【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 極為明顯，且各區(qū)、縣消費(fèi)能力較強(qiáng)的人口在主城區(qū)消費(fèi)比例較大。 人口分布 圖十一：主城各區(qū)人口（萬(wàn)人）渝中區(qū) 6 0 . 0江北區(qū) 4 7 . 2渝北區(qū) 8 1 . 6沙坪壩區(qū)巴南區(qū) 8 5 . 7九龍坡區(qū)北碚區(qū) 6 4 . 0大渡口區(qū)南岸區(qū) 4 9 . 0 23 圖十二：主城各區(qū)農(nóng)業(yè)人口（萬(wàn)人）江北區(qū) 1 0渝北區(qū) 5 9北碚區(qū) 3 6九龍坡區(qū) 2 4巴南區(qū) 6 2南岸區(qū) 1 3沙坪壩區(qū) 2 1大渡口區(qū) 6 主城九區(qū)共計(jì)人口 550 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 318 萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口 232 萬(wàn)人。各區(qū)人口總量分別為渝中區(qū) 60 萬(wàn)人；大渡口區(qū) 萬(wàn)人（其中農(nóng)業(yè)人口 6 萬(wàn)人）；江北區(qū) 萬(wàn)人 (其中農(nóng)業(yè)人口 10萬(wàn)人 )；沙坪壩區(qū) 萬(wàn)人 (其中農(nóng)業(yè)人口為 21 萬(wàn)人 )。九龍坡區(qū) 萬(wàn)人 (其中農(nóng)業(yè) 人口 24 萬(wàn)人 )；南岸區(qū) 49 萬(wàn)人 (其中農(nóng)業(yè)人口13 萬(wàn)人 )；北碚區(qū) 64 萬(wàn)人 (其中農(nóng)業(yè)人口 36 萬(wàn)人 )；渝北區(qū) 萬(wàn)人 (其中農(nóng)業(yè)人口 59 萬(wàn)人 )；巴南區(qū) (其中農(nóng)業(yè)人口 62萬(wàn)人 )。各區(qū)人口分布中，渝北、巴南、北碚新轄區(qū)農(nóng)業(yè)人口占較大比重。 24 本人口分布統(tǒng)計(jì)為 2020 年底數(shù)據(jù)，而近年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速崛起使人口分布發(fā)生了較大變化，各區(qū)居住人口因此而不斷發(fā)生區(qū)域變化。尤其江北、渝北區(qū)域的大型住宅樓盤較為集中，未來(lái)幾年中北部區(qū)域的居住人口將激增，而渝中區(qū)實(shí)際居住人口將呈下降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來(lái)十年渝中區(qū)人口 將從高峰期的 70萬(wàn)降至 50 萬(wàn)人口。 隨城市的拆遷改造，農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地的大規(guī)模征用。居住狹窄區(qū)域的人口將遷至環(huán)境更為適宜居住的新區(qū)域，而農(nóng)業(yè)人口因農(nóng)轉(zhuǎn)非和拆遷安置而演變?yōu)槌擎?zhèn)人口。另一方面一些高收入人群及政府機(jī)關(guān)人員正處于二次置業(yè)階段，而北部地區(qū)的交通、環(huán)境和密集高檔樓盤將形成高消費(fèi)人群居住區(qū)。 由此，未來(lái)重慶主城區(qū)域的實(shí)際消費(fèi)人口和區(qū)域的分布也將發(fā)生根本性改變。就目前來(lái)看主城九區(qū)的總?cè)丝谝?guī)模為戶籍人口 550萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口 318 萬(wàn)人，外省區(qū)流入人口 56 萬(wàn)，九區(qū)以外區(qū)、縣流入主城區(qū)約 88 萬(wàn)人。 由此得出主城消費(fèi)的城鎮(zhèn)人口為 318 萬(wàn) +56萬(wàn) +88 萬(wàn) =462 萬(wàn)人，若計(jì)算農(nóng)業(yè)人口區(qū)、縣人口和旅游人口在主城的消費(fèi)，則實(shí)際人口規(guī)模超過(guò) 500萬(wàn)人。五年以后重慶主城的非農(nóng)業(yè)居住人口將超過(guò) 730 萬(wàn)人，而江北、渝北兩區(qū)的城鎮(zhèn)居住人口將會(huì)從目前的 60 萬(wàn)增加至超過(guò) 120萬(wàn)人口的規(guī)模。 25 8．重慶未來(lái)發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 在以下部分，將通過(guò)簡(jiǎn)要對(duì)重慶未來(lái)的城市發(fā)展規(guī)劃和商來(lái)發(fā)展規(guī)劃，以及將對(duì)重慶市經(jīng)濟(jì)、特別是零售業(yè)企業(yè)及物業(yè)產(chǎn)生影響的重大事件給以描述后，綜合分析對(duì)本項(xiàng)目可能產(chǎn)生的影響。 8． 1 城市規(guī)劃 城市總體規(guī)劃是城市發(fā)展和建設(shè)的依據(jù)，它確立了重慶未來(lái)的城市格局和各區(qū)域的功能定位、發(fā)展方向，對(duì)于江北觀音橋商圈和本項(xiàng)目有著根本的影響作用。 