【正文】 響了城市總體規(guī)劃的實(shí)施，而且影響了整體形象和招商引資環(huán)境。為更好的保護(hù)博山風(fēng)景區(qū)，并以此為契機(jī)徹底解決現(xiàn)狀與舊村改造回遷樓建設(shè)項(xiàng)目 9 新城不協(xié)調(diào)且混亂無序的居住環(huán)境，為今后的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造條件，村兩委積極籌劃，制定了一系列舊村改造安置樓細(xì)則，經(jīng)過多次討論和修改，最終獲取全體村民一致通過。 二、促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 房地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)、建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、儀表等 50 多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門緊密相關(guān)，直接影響到家用電 器、家具、裝飾產(chǎn)品以及金融、旅游、園林、運(yùn)輸、商業(yè)、服務(wù)等行業(yè)的發(fā)展。 三、符合博山區(qū)山頭鎮(zhèn)的發(fā)展方向和規(guī)劃要求，有利于改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件 舊村住宅改造是城市建設(shè)的主要內(nèi)容之一，其發(fā)展的動(dòng)力，舊村改造回遷樓建設(shè)項(xiàng)目 10 一方面來自城市規(guī)模的擴(kuò)大和人口自然增長對(duì)住房數(shù)量的直接要求；另一方面是隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民群眾生活水平的提 高，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的居民對(duì)改善住房條件及居住環(huán)境的要求和愿望日益增強(qiáng)。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)不僅能改善城區(qū)面貌，而且對(duì)博山區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定的拉動(dòng)作用。 2021 年，國務(wù)院頒布了《 國務(wù) 院 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (國發(fā) [2021】 18 號(hào) )指出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平， 改 善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是 促 進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。 根據(jù)這一精神，依據(jù)博山區(qū)政府房地產(chǎn)規(guī)劃要求，在博山區(qū)鳳凰山西首建設(shè)顏山國際項(xiàng)目是順應(yīng)目前博山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和博山區(qū)房地產(chǎn)實(shí)際需要的。受住房量 和質(zhì)的變化因素的拉動(dòng)，居民住宅消費(fèi)趨勢(shì)今后將呈現(xiàn)較強(qiáng)的增 長勢(shì)頭。取消福利分房，提高租賃公 用住房房租，逐步達(dá)到住房成本租金水平，使居民自己購房的 情 況將大幅增加。 博山區(qū) 也相繼制定出臺(tái)了一系列房屋買賣的優(yōu) 惠政策，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和成熟，極大地推動(dòng) 博山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，地理位置適當(dāng)、布局合理、功能完善、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美、子女求學(xué)優(yōu)越、交通 方便，適合現(xiàn)代生活特點(diǎn)的新型高尚住宅區(qū)，將舊村改造回遷樓建設(shè)項(xiàng)目 13 日益受到消費(fèi)者的青睞， 目前項(xiàng)目地塊正處于 博山區(qū) 后期規(guī)劃的起點(diǎn)，項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好。 城市公共設(shè)施，配套較為完善。 二 、規(guī)劃依據(jù) (1)《中華人民共和國城市規(guī)劃法 》 (2)《城市規(guī)劃編制辦法》 (3)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50180— 2021 (4)《住宅 設(shè)計(jì)規(guī)范》 (5)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162021 三 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 (1)人本原則 整體尺度設(shè)定、環(huán)境設(shè)計(jì)以人為本，通過宏觀層面上的總體考慮與微觀層面上的具體細(xì)部設(shè)計(jì)相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)原則。 