【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資回收和物業(yè)資產(chǎn)的長(zhǎng)期保值增值的根本利益服務(wù)的，其城市金融功能不可忽視。 4. 獲利方式不同： 百貨商城主要通過(guò)專柜銷售收入的分成方式獲利； 購(gòu)物中心 主要通過(guò)分租物業(yè)的租金收入方式獲利。 5. 運(yùn)營(yíng)管理重點(diǎn)不同： 百貨運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)是商品組合和促銷，以聯(lián)營(yíng)專柜經(jīng)營(yíng)為主，少量輔助性獨(dú)立服務(wù)項(xiàng)目配套，采取柜臺(tái)銷售和開(kāi)架面售相結(jié)合方式，通過(guò)統(tǒng)一收銀，實(shí)施進(jìn)、銷、結(jié)、存管理； 購(gòu)物中心 運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)是業(yè)態(tài)組合的配置和租戶管理的效果，并以經(jīng)營(yíng)租戶為主，通過(guò)物業(yè)、商務(wù)的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造統(tǒng)一營(yíng)造的購(gòu)物環(huán)境和顧客服務(wù)保障 體系。 購(gòu)物中心 里可以包括一家，甚至多家 百貨商場(chǎng) 。 6. 服務(wù)對(duì)象不同： 百貨業(yè)態(tài)是商品買賣，面對(duì)的是相對(duì)集中的有直接購(gòu)買目的的顧客，經(jīng)營(yíng)的是商品； 購(gòu)物中心 是物業(yè)出租，管理的是商戶，經(jīng)營(yíng)的是全客層、潛在購(gòu)買需求的顧客。 7. 商圈不同： 百貨商場(chǎng) 的商圈是比較固定的，社區(qū)型比較多一些， 購(gòu)物中心 的商圈較廣，客流可以是旅游者，可以來(lái)自全國(guó)，更可以來(lái)自全市。 8. 物業(yè)體量不同： 百貨商城通常選擇中等規(guī)模物業(yè)， 購(gòu)物中心 通常幾倍于百貨商城，占地面積大，建筑面積大，停車面積大 。 9. 布局模式不同： 百貨商城以商品島方式布局，只有有限的場(chǎng)內(nèi)共享 空間； 購(gòu)物中心 多以數(shù)條步行街或回廊式多層布局，其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互動(dòng)，更要擴(kuò)展到周邊環(huán)境。 10. 購(gòu)物環(huán)境要求不同： 購(gòu)物中心 要求整體氛圍、綜合體驗(yàn)的效果；百貨商城重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)商品展示效果。 餐飲、娛樂(lè)、休閑業(yè)態(tài)比重不同 。 百貨商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或電子游戲；而 購(gòu)物中心 的餐飲業(yè)種多樣，大型、特色餐飲比重增大。而娛樂(lè)和休閑項(xiàng)目則形成 購(gòu)物中心 的主題特色和特定優(yōu)勢(shì)的內(nèi)涵。一般購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)的比例要達(dá)到 50:32:18，或者后者更多。 11. 體驗(yàn)消費(fèi)概念引入： 百貨商城只有用品銷售，極少體驗(yàn)式服務(wù) 項(xiàng)目； 購(gòu)物中心 作為業(yè)態(tài)組合的必需，顧客體驗(yàn)式項(xiàng)目是不可少的，通常會(huì)有健身、運(yùn)動(dòng)、美容、休閑、文化等主題項(xiàng)目進(jìn)駐。 12. 商務(wù)展覽功能： 購(gòu)物中心 中寬闊的多格局的空間提供了極好的公眾展示及商務(wù)活動(dòng)功能，而百貨商城承接群體活動(dòng)的空間有限。 13. 觀光游覽功能： 購(gòu)物中心 因建筑獨(dú)特往往成為城市標(biāo)志性建筑，又因內(nèi)部功能齊全、服務(wù)項(xiàng)目多樣性，環(huán)境美學(xué)價(jià)值高，而成為觀光游覽地。而百貨商城的觀光性通常較差。 14. 