【正文】 1715醫(yī)療衛(wèi)生用地9686道路、廣場(chǎng)用地256227市政公用設(shè)施用地4148綠化用地2329建設(shè)用地合計(jì)116110010水域333（一）道路規(guī)劃區(qū)塊內(nèi)共有道路十三條，其中：主干道嚴(yán)州大道一條、次干道五條、支路七條，道路總面積146938m2。雨水管道在建筑物周?chē)扛粢欢ň嚯x預(yù)留雨水檢查井，建筑物屋面雨水由落水管收集，組織排至雨水檢查井。沿江濱路收集后，匯入新安江污水處理廠(chǎng)。（五）廣播電視、通訊管網(wǎng)規(guī)劃通訊規(guī)劃：應(yīng)遠(yuǎn)、近期相結(jié)合，分期建設(shè)通訊管線(xiàn)（主要包括管位、管孔和管干傳輸線(xiàn)纜）作為一種公共資源，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)其建設(shè)和管理。燃?xì)夤芫W(wǎng)采用中壓二級(jí)管網(wǎng)，管道自調(diào)壓站接出后呈環(huán)狀布置，分管以技狀布置。二、改造項(xiàng)目拆遷安置、企業(yè)搬遷概況（一）住戶(hù)拆遷安置概況住戶(hù)拆遷概況改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需拆遷住戶(hù)約1311戶(hù)，其中：集體土地房屋拆遷215戶(hù)，；居民住戶(hù)約1067戶(hù)， M2；商鋪房29戶(hù)，；。拆遷安置房建設(shè)概況，其中：；；。產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置由拆遷人統(tǒng)一建造成套住宅用房安置被拆遷人，并結(jié)算被拆遷房屋與安置用房差價(jià)。其中：工業(yè)企業(yè)11家，；婦幼兒保健院等4家，企業(yè)事業(yè)單位占地約 畝。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 表2江濱路次干道20142628520支二號(hào)路次干道224549988 路142914074 路142183052 路106056050嚴(yán)州大道跨320國(guó)道立交橋，總長(zhǎng)度為666m，寬度為30 m，有6匝道與320國(guó)道相連接。第四章二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表（詳見(jiàn)表3）規(guī)劃方案論證報(bào)擬集體土地征地及拆遷基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)第五章 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　四、經(jīng)營(yíng)性用地出讓地價(jià)分析X城區(qū)近五年經(jīng)營(yíng)性用地年度平均地價(jià)狀況（詳見(jiàn)表6） 　 表6年度平均地價(jià)2002年2003年2004年2005年2006年平均地價(jià)萬(wàn)元/畝3新安東路（原八達(dá)公司）商住3070城市二條主干道東西穿過(guò)，交通便捷，嚴(yán)州大道及規(guī)劃的商業(yè)廣場(chǎng)給區(qū)塊營(yíng)造了濃郁的商業(yè)氛圍，臨江而建的江濱路給區(qū)塊營(yíng)造極佳的休閑之地。 投資估算和資金籌措。集體土地房屋拆遷安置總費(fèi)用7544萬(wàn)元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi)用2126萬(wàn)元，安置房建設(shè)費(fèi)5418萬(wàn)元。 31572m2450元/ m2=14207400元磚木結(jié)構(gòu)　　其中：，建設(shè)費(fèi)用518萬(wàn)元；第二期安置房7萬(wàn)m2，建設(shè)費(fèi)用4900萬(wàn)元。b、國(guó)有劃撥土地房改房住戶(hù)拆遷補(bǔ)償費(fèi)估算約5462萬(wàn)元，第一期：8603 m21835元/m2=13205605元第二期：22569m21835元m2=41414115元。劃撥用地商業(yè)用房拆遷補(bǔ)償費(fèi)：，其中：第一期：200m24200元/m2=840000萬(wàn)元第二期：425m24200元/m2=1789200元。拆遷安置區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用三通一平、室外輔助工程及景觀建設(shè)等費(fèi)用，按建筑面積200元//m2計(jì)取，則：171000m2拆遷安置房建設(shè)前期費(fèi)用估算約為734萬(wàn)元：①建筑設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)：按建筑面積24元/ m2計(jì)取，則：171000m2②景觀設(shè)計(jì)費(fèi)：按建筑面積2元/ m2計(jì)取，則：171000m2③勘察費(fèi)：按建筑面積5元/ m2計(jì)取，則：171000m2④工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):%計(jì)取,則:16736萬(wàn)元%=59萬(wàn)元⑤白蟻防治費(fèi)：按建筑面積2元/ m2計(jì)取，則：171000m2⑥工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑面積5元/ m2計(jì)取，則：171000m2⑦工程招標(biāo)代理費(fèi)：%計(jì)取，則16763萬(wàn)元0. 15%=25萬(wàn)元⑧建設(shè)單位管理費(fèi)：在改造項(xiàng)目中統(tǒng)一計(jì)取,在此不再計(jì)取.拆遷安置房建設(shè)用地估算。②集體土地拆遷戶(hù)搬家補(bǔ)助費(fèi)：215戶(hù)600元/戶(hù)2次=258000元。②按時(shí)騰空移交被拆遷房屋的獎(jiǎng)勵(lì)：1311戶(hù)50元/戶(hù)60天80%=3146400元。②磚木泥木結(jié)構(gòu)：8000m270元/m2=560000元。表8企業(yè)名稱(chēng)土地面積（畝）廠(chǎng)房面積m2搬遷補(bǔ)償費(fèi)（萬(wàn)元）備注新安江電力電容器有限公司1172江城建筑有限公司294X新安化工集團(tuán)股份有限公司9764保健院、學(xué)校及其它單位搬遷費(fèi)用　　　　　986含過(guò)渡費(fèi)其它單位 計(jì)企業(yè)搬遷按計(jì)劃提前完成獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用估算根據(jù)建政（2004）6號(hào)文件規(guī)定，按搬遷補(bǔ)償資金4%給予獎(jiǎng)勵(lì)，則：（29226+2166）萬(wàn)元4%=。 （詳見(jiàn)表10）　　 路303810164129414458跨320國(guó)道立交橋 計(jì) 注1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2502002年工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。