【文章內(nèi)容簡介】 它無法擁有大量低密度住宅，更何況是別墅的興建。江北區(qū)的新規(guī)劃和市政府的北遷，注定了它將成為未來重慶的核心商務(wù)區(qū)。 而大石壩—石馬河板塊，由于受到老工業(yè)的限制，配套設(shè)施缺乏，樓市發(fā)展緩慢。從城市布局上看，石門大橋兩側(cè)都是具有開發(fā)潛力的位置，這里以前是江北農(nóng)場，植被資源豐富，有景色優(yōu)美的江景、坡地，橋南又有大石壩公園、鴻恩寺等，擁有大片綠地、森林，自然優(yōu)勢獨特。由于板塊內(nèi)目前居住條件不很成熟，離市中心距離較遠，目前開發(fā)的項目主要是低密度的別墅，如：宏帆半城中央、華立天地豪園、佰富高爾夫花園等等。 l 九龍坡區(qū)從2001年國有企業(yè)逐步從九龍坡區(qū)的退出到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的逐步進入，現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為九龍坡區(qū)的的支柱產(chǎn)業(yè)，去年九龍坡區(qū)又打出“成熟西區(qū)，魅力人居”的旗幟，這將使九龍坡區(qū)成為重慶主城區(qū)三大板塊之一。 具體來看，九龍坡區(qū)楊家坪步行街周邊、石橋鋪轉(zhuǎn)盤附近商業(yè)較為發(fā)達，地價相對較高，也較難實現(xiàn)低密度置業(yè)，但稍遠一些區(qū)域如楊家坪九龍大道，因可供開發(fā)的土地面積較大，成為主城西部低密度社區(qū)開發(fā)的佳地。 l 巴南區(qū)重慶城市化進程不斷加快，主城在“北上南下”的城市發(fā)展格局下，并且將“向南”進行到底，大批物業(yè)、房企紛紛入住巴南，帶來了先進的建筑形態(tài)和整體社區(qū)規(guī)劃理念，從而促使本區(qū)域的產(chǎn)品走勢，逐漸向以別墅為主的低密度住宅邁進。目前巴南區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)主要集中在魚洞板塊巴線大道沿線和李家沱板塊土橋街道，其產(chǎn)品規(guī)劃和生活環(huán)境的營造都在逐漸向主城其他已發(fā)展成熟的區(qū)域靠攏。 l l 重慶市的低密度住宅發(fā)展之所以進入到一個高速發(fā)展階段。主要原因有以下幾點：其一，按照正常規(guī)律，5—10年是住宅升級的一個周期，在市場不成熟的階段，這一周期相對更短。重慶房地產(chǎn)市場的起動時間比較晚，從99年左右才開始進行大規(guī)模的開發(fā)，早期市場買賣雙方都不成熟，直白的說是很多中高收入階層花了錢，但沒有買到好房子，所以近年來住宅升級換代的高峰，這在直接拉動了低密度住宅的發(fā)展。 其二，交通條件的改善、消費觀念的轉(zhuǎn)變在很大程度上影響了居民的購房特征：人們生活對繁華地段的依賴性在不斷削減，特別是有車一族，人們在購房是更注重景觀質(zhì)量和物業(yè)本身的品質(zhì)。對于低密度住宅開發(fā)來說，擁有良好的自然生態(tài)資源和先天景觀優(yōu)勢的地塊無疑是搶占了制高點。 其三，在重慶，除城市中心住宅以外，比較具有形象檔次的住宅有兩類：一是江景房，以不可復(fù)制的先天景觀優(yōu)勢作為賣點；二是低密度住宅，以明顯超出普通住宅小區(qū)的戶均綠化擁有指標(biāo)、人與景觀良好的交融性，以及小區(qū)整體的高形象檔次作為賣點。在未來3—5年內(nèi)，中高檔住宅市場低密度住宅將保持主流的地位，很難有其他物業(yè)成規(guī)模的沖擊其主流地位。 重慶別墅市場，表面上看總體供應(yīng)量偏大，但實際上有效供給卻不足。目前市場產(chǎn)品在面積、總價等方面細分不夠，有效需求未被滿足，無效供給卻很大。