【正文】 辦出讓手續(xù)）：公司股權(quán)收購。注重建筑環(huán)境的通透性及城市環(huán)境的有機結(jié)合，豐富商務(wù)公寓的空間環(huán)境，力求創(chuàng)造一個布局和諧，空間豐富，多功能的城市多維社區(qū)，使人和建筑在綠意盎然的環(huán)境中和諧共處。商層的車行動向與小區(qū)的車輛分開，以保證小區(qū)的安全及功能劃分合理。并配以室外消防栓及接口，消防供水由平安街、建國道各引一路消防水管。 綠化本項目綠化率≥30%，整個小區(qū)設(shè)計綠意環(huán)抱，形成了住宅與綠化造景相互交匯融合的一個和諧佳境。項目地下一層，地上最高18層，其中一、二層為商業(yè)、三層以上為住宅，所有住宅單位均設(shè)置電梯，住宅部分由四個單元組成。樓宇從中間向兩翼跌落，考慮了日照，觀景，配以綠化景觀，以確保寧靜的居住環(huán)境。地基基礎(chǔ)：本工程采用樁基。本項目臨建國道與平安街的沿街立面全部采用高級干掛石材，內(nèi)側(cè)外墻為涂料，沿街窗一律采用中空玻璃。 排水系統(tǒng) 本項目室內(nèi)采用污、廢水分流，室外雨、污水分流。地下設(shè)有消防水池、消防水泵、樓頂設(shè)有消防水箱，各層公共部位設(shè)立消火栓系統(tǒng)。本工程地下室設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)，系統(tǒng)按中危險2級設(shè)計，流量27秒/升，商場、辦公樓自動噴水滅火系統(tǒng)按中危險1級設(shè)計，用水量21升/秒，系統(tǒng)為高壓消防給水系統(tǒng)。 通風(fēng) 住宅和一二層采用自然進風(fēng)，C單元18層住宅防煙樓梯間合消防電梯合用前室分別設(shè)加壓送風(fēng)防排煙設(shè)施。由市政管網(wǎng)引入南北小區(qū)各兩路獨立的10KV電源埋地引入小區(qū)，在小區(qū)設(shè)一個配電所。 照明設(shè)計燈具、插座按規(guī)范設(shè)計。 弱電設(shè)計 通訊系統(tǒng)按國家標準設(shè)置通信及寬帶線路。1 動力設(shè)計住宅每戶設(shè)一只6立方米/時的煤氣表，煤氣供煤氣灶和煤氣熱水器。第二節(jié) 項目市場分析一、地理位置與區(qū)域價值對海河兩岸進行開發(fā)改造是某市邁向國際化大都市的重要標志。全長72公里的海河從總體上分成3個自然的段落。某城堡位于意大利風(fēng)情街和奧式商務(wù)區(qū)黃金交集的絕版旺地，距海河僅百米之遙。梁啟超、李叔同、曹禺與袁世凱、馮國璋等故居都坐落于此，就更加可以說明此地的價值。波羅廣場為中心標志建筑的意大利風(fēng)情街，作為意大利境外保留最為完整的歷史風(fēng)貌街區(qū),改造后更保留了它原味、純粹的建筑風(fēng)格，不久將成為高尚休閑娛樂的新聚點；隨著海河改造工程的進行,這里會逐步成為某國際商務(wù)、居住的中心區(qū)。周邊項目概況：① 海河大道：位于河北區(qū)建國道與海濱路之間，與本項目一街之隔，總建筑面積30萬平方米，由20余棟高層組成，主力戶型：153—208平米，均價：7150元/平米，最高價：8200元/平米，銷售率：40%。隨著海河區(qū)域價值的提升，該樓盤單位價格有一定上升空間。② 本項目的戶型得到了很好的控制，從而控制了總價，使得客戶群更加廣泛，風(fēng)險大為降低，并與周邊項目形成了錯位競爭。兼具自住與投資功能，成為區(qū)域內(nèi)的地標性項目。五、本項目商業(yè)分析本項目商業(yè)優(yōu)勢分析：① 區(qū)位優(yōu)勢（1）意大利風(fēng)情街區(qū)及奧式商務(wù)區(qū)的輻射效用。