【正文】 總投資估算詳見附表 1。 2）貸款年利率 2） 本項目按中國人民銀行現(xiàn)行三年期貸 款基準利率計算，根據(jù)中國人民銀行2021 年 7 月 6 日開始執(zhí)行的利率，一至三年（含三年）的貸款年利率為 %。開發(fā)成本也就是直接成本包括 ： 土地出讓及征用費、前期工程費、建安工程費用、公建配套設施費、基礎設施配套費、其他費用、開發(fā)期間稅費以及不可預見費用等。 南昌航空大學學士學位論文 31 表 42 項目銷售計劃 序號 項目 2021 年 2021 年 2021 年 合計 1 住宅銷售比例 60% 40% 100% 2 商業(yè)銷售比例 70% 30% 100% 3 車位銷售比例 60% 40% 100% 南昌航空大學學士學位論文 32 第五章 房地產(chǎn)項目費用估算 根據(jù)國家概算指標及重慶市和北碚區(qū)有關部門規(guī)定的收費標準，對本項目進行初步估算。 2021 年 5 月 ~2021 年 10 月：項目施工。 （ 2）一期開發(fā)進度 開發(fā)組團，預計時間為 2021 年 10 月至 2021 年 10月。 本項目預計從 2021 年 7 月開始啟動建設 程序，工期約為 2年。第一部分首先完成樣板樓展示工程、小區(qū)大部分基礎設施、公建配套設施，這樣可以使首期買家享受到已成熟的配套設施。 在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購買壓力。 項目的主題為新城市小康生活，擬建成一個“綠色、親水、健康、休閑”的小區(qū)。 表 31 北培區(qū)在建及已售的商品房情況 序號 項目名稱 樓盤類別 總套數(shù) （套） 面積段 （㎡） 銷售均價 （元 /㎡） 總價范圍 （萬元） 1 江山假日 經(jīng)濟適用房 480 44~70 4747 21~35 2 中庚城 普通住宅 916 80~103 5800 46~60 3 北城未來 普通住宅 975 140 左右 4900 70 左右 4 旭輝朗悅郡 普通住宅 1259 108~157 6100 66~95 5 隆鑫愛琴海 普通住宅 919 71~123 6000 43~75 6 旺德旺城商業(yè)街 商業(yè)街商鋪 20~200 21000 42~420 參考與本項目可比較的小區(qū)提供的商品房類型及價格，并考慮項目本身的特點及優(yōu)勢，初步確定本項目開發(fā)住宅綜合平均售價為 4500元 /平方米 ，商業(yè)店鋪售價 12021元 /平方米 ，停車位售價 5萬 /個。集資、合作建房亦屬于經(jīng)濟適用住房的范疇。 小區(qū)功能劃分按照住宅功能、社區(qū)配套功能及區(qū)域商業(yè)輻射三大功能劃分。綜合考慮將本項目定位為具有中端住宅品質(zhì)的自然生態(tài)型新城配套經(jīng)濟適用房。通過調(diào)研得知，約有近 7成的拆遷安置戶（當?shù)剞r(nóng)民）愿意就地安置，也就是說，大約有 1300 個拆遷戶存在購房需求。這與當?shù)氐默F(xiàn)實購房人群主體職業(yè)特征相吻合，拆遷人群，無業(yè)或小型個體生意人，是當?shù)氐膿Q房人群 ，也有一小部分剛進駐的產(chǎn)業(yè)工人。 （ 3）項目機會（ O） 1）本區(qū)房地產(chǎn)市場投資明顯，居民購買力增強，需求旺盛，價格平穩(wěn)增長，市場前景看好； 2）周邊成熟住宅社區(qū)日趨增多，配套設施在逐步完善中，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有一定的潛力。其中，優(yōu)劣勢分析主要地著眼于自身的實力及其與競爭對手的比較，而機會和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對企業(yè)的可能影響上。預計北碚區(qū)后期的房地產(chǎn)投資額、開工量將繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但增長速度將與國家宏觀政策有較大關聯(lián)。 截止 9 月末，北碚區(qū)住宅內(nèi)物業(yè)剩余總量為 3596 套， 萬㎡。 