【文章內(nèi)容簡介】 鄭金海、馬志強(qiáng)、郭華在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與對策探討》一文中依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期 ， 將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分為決策風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、建造風(fēng)險(xiǎn)和銷售風(fēng)險(xiǎn)等五類 ， 并對其進(jìn)行深入分析 ， 在此基礎(chǔ)上提出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范對策。 侯起陽在《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng) 險(xiǎn)因素分析》一文中指出房地產(chǎn)業(yè)是一種高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的綜合性產(chǎn)業(yè)， 其開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多，這些因素對于房地產(chǎn)開發(fā)成敗起著決定性的作用。從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的各階段出發(fā)，詳細(xì)分析各階段影響房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素，為建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)體系提供依據(jù)。 張國鵬和關(guān)桂鳳在《房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別分析》一文中指出風(fēng)險(xiǎn)識別是從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，對開發(fā)經(jīng)營涉及的各個(gè)方面以及開發(fā)建設(shè)的發(fā)展過程，通過一定的方法，對大量來源可靠地信息進(jìn)行分析，找出影響房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素， 分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的因素，篩選確定開發(fā)經(jīng)營過程中應(yīng)予以考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素的過程。 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 11 趙琰、程亞鵬、趙翆芹在《房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理分析》一文中運(yùn)用項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本理論框架，選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為研究對象，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)， 論述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)及程序，并介紹了風(fēng)險(xiǎn)管理的措施 ，以此加強(qiáng)對開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)營效率，避免風(fēng)險(xiǎn)損失。 目前研究存在的問題 目前 ， 我國正逐步由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變 ， 項(xiàng)目建設(shè)投資主要由政府、部門、行政領(lǐng)導(dǎo)決策 ， 改變?yōu)橛身?xiàng)目可行性研究來科學(xué)地 決定取舍。 對項(xiàng)目而言 ， 可行性研究最大特點(diǎn)立足于可行 ， 然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行多方案比較 ， 從中求出最優(yōu)方案 ， 獲得最佳技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果 ， 使投資決策更科學(xué)化。從實(shí)際情況來看 ， 絕大多數(shù)經(jīng)過可行性研究的項(xiàng)目 ， 達(dá)到了預(yù)期的目的 ，收到了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 但是由于受過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)影響，建設(shè)項(xiàng)目可行性研究也存在流于形式和走過場而導(dǎo)致一些建設(shè)項(xiàng)目的失敗的現(xiàn)象。 究其原因，我們認(rèn)為有兩點(diǎn)值得認(rèn)真分析和徹底解決 ， 一是主觀原因 ， 表現(xiàn)為做可行性研究的人指導(dǎo)思想不正確 ， 有些帶著主觀片面性 ， 沒有實(shí)事求是的態(tài)度 ； 有些好大喜功、報(bào)喜不報(bào)優(yōu)、專為迎合某些領(lǐng)導(dǎo)人的需要 ； 第二個(gè)原因是由于可行性研究工作的歷史還不長 ， 理論尚待完善。 首先 ， 表現(xiàn)為可行性研究報(bào)告內(nèi)容和深度不夠 ， 一些評價(jià)參數(shù)和指標(biāo) ， 受社會(huì)變化的影響較大 ， 缺乏動(dòng)態(tài)分析 ； 再者 ， 現(xiàn)在可行性研究只作可行方面的研究 ， 對項(xiàng)目不可行一面缺乏 考慮 ， 所以不夠全面 ， 無法權(quán)衡利弊 ； 最后 ， 目前項(xiàng)目的可行性研究主要側(cè)重于財(cái)務(wù)評價(jià)方面 ， 不少項(xiàng)目僅僅考慮區(qū)域的局部利益 ， 沒有進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)和生態(tài)經(jīng)濟(jì)評價(jià) ， 這種情況在一些中外合資企業(yè)里表現(xiàn)尤甚 ，已造成了中國生態(tài)環(huán)境的惡化和國家財(cái)富的嚴(yán)重流失。 