5 計(jì)454建設(shè)期利息：貸扣按25年期年利率為6%計(jì)取，計(jì)7200萬(wàn)元。 注1集體土地報(bào)批、征用費(fèi)4599集體土地房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)2126各種補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)12834土地整理費(fèi)用1120基礎(chǔ)設(shè)施配套前期費(fèi)454預(yù)備費(fèi)用2365二、資金籌措本改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資89524萬(wàn)元人民幣，是以社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益為主，直接經(jīng)濟(jì)效益為輔的舊城改造結(jié)合企業(yè)搬遷的項(xiàng)目，資金來(lái)源于政府資金投入和銀行中長(zhǎng)期貸款，具體計(jì)劃為：政府投入X區(qū)塊改造專(zhuān)項(xiàng)資金36524萬(wàn)元；X市城興城防有限公司實(shí)收資本3000萬(wàn)元。 表13序號(hào)資金使用項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）使1集體土地報(bào)批征地費(fèi)342730004272房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)5574257430003企事業(yè)單位搬遷費(fèi)202315005234土地整理費(fèi)7707701集體土地報(bào)批征地費(fèi)11722房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)2505550002000056253501373287334733903一、基本數(shù)據(jù)與說(shuō)明本改造項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是通過(guò)土地征用、房屋拆遷、企業(yè)搬遷、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)使該區(qū)塊土地達(dá)到可以出讓的狀態(tài)，本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)即評(píng)估整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和通過(guò)土地出讓收入的投入產(chǎn)出比，根據(jù)國(guó)家計(jì)委和建設(shè)部1993年發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，計(jì)算投入資金的收益率是否達(dá)到社會(huì)平均收益率，評(píng)估土地資源是否得到更優(yōu)利用。項(xiàng)目主要經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容：a、土地使用權(quán)的出讓?zhuān)籦、拆遷面積內(nèi)拆遷安置房的出售；c、擴(kuò)面部分拆遷安置房的出售；d、拆遷安置商業(yè)用房的出售。拆現(xiàn)率采用社會(huì)平均收益率12%。該地塊經(jīng)改造開(kāi)發(fā)后出讓的地價(jià)應(yīng)為200萬(wàn)元/畝，土地出讓收入為：527畝200萬(wàn)元/畝=105400萬(wàn)元。詳見(jiàn)“經(jīng)營(yíng)收入及稅金預(yù)測(cè)表”。 計(jì)1255125小4 計(jì)出售安置房的建設(shè)成本，已在投資支出中考慮，在經(jīng)營(yíng)成本中，不再計(jì)算；按上述成本計(jì)算總成本為96427萬(wàn)元，詳見(jiàn)“總成本費(fèi)用結(jié)算表”（表15）。房屋拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用306292相關(guān)費(fèi)用11930預(yù)備費(fèi)用2365城市維護(hù)建設(shè)稅439（二）改造項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益、財(cái)務(wù)盈利能力分析靜態(tài)盈利性分析根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，對(duì)本改造項(xiàng)目投入產(chǎn)出進(jìn)行經(jīng)營(yíng)效益分析可知，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間，收支相抵后尚有盈余，累計(jì)為29085萬(wàn)元。表16損益表單位：萬(wàn)元序6凈利潤(rùn)29085 表17年2800034112400023400現(xiàn)金流出清償能力分析本改造項(xiàng)目建設(shè)共計(jì)中長(zhǎng)期借款89524萬(wàn)元，其中銀行貸款 50000萬(wàn)元，償還借款的資金來(lái)源主要為土地出讓收入及安置房銷(xiāo)售收入，在表13“投資計(jì)劃和資金籌措表”中可看出本項(xiàng)目貸款可在5 表18項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)借風(fēng)險(xiǎn)分析上述測(cè)算基于以下假設(shè)：下面著重分析改造項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中可能會(huì)遇到的風(fēng)險(xiǎn)，以期有一定的心理準(zhǔn)備。（3）存在成本低估的風(fēng)險(xiǎn)：①雖本報(bào)告的成本測(cè)算嚴(yán)格按建政函（2005）57號(hào)《關(guān)于公布2005年X市城市房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)的通知》和具體土地房屋拆遷補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定中的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，但這樣的補(bǔ)償價(jià)與被拆遷戶(hù)的心理期望值總是有差距，難以讓一些人接受，實(shí)際操作中有可能還需提高標(biāo)準(zhǔn)。（5）貸款利率上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家宏觀調(diào)控政策，目前主要采取了金融和土地二個(gè)閘門(mén)的作用，央行在提高準(zhǔn)備金后商業(yè)銀行資金全面吃；同時(shí)，今年上半年投資過(guò)快，央行最近又公布擴(kuò)大貸款利率上浮幅度等意味著存在利率上調(diào)的可能，這就可能增加財(cái)務(wù)費(fèi)用。（7）開(kāi)發(fā)期限延期的風(fēng)險(xiǎn)。 結(jié)42