【文章內(nèi)容簡介】 極為明顯，且各區(qū)、縣消費能力較強的人口在主城區(qū)消費比例較大。 人口分布 圖十一：主城各區(qū)人口（萬人）渝中區(qū) 6 0 . 0江北區(qū) 4 7 . 2渝北區(qū) 8 1 . 6沙坪壩區(qū)巴南區(qū) 8 5 . 7九龍坡區(qū)北碚區(qū) 6 4 . 0大渡口區(qū)南岸區(qū) 4 9 . 0 23 圖十二：主城各區(qū)農(nóng)業(yè)人口（萬人）江北區(qū) 1 0渝北區(qū) 5 9北碚區(qū) 3 6九龍坡區(qū) 2 4巴南區(qū) 6 2南岸區(qū) 1 3沙坪壩區(qū) 2 1大渡口區(qū) 6 主城九區(qū)共計人口 550 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 318 萬人，農(nóng)業(yè)人口 232 萬人。各區(qū)人口總量分別為渝中區(qū) 60 萬人；大渡口區(qū) 萬人（其中農(nóng)業(yè)人口 6 萬人）；江北區(qū) 萬人 (其中農(nóng)業(yè)人口 10萬人 )；沙坪壩區(qū) 萬人 (其中農(nóng)業(yè)人口為 21 萬人 )。九龍坡區(qū) 萬人 (其中農(nóng)業(yè) 人口 24 萬人 )；南岸區(qū) 49 萬人 (其中農(nóng)業(yè)人口13 萬人 )；北碚區(qū) 64 萬人 (其中農(nóng)業(yè)人口 36 萬人 )；渝北區(qū) 萬人 (其中農(nóng)業(yè)人口 59 萬人 )；巴南區(qū) (其中農(nóng)業(yè)人口 62萬人 )。各區(qū)人口分布中，渝北、巴南、北碚新轄區(qū)農(nóng)業(yè)人口占較大比重。 24 本人口分布統(tǒng)計為 2020 年底數(shù)據(jù)，而近年房地產(chǎn)市場的快速崛起使人口分布發(fā)生了較大變化，各區(qū)居住人口因此而不斷發(fā)生區(qū)域變化。尤其江北、渝北區(qū)域的大型住宅樓盤較為集中，未來幾年中北部區(qū)域的居住人口將激增，而渝中區(qū)實際居住人口將呈下降趨勢，預(yù)計未來十年渝中區(qū)人口 將從高峰期的 70萬降至 50 萬人口。 隨城市的拆遷改造，農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地的大規(guī)模征用。居住狹窄區(qū)域的人口將遷至環(huán)境更為適宜居住的新區(qū)域，而農(nóng)業(yè)人口因農(nóng)轉(zhuǎn)非和拆遷安置而演變?yōu)槌擎?zhèn)人口。另一方面一些高收入人群及政府機關(guān)人員正處于二次置業(yè)階段，而北部地區(qū)的交通、環(huán)境和密集高檔樓盤將形成高消費人群居住區(qū)。 由此，未來重慶主城區(qū)域的實際消費人口和區(qū)域的分布也將發(fā)生根本性改變。就目前來看主城九區(qū)的總?cè)丝谝?guī)模為戶籍人口 550萬人，非農(nóng)業(yè)人口 318 萬人，外省區(qū)流入人口 56 萬，九區(qū)以外區(qū)、縣流入主城區(qū)約 88 萬人。 由此得出主城消費的城鎮(zhèn)人口為 318 萬 +56萬 +88 萬 =462 萬人，若計算農(nóng)業(yè)人口區(qū)、縣人口和旅游人口在主城的消費，則實際人口規(guī)模超過 500萬人。五年以后重慶主城的非農(nóng)業(yè)居住人口將超過 730 萬人，而江北、渝北兩區(qū)的城鎮(zhèn)居住人口將會從目前的 60 萬增加至超過 120萬人口的規(guī)模。 25 8．重慶未來發(fā)展規(guī)劃及重大事件影響分析 在以下部分，將通過簡要對重慶未來的城市發(fā)展規(guī)劃和商來發(fā)展規(guī)劃，以及將對重慶市經(jīng)濟、特別是零售業(yè)企業(yè)及物業(yè)產(chǎn)生影響的重大事件給以描述后，綜合分析對本項目可能產(chǎn)生的影響。 8． 