合資帶來的收益如果不能補(bǔ)償有關(guān)環(huán)境的外部性費(fèi)用、資源恢復(fù)的成本 ， 國家級生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的持續(xù)發(fā)展就會(huì)面臨危機(jī) ，就有可能使我們可持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃落空。 這種形勢對我們進(jìn)一步完善項(xiàng)目可行性研究的理論體系 ，加強(qiáng)對可行性報(bào)告編制單位的法律、法規(guī)的制約機(jī)制 ，提出了新的迫切要求。 容及方案 研究內(nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容包括項(xiàng)目基本情況分析、項(xiàng)目實(shí)施的可能性分析及項(xiàng)目的技術(shù)規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)濟(jì)評價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究具體包括以下內(nèi)容： （ 1） 項(xiàng)目概況 主要包括項(xiàng)目名 稱及其背景，開發(fā)項(xiàng)目周圍的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)和區(qū)域等基南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 12 本狀況， 開發(fā)對象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及項(xiàng)目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。 （ 2） 市場分析和預(yù)測 在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對將開發(fā)項(xiàng)目的市場需求及市場供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析并做出客觀的預(yù)測，包括開發(fā)、成本、市場售價(jià)、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等的預(yù)測。 （ 3） 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與進(jìn)度安排 在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析、比較的基礎(chǔ)上優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。 對開發(fā)進(jìn)行合理的組織管理和時(shí)間安排，按照前期工程、主體工程、附屬工程，交工驗(yàn)收等階段安排 好開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。而作為大型開發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時(shí)做出統(tǒng)籌安排。 （ 4） 項(xiàng)目投資估算 對開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)，要說明費(fèi)用估算依據(jù)和估算范圍。就估算的精度而言，沒有必要像預(yù)算那樣精確，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭和未來事實(shí)相符，提高評價(jià)的準(zhǔn)確性。 （ 5） 項(xiàng)目資金籌集 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌 集的實(shí)質(zhì)，是充分發(fā)揮房地產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資籌措資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌集主要是指資本金、預(yù)租售收入和債務(wù)資金三部分資金的籌集。 （ 6） 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)是依據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對項(xiàng)目的贏利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法。具體包括在項(xiàng)目的銷售預(yù)測、成本預(yù)測基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)指 標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)此分析投資的效果。 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 13 （ 7） 不確定性分析 不確定性分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。不確定性分析通過對影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過程中對關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)，同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來源提供參考。 （ 8） 項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià) 環(huán)境影響評價(jià)是指對擬議中的建設(shè)項(xiàng)目、區(qū)域開發(fā)計(jì)劃 和國家政策實(shí)施后可能對環(huán)境產(chǎn)生的影響進(jìn)行的系統(tǒng)性識別、預(yù)測和評估。