2020 年 3月，重慶市人大通過(guò)了《重慶市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》的報(bào)告，該報(bào)告是在 1998 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)的總體規(guī)劃基礎(chǔ)上的最新修編報(bào)告，明確了重慶主城九區(qū)都市經(jīng)濟(jì)圈的未來(lái)城市發(fā)展和建設(shè)方向。 城市規(guī)劃范圍 規(guī)劃對(duì)重慶轄區(qū) 萬(wàn) k ㎡ (修編前為 k ㎡ )進(jìn)行經(jīng)濟(jì)帶劃分和整體規(guī)劃，其中都市經(jīng)濟(jì)區(qū)為主城九區(qū)，面積達(dá) 5473 k ㎡。規(guī)劃至 2020年，都市區(qū)總?cè)丝?730 萬(wàn)人，至 2020年都市區(qū)人口 930萬(wàn)人，城市規(guī)劃配套按 1070萬(wàn)規(guī)模進(jìn)行預(yù)設(shè)。 26 2020年 2020年 2020年圖十三: 重慶市人口預(yù)期( 萬(wàn)人) 城市格局 預(yù)計(jì)至 2020 年，重慶市城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到 50%以上； 2020 年達(dá)到 65%左右。市域城鎮(zhèn)分為市域中心城市（主城九區(qū)）、區(qū)域中心城市、次區(qū)域中心城市。中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn) 5 個(gè)等級(jí)。依托交通干線，點(diǎn)軸式發(fā)展，逐步形成以都市區(qū)為核心，區(qū)域中心為增長(zhǎng)級(jí)，次區(qū)域中心城市和中心鎮(zhèn)為主體，其它小城鎮(zhèn)拱衛(wèi)的級(jí)次分明，結(jié)構(gòu)合理，點(diǎn)軸相連，互動(dòng)并進(jìn)的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。 重慶以“一片五城多中心組團(tuán)式”布局結(jié)構(gòu) ，由中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)，一個(gè)城市中心和 6 個(gè)城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶 CBD 地區(qū)。 6 個(gè)副中心則由觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)、菜園壩、西永中心區(qū)組成。 27 重慶主城區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，將促使城市消費(fèi)的急劇升級(jí)和總量擴(kuò)大，同時(shí)使中心城區(qū)的輻射力更為強(qiáng)大，眾星捧月的效應(yīng)使主城區(qū)商業(yè)機(jī)會(huì)倍增。 城市交通 規(guī)劃建立以大運(yùn)量快速干道交通為骨干，一環(huán) 6 線的軌道網(wǎng)為基本車線網(wǎng)，除快速干道、輕軌、地鐵外，還規(guī)劃在嘉陵江規(guī)劃建設(shè)16 座大橋（含現(xiàn)狀 8 座），長(zhǎng)江規(guī)劃建設(shè) 15 座（現(xiàn)狀 5 座），兩江遠(yuǎn)景預(yù)留 7 座大橋及越江隧道。中梁山規(guī)劃 8 座隧道（含現(xiàn)狀 3座），銅鑼山規(guī)劃建設(shè) 6座穿山隧道（含現(xiàn)狀 3 座），兩山遠(yuǎn)景預(yù)留 4 座穿山隧道。 城市交通的日益改善，使原本因地理特征相對(duì)獨(dú)立的各個(gè)片區(qū)逐步形成強(qiáng)勢(shì)互動(dòng)的整體。各片區(qū)之間的相互滲透和相互輻射力日益增強(qiáng)。 主城各區(qū)功能和各階層的遷移，演變隨城市新格局的形成而加快，這也使各區(qū)域的未來(lái)定位戰(zhàn)略后隨之做出調(diào)整，在城市的發(fā)展和演變中演繹未來(lái)新格局的形成。 28 8． 2 重大影響事件分析 西部大開(kāi)發(fā) 西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略自 1999 年實(shí) 施以來(lái)對(duì)西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)成效卓著，雖然政策效應(yīng)已日趨弱化，但已形成的區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶已形成良好勢(shì)頭。西部大開(kāi)發(fā)依托歐亞大陸橋、長(zhǎng)江水道、西南出海道等交通線，發(fā)揮中心城市作用，以線串點(diǎn)，以點(diǎn)帶面，逐步形成了隴海蘭新線，長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)帶，南（寧）貴（陽(yáng)）昆（明）經(jīng)濟(jì)帶。 西部大開(kāi)發(fā)除鼓勵(lì)政策外，針對(duì)西部地區(qū)改善投資環(huán)境的資金投入也日益增大，并優(yōu)先安排基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，加大財(cái)政轉(zhuǎn)移力度和金融信貸支持，重慶享有的財(cái)政稅收先征后返的優(yōu)惠對(duì)重慶投資環(huán)境的改善產(chǎn)生了巨大的促進(jìn)作用。 