1 城市規(guī)劃 城市總體規(guī)劃是城市發(fā)展和建設(shè)的依據(jù)，它確立了重慶未來的城市格局和各區(qū)域的功能定位、發(fā)展方向，對于江北觀音橋商圈和本項目有著根本的影響作用。 2020 年 3月，重慶市人大通過了《重慶市城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020）》的報告，該報告是在 1998 年經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的總體規(guī)劃基礎(chǔ)上的最新修編報告，明確了重慶主城九區(qū)都市經(jīng)濟圈的未來城市發(fā)展和建設(shè)方向。 城市規(guī)劃范圍 規(guī)劃對重慶轄區(qū) 萬 k ㎡ (修編前為 k ㎡ )進行經(jīng)濟帶劃分和整體規(guī)劃，其中都市經(jīng)濟區(qū)為主城九區(qū)，面積達 5473 k ㎡。規(guī)劃至 2020年，都市區(qū)總?cè)丝?730 萬人，至 2020年都市區(qū)人口 930萬人，城市規(guī)劃配套按 1070萬規(guī)模進行預(yù)設(shè)。 26 2020年 2020年 2020年圖十三: 重慶市人口預(yù)期( 萬人) 城市格局 預(yù)計至 2020 年，重慶市城鎮(zhèn)化水平將達到 50%以上； 2020 年達到 65%左右。市域城鎮(zhèn)分為市域中心城市（主城九區(qū)）、區(qū)域中心城市、次區(qū)域中心城市。中心鎮(zhèn)和一般鎮(zhèn) 5 個等級。依托交通干線，點軸式發(fā)展，逐步形成以都市區(qū)為核心，區(qū)域中心為增長級，次區(qū)域中心城市和中心鎮(zhèn)為主體，其它小城鎮(zhèn)拱衛(wèi)的級次分明，結(jié)構(gòu)合理，點軸相連，互動并進的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系。 重慶以“一片五城多中心組團式”布局結(jié)構(gòu) ，由中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)，一個城市中心和 6 個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶 CBD 地區(qū)。 6 個副中心則由觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)、菜園壩、西永中心區(qū)組成。 27 重慶主城區(qū)規(guī)模的不斷擴大，將促使城市消費的急劇升級和總量擴大，同時使中心城區(qū)的輻射力更為強大，眾星捧月的效應(yīng)使主城區(qū)商業(yè)機會倍增。 城市交通 規(guī)劃建立以大運量快速干道交通為骨干，一環(huán) 6 線的軌道網(wǎng)為基本車線網(wǎng)，除快速干道、輕軌、地鐵外，還規(guī)劃在嘉陵江規(guī)劃建設(shè)16 座大橋（含現(xiàn)狀 8 座），長江規(guī)劃建設(shè) 15 座（現(xiàn)狀 5 座），兩江遠景預(yù)留 7 座大橋及越江隧道。中梁山規(guī)劃 8 座隧道（含現(xiàn)狀 3座），銅鑼山規(guī)劃建設(shè) 6座穿山隧道（含現(xiàn)狀 3 座），兩山遠景預(yù)留 4 座穿山隧道。 城市交通的日益改善，使原本因地理特征相對獨立的各個片區(qū)逐步形成強勢互動的整體。各片區(qū)之間的相互滲透和相互輻射力日益增強。 主城各區(qū)功能和各階層的遷移，演變隨城市新格局的形成而加快，這也使各區(qū)域的未來定位戰(zhàn)略后隨之做出調(diào)整，在城市的發(fā)展和演變中演繹未來新格局的形成。 28 8． 2 重大影響事件分析 西部大開發(fā) 西部大開發(fā)戰(zhàn)略自 1999 年實 施以來對西部地區(qū)的經(jīng)濟促進成效卓著，雖然政策效應(yīng)已日趨弱化，但已形成的區(qū)域經(jīng)濟帶已形成良好勢頭。