購(gòu)物中心和百貨商場(chǎng)區(qū)別概括 購(gòu)物中心 顯著區(qū)別于傳統(tǒng)百貨的主要特征可以概括為： 1) 是開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的規(guī)模宏大的統(tǒng)一專業(yè)市場(chǎng)，由運(yùn)營(yíng) 管理商對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全面統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理； 2) 多種服務(wù)集合、多種功能復(fù)合、多種業(yè)態(tài)組合； 3) 以店鋪?zhàn)饨鹗杖霝橹饕杖雭?lái)源，租金收取方式多樣靈活； 4) 通過(guò)對(duì) “ 店鋪 ” 的全面 “ 經(jīng)營(yíng) ” 管理，達(dá)到租金收入不斷提升的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)； 5) 追求品牌知名度和客戶忠誠(chéng)度的不斷增加，吸引租戶帶動(dòng)客流，不斷提升租戶質(zhì)量及客流量； 6) 租戶可獨(dú)立運(yùn)做，自我經(jīng)營(yíng)，但必須服從統(tǒng)一管理，保持高度一致的服務(wù)品質(zhì)； 7) 以顧客而非商品為焦點(diǎn)，管理項(xiàng)目整體的營(yíng)銷環(huán)境。 五、 購(gòu)物中心 運(yùn)營(yíng)管理的 特點(diǎn) 1. 購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性 商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投 資。購(gòu)物中心作為一個(gè)整體規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的大型城市綜合商業(yè)設(shè)施，就必須做到統(tǒng)一招商、統(tǒng)一物業(yè)管理和統(tǒng)一商業(yè)管理，追求整合性的需求以達(dá)到 持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流 最高的經(jīng)營(yíng)效益。 購(gòu)物中心強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性 （ 開(kāi)發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開(kāi)展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作）。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出 宛若 單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感和一致的服務(wù)品質(zhì)。 購(gòu)物中心 運(yùn)營(yíng)管理商的主要工作就是圍繞這種統(tǒng)一性和自身的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，通過(guò)與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、租戶、物業(yè)公司的共同配合，指導(dǎo)、管理、服務(wù)于項(xiàng)目的全程運(yùn)作 、全期運(yùn)營(yíng)，為業(yè)主、租戶、消費(fèi)者、服務(wù)商提供良好的購(gòu)物環(huán)境及優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。逐步實(shí)行專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化管理的全過(guò)程。達(dá)到使公司持續(xù) 經(jīng)營(yíng)的目的。 2. 購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理的重要節(jié)點(diǎn) ： 1) 租賃政策與承租服務(wù)： 購(gòu)物中心 的目標(biāo)市場(chǎng)定位為商圈內(nèi)所有居民及部分旅游者。核心承租戶一般占購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積的 4050％。在租賃合約方面采用國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)格式進(jìn)行管理。 購(gòu)物中心 制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量，招商對(duì)象的最高目標(biāo)都是各種類型的名牌商店、餐廳和服務(wù)機(jī)構(gòu)，最低目標(biāo)是部分名牌店鋪配置部分非名牌店鋪。 2) 招商及業(yè)態(tài)管理 的原則： 首先最基本的目標(biāo)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報(bào)；其次，在經(jīng)營(yíng)主體組成確定之后，還需要根據(jù)各種經(jīng)營(yíng)主體的需求和項(xiàng)目自身的需要進(jìn)行整合；最后確定它們?cè)陧?xiàng)目中的位置，這點(diǎn)非常重要，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)主體對(duì)于引導(dǎo)人流起著關(guān)鍵作用，其布局直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)。 