重慶是長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)區(qū)域的龍頭，成渝經(jīng) 濟(jì)圈的核心，對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)和促進(jìn)作用明顯，同時(shí)具有對(duì)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和西南出海經(jīng)濟(jì)線、東盟經(jīng)濟(jì)區(qū)域的較強(qiáng)輻射力。西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略對(duì)重慶城市經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)流通和零售物業(yè)均將產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。 29 加入世貿(mào)組織（ WTO） 中國(guó)加入世界貿(mào)易組織的 4 年間，使中國(guó)卷入全球一體化浪潮之中，對(duì)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)管理、社會(huì)生活均產(chǎn)生了重大影響。2020 年按入世承諾，零售業(yè)已全面向外資開(kāi)放，除批發(fā)、文化產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、成品油等領(lǐng)域外幾無(wú)限制。 零售業(yè)的全面開(kāi)放，加劇了重慶商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)際性商業(yè)企業(yè)已全面進(jìn)入重慶，而國(guó)內(nèi)零 售企業(yè)為搶占競(jìng)爭(zhēng)先機(jī)，紛紛跑馬圈地，爭(zhēng)奪網(wǎng)點(diǎn)資源，加劇了對(duì)商業(yè)物業(yè)需求的同時(shí)，也使得零售企業(yè)生存環(huán)境日益惡化。未來(lái)間的兼并、重組浪潮亦將愈演愈烈。 零售業(yè)的當(dāng)前形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)將對(duì)商業(yè)物業(yè)有積極的影響，也促使各種資金，乃至海外基金大量涌進(jìn)國(guó)內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目，但這對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和人才要求也愈來(lái)愈高。 成渝經(jīng)濟(jì)帶 成渝兩地的互補(bǔ)性，是成渝地區(qū)成為中國(guó)西部唯一成片發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口最為集中的地區(qū)，西部大開(kāi)發(fā)最重要的地區(qū)，被喻為繼“長(zhǎng)三角”、“珠三角”、“京津”經(jīng)濟(jì)帶后中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶第四增長(zhǎng)極，除廣泛被經(jīng) 濟(jì)界看好外，國(guó)家也將“成渝經(jīng)濟(jì)帶”列為西部最優(yōu)先發(fā)展地區(qū)，并納入國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。 30 隨重慶在各經(jīng)濟(jì)圈的作用發(fā)揮，重慶物業(yè)價(jià)值較國(guó)內(nèi)中心城市偏低的現(xiàn)狀將很快被改變，而作為增值空間巨大的商業(yè)物業(yè)（尤為稀缺的中心優(yōu)勢(shì)網(wǎng)點(diǎn)資源）將成為受惠的產(chǎn)業(yè)而被廣泛挖掘。 重慶 CBD 建設(shè) CBD 是城市商業(yè)和商務(wù)的核心 ,依托便利的交通和聚合效應(yīng)的影響 ,在相對(duì)狹小的區(qū)域內(nèi) ,聚集著大量的人口和商機(jī)。 重慶的 CBD 將分成三大塊：現(xiàn)代 CBD— 江北城，傳統(tǒng) CBD— 解放碑， CBD 配套服務(wù)區(qū) — 南岸彈子石。重慶 CBD 建設(shè)的 遠(yuǎn)期目標(biāo)是成為長(zhǎng)江上游和西南地區(qū)的區(qū)域性國(guó)際化商務(wù)中心區(qū)。依據(jù) CBD 的功能劃分，加之解放碑交通制約將給江北 CBD 提供巨大的機(jī)遇，雖然當(dāng)前的建設(shè)尚顯緩慢，但隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的形成， CBD 將會(huì)使周邊區(qū)域帶來(lái)巨大變化和商機(jī)。尤其江北地勢(shì)平坦、交通發(fā)達(dá)，與外區(qū)域相連緊密，緊臨機(jī)場(chǎng)。隨著江北房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可能形成的馬太效應(yīng)，重慶北部的吸引力將會(huì)越來(lái)越大，竟?fàn)幜υ絹?lái)越強(qiáng)。 CBD 的建設(shè)對(duì)城市發(fā)展的改變和影響巨大，例如美國(guó)紐約曼哈頓，在區(qū)區(qū) ㎡的土地上，有多達(dá) 2700多萬(wàn)㎡的各類功能性建筑，每平方公里的就業(yè)人口 達(dá)到 85000 人。