西部大開發(fā)依托歐亞大陸橋、長江水道、西南出海道等交通線，發(fā)揮中心城市作用，以線串點，以點帶面，逐步形成了隴海蘭新線，長江上游經(jīng)濟帶，南（寧）貴（陽）昆（明）經(jīng)濟帶。 西部大開發(fā)除鼓勵政策外，針對西部地區(qū)改善投資環(huán)境的資金投入也日益增大，并優(yōu)先安排基礎(chǔ)建設(shè)項目，加大財政轉(zhuǎn)移力度和金融信貸支持，重慶享有的財政稅收先征后返的優(yōu)惠對重慶投資環(huán)境的改善產(chǎn)生了巨大的促進作用。 重慶是長江上游經(jīng)濟區(qū)域的龍頭，成渝經(jīng) 濟圈的核心，對區(qū)域的帶動和促進作用明顯，同時具有對長江經(jīng)濟帶和西南出海經(jīng)濟線、東盟經(jīng)濟區(qū)域的較強輻射力。西部大開發(fā)戰(zhàn)略對重慶城市經(jīng)濟、商貿(mào)流通和零售物業(yè)均將產(chǎn)生積極的推動作用。 29 加入世貿(mào)組織（ WTO） 中國加入世界貿(mào)易組織的 4 年間，使中國卷入全球一體化浪潮之中，對重慶的經(jīng)濟發(fā)展、企業(yè)管理、社會生活均產(chǎn)生了重大影響。2020 年按入世承諾，零售業(yè)已全面向外資開放，除批發(fā)、文化產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、成品油等領(lǐng)域外幾無限制。 零售業(yè)的全面開放，加劇了重慶商業(yè)的競爭，國際性商業(yè)企業(yè)已全面進入重慶，而國內(nèi)零 售企業(yè)為搶占競爭先機，紛紛跑馬圈地，爭奪網(wǎng)點資源，加劇了對商業(yè)物業(yè)需求的同時，也使得零售企業(yè)生存環(huán)境日益惡化。未來間的兼并、重組浪潮亦將愈演愈烈。 零售業(yè)的當(dāng)前形勢和發(fā)展趨勢將對商業(yè)物業(yè)有積極的影響，也促使各種資金，乃至海外基金大量涌進國內(nèi)商業(yè)項目，但這對項目的規(guī)劃、建設(shè)、運營和人才要求也愈來愈高。 成渝經(jīng)濟帶 成渝兩地的互補性，是成渝地區(qū)成為中國西部唯一成片發(fā)展，產(chǎn)業(yè)和人口最為集中的地區(qū)，西部大開發(fā)最重要的地區(qū)，被喻為繼“長三角”、“珠三角”、“京津”經(jīng)濟帶后中國經(jīng)濟帶第四增長極，除廣泛被經(jīng) 濟界看好外，國家也將“成渝經(jīng)濟帶”列為西部最優(yōu)先發(fā)展地區(qū)，并納入國家重點發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。 30 隨重慶在各經(jīng)濟圈的作用發(fā)揮，重慶物業(yè)價值較國內(nèi)中心城市偏低的現(xiàn)狀將很快被改變，而作為增值空間巨大的商業(yè)物業(yè)（尤為稀缺的中心優(yōu)勢網(wǎng)點資源）將成為受惠的產(chǎn)業(yè)而被廣泛挖掘。 重慶 CBD 建設(shè) CBD 是城市商業(yè)和商務(wù)的核心 ,依托便利的交通和聚合效應(yīng)的影響 ,在相對狹小的區(qū)域內(nèi) ,聚集著大量的人口和商機。 重慶的 CBD 將分成三大塊：現(xiàn)代 CBD— 江北城，傳統(tǒng) CBD— 解放碑， CBD 配套服務(wù)區(qū) — 南岸彈子石。重慶 CBD 建設(shè)的 遠期目標(biāo)是成為長江上游和西南地區(qū)的區(qū)域性國際化商務(wù)中心區(qū)。依據(jù) CBD 的功能劃分，加之解放碑交通制約將給江北 CBD 提供巨大的機遇，雖然當(dāng)前的建設(shè)尚顯緩慢，但隨著區(qū)域經(jīng)濟的形成， CBD 將會使周邊區(qū)域帶來巨大變化和商機。尤其江北地勢平坦、交通發(fā)達，與外區(qū)域相連緊密，緊臨機場。