（2）本項目地塊位于兩條街交角，街角的商業(yè)價值是明顯的。③ 經(jīng)營管理優(yōu)勢（1）本項目是區(qū)域性地標建筑，是商業(yè)價值的保證。價值分析周邊缺少可類比的商業(yè)項目銷售實例，依據(jù)通常的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，此類形態(tài)的商鋪的價格為同項目住宅價格的2—3倍，即其合理價格應(yīng)為15000元—20000元之間。（2）本項目緊鄰金街商圈與古文化街商圈，商業(yè)、旅游、商務(wù)氛圍濃厚并且具備極佳的居住價值。（2）本項目采用干掛石材作為外立面主材，建筑用材考究，是優(yōu)質(zhì)的居住型項目。開發(fā)商實力的優(yōu)勢本項目開發(fā)商依托某集團的強大資金實力，具有先進的開發(fā)理念和專業(yè)化的操作團隊，是本項目成功開發(fā)的重要保障。三、機遇分析(Opportunity)某的城市機遇某濱海新區(qū)開發(fā)賦予了某不可多得的歷史性發(fā)展機遇，作為未來環(huán)渤海區(qū)域的中心城市，某具有廣闊的發(fā)展空間。 四、威脅分析(Threat)某市消費水平增長幅度較快，但平均消費水平略低，對高品質(zhì)住宅的銷量有不確定因素。內(nèi)容20052006200712341234123三通一平基礎(chǔ)土建設(shè)備安裝裝飾工程市政配套收尾工程竣工驗收二、銷售進度本項目的銷售進度預(yù)計為20個月，銷售期從2006年5月起，預(yù)計至2007年12月全部銷售完畢。第二節(jié) 投資估算一、項目成本測算：序號項目名稱總額（萬元）占總投資比例單價（元/平方米）1土地費用3746 　其中：土地出讓金420 　 拆遷補償費3126 　 安置費　 　 其他費用200 2前期工程費用221 　其中：項目前期規(guī)劃費用30 　 項目前期設(shè)計費用120 　 可行性研究費用32 　 水文、地質(zhì)勘測費用39 　 三通一平費用 　　3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用355 4建筑安裝工程費用4066 　其中：建筑工程費用3726 　 設(shè)備采購費用340 　 安裝工程費用　 5公共配套設(shè)施費用860 6開發(fā)間接費用　 7財務(wù)費用700 8管理費用500 9銷售費用711 10其他費用297 11不可預(yù)見費113 12合計11569 二、項目銷售收入測算本項目的銷售收入為16,356萬元：項目名稱單價（元/平方米）預(yù)測收入（萬元）商鋪150005,849住宅房700010,507合計16,356三、投資回報率項目合計（萬元）銷售收入16,356減：綜合成本11,569 營業(yè)稅及附加907利潤總額3,879減:所得稅1,280稅后凈利潤2,600四、項目財務(wù)效益表具體測算詳見附表1五、項目財務(wù)指標測算表具體測算詳見附表2六、敏感性分析具體測算詳見附表3 七、貸款償還期預(yù)測表具體測算詳見附表4 第三節(jié) 項目的資金籌措與安排公司自有資金4300萬， 貸款6000萬，具體測算詳見附表5第五章 結(jié)論通過上述的研究和分析，我們可以得到以下結(jié)論：本項目開發(fā)商依托實力強大、信譽卓著的某集團，項目開發(fā)建設(shè)有著堅實的基礎(chǔ)。某城市地位的提升與區(qū)域發(fā)展?jié)摿Φ牟粩噌尫?，海河沿岸市中心區(qū)的土地與物業(yè)價值將顯著提升，某城堡項目的升值潛力可