在局部地帶，如小區(qū)中的水系，有機(jī)結(jié)合地形重整，創(chuàng)建自然生舊村改造回遷樓建設(shè)項(xiàng)目 15 態(tài)湖面與綠地，形成住區(qū)整體的主要景觀節(jié)點(diǎn)，調(diào)節(jié)優(yōu)化整個(gè)居住社區(qū)的局部小氣候，成為該居住環(huán)境的優(yōu)勢(shì)與亮點(diǎn)。 在戶型配備方面，充分考慮多樣化的需求，以適應(yīng)居民內(nèi)部的各種需求。 舊村改造回遷樓建設(shè)項(xiàng)目 16 環(huán)境與文化是本規(guī)劃主題，本規(guī)劃的總體目標(biāo)為：基于自然環(huán)境與人文環(huán)境，強(qiáng)調(diào)自然景觀環(huán)境和人工景觀特色的和諧統(tǒng)一，建設(shè)園林式的現(xiàn)代生活社區(qū)。步行系統(tǒng)與景觀 綠化軸結(jié)合在一起，貫穿各個(gè)住宅院落。此外，東西向內(nèi)河道軸線作為景觀主軸，成為整個(gè)小區(qū)的中心，設(shè)置各種設(shè)施及綠化，為小區(qū)居民提供服務(wù)。 道路：規(guī)劃道路分級(jí)連接，車行道按 4 級(jí)設(shè)置。 靜態(tài)交通：小區(qū)內(nèi)部停車主要采取住宅底層車 庫與室外臨時(shí)停車二種方式， 其中室外臨時(shí)停車位主要結(jié)合宅前路布置，方便 居民就近舊村改造回遷樓建設(shè)項(xiàng)目 18 臨時(shí)停車。 院落綠地：以綠化景觀為主，草坪配以灌木、造型優(yōu)美的喬木。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉，把 不同等級(jí)的綠地結(jié)合在一起，形成統(tǒng)一的綠化有機(jī)整體。 主景觀系統(tǒng)及中心廣場(chǎng)、水面及林蔭道形成區(qū)內(nèi)的公共景觀為半開放景觀系統(tǒng)；內(nèi)部景觀形成了半封閉的景觀系統(tǒng)。各個(gè)組團(tuán)依據(jù)位置和形狀不同采用圍合、半圍合和開放空間相結(jié)合的組織方式形成各具特色組團(tuán)空間。 (1)社區(qū)服務(wù) 根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (JB50180— 93)的規(guī)定，項(xiàng)目小區(qū)設(shè)置一個(gè)居委會(huì)，一個(gè)社區(qū)服務(wù)中心，一個(gè)物業(yè)管理中心。 環(huán)衛(wèi)設(shè)施：充分考慮環(huán)衛(wèi)設(shè)施的合理數(shù)量及位置，既便與小區(qū)內(nèi)業(yè)主的日常生活及運(yùn)動(dòng)，又便于小區(qū)物業(yè)管理及相關(guān)部門的管理。 背景音樂系統(tǒng)：背景音樂系統(tǒng)通過在小區(qū)公共場(chǎng)所、廣場(chǎng)、花園等處安置喇叭，可播放安靜祥和的音樂。 戶型平面要求 小區(qū)住宅為南北朝向，所有戶型均由南面直接采光房間，衛(wèi)生間、廚房及工作陽臺(tái)北向布置，主臥南向布置。 (2)現(xiàn)代化的平面功能：以人的活動(dòng)為主，在起居室創(chuàng)造出靈活開放的起居空間，能充分適應(yīng)就餐、社交、文化娛樂、休息等多種功能要求，亦可通過組合家具、帷簾、玻璃隔斷 等組成多種用途空間； (3)最佳的采光通風(fēng)：主要臥室均朝陽，所有臥室，廚房均有直接采 光，開敞的平面形式有利于組織房內(nèi)穿堂風(fēng)，冬暖夏涼。廚房設(shè)計(jì)考慮洗、切、 炒的順序來安排設(shè)備，配置相應(yīng)的臺(tái)案。 (6)各種戶型考慮了住戶參與設(shè)計(jì)的可能性。簡潔而不失細(xì)節(jié)的建筑立面使建筑整體更富靈性，在深層次中挖掘建筑自古以來要求的人性化，提升了住宅作為居住空間的舒適性與變化性。 采用新型墻材結(jié)構(gòu)體系，保溫層使用斷橋技術(shù)隔熱傳導(dǎo)，雙層玻璃增強(qiáng)保溫性能，加砌混凝土磚塊，加強(qiáng)保溫效果。豎向構(gòu)件采用高強(qiáng)混凝土，以減少截面尺寸，內(nèi)外墻采用輕質(zhì)砌體，舊村改造回遷樓建設(shè)項(xiàng)目 25 以減輕結(jié)構(gòu)自重，并與主體結(jié)構(gòu)柔性連接，適應(yīng)變形。 主要材料 混凝土強(qiáng)度：地下室采用 C35，抗涌等級(jí) S8，地上結(jié)構(gòu)采用 C40。 輕質(zhì)隔墻 技術(shù)指標(biāo)：單位面積重量小于 25kg／ m。給水管由 博山區(qū) 主干管接入，給水管網(wǎng)結(jié)合地塊環(huán)路設(shè)置成枝狀干管，各組團(tuán)給水支管自 成樹狀的給水系統(tǒng)。 地下室及管道井 內(nèi)給水管采用襯塑鋼管，絲扣連接。熱水設(shè)置處墊層采用強(qiáng)化纖維和保溫砂漿墊層。 用水計(jì)量：住宅一戶一表，水表出戶。 室內(nèi)消防系統(tǒng)：本工程消防系統(tǒng)為消火栓系統(tǒng)的自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。屋頂設(shè) 18m179。 消火栓系統(tǒng)：地下層至五層均采用 SNJ65 型減壓穩(wěn)壓消火栓．