【正文】 1715醫(yī)療衛(wèi)生用地9686道路、廣場用地256227市政公用設(shè)施用地4148綠化用地2329建設(shè)用地合計116110010水域333（一）道路規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)共有道路十三條，其中：主干道嚴(yán)州大道一條、次干道五條、支路七條，道路總面積146938m2。雨水管道在建筑物周圍每隔一定距離預(yù)留雨水檢查井，建筑物屋面雨水由落水管收集，組織排至雨水檢查井。沿江濱路收集后，匯入新安江污水處理廠。（五）廣播電視、通訊管網(wǎng)規(guī)劃通訊規(guī)劃：應(yīng)遠(yuǎn)、近期相結(jié)合，分期建設(shè)通訊管線（主要包括管位、管孔和管干傳輸線纜）作為一種公共資源，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)其建設(shè)和管理。燃?xì)夤芫W(wǎng)采用中壓二級管網(wǎng)，管道自調(diào)壓站接出后呈環(huán)狀布置，分管以技狀布置。二、改造項(xiàng)目拆遷安置、企業(yè)搬遷概況（一）住戶拆遷安置概況住戶拆遷概況改造項(xiàng)目開發(fā)需拆遷住戶約1311戶，其中：集體土地房屋拆遷215戶，；居民住戶約1067戶， M2；商鋪房29戶，；。拆遷安置房建設(shè)概況，其中：；；。產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置由拆遷人統(tǒng)一建造成套住宅用房安置被拆遷人，并結(jié)算被拆遷房屋與安置用房差價。其中：工業(yè)企業(yè)11家，；婦幼兒保健院等4家，企業(yè)事業(yè)單位占地約 畝。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 表2江濱路次干道20142628520支二號路次干道224549988 路142914074 路142183052 路106056050嚴(yán)州大道跨320國道立交橋，總長度為666m，寬度為30 m，有6匝道與320國道相連接。第四章二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計劃表（詳見表3）規(guī)劃方案論證報擬集體土地征地及拆遷基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)第五章 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　四、經(jīng)營性用地出讓地價分析X城區(qū)近五年經(jīng)營性用地年度平均地價狀況（詳見表6） 　 表6年度平均地價2002年2003年2004年2005年2006年平均地價萬元/畝3新安東路（原八達(dá)公司）商住3070城市二條主干道東西穿過，交通便捷，嚴(yán)州大道及規(guī)劃的商業(yè)廣場給區(qū)塊營造了濃郁的商業(yè)氛圍，臨江而建的江濱路給區(qū)塊營造極佳的休閑之地。 投資估算和資金籌措。集體土地房屋拆遷安置總費(fèi)用7544萬元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用2126萬元，安置房建設(shè)費(fèi)5418萬元。 31572m2450元/ m2=14207400元磚木結(jié)構(gòu)　　其中：，建設(shè)費(fèi)用518萬元；第二期安置房7萬m2，建設(shè)費(fèi)用4900萬元。b、國有劃撥土地房改房住戶拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約5462萬元，第一期：8603 m21835元/m2=13205605元第二期：22569m21835元m2=41414115元。劃撥用地商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)：，其中：第一期：200m24200元/m2=840000萬元第二期：425m24200元/m2=1789200元。拆遷安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用三通一平、室外輔助工程及景觀建設(shè)等費(fèi)用，按建筑面積200元//m2計取，則：171000m2拆遷安置房建設(shè)前期費(fèi)用估算約為734萬元：①建筑設(shè)計咨詢費(fèi)：按建筑面積24元/ m2計取，則：171000m2②景觀設(shè)計費(fèi)：按建筑面積2元/ m2計取，則：171000m2③勘察費(fèi)：按建筑面積5元/ m2計取，則：171000m2④工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):%計取,則:16736萬元%=59萬元⑤白蟻防治費(fèi)：按建筑面積2元/ m2計取，則：171000m2⑥工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑面積5元/ m2計取，則：171000m2⑦工程招標(biāo)代理費(fèi)：%計取，則16763萬元0. 15%=25萬元⑧建設(shè)單位管理費(fèi)：在改造項(xiàng)目中統(tǒng)一計取,在此不再計取.拆遷安置房建設(shè)用地估算。②集體土地拆遷戶搬家補(bǔ)助費(fèi)：215戶600元/戶2次=258000元。②按時騰空移交被拆遷房屋的獎勵：1311戶50元/戶60天80%=3146400元。②磚木泥木結(jié)構(gòu)：8000m270元/m2=560000元。表8企業(yè)名稱土地面積（畝）廠房面積m2搬遷補(bǔ)償費(fèi)（萬元）備注新安江電力電容器有限公司1172江城建筑有限公司294X新安化工集團(tuán)股份有限公司9764保健院、學(xué)校及其它單位搬遷費(fèi)用　　　　　986含過渡費(fèi)其它單位 計企業(yè)搬遷按計劃提前完成獎勵費(fèi)用估算根據(jù)建政（2004）6號文件規(guī)定，按搬遷補(bǔ)償資金4%給予獎勵，則：（29226+2166）萬元4%=。 （詳見表10）　　 路303810164129414458跨320國道立交橋 計 注1勘察設(shè)計費(fèi)2502002年工程勘察設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。5 計454建設(shè)期利息：貸扣按25年期年利率為6%計取，計7200萬元。 注1集體土地報批、征用費(fèi)4599集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2126各種補(bǔ)助獎勵費(fèi)12834土地整理費(fèi)用1120基礎(chǔ)設(shè)施配套前期費(fèi)454預(yù)備費(fèi)用2365二、資金籌措本改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資89524萬元人民幣，是以社會經(jīng)濟(jì)效益為主，直接經(jīng)濟(jì)效益為輔的舊城改造結(jié)合企業(yè)搬遷的項(xiàng)目，資金來源于政府資金投入和銀行中長期貸款，具體計劃為：政府投入X區(qū)塊改造專項(xiàng)資金36524萬元；X市城興城防有限公司實(shí)收資本3000萬元。 表13序號資金使用項(xiàng)目合計（萬元）使1集體土地報批征地費(fèi)342730004272房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)5574257430003企事業(yè)單位搬遷費(fèi)202315005234土地整理費(fèi)7707701集體土地報批征地費(fèi)11722房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)2505550002000056253501373287334733903一、基本數(shù)據(jù)與說明本改造項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是通過土地征用、房屋拆遷、企業(yè)搬遷、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)使該區(qū)塊土地達(dá)到可以出讓的狀態(tài)，本經(jīng)濟(jì)評價即評估整個開發(fā)建設(shè)成本和通過土地出讓收入的投入產(chǎn)出比，根據(jù)國家計委和建設(shè)部1993年發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》，計算投入資金的收益率是否達(dá)到社會平均收益率，評估土地資源是否得到更優(yōu)利用。項(xiàng)目主要經(jīng)營的內(nèi)容：a、土地使用權(quán)的出讓；b、拆遷面積內(nèi)拆遷安置房的出售；c、擴(kuò)面部分拆遷安置房的出售；d、拆遷安置商業(yè)用房的出售。拆現(xiàn)率采用社會平均收益率12%。該地塊經(jīng)改造開發(fā)后出讓的地價應(yīng)為200萬元/畝，土地出讓收入為：527畝200萬元/畝=105400萬元。詳見“經(jīng)營收入及稅金預(yù)測表”。 計1255125小4 計出售安置房的建設(shè)成本，已在投資支出中考慮，在經(jīng)營成本中，不再計算；按上述成本計算總成本為96427萬元，詳見“總成本費(fèi)用結(jié)算表”（表15）。房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用306292相關(guān)費(fèi)用11930預(yù)備費(fèi)用2365城市維護(hù)建設(shè)稅439（二）改造項(xiàng)目經(jīng)營效益、財務(wù)盈利能力分析靜態(tài)盈利性分析根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對本改造項(xiàng)目投入產(chǎn)出進(jìn)行經(jīng)營效益分析可知，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間，收支相抵后尚有盈余，累計為29085萬元。表16損益表單位：萬元序6凈利潤29085 表17年2800034112400023400現(xiàn)金流出清償能力分析本改造項(xiàng)目建設(shè)共計中長期借款89524萬元，其中銀行貸款 50000萬元，償還借款的資金來源主要為土地出讓收入及安置房銷售收入，在表13“投資計劃和資金籌措表”中可看出本項(xiàng)目貸款可在5 表18項(xiàng)流動資產(chǎn)借風(fēng)險分析上述測算基于以下假設(shè)：下面著重分析改造項(xiàng)目在開發(fā)運(yùn)作過程中可能會遇到的風(fēng)險，以期有一定的心理準(zhǔn)備。（3）存在成本低估的風(fēng)險：①雖本報告的成本測算嚴(yán)格按建政函（2005）57號《關(guān)于公布2005年X市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價的通知》和具體土地房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定中的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，但這樣的補(bǔ)償價與被拆遷戶的心理期望值總是有差距，難以讓一些人接受，實(shí)際操作中有可能還需提高標(biāo)準(zhǔn)。（5）貸款利率上調(diào)風(fēng)險，國家宏觀調(diào)控政策，目前主要采取了金融和土地二個閘門的作用，央行在提高準(zhǔn)備金后商業(yè)銀行資金全面吃；同時，今年上半年投資過快，央行最近又公布擴(kuò)大貸款利率上浮幅度等意味著存在利率上調(diào)的可能，這就可能增加財務(wù)費(fèi)用。（7）開發(fā)期限延期的風(fēng)險。 結(jié)42