú)一無(wú)二”的大社區(qū)，其市場(chǎng)份額將會(huì)占據(jù)中心城區(qū)商品房的主導(dǎo)地位。如將該區(qū)域舊城拆遷后，建成一個(gè)集住宅、商業(yè)、文化廣場(chǎng)為一體的住宅小區(qū)，對(duì)社會(huì)環(huán)境將會(huì)有一個(gè)很大的改觀。如開(kāi)發(fā)部分商業(yè)，特別是定位為機(jī)電市場(chǎng)，依托現(xiàn)有的銘功路、太康路、二馬路原機(jī)電市場(chǎng)的人氣和地氣，同時(shí)商戶也有歸屬感，客戶也很容易認(rèn)同。項(xiàng)目建成后，將會(huì)為政府順利解決該區(qū)域舊城改造居民的拆遷安置難題，也為社會(huì)提供了良好的居住環(huán)境。我們把該項(xiàng)目裙房部分定位為五金機(jī)電市場(chǎng)，憑借其優(yōu)越的地理位置、得天獨(dú)厚的交通條件，無(wú)以倫比的商業(yè)氛圍，必將會(huì)把二七區(qū)域內(nèi)大部分機(jī)電商戶吸引過(guò)來(lái)，每年至少能為政府提供財(cái)政稅收約1200多萬(wàn)元,并將會(huì)逐年遞增。本擬建項(xiàng)目住宅設(shè)計(jì)科學(xué)實(shí)用，獨(dú)具匠心，戶型齊全，可滿足不同用戶需求。從位置上講，該項(xiàng)目位于市中心，商業(yè)匯集、交通便利，配套齊全，適合商業(yè)和住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)，可以說(shuō)開(kāi)發(fā)前景相當(dāng)樂(lè)觀。（），道路廣場(chǎng)面積10827平方米，綠化面積6489平方米。 平方米，其中：，；地下室（停車場(chǎng)）建筑面積為25995平方米。，小區(qū)內(nèi)市政、基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，天然氣、暖氣、通訊（電視、電話、寬帶）、水、電、樓宇監(jiān)控等安裝到戶，完全保證滿足居民生活和商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的需要。 項(xiàng)目位置優(yōu)勢(shì)鄭州市二七區(qū)二道街舊城改造項(xiàng)目緊鄰二馬路汽車站、火車站、長(zhǎng)途中心站，屬于經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的黃金區(qū)域。項(xiàng)目地處繁華地段，距離市商業(yè)中心的二七廣場(chǎng)、人民公園、火車站、汽車站、醫(yī)學(xué)院幾步之遙，完全滿足住戶對(duì)教育、醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施的需要。 建設(shè)條件 自然條件地形地貌項(xiàng)目位置區(qū)地貌類型屬黃河沖積平原。氣候鄭州市屬溫帶氣候，℃，一月最低，℃，七月最高，℃，℃，℃。冬季受干冷的大陸性氣團(tuán)控制，空氣干燥，雨雪稀少，降水量占全年45%。最大風(fēng)速為1822米/秒，以