每個(gè)消火栓設(shè)自動(dòng)啟動(dòng)消防泵按鈕。 排水系統(tǒng)工程 根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、特點(diǎn)，排水體制采用雨水、污水分流制，因此在該項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃獨(dú)立的污水排放系統(tǒng)。 采用室內(nèi)廢污水分流，室外廢污水合流，污水送入小區(qū)中水處理站，經(jīng)生化處理達(dá)標(biāo)后排放。 雨水量根據(jù) 博山區(qū) 暴雨強(qiáng)度計(jì)算公式計(jì)算，暴雨重現(xiàn)期取 2 年。 三級(jí)負(fù)荷：住宅用戶、商業(yè)用電等。 (4)用電指標(biāo)： 本工程住宅用電標(biāo)準(zhǔn)為每戶 8kW，商業(yè)用電的負(fù)荷密度為 70W／ m。本設(shè)計(jì)所有消防設(shè)備 的 。貯藏問及套內(nèi)起居室、臥室等功能房間均采用 E27 吸頂燈口，配緊湊型熒光燈。 (7)設(shè)備安裝 電源各總進(jìn)線屏采用仿 GGD 型配電屏，落地安裝，進(jìn)線方式為下進(jìn)下出。 導(dǎo)線選擇及敷設(shè) 室外電源進(jìn)線由上一級(jí)配 電開關(guān)確定。建筑物的防雷裝置應(yīng)滿足防直擊雷、防雷電感應(yīng)及雷電波的侵入，并設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)。 接地極：接地極為建筑物結(jié)構(gòu)板內(nèi)的上下兩層鋼筋網(wǎng)做自然接地體，鋼筋網(wǎng)沿樓一周做成閉合回路。 (2)接地及安全措施： 本工程防雷接地、 電氣設(shè)備的保護(hù)接地共用統(tǒng)一的聯(lián)合接地極，要求接地電阻不大于 4 歐姆，實(shí)測(cè)不滿足要求時(shí)，增設(shè)人工接地極。有淋浴室的衛(wèi)生間采用局部等電位聯(lián)結(jié)。系統(tǒng)采用 860MHz 鄰頻傳輸，要求用戶電平滿足 64+4dB；圖象清晰度不低于 4 級(jí)。住宅每戶在起居室、臥室各設(shè)一個(gè)電視插座。電話干線電纜沿線槽敷設(shè)，支線穿鋼管在地面、墻、樓板內(nèi)暗敷設(shè)。 由室外引來的數(shù)據(jù)光纜至一層 的標(biāo)準(zhǔn)機(jī)柜，然后由總機(jī)柜經(jīng)電氣豎井沿線槽、穿鋼管 引 至各戶住戶配線箱。 (2)訪客對(duì)講系統(tǒng)以每單元各自獨(dú)立，門口主機(jī)單元門上安 裝，對(duì)講分機(jī)掛墻安裝在住戶門廳內(nèi)。 防火分區(qū) 本工程高層建筑為一類高 層建筑，地上部分按一級(jí)防火來設(shè)計(jì)，裙房與主體以防火墻來分割。 建筑構(gòu)造 地下車庫和住宅之間設(shè)有連通防火門。 管井每層樓板處要求用相當(dāng)于樓板耐火極限的不燃材料作防火分隔。室內(nèi)管網(wǎng)無論在平面及豎向上均成環(huán)狀聯(lián)接，消火栓布置應(yīng)確保建筑物任意點(diǎn)均有兩股射流同時(shí)到達(dá)。 (2)消防用水量 舊村改造回遷樓建設(shè)項(xiàng)目 36 本工程建筑屬一類建筑。 合計(jì)一次滅火消防用水量 396m179。 (4)室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓給水方式，專用地下消防水池儲(chǔ)存一 次消防用水量 400m179。 (5)滅火器配置 建筑物內(nèi)設(shè)置二氧化碳滅火器。 空調(diào)系統(tǒng)的 冷凝水進(jìn)行有組織的排放。每平方米建筑面積采暖熱指標(biāo)取 50W／ ㎡ ，建筑面積 40000 平方米，熱負(fù)荷為22120kW，負(fù)荷系數(shù) 。熱熔 連接。 保溫：設(shè)于儲(chǔ)藏室及管道井內(nèi)的采暖供、回水管，采用 50mm 厚帶鋁箔的離心玻璃保溫。天然氣由城區(qū)天然氣中壓管道 引 入，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置調(diào)壓站，經(jīng)調(diào)壓后低壓入戶。／ h) Ki 同時(shí) X 工 作系數(shù)，取 Ni 一住 戶數(shù)量，共 480 戶 qi 每戶額定流量 (179。 舊村改造回遷樓建設(shè)項(xiàng)目 39 八 、項(xiàng)目進(jìn)度安排 該項(xiàng)目立項(xiàng)后，應(yīng)立即著手項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)編制及施工前的 準(zhǔn)備工作。按照物業(yè)管理單位要嚴(yán)格按照建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，對(duì)住宅區(qū)供水、 供氣、通信等公用設(shè)施提供相應(yīng)服務(wù)，為項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)人、使用人提供社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化服務(wù)，以保證居住樓的正常使用，創(chuàng)造文明、安全、方便、優(yōu)雅的居住、購物和文化活動(dòng)環(huán)境。 