再如北京的東三環(huán)中路以國(guó)貿(mào) 31 為中心迅速成為北京新的城市中心，北京消費(fèi)能力最強(qiáng)的人群有很大的比例集中在此，由此造就了國(guó)貿(mào)、燕莎，等多個(gè)高檔商業(yè)區(qū)域。 9．零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 9． 1 國(guó)內(nèi)零售業(yè)現(xiàn)狀 在對(duì)外開(kāi)放的推動(dòng)下，中國(guó)零售業(yè)經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，取得了驚人的成就，隨著零售業(yè)的全面開(kāi)放，外資大舉進(jìn)入。零售業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為規(guī)模迅速提升。新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展，市場(chǎng)集中力度和零售現(xiàn)代化水平迅速提高。但是國(guó)內(nèi)零售業(yè)仍存在規(guī)模偏小、戰(zhàn)略缺失、經(jīng)營(yíng)管理水平粗放，盲目快速膨脹等問(wèn)題。 零售業(yè) 態(tài)重新整合定位 在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)背景和消費(fèi)市場(chǎng)日趨細(xì)分趨勢(shì)中。新興業(yè)態(tài)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，新興業(yè)態(tài)層出不窮。商務(wù)部于 2020 年 7 月 1 日正式發(fā)布了國(guó)內(nèi) 17 種業(yè)態(tài)的界定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)代百貨、超市、專業(yè)店和正迅猛發(fā)展的購(gòu)物中心在零售市場(chǎng)中逐漸占據(jù)了主導(dǎo)地位。 零售業(yè)規(guī)模迅速提升 2020年全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 42600 億元，中國(guó)的消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)迅猛，從 1978 年到 2020 年間年均增長(zhǎng)率超過(guò) 10%， 32 而 90 年代以后的平均增長(zhǎng)率超過(guò) 15%。行業(yè)規(guī)模較 90 年代初增長(zhǎng)了，預(yù)計(jì)到 2020 年市場(chǎng)總規(guī)模將超過(guò) 10 萬(wàn)億元。年平均增長(zhǎng)將保持在 11%以上，五年后的市場(chǎng)規(guī)模將在 2020年基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 1倍。 市場(chǎng)集中度提高 從零售百?gòu)?qiáng)企業(yè)的商品銷售額和商品零售額的平均規(guī)模超出市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)速度，商品銷售總額和商品零售額近年的平均年增長(zhǎng)率高達(dá) %和 %，增長(zhǎng)速度比社會(huì)消費(fèi)品零售總額高 %，市場(chǎng)份額也正向各地的優(yōu)勢(shì)企業(yè)集中，零售行業(yè)市場(chǎng)集中度提高，不僅發(fā)揮了穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，并正在帶來(lái)工業(yè)、商業(yè)、消費(fèi)者三者關(guān)系和地位的調(diào)整。 新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展 90 年代之前，中國(guó)零售市場(chǎng)長(zhǎng)期保持著國(guó)有百貨商場(chǎng)一統(tǒng)天 下的格局，市場(chǎng)份額高達(dá) 60%以上，隨消費(fèi)需求的變化和競(jìng)爭(zhēng)的加劇。大型綜合超市，精品、時(shí)尚等主題百貨，專業(yè)店、便利店、專賣店、家居建材中心、倉(cāng)儲(chǔ)百貨等新興零售業(yè)態(tài)迅速崛起，成為擴(kuò)大市場(chǎng)的重要?jiǎng)恿?。尤為超市及專業(yè)店的發(fā)展最為迅猛，近年的增長(zhǎng)速度超過(guò)了 40%。 33 受到新型零售業(yè)態(tài)的巨大沖擊，傳統(tǒng)百貨和綜合商場(chǎng)進(jìn)入了巨大的調(diào)整和轉(zhuǎn)型期。百貨店也仍然保持著市場(chǎng)的主要業(yè)態(tài)地位，百貨店中的五金、電氣、家居、食品、日雜等品類逐漸淡出，專注于精品化、品牌化、時(shí)尚化的高毛利商品。傳統(tǒng)百貨在滿足大眾消費(fèi)的基礎(chǔ)上，也正經(jīng)歷著 定位和經(jīng)營(yíng)的調(diào)整和轉(zhuǎn)型之中。 全行業(yè)的現(xiàn)代化水平顯著提高 中國(guó)零售業(yè)現(xiàn)代化水平的顯著提高，除了現(xiàn)代流通方式和新型業(yè)態(tài)發(fā)展較快外，先進(jìn)流通經(jīng)營(yíng)與管理技術(shù)也得到快速推廣和應(yīng)用?，F(xiàn)代信息技術(shù)的在管理方法中的廣泛應(yīng)用，電子商務(wù)等新技術(shù)的發(fā)展，極大提高了零售業(yè)的管理水平。