環(huán)境影響評價(jià)的根本目的是鼓勵(lì)在規(guī)劃和決策中考慮環(huán)境因素，最終達(dá)到更具環(huán)境相容性的人類活動(dòng)。環(huán)境影響評價(jià)分為環(huán)境質(zhì)量評價(jià)、環(huán)境影響預(yù)測與評價(jià)、環(huán)境影響后評價(jià)。 （ 9） 項(xiàng)目社會(huì)評價(jià) 社會(huì)評價(jià)是分析擬建項(xiàng)目對當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的影響和當(dāng)?shù)厣鐣?huì)條件對項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評價(jià)項(xiàng)目的社會(huì)可行性。社會(huì)評價(jià)旨在系統(tǒng)調(diào)查和預(yù)測擬建項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營產(chǎn)生的社會(huì)影響與社會(huì)效益，分析項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)環(huán)境對項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，通過分析項(xiàng)目涉及的各種社會(huì)因素，評價(jià)項(xiàng)目 的社會(huì)可行性，提出項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)協(xié)調(diào)關(guān)系，規(guī)避社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施，保持社會(huì)穩(wěn)定的方案。 （ 10） 結(jié)論與建議 根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)的分析，對項(xiàng)目的可行性與否做出明確結(jié)論，針對本項(xiàng)目存在的問題提出建議并對建議的效果做出估計(jì)。 研究方案 （ 1） 文獻(xiàn)閱讀、總結(jié)。閱讀有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究、市場調(diào)研、項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)分析等方面的書籍文獻(xiàn)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究理論的發(fā)展做深入的學(xué)習(xí)。 （ 2） 收集整理與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的資料，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)學(xué)、市場調(diào)研等相關(guān)知識進(jìn)行房地產(chǎn)市場供給與需求的調(diào)研、分析，確定項(xiàng)目市場定位。 （ 3） 運(yùn)用工程設(shè)計(jì)和管理學(xué)原理規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案， 用項(xiàng)目管理知識編制施工進(jìn)度安排表，銷售與資金回籠計(jì)劃。 （ 4） 運(yùn)用財(cái)務(wù)知識進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)，編制投資估算表、現(xiàn)金流量表 、損益表等財(cái)務(wù)報(bào)表， 通過報(bào)表對投資利潤率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析，考察項(xiàng)目的盈利能力。 （ 5） 用定性分析方法對項(xiàng)目的社會(huì)效益進(jìn)行評價(jià)。 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 14 （ 6） 用臨界點(diǎn)分析、敏感性分析等不確定分析方法對項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，通過項(xiàng)目 SWOT 矩陣圖對項(xiàng)目的內(nèi)外部條件、優(yōu)劣勢、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行綜合和概括，并提出相應(yīng)的對策。 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 15 第二章 項(xiàng)目概況 本經(jīng)適房 項(xiàng)目 位于重慶市北碚區(qū)蔡家組團(tuán)同興工業(yè)園 —— 鳳林大道， 周邊交通便捷，開放型的山體公園與之相鄰，對面即是“鳳林小學(xué)”，周邊條件相當(dāng)成熟。 重慶某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè) 本經(jīng)適房 項(xiàng)目 ，該企業(yè) 注冊資本 2021 萬元。 本 項(xiàng)目 總占地面積 78750 平方米，總建筑面積 平方米，設(shè)計(jì)高層住宅建筑 8棟、高層商業(yè)綜合樓建筑 1棟、多層配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑 4棟。 