【正文】 的天際線。，可用合并式套型、變換空間式套型、自由式套型等設(shè)計(jì)方法使套型多變，以適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)的變化。努力在住宅型式、內(nèi)部功能、空間利用、靈活性、多樣化和節(jié)約土地、能源、材料等方面有所創(chuàng)新。空間組織要便于防范，交通布局設(shè)計(jì)為人車(chē)分流，并采用現(xiàn)代化管理系統(tǒng)，如設(shè)置自動(dòng)傳呼、報(bào)警、監(jiān)護(hù)信號(hào)燈設(shè)施。住宅整體布局在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上力求變化，以造就豐富的空間層次，建筑均滿足日照間距的要求，住宅朝向?yàn)槟媳毕颍缺ＷC良好日照、通風(fēng)、采光和消防的要求，又使住宅與自然景觀保持良好視覺(jué)效果，形成氣韻生動(dòng)的總體布局。還建房屋戶型為：其中A型戶建筑面積80㎡、兩房一廳一衛(wèi)，共75戶；B型戶建筑面積82㎡、兩房一廳一衛(wèi)，共50戶；C型戶建筑面積88㎡、兩房一廳一衛(wèi)，共70戶；D型戶建筑面積90㎡、兩房一廳一衛(wèi)，共15戶；E型戶建筑面積94㎡、兩房?jī)蓮d一衛(wèi)，共20戶；F型戶建筑面積98㎡、兩房?jī)蓮d兩衛(wèi)，共20戶。第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)劃原則、法規(guī)和設(shè)計(jì)規(guī)范，并符合**縣總體規(guī)劃。在空間布局上分為三塊：老城區(qū)為教育、商業(yè)中心；城南新區(qū)為行政服務(wù)中心，栗子坳為工業(yè)中心。同時(shí)，**縣內(nèi)已開(kāi)通十萬(wàn)門(mén)程控電話及移動(dòng)電話、可視電視、無(wú)線尋呼系統(tǒng)，通訊網(wǎng)絡(luò)初具規(guī)模，寬帶網(wǎng)已覆蓋全區(qū)，文化基礎(chǔ)設(shè)施配套健全，市場(chǎng)體系建設(shè)全面形成，為項(xiàng)目建設(shè)及招商奠定的良好的基礎(chǔ)。本項(xiàng)目從城市給水管網(wǎng)接管取水，輸至擬建城南新區(qū)給水管網(wǎng)，能滿足工業(yè)和生活用水要求。據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》(1990)，區(qū)域地震基本烈度為6度。粘土層：該層表為耕植層，含有大量植物根西和腐殖質(zhì)，其下為灰褐色～棕褐色粘土，呈可塑狀態(tài)，稍濕。/ｓ。海拔1404米的薄刀峰林場(chǎng)在北山區(qū)；中部地勢(shì)漸趨開(kāi)闊，是海拔200～500米之間的低山丘陵區(qū)；南部為200米以下的波狀起伏的淺丘陵區(qū)，其間有著面積不等的山間坪地和因河流沖積而成的平畈地。武漢“8+1”城市圈獲批為“兩型社會(huì)”(資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)，**也在武漢“8+1”城市圈內(nèi))綜改區(qū)，以探索在資源環(huán)境壓力日益加大的趨勢(shì)下區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新模式，為中部經(jīng)濟(jì)的崛起打造新引擎。一是認(rèn)真處理拆遷安置問(wèn)題。舊城改造不是局部性問(wèn)題，絕不是拆除幾棟舊房子，拓寬幾條舊馬路的事情，而是使其從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，使舊城機(jī)能得以完善，強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的綜合功能，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)真正意義上社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。要實(shí)現(xiàn)這兩大階段性目標(biāo)，必須穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，扎實(shí)建設(shè)新農(nóng)村，雙輪驅(qū)動(dòng)，協(xié)調(diào)前進(jìn)。把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)和經(jīng)營(yíng)城市的意識(shí)滲透到城市建設(shè)和項(xiàng)目建設(shè)之中以及政府決策實(shí)施的所有行為中，充分發(fā)揮土地資源在城市建設(shè)過(guò)程中的作用，不斷拓寬城市建設(shè)投、融資渠道，促使土地資源向土地資本轉(zhuǎn)化，以地生財(cái)，努力實(shí)現(xiàn)收益最大化，從而優(yōu)化和提升城市功能，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公益設(shè)施建設(shè)。