經(jīng)營(yíng)、管理和資源整合的高素質(zhì)人才也逐步成為行業(yè)的重要競(jìng)爭(zhēng)因素，促使行業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理水平顯著提高，一批現(xiàn)代化水平較高的零售企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。 外資大舉進(jìn)入 從 1992 年至 2020 年，全國(guó)零售行業(yè)累計(jì)實(shí)際利用外資約 30億美元，批準(zhǔn)設(shè)立外資商業(yè)企 業(yè) 300 家，分店 2300 多個(gè)。分布在全國(guó)近 30 個(gè)省市，世界前 50 強(qiáng)大型零售企業(yè)有超過(guò) 40 家進(jìn)入了中國(guó)。知名的如沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德龍、伊藤洋化堂等，已經(jīng)逐步在國(guó)內(nèi)形成了一定的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模。 34 國(guó)內(nèi)零售業(yè)趨勢(shì) 零售業(yè)企業(yè)已逐漸成為渠道主導(dǎo)者，對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強(qiáng)。國(guó)內(nèi)已有超過(guò) 95%的商品處于供過(guò)于求的狀況。中國(guó)經(jīng)濟(jì)已由供給約束型轉(zhuǎn)為需求約束型，零售業(yè)已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的起點(diǎn)。未來(lái)幾年，隨著中國(guó)推進(jìn)流通現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，零售業(yè)對(duì)上游的決定性作用將更加突出。 連鎖經(jīng)營(yíng)將是零售企業(yè)居主導(dǎo)地位的經(jīng) 營(yíng)方式 企業(yè)聯(lián)合、兼并、重組步伐加快，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴(kuò)張和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式。 零售業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，百貨店將向細(xì)分化、個(gè)性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店的市場(chǎng)份額將逐漸萎縮。大型的購(gòu)物中心將在未來(lái)幾年中迅猛發(fā)展，成為優(yōu)勢(shì)渠道資源擁者，而成為未來(lái)零售業(yè)態(tài)的新型主導(dǎo)業(yè)態(tài)。 零售業(yè)專有技術(shù)，信息技術(shù)的應(yīng)用，使經(jīng)營(yíng)技術(shù)和管理手段日益現(xiàn)代化，而零售企業(yè)對(duì)新技術(shù)、新人才的運(yùn)用而促使其迅速成為各區(qū)域的優(yōu)勢(shì)企業(yè)。 35 外商進(jìn)入步伐進(jìn)一步加快，也促使國(guó)內(nèi)零售企業(yè)快速膨脹，競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)更為激烈。 9． 3 購(gòu)物中 心發(fā)展趨勢(shì) 90 年代國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)多為小規(guī)模樓盤，底商是中國(guó)商用房地產(chǎn)的典型特征，隨著土地價(jià)格的不斷上漲，商業(yè)用房在房地產(chǎn)項(xiàng)目的比例也日益增大。 舊城改造、城市規(guī)模擴(kuò)大、商業(yè)企業(yè)跑馬圈地、第三產(chǎn)業(yè)澎渤興起等因素促使中國(guó)的商用房地產(chǎn)呈燎原之勢(shì)，在巨大利益的引誘下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和規(guī)模也呈現(xiàn)迅猛擴(kuò)大之勢(shì)，2020 年后商業(yè)房地產(chǎn)成為新的務(wù)稱，也衍生出了一個(gè)巨大產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)— 商業(yè)房地產(chǎn)，全國(guó)號(hào)稱大型購(gòu)物中心的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已多達(dá)近 1000家。 中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)一直未能超越房地產(chǎn)的局限，而 始終在營(yíng)銷技術(shù)上尋找突破，眾多的商業(yè)房地產(chǎn)一直在“一賣就死，一租就亂”的怪圈中循環(huán)，究竟是租還是售，是回籠資金還是兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為營(yíng)銷無(wú)法逾越的高坎。分零發(fā)售、零散出租的風(fēng)險(xiǎn)在全國(guó)各地的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)