例如，環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃設(shè)計合理、交通便利，總價在70—90萬元的聯(lián)排別墅、總價在120—140萬的小獨棟別墅都存在著供應(yīng)空缺。部分別墅產(chǎn)品缺乏內(nèi)涵的支持，僅僅是一個空殼，未滿足消費者對建筑物以外的需求，包括品牌、其倡導(dǎo)的生活方式、文化氛圍等。另外，產(chǎn)品個性化不強。表現(xiàn)在沒有針對不同的市場進行細分，開發(fā)商希望將不同收入階層的所有客戶一網(wǎng)打盡。再者，就是部分開發(fā)商對本地市場的特性研究不夠。并在在項目包裝、營銷推廣等方面還處于初級階段，營銷手法沒有特色，甚至混同于普通住宅。 獨立別墅的特征 少數(shù)人擁有，別墅是房地產(chǎn)市場上頂級物業(yè)，相應(yīng)地，其消費主體是社會金字塔的頂尖階層。 對環(huán)境要求極高，良好的環(huán)境包括自然環(huán)境和人造環(huán)境甚至還 有人文環(huán)境。 低容積率。別墅是極低密度住宅，覆蓋率低于30%； 居住物業(yè)中售價最高。因其擁有稀罕珍貴的自然景觀，物業(yè)檔次高，故售價也最高。 超值享受，且是購此類物業(yè)的人地位與身份的象征。 聯(lián)排別墅的特征 介于集合住宅和單棟別墅之間，戶與戶之間既獨立，又相連，形成連排獨立住宅。 低密度，由于層數(shù)低，戶型面積大，戶數(shù)少，所以總建筑面積較少，容積率較低，但覆蓋率較高，往往高于50%。 建于城郊結(jié)合部且有一定的自然環(huán)境。 設(shè)計新穎，須做到統(tǒng)一的整體設(shè)計，外部與自然相結(jié)合，內(nèi)部人性化。 超值享受。即有別墅品味但遠低于別墅的價格。l l 中安翡翠湖 中安翡翠湖溫泉別墅項目，位于重慶市北部新區(qū)、沙坪壩區(qū)、北碚三區(qū)交匯處的三溪口翡翠湖畔，占地1500畝，其中翡翠湖占地500畝。中安翡翠湖溫泉別墅主要的建筑形態(tài)為獨立別墅和聯(lián)排別墅。另有溫泉度假酒店、學(xué)校等配套設(shè)施，整個建設(shè)周期為四年。項目計劃分四期完成。項目一期163套已全部售罄，二期北區(qū)A、B組團銷售率為90%，目前在售的主要是北區(qū)C、D組團聯(lián)排別墅及獨立別墅。聯(lián)排別墅共計238套，分別由150、180和210平方米三種戶型組成，價格從63萬元至150萬元不等，由于緊靠212國道，噪音將大大影響其整體質(zhì)素。由于縮小了建筑面積，其相對較低的總價及其品牌所具有的一定品牌號召力將能夠吸引一部分潛在的客戶。獨立別墅緊靠翡翠湖畔 ，擁有得天獨厚的湖景，簡約現(xiàn)代的外立面令其與山景、湖景得到了更有機的統(tǒng)一，但由于其11000元/平米的單價，將大大制約其銷售的進度。l 龍湖 藍湖郡 藍湖郡位于金山大道與金開大道交匯處。經(jīng)金山大道、五童路僅10余分鐘可到達渝中區(qū)。項目總占地1600畝 ，一期占地408畝 一期為772套，其中聯(lián)排別墅743套，水邊獨立別墅29套已全部售罄。 戶型面積：聯(lián)排別墅約210平方米290平方米；水邊獨立別墅約400平米。聯(lián)排別墅均價為8000元/平方米，獨立別墅為13000元/平方米。，成為2005年重慶樓市單盤銷售最大贏家。作為重慶市房地產(chǎn)市場的領(lǐng)頭羊其無論是在產(chǎn)品的設(shè)計還是在營銷手法上都是可圈可點的。在戶型設(shè)計上諸如小坡屋頂，圓弧頂入戶門等設(shè)計。別墅的結(jié)構(gòu)也做到了“雕刻”般的精準(zhǔn)搭配，它大量采用一層結(jié)構(gòu)，客廳放棄了大而空的格局，分為多個小客廳，使家中每個人的活動空間得到最大保證；尤其是大量連接室內(nèi)與外界的長廊、天井等“灰空間”的運用，在重慶豪宅市場上更是首次出現(xiàn)。對于任何營銷而言，最大的難點的是，找到恰當(dāng)?shù)姆绞?，擴大被營銷的事物的影響。