隨著江北房地產(chǎn)市場的發(fā)展可能形成的馬太效應(yīng)，重慶北部的吸引力將會越來越大，竟?fàn)幜υ絹碓綇姟? CBD 的建設(shè)對城市發(fā)展的改變和影響巨大，例如美國紐約曼哈頓，在區(qū)區(qū) ㎡的土地上，有多達 2700多萬㎡的各類功能性建筑，每平方公里的就業(yè)人口 達到 85000 人。再如北京的東三環(huán)中路以國貿(mào) 31 為中心迅速成為北京新的城市中心，北京消費能力最強的人群有很大的比例集中在此，由此造就了國貿(mào)、燕莎，等多個高檔商業(yè)區(qū)域。 9．零售業(yè)發(fā)展趨勢及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢 9． 1 國內(nèi)零售業(yè)現(xiàn)狀 在對外開放的推動下，中國零售業(yè)經(jīng)過多年的快速發(fā)展，取得了驚人的成就，隨著零售業(yè)的全面開放，外資大舉進入。零售業(yè)發(fā)展表現(xiàn)為規(guī)模迅速提升。新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展，市場集中力度和零售現(xiàn)代化水平迅速提高。但是國內(nèi)零售業(yè)仍存在規(guī)模偏小、戰(zhàn)略缺失、經(jīng)營管理水平粗放，盲目快速膨脹等問題。 零售業(yè) 態(tài)重新整合定位 在充分競爭的市場背景和消費市場日趨細分趨勢中。新興業(yè)態(tài)發(fā)展勢頭迅猛，新興業(yè)態(tài)層出不窮。商務(wù)部于 2020 年 7 月 1 日正式發(fā)布了國內(nèi) 17 種業(yè)態(tài)的界定標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)代百貨、超市、專業(yè)店和正迅猛發(fā)展的購物中心在零售市場中逐漸占據(jù)了主導(dǎo)地位。 零售業(yè)規(guī)模迅速提升 2020年全國社會消費品零售總額達到 42600 億元，中國的消費品市場規(guī)模增長迅猛，從 1978 年到 2020 年間年均增長率超過 10%， 32 而 90 年代以后的平均增長率超過 15%。行業(yè)規(guī)模較 90 年代初增長了，預(yù)計到 2020 年市場總規(guī)模將超過 10 萬億元。年平均增長將保持在 11%以上，五年后的市場規(guī)模將在 2020年基礎(chǔ)上增長 1倍。 市場集中度提高 從零售百強企業(yè)的商品銷售額和商品零售額的平均規(guī)模超出市場規(guī)模增長速度，商品銷售總額和商品零售額近年的平均年增長率高達 %和 %，增長速度比社會消費品零售總額高 %，市場份額也正向各地的優(yōu)勢企業(yè)集中，零售行業(yè)市場集中度提高，不僅發(fā)揮了穩(wěn)定市場的作用，并正在帶來工業(yè)、商業(yè)、消費者三者關(guān)系和地位的調(diào)整。 新舊業(yè)態(tài)并存發(fā)展 90 年代之前，中國零售市場長期保持著國有百貨商場一統(tǒng)天 下的格局，市場份額高達 60%以上，隨消費需求的變化和競爭的加劇。大型綜合超市，精品、時尚等主題百貨，專業(yè)店、便利店、專賣店、家居建材中心、倉儲百貨等新興零售業(yè)態(tài)迅速崛起，成為擴大市場的重要動力。尤為超市及專業(yè)店的發(fā)展最為迅猛，近年的增長速度超過了 40%。 33 受到新型零售業(yè)態(tài)的巨大沖擊，傳統(tǒng)百貨和綜合商場進入了巨大的調(diào)整和轉(zhuǎn)型期。百貨店也仍然保持著市場的主要業(yè)態(tài)地位，百貨店中的五金、電氣、家居、食品、日雜等品類逐漸淡出，專注于精品化、品牌化、時尚化的高毛利商品。傳統(tǒng)百貨在滿足大眾消費的基礎(chǔ)上，也正經(jīng)歷著 定位和經(jīng)營的調(diào)整和轉(zhuǎn)型之中。 全行業(yè)的現(xiàn)代化水平顯著提高 中國零售業(yè)現(xiàn)代化水平的顯著提高，除了現(xiàn)代流通方式和新型業(yè)態(tài)發(fā)展較快外，先進流通經(jīng)營與管理技術(shù)也得到快速推廣和應(yīng)用?