招商管理重要的原則是核心主力店先行，輔助店隨后；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套；放水養(yǎng)魚(yú)；先做人氣，再做生意。 業(yè)態(tài)管理重要的原則就是要嚴(yán)格租戶區(qū)位、入住規(guī)定、租期制約和清退條款的計(jì)劃性和標(biāo)準(zhǔn)化，制訂承租人手冊(cè)，根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果， 讓銷售最好的業(yè)態(tài)和品牌商戶得到購(gòu)物中心內(nèi)最佳位置。根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整要求，確定招商計(jì)劃，不斷讓優(yōu)秀的商戶進(jìn)場(chǎng)，淘汰經(jīng)營(yíng)不善的商戶。 要注意引進(jìn)國(guó)外品牌、旗艦店以及健康先進(jìn)的文化娛樂(lè)形式，對(duì)國(guó)外購(gòu)物中心商品種類和創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，根據(jù)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)主題與檔次，組織核心商戶統(tǒng)一引進(jìn)，填補(bǔ)國(guó)內(nèi)品牌商品、消費(fèi)種類的空白。 3) 品牌及營(yíng)銷管理的重點(diǎn)： 品牌就是企業(yè)能力的顧客體驗(yàn)，歸屬在于消費(fèi)者和租戶的最終評(píng)價(jià)，要始終追求廣場(chǎng)整體品質(zhì)形象，嚴(yán)格統(tǒng)一管理進(jìn)場(chǎng)商戶的促銷行為和各類服務(wù)商的廣告行為，避免干擾顧客購(gòu)物環(huán)境和整體視覺(jué)形 象，開(kāi)展積極的社區(qū)服務(wù)和文化營(yíng)銷活動(dòng)。 4) 服務(wù)管理的主要工作： 購(gòu)物中心 運(yùn)營(yíng)管理商擁有對(duì)購(gòu)物中心內(nèi)的一切商業(yè)行為和行政事務(wù)進(jìn)行統(tǒng)一管理的權(quán)力，要建立客服體系，解決承租戶的各種經(jīng)營(yíng)難題，維護(hù)承租戶利益，同時(shí)，必須要求承租戶合理分擔(dān)必要的管理費(fèi)用。 為了達(dá)到 “ 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng) ” 的管理模式，在 購(gòu)物中心租賃 合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從運(yùn)營(yíng)管理商的統(tǒng)一管理。這一經(jīng)營(yíng)管理內(nèi)容又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運(yùn)營(yíng)管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。 另外，某些購(gòu)物中心通過(guò)在租賃合 約中直接借用國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理商的管理地位。 購(gòu)物中心 需要采取統(tǒng)一收銀的管理措施，規(guī)范場(chǎng)內(nèi)收銀行為和租約租金管理，為商戶提供集中的收銀服務(wù)，并容許多種業(yè)態(tài)系統(tǒng)共存，各店可使用自己的信息系統(tǒng)，但必須通過(guò)建立接口，實(shí)現(xiàn)管理信息共享。 購(gòu)物中心 需要設(shè)立商務(wù)中心或客服中心，提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，數(shù)字營(yíng)銷媒介，設(shè)置傳真、不同種類復(fù)印設(shè)備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務(wù)。 5) 日常的物業(yè)管理： 裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護(hù)以及商業(yè)知識(shí)服務(wù)。其中最重要的是為商戶提供高標(biāo)準(zhǔn)衛(wèi)生管理、 綠色裝修的統(tǒng)一管理。 3. 