龍湖藍湖郡，作為重慶地產(chǎn)中頂級的樓盤，要找到與其品質(zhì)匹配的營銷載體，確實不是一件容易的事情。藍湖郡找到了，256幅畢加索原作版畫于藍湖郡體育中心展出。 這就是“一生一棟”的龍湖藍湖郡。 項目定位結(jié)論:l 樓盤定位：以中高端物業(yè)來定位，建筑形式采用獨立別墅及聯(lián)排別墅相結(jié)合。l 客戶定位：主要針對公務(wù)員、大學(xué)教授、醫(yī)生、工廠老板、私營業(yè)主、企業(yè)中高管理層。l 價格定位：獨立別墅及聯(lián)排別墅折后均價初步定價為4000元/ M2l 戶型定位；建議本項目中的聯(lián)排別墅以四房、五房為主，面積在180～200M2之間，獨立別墅的面積控制在300～350M2之間。 樓盤定位項目的主要優(yōu)勢在于其擁有自然景觀及溫泉資源。建議本項目以中高檔物業(yè)來定位，建筑形式采用聯(lián)排別墅、獨立別墅相結(jié)合。 客戶定位樓盤檔次也就決定了其消費群體為收較高、而且收入較穩(wěn)定的一部分人。我們項目針對的對象主要是：年齡層次集中在3045歲之間，多為中年成熟型的買家，職業(yè)以銀行界、私企業(yè)主、大學(xué)教授、醫(yī)生、企業(yè)高級管理人員居多，這部分客戶多具有穩(wěn)定的事業(yè)和豐厚的收入，家庭結(jié)構(gòu)多處于滿巢期。而潛在買家年齡層次則明顯偏年輕，私營業(yè)主的比例也明顯增多，這部分客戶能夠較快地完成原始積累，但對產(chǎn)品的個性及其他方面的要求也更加挑剔。 價格定位l 住宅價格（多層/小高層價格）案運用房地產(chǎn)估價理論之“市場比較法”，選取項目周邊較有代表性的樓盤中安*翡翠湖、北溫泉九號、香溪美林中的獨立別墅及聯(lián)排別墅作為可比案例，綜合考慮其地理位置、周邊環(huán)境、樓盤檔次、公共配套設(shè)施、社區(qū)規(guī)模、物業(yè)管理等因素，并通過修正確定其銷售價格；區(qū)域因素修正表比較項目比較標(biāo)的對比物業(yè)名稱本項目香溪美林北溫泉九號中安*翡翠湖區(qū)位20202320交通便捷20202320公共配套20222521區(qū)域規(guī)劃20202220周邊環(huán)境20202220合計100102115101因素修正系數(shù)個別因素修正表比較項目比較標(biāo)的對比物業(yè)名稱本項目香溪美林北溫泉九號中安*翡翠湖物業(yè)檔次15151518環(huán)境景觀15141518戶型結(jié)構(gòu)15151515項目規(guī)模20232028建筑質(zhì)量15151615發(fā)展商品牌10121112物業(yè)管理質(zhì)素10121113合計100106103119因素修正系數(shù)綜合修正表物業(yè)名稱香溪美林北溫泉九號中安*翡翠湖項目折后均價400039007000區(qū)域修正系數(shù)個別修正系數(shù)修正價格368532535821 通過市場對比法評估該項目可實現(xiàn)的折扣均價為：（3685+3253+5821）/3=4253元/㎡ 結(jié)合我們樓盤的定位，我們在此項目價格定位持較謹慎的態(tài)度，所以建議本項目折后均價初步定價為4000元/㎡。 由于本項目為純別墅社區(qū),商業(yè)面積較少并且商業(yè)部分只是作為社區(qū)的配套,并且在短時間內(nèi)商業(yè)部分的價值很難體現(xiàn),現(xiàn)不考慮銷售,只作為出租使用. 戶型定位 本項目所針對的客戶群體的層次較高，他們主要是想改變目前居住的條件，除了對小區(qū)環(huán)境比較注重外，更注重室內(nèi)的氣派。l 獨立別墅：建議本項目中獨立別墅總面積控制在 300～350M2之間l 聯(lián)排別墅：建議本項目中聯(lián)排別墅以四房、五房為主，總面積控制在 180～200M2之間。第二部分 經(jīng)濟分析、計息資金分析主要分析結(jié)論178