目 錄第一章 總論 1 1 1 3 3 3 3 4第二章 項(xiàng)目提出背景及必要性 5 5 6第三章 項(xiàng)目選址分析 10**縣區(qū)位優(yōu)勢(shì) 10 11 13 13 14 16第四章 項(xiàng)目建設(shè)方案 18 建設(shè)規(guī)劃原則 18 18 1專業(yè)化設(shè)計(jì) 20 21 22 24 24第五章 建設(shè)內(nèi)容及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 26 26 27第六章 公用工程 2排水 2通信及安防系統(tǒng) 31 32 32第七章 節(jié)能節(jié)水 34 34 34 35第八章 環(huán)境影響分析 36 36 36第九章 物業(yè)管理及服務(wù) 41 41 41第十章 實(shí)施進(jìn)度安排 42第十一章 投資估算 43 43 46 46第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 47 47 48 48 49第十三章 不確定性分析 50 50 51第十四章 結(jié)論與建議 53 53 54附表：項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 建設(shè)投資估算表 營(yíng)業(yè)收入及稅金估算表 總成本費(fèi)用估算表借款還本付息計(jì)劃表項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表工程費(fèi)用投資概算表投資估算表55第一章 總論：**縣****舊城改造還建房項(xiàng)目：新建：**縣****：**縣**********有限公司：對(duì)**縣****老城區(qū)進(jìn)行拆遷改造；征用商住建設(shè)用地20畝新建還建房；對(duì)****地塊拆遷改造后的35畝土地進(jìn)行出讓。在管理機(jī)制上，公司以利用銀行政策性貸款和商業(yè)性融資為綜合平臺(tái)，用經(jīng)營(yíng)城市的理念，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段，實(shí)現(xiàn)城市資產(chǎn)作為公共資產(chǎn)到可經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變；城市建設(shè)作為市政公用事業(yè)到資本經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變；城市政府作為城市資產(chǎn)所有者到經(jīng)營(yíng)者的轉(zhuǎn)變。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表項(xiàng) 目單 位指 標(biāo) 1 總投資萬(wàn)元6, 拆遷及建設(shè)投資萬(wàn)元6, 建設(shè)期利息萬(wàn)元 2 土地銷(xiāo)售單價(jià)萬(wàn)元/畝 3 收入總額萬(wàn)元17, 4總成本費(fèi)用總額萬(wàn)元10,5 利潤(rùn)總額萬(wàn)元3,6盈利能力指標(biāo)　 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元 1, 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（稅前）%% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（稅后）%% 投資回收期(動(dòng)態(tài))年 7 清償能力指標(biāo)　 借款償還期年 第二章 項(xiàng)目提出背景及必要性，建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村根據(jù)黨的十七大報(bào)告，我國(guó)到2020年實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)，再繼續(xù)奮斗幾十年，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。根據(jù)**縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，本次對(duì)**縣****舊城改造還建房項(xiàng)目將緊緊抓住這一歷史機(jī)遇，不失時(shí)機(jī)地推進(jìn)城市化建設(shè)，加快實(shí)施舊城改造，竭盡全力打造“舊城新貌”的**縣，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力，加速產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚。在本次對(duì)**縣****的全面改造舊中，把和諧統(tǒng)一貫穿于舊城改造之始終，為構(gòu)建和諧社會(huì)作貢獻(xiàn)。目前，我國(guó)中部地區(qū)已規(guī)劃成為承接發(fā)達(dá)國(guó)家和我國(guó)東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要區(qū)域。每當(dāng)雨過(guò)天晴，早晨登主峰觀云海更是氣象萬(wàn)千，茫茫云海，層層煙流，青黛色的群山，像白浪淘天的大海中的漁舟，時(shí)隱時(shí)現(xiàn)，又似條條蒼龍翱翔起舞，吞云吐霧。/ｓ；，179。工程特性較差。該地段沒(méi)有發(fā)現(xiàn)斷層、坍塌、土洞等不良地質(zhì)現(xiàn)象，為抗震有利地形。城市供水普及率100%，生活用水量占40%，工業(yè)用水量占60%。此外，全縣已建成小水電站109處，裝機(jī)134臺(tái)，總裝機(jī)容量40134千瓦，年發(fā)售電量達(dá)1億千瓦時(shí)。對(duì)縣城的用地發(fā)展方向和功能分區(qū)作出了明確的規(guī)定，即生活居住用地向南發(fā)展，工業(yè)生產(chǎn)用地向西發(fā)展。