，F(xiàn)代信息技術(shù)的在管理方法中的廣泛應(yīng)用，電子商務(wù)等新技術(shù)的發(fā)展，極大提高了零售業(yè)的管理水平。經(jīng)營、管理和資源整合的高素質(zhì)人才也逐步成為行業(yè)的重要競爭因素，促使行業(yè)的運營管理水平顯著提高，一批現(xiàn)代化水平較高的零售企業(yè)應(yīng)運而生。 外資大舉進入 從 1992 年至 2020 年，全國零售行業(yè)累計實際利用外資約 30億美元，批準(zhǔn)設(shè)立外資商業(yè)企 業(yè) 300 家，分店 2300 多個。分布在全國近 30 個省市，世界前 50 強大型零售企業(yè)有超過 40 家進入了中國。知名的如沃爾瑪、家樂福、麥德龍、伊藤洋化堂等，已經(jīng)逐步在國內(nèi)形成了一定的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模。 34 國內(nèi)零售業(yè)趨勢 零售業(yè)企業(yè)已逐漸成為渠道主導(dǎo)者，對上游產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)地位進一步加強。國內(nèi)已有超過 95%的商品處于供過于求的狀況。中國經(jīng)濟已由供給約束型轉(zhuǎn)為需求約束型，零售業(yè)已成為市場經(jīng)濟運行的起點。未來幾年，隨著中國推進流通現(xiàn)代化進程的加快，零售業(yè)對上游的決定性作用將更加突出。 連鎖經(jīng)營將是零售企業(yè)居主導(dǎo)地位的經(jīng) 營方式 企業(yè)聯(lián)合、兼并、重組步伐加快，將成為零售業(yè)加快規(guī)模擴張和跨地區(qū)發(fā)展的主要方式。 零售業(yè)態(tài)競爭將更加激烈，百貨店將向細分化、個性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店的市場份額將逐漸萎縮。大型的購物中心將在未來幾年中迅猛發(fā)展，成為優(yōu)勢渠道資源擁者，而成為未來零售業(yè)態(tài)的新型主導(dǎo)業(yè)態(tài)。 零售業(yè)專有技術(shù)，信息技術(shù)的應(yīng)用，使經(jīng)營技術(shù)和管理手段日益現(xiàn)代化，而零售企業(yè)對新技術(shù)、新人才的運用而促使其迅速成為各區(qū)域的優(yōu)勢企業(yè)。 35 外商進入步伐進一步加快，也促使國內(nèi)零售企業(yè)快速膨脹，競爭形勢更為激烈。 9． 3 購物中 心發(fā)展趨勢 90 年代國內(nèi)的房地產(chǎn)多為小規(guī)模樓盤，底商是中國商用房地產(chǎn)的典型特征，隨著土地價格的不斷上漲，商業(yè)用房在房地產(chǎn)項目的比例也日益增大。 舊城改造、城市規(guī)模擴大、商業(yè)企業(yè)跑馬圈地、第三產(chǎn)業(yè)澎渤興起等因素促使中國的商用房地產(chǎn)呈燎原之勢，在巨大利益的引誘下，眾多房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)項目和規(guī)模也呈現(xiàn)迅猛擴大之勢，2020 年后商業(yè)房地產(chǎn)成為新的務(wù)稱，也衍生出了一個巨大產(chǎn)業(yè)市場— 商業(yè)房地產(chǎn)，全國號稱大型購物中心的商業(yè)地產(chǎn)項目已多達近 1000家。 中國商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)一直未能超越房地產(chǎn)的局限，而 始終在營銷技術(shù)上尋找突破，眾多的商業(yè)房地產(chǎn)一直在“一賣就死，一租就亂”的怪圈中循環(huán)，究竟是租還是售，是回籠資金還是兼顧商業(yè)經(jīng)營，成為營銷無法逾越的高坎。分零發(fā)售、零散出租的風(fēng)險在全國各地的商業(yè)房地產(chǎn)項