購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理 特點(diǎn)小結(jié)： 在國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，基本是訂單式生產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商、投資商只有為商業(yè)需求配套生產(chǎn)產(chǎn)品，才能找到投資回報(bào)的出路，而 購(gòu)物中心 運(yùn)營(yíng)管理商從一開(kāi)始就直接切入了項(xiàng)目產(chǎn)品的定位，并全程負(fù)責(zé)項(xiàng)目的策劃和運(yùn)營(yíng)管理。 購(gòu)物中心 的運(yùn)營(yíng)管理不是做簡(jiǎn)單的商鋪物業(yè)管理的 “ 二房東 ” 。如何 “ 以商定產(chǎn) ” 、 “ 以商養(yǎng)產(chǎn) ” ，做足商業(yè)的文章，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)的租金 提升，才是 購(gòu)物中心 項(xiàng)目追求的目的。因此， 購(gòu)物中心 的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。 物業(yè)項(xiàng)目一旦交付，投入運(yùn)作，巨 大的經(jīng)營(yíng)管理壓力和資金壓力，將凸現(xiàn)出來(lái)。因此，如何做好項(xiàng)目的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，是當(dāng)前 購(gòu)物中心 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商最頭痛的事情。目前，投資商和開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注意到不能簡(jiǎn)單以物業(yè)滿租或經(jīng)營(yíng)主體落位為項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的終點(diǎn)，項(xiàng)目產(chǎn)品投產(chǎn)后，只是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的新的起點(diǎn)，如何結(jié)合項(xiàng)目長(zhǎng)期投資回報(bào)目標(biāo)和商業(yè)運(yùn)作機(jī)制實(shí)施項(xiàng)目生命周期管理，持續(xù)改進(jìn)業(yè)態(tài)組合、功能組合和入住商戶的自身業(yè)績(jī)提升，達(dá)成項(xiàng)目定位目標(biāo)，才是 購(gòu)物中心項(xiàng)目投產(chǎn)的目的。 長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和管理平臺(tái)上，把各種資源的配置優(yōu)化融會(huì)貫通到長(zhǎng) 期的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)提升方案中，這樣商業(yè)項(xiàng)目不僅能順利開(kāi)業(yè)，并且在專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理商的統(tǒng)一管理下迅速提升起來(lái)，成為成熟的商業(yè)中心，實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值和產(chǎn)權(quán)商鋪的長(zhǎng)期租金回報(bào)，才能保障開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者的 “ 三贏 ” 。 第二部分 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng) 模式 一、 聯(lián)營(yíng) 方式和政策 1. 聯(lián)營(yíng)條 件 1) 乙方遵守市 場(chǎng) 管理公 約規(guī) 定的各 項(xiàng)內(nèi) 容； 2) 乙方 經(jīng)營(yíng) 的品牌 經(jīng)過(guò) 甲方 審 核，商品三 證齊 全，符合甲方市 場(chǎng) 定位； 2. 聯(lián)營(yíng) 期限 1) 聯(lián)營(yíng) 或租 賃 期限 暫 定壹年。 2) 合同期 滿 ，乙方如想 續(xù)約 ， 須 于合同期 滿 日 30天前向甲方提出 書(shū) 面申 請(qǐng) ，經(jīng) 甲方同意后，本合同自 動(dòng) 延 續(xù) 壹年。 3) 乙方因特 殊原因需提前 終 止合同， 須 于 30天前向甲方提出 書(shū) 面申 請(qǐng) ， 經(jīng)甲方同意后方可 終 止。 3. 聯(lián)營(yíng) 目 標(biāo) 為維護(hù) 甲方商 場(chǎng) 之信 譽(yù) 和利益，乙方有 義務(wù) 按期完成一定的 銷 售 額 ，并由甲方按一定比例自乙方 銷 售 額 中提取 聯(lián)營(yíng) 分成。 1) 甲方提成 標(biāo) 準(zhǔn) 乙方商品所 銷 售的 貨 品，由甲方 統(tǒng) 一收款，甲方按 17+2%（ 廣 告 費(fèi) ）的提成比列。 