表 21 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 規(guī)劃要求 數(shù)值 備注 總占地面積 ㎡ 其中 建筑占地面積 ㎡ 道路廣場占地面積 ㎡ 綠化占地面積 ㎡ 其他占地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 計(jì)算容積率面積 ㎡ 1 按功能性質(zhì)分 其中 居住建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 物管用房面積 ㎡ 位于 4樓住宅 1F 社區(qū)活動(dòng)用房面積 ㎡ 位于 4住宅 1F 幼兒園 ㎡ 垃圾站 ㎡ 公廁 ㎡ 入口門衛(wèi)用房 18 地下車庫及設(shè)備用房 ㎡ 不計(jì)入容積率 2 按地上地下分 其中 地上建筑面積 ㎡ 不得大于 196875 地下建筑面積 ㎡ 建筑密度 ㎡ 不得大于 40％ 不計(jì)入容積率 容積率 不得大于 綠地率 ％ 不得小于 30％ 地下建筑面積不計(jì)入容積率 居住總套數(shù) 套 2987 居住總?cè)藬?shù) 人 7468 平均 人 /戶 停車位 個(gè) 住宅 輛 /100 ㎡ 718 地上： 463 地下： 255 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 16 重慶渝永房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)本經(jīng)適房項(xiàng)目，重慶渝永房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 1998 年 11 月 4 日，位于永川區(qū)渝西大道支路 19 號，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，注冊資本 2021 萬元，由重慶市源慶礦業(yè)開發(fā)有限公司（隸屬重慶市地勘局205 地質(zhì)隊(duì)獨(dú)資控股）控股，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，多種經(jīng)營為輔的綜合性國有控股企業(yè)。公司擁有建筑、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)及相關(guān)專業(yè)的技術(shù)人員 22 人（其中中高級專業(yè)技術(shù)人員 18 人、初級專業(yè)技術(shù)人員 4 人）。公司下設(shè)項(xiàng)目管理部、策劃營銷部、資產(chǎn)財(cái)務(wù)部、辦公室、北碚項(xiàng)目工程部、合川項(xiàng)目工程部等部門。為加強(qiáng)公司的規(guī)范化管理，完善各項(xiàng)工作制度，通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性和提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)濟(jì)水平，不斷完善公司的經(jīng) 營管理體系，互相學(xué)習(xí)，互相促進(jìn)，協(xié)調(diào)配合，使公司實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一的管理運(yùn)行模式。 公司自成立以來，一直秉承“責(zé)任國企、民生地產(chǎn)”的經(jīng)營理念，以“客戶滿意為我們的目標(biāo)、不斷創(chuàng)新為我們的追求”，努力探索一條適合國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展道路。公司先后開發(fā)了 205 地質(zhì)隊(duì)花園村商住樓、永川市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目“玉屏市場擴(kuò)建工程”、北碚“裕鑫名都”、永川“渝永金色大地”、合川“渝永香榭麗苑”等多項(xiàng)工程，總開發(fā)面積近 40 萬平方米。 在開發(fā)建設(shè)中，公司嚴(yán)格執(zhí)行國家頒布的建筑工程施工規(guī)范，安全生產(chǎn)條例和各種規(guī)定，所開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目， 均一次性通過建設(shè)主管部門的驗(yàn)收，未發(fā)生安全質(zhì)量責(zé)任事故，所開發(fā)建設(shè)的住宅產(chǎn)品得到廣大消費(fèi)者的青睞和追捧。公司對外建立了良好的企業(yè)信譽(yù)，得到了政府主管部門、重慶市地質(zhì)礦產(chǎn)勘查開發(fā)局的肯定，多次獲得各項(xiàng)榮譽(yù)稱號。 南昌航空大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文 17 第三章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場分析與預(yù)測 國家房地產(chǎn)調(diào)控政策 （ 1） 2021 年中國房地產(chǎn)市場總結(jié) 2021 年，中央及相關(guān)部委繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策從緊取向。一方面，多個(gè)地方政府為支持合理自住需求，調(diào)整公積金制度，提高購置首套房貸款額度，信貸環(huán)境整體趨好為房地產(chǎn)市場帶來利好；另一方面，嚴(yán)格執(zhí)行差異化信貸政策和限購政策，抑制投資投機(jī)性需求，通過督查等方式確保政策落實(shí)到位。此外，繼續(xù)推進(jìn)土地市場管理和改革，加大土地供應(yīng)，特別是加大保障房土地供應(yīng)量及相應(yīng)資金支持力度，以增加市場有效供給。 住建部、發(fā)改委、央行等多個(gè)部門支持首次購房需求。去年姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中部署 2021 年重點(diǎn)工作時(shí)就指出支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。央行、住建部、國家發(fā)改委等部門多次表示支持首套房，多個(gè)城市的首套房貸利率從去年下半年的基準(zhǔn)利率下浮至 85 折，針對首套房貸政策松動(dòng)跡象明顯。 與此同時(shí)，地方政府積極出臺各類政策鼓勵(lì)合理需求。 2021 年，連云港、大連、深圳、濟(jì)南、武漢等 30 多個(gè)城市先后微調(diào)樓市政策鼓勵(lì)合理需求，多數(shù)為公積金政策松綁，還有如廈門、天津、上海等地調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，揚(yáng)州等地出臺減稅或補(bǔ)貼政策，上調(diào)限價(jià)、戶籍放松等多方面，但觸及限價(jià)、限購等根本性調(diào)控措施的政策被叫 停，僅支持首套房的公積金制度調(diào)整得到支持和認(rèn)可。 房地產(chǎn)