地塊劃分及指標(biāo)控制均為商住用地，該地塊招商開(kāi)發(fā)力度較大，為后期開(kāi)發(fā)有效積累了大量的人氣，非常有利于本地塊的未來(lái)招拍掛。其中：還建居住面積21450㎡（在****原****處對(duì)拆遷戶按原拆遷面積1:，還建安置100戶；在城南新區(qū)對(duì)拆遷戶按原拆遷面積1:，還建安置150戶），配套商服物業(yè)面積8580㎡?？臻g收放有序，層層展開(kāi)，豐富多變，創(chuàng)造出獨(dú)具特色的小區(qū)外部空間環(huán)境。塑造一個(gè)適應(yīng)社會(huì)行為和社會(huì)管理的有序空間。住宅設(shè)計(jì)致力于“居住條件有質(zhì)的改善”。、采光與通風(fēng)：主臥室朝南；次臥室無(wú)嚴(yán)格要求，但多次臥的套型內(nèi)至少有一個(gè)次臥室朝南，客廳力爭(zhēng)有好的觀景朝向，衛(wèi)生間盡量做到明廁，在多衛(wèi)生間的套型內(nèi)至多允許一暗，廚房必須明廚，儲(chǔ)藏室無(wú)要求。，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裆钇焚|(zhì)，考慮室外空調(diào)機(jī)位置處理。經(jīng)過(guò)調(diào)查，目前**縣普遍均為多層樓房。供水方式：從項(xiàng)目建設(shè)地鋪設(shè)管道與市政接水閥門(mén)接管。生活污水排放量約按日用水量的85%計(jì)算。預(yù)埋通信線路，可考慮光纖到住宅區(qū)方案，適時(shí)安裝ISDN、ADSL通信設(shè)備；閉路電視線路、可考慮雙向回路，以利節(jié)目點(diǎn)播系統(tǒng)運(yùn)用；各系統(tǒng)入戶設(shè)備將由用戶自理。隨著將實(shí)施的天然氣西氣東送工程，屆時(shí)可改變城市燃?xì)饨Y(jié)構(gòu)。、防雷電感應(yīng)、防雷電波侵入，電氣設(shè)備等接地裝置共用，采用總等電位聯(lián)結(jié)，接地電阻小于1歐。通過(guò)以上措施，在保證相同的室內(nèi)環(huán)境和參數(shù)條件下，與未采取節(jié)能措施全年、采暖、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)和照明的總耗能減少50%。項(xiàng)目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車(chē)輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。對(duì)施工機(jī)械設(shè)備要采取有效的降噪減振措施，如加彈性墊、包覆和隔聲罩等辦法，機(jī)動(dòng)車(chē)輛進(jìn)出施工場(chǎng)地應(yīng)禁止鳴笛，夜間(22時(shí)至次日6時(shí))嚴(yán)禁使用各種打樁機(jī)。主要控制區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)及停車(chē)場(chǎng)。第九章 物業(yè)管理及服務(wù)優(yōu)秀的物業(yè)管理能創(chuàng)造良好的生活、居住環(huán)境，同時(shí)還使物業(yè)的設(shè)備及功能始終保持與社會(huì)發(fā)展的同步性，可延長(zhǎng)房屋的經(jīng)濟(jì)壽命?！逗笔〗ㄖこ滔牧慷~及統(tǒng)一基價(jià)表》、《湖北省裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》、《湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額》、材料價(jià)格及調(diào)差、管理費(fèi)用、稅金等有關(guān)規(guī)定，分單位工程進(jìn)行概算， 、綠化等室外工程投資，參照當(dāng)?shù)亟谕旯さ囊?guī)模相近的住宅區(qū)投資，按單位面積造價(jià)指標(biāo)估算。F；本項(xiàng)目借款5000萬(wàn)元，%估算。詳見(jiàn)附表44444。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。該項(xiàng)目主要存在著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)以及政策風(fēng)險(xiǎn)等。，國(guó)家政策的調(diào)整對(duì)土地招拍掛市場(chǎng)取向具有一定影響，并產(chǎn)生一定的不確定性。第十四章 結(jié)論與建議本次對(duì)**縣拆遷改造后，一方面拓展了城市規(guī)模，改變了舊城面貌，城市道路建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施得到了極大完善，改善了居住條件，實(shí)現(xiàn)了與新老城區(qū)的和諧發(fā)展與連接，另一方面使舊城從城市功能、布局、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的綜合功能，通過(guò)陽(yáng)光拆遷、和諧拆遷，滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求，真正做到社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，在既改善了**縣投資環(huán)境，又將更有利于吸引商家投資以及大量社會(huì)資金參與城市建設(shè)，從而促進(jìn)了當(dāng)?shù)睾椭C社