2) 任 務(wù) 指 針 (1) 甲方 給 乙方下 達(dá) 的任 務(wù) 指 針為 (以下面 積 均 為營(yíng)業(yè) 面 積 )： 二 層 ： 80平米以上 為 4500元 /平米 /月； 50— 80平米 為 3550元 /平米 /月； 50平米以下 為 2600元 /平米 /月； 三 層 ： 80平米以上 為 3410元 /平 米 /月； 50— 80平米 為 2455元 /平米 /月； 50平米以下 為 1500元 /平米 /月； 四 層 ： 80平米以上 為 3370元 /平米 /月； 50— 80平米 為 2230元 /平米 /月； 50平米以下 為 1250元 /平米 /月； 以上任 務(wù) 指 針 是 對(duì) 全年任 務(wù) 的平均 數(shù) ，甲方 將 根據(jù)市 場(chǎng)淡旺和促 銷 的具體情 況 ，分解以上下 達(dá) 的任 務(wù) ；根據(jù)上述（ 1）條銷 售任 務(wù) ，不 論 打折促 銷 或正常 銷 售，甲方至少 應(yīng) 按最低任 務(wù)額 的 80%提成。 (2) 考核 時(shí)間 甲方 對(duì) 乙方每月考核一次，不足一月的，按每月 30天的標(biāo) 準(zhǔn)， 實(shí)際經(jīng)營(yíng) 的天 數(shù) 考核。 (3) 完成 標(biāo) 準(zhǔn) 乙方每月 實(shí)際銷 售 額達(dá) 到 當(dāng) 月 80%時(shí) ， 視為 完成任 務(wù) ，甲方按 實(shí)際銷 售 額 提成，不足 80%時(shí) ，按任 務(wù) 的 80%提成。 (4) 獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo) 準(zhǔn) 為 更好地促 進(jìn)銷 售， 調(diào)動(dòng) 乙方 銷 售的 積 極性，甲方 對(duì) 乙方作出如下 獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo) 準(zhǔn)： 若乙方每月完成甲方的任 務(wù) 指 針 后，在每月任 務(wù) 指 針 的基 礎(chǔ) 上，每超 10%，甲方提成降低 1%（任 務(wù)額 和超 額 部分同等享受降低扣 點(diǎn) 的優(yōu)惠政策），但最低降至 13%（不含 2%的 廣 告費(fèi) ）。 (5) 甲、乙 雙 方十五天 結(jié) 算一次 銷 售 貨 款，如有 經(jīng)濟(jì) 困 難 ，乙方可向甲方提前申 請(qǐng)結(jié) 算 貨 款。 (6) 乙方在 實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò) 程中，如出 現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題 ， 連續(xù)無(wú) 法完成任務(wù) ，甲方 將 成立 專項(xiàng) 小 組 ，配合乙方 進(jìn) 行商品 進(jìn)貨 、管理、陳 列、包 裝 和 營(yíng)銷 等服 務(wù) ， 幫 助乙方完成任 務(wù) 。 (7) 甲方 將 保 證 商 場(chǎng) 80%以上的商 戶 能 夠 完成任 務(wù) ，如完成任 務(wù) 的商 戶 不到 80%，甲方 將 根據(jù)具體情 況 ，適度降低任 務(wù)額 。 (8) 開(kāi)業(yè) 后三 個(gè) 月 內(nèi) ，甲方 將 不 對(duì) 乙方 進(jìn) 行任 務(wù) 管理，以 實(shí)際銷售 額 提成，如乙方超 額 完成任 務(wù) ， 獎(jiǎng)勵(lì) 正常 兌現(xiàn) 。 (9) 每月任 務(wù) 根據(jù)乙方 報(bào)計(jì) 劃和甲方 銷 售 計(jì) 劃共同制定。 4. 保 證 金 作 為 本合同的保 證 ，乙方 簽 定本合同的同 時(shí) ， 須 向甲方交 納 保 證 金，保 證 金交 納標(biāo) 準(zhǔn) 為 50元 /M2。 保 證 金在本合同期 滿 后 1個(gè) 月，由甲方 歸還 乙方，保 證 金不 計(jì) 利息。 5. 乙方 須 承 擔(dān) 的 費(fèi) 用 在 實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò) 程中 發(fā) 生的下 列 費(fèi) 用由乙方自行承 擔(dān) ： 1) 導(dǎo)購(gòu) 工 資 、 獎(jiǎng) 金； 2) 加 裝燈 具 電費(fèi) ； 3) 電話費(fèi) 。 為 方便 結(jié) 算，甲方 將 按照每月 實(shí)際發(fā) 生 數(shù)額 向乙方收取。 6. 甲方 須 承 擔(dān) 的 費(fèi) 用 在 實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò) 程中 發(fā) 生的下列 費(fèi) 用由乙方自行承 擔(dān) ： 1) 工商 費(fèi) ； 2) 稅 收； 3) 水 電費(fèi) ； 4) 空 調(diào)費(fèi) ； 5) 物 業(yè) 管理 費(fèi) 。