公共設(shè)施維護(hù)：景觀、休閑、運(yùn)動(dòng)設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護(hù)。 代收相關(guān)費(fèi)用 (水、電、暖、物業(yè)等 )。 舊村改造回遷樓建設(shè)項(xiàng)目 42 十 、招標(biāo)方案 根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》及原國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 9號(hào)令 (2021 年 6 月 18 日 )要求，確保本項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量，縮短工期，節(jié)省投資，防范和化解工程建設(shè)中的違規(guī)、違法行為，保護(hù)國家利益，本項(xiàng)目的各主要實(shí)施環(huán)節(jié)應(yīng)通過招標(biāo)方式 進(jìn)行。工程監(jiān)理和公用配套設(shè)備的采購、土建安裝工程施工等均采用公開招標(biāo)方式，即在項(xiàng)目經(jīng)批復(fù)同意后，項(xiàng)目承辦單位即應(yīng)在當(dāng)?shù)貓?bào)紙上和網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。 土建工程、公用配套設(shè)備的采購及安裝可采用分開招標(biāo)的方式。 對(duì)設(shè)備、材料等中標(biāo)的供應(yīng)商必須按投標(biāo)書所述的設(shè)備、材料名稱、型號(hào)、規(guī)格、生產(chǎn)廠家的產(chǎn)品供貨，未經(jīng)甲方同意不得 變更。 序號(hào) 建設(shè)指標(biāo) 數(shù)量（㎡） 造價(jià)（元 /㎡） 工程總造價(jià) (萬元 ) 備注 1 住宅 40000 室外工程費(fèi) 室外工程包括道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。 開發(fā)成本 開發(fā)成本為以上 5 項(xiàng)之和，共計(jì) 萬元。 主要技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 一 總占地面積 平方米 39067 二 總建筑面積 平方米 40000 21 住宅建筑面積 平方米 40000 三 停車位 個(gè) 480 四 容積率 五 綠化率 % 35 六 總投資 萬元 61 開發(fā)成本 萬元 62 開發(fā)費(fèi)用 萬元 七 建設(shè)期 年 2 舊村改造回遷樓建設(shè)項(xiàng)目 46 第四 章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一、國家 行業(yè)規(guī)劃分析 隨著改革開放政策的進(jìn)一步深化和我國經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，人民群眾的生活水平得到了顯著的提高，改善住房條件，已成為廣大人民群眾的迫切要求。對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房保障。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機(jī)投資性購房。量大面廣的中小城鎮(zhèn)是落買城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要著力點(diǎn)。 (2)加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè) 以提高服務(wù)科技含量、規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和提升服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，全面發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，更好地滿足城鄉(xiāng)居民消費(fèi)擴(kuò)大和消費(fèi)升級(jí)的需求。核心產(chǎn)業(yè)為高端工業(yè)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，主要發(fā)展醫(yī) 藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)、物流、房地產(chǎn)、休閑度假及文化娛樂、信息中介等產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)規(guī)劃。完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)美的自然環(huán)境 ，便利的交通網(wǎng)絡(luò)，得天獨(dú)厚的地理位置優(yōu)勢(shì)，使博山成為海內(nèi)外客商進(jìn)行經(jīng)貿(mào)合作極富吸引力的地區(qū)，是一個(gè)非常適宜人居和創(chuàng)業(yè)的城市。改造后新村基礎(chǔ)設(shè)施更趨完善，服務(wù)體系更加健全，輻射帶動(dòng)能力進(jìn)一步增強(qiáng)，可以極大地改善投資環(huán)境，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程，對(duì)于樹立良好形象起到重要的