三季度，北碚區(qū)房地產(chǎn)銷售額的增速達到銷售面積增速的 4倍以上，表明北碚區(qū)銷售情況處于量升價猛的狀況，別墅、洋房類的銷售出現(xiàn)猛增，表明北碚區(qū)域優(yōu)勢凸顯，全國著名房企的入駐開發(fā)起到了很好的帶動效應，戰(zhàn)略定位準確。 （ 2）呈現(xiàn)的主要特點 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)井噴態(tài)勢。 （ 3）發(fā)展趨勢預測 2021 年房地產(chǎn)市場調(diào)控政策環(huán)境變化趨勢初步明朗，決策層、開發(fā)商與消費者形成基本共識 —— 宏觀政策環(huán)境依然嚴厲，差異性貸款利率的政策或難改變，調(diào)控方向仍將保持既有 目標。從 2021 年 3 月開始，主城區(qū)商品房成交均價開始相對穩(wěn)定，雖低于 2021 年同期，但也呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的趨勢。之后的第二季度成交量雖不及 3 月，但都非常穩(wěn)定地保持一個相對較高的水平。 圖 32 重慶主城區(qū)近年批準預售量對比 單位：萬平方米 從各個區(qū)域的供應情況來看，以江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)為代表的傳統(tǒng)區(qū)域供應依然活躍，保持穩(wěn)定的供應規(guī)模，而渝北區(qū)批售供應有所減弱，同比降幅較為明顯，達 46%；江北區(qū) 2021 年上半年批售量達 133 萬㎡，位居各區(qū)排名首位。 （ 2）普通商品住宅市場分析 根據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年 16 月重慶主城區(qū)取得 預售許可證的商品房面積為 萬㎡（含商品住宅、商業(yè)、寫字樓、經(jīng)適房及集資建房），環(huán)比下降 21%。 房地產(chǎn)市場狀況分析 重慶市房地產(chǎn)市場分析 （ 1）土地市場情況分析 2021 年度 ,重慶市落實用地量為 公頃，其中保障性安居工程用地落實用地 量為 公頃，其他商品住房用地 公頃，其中中小套商品住房 公頃。城鄉(xiāng)居民收入分別達到 22968 元和 7383 元 ,增長 %和 %。從運行態(tài)勢上看， 2021 年全市固定資產(chǎn)投資低開高走，投資總量逐步攀升，總 體增速平穩(wěn)。全市累計實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %。 是重慶的風景旅游區(qū)和智力型清潔工業(yè)基地。本世紀 20 年代末，由愛國實業(yè)家盧作孚先生開拓，抗戰(zhàn)時期為陪都重慶遷建區(qū)，被譽為“陪都的陪都”，是重慶的歷史文化名城，重慶都市圈的重要組成部分， 1997 年被命名為國家級社會發(fā)展綜合實驗區(qū)和重慶市第一個山水園林城區(qū)。 2021年末重慶市常住人口為 2839萬人，總?cè)丝?3253萬人，常取其概數(shù)說“三千萬重慶人”，但事實上重慶主城區(qū)戶籍人口只有 800 萬人，占重慶全市人口不到 1/4。歷史悠久，國務院公布的第二批國家歷史文化名城之一。重點城市明年下半年新增供應仍高于上半年，但上半年同比增長較為明顯。限購政策短期沒有退出的可能，保障房建設和土地供應仍是中央增加供給、緩解房價上漲預期的重要手段，同時總結(jié)房產(chǎn)稅改革經(jīng)驗，適時擴大試點范圍，以推進房地產(chǎn)業(yè)長效機制完善。隨著貨幣政策微調(diào)，流向房地產(chǎn)業(yè)的貸款穩(wěn)步增長，支撐 2021 年房地產(chǎn)市場形勢持續(xù)向好。 與此同時，地方政府積極出臺各類政策鼓勵合理需求。此外，繼續(xù)推進土地市場管理和改革，加大土地供應，特別是加大保障房土地供應量及相應資金支持力度，以增加市場有效供給。 在開發(fā)建設中，公司嚴格執(zhí)行國家頒布的建筑工程施工規(guī)范，安全生產(chǎn)條例和各種規(guī)定，所開發(fā)建設的項目， 均一次性通過建設主管部門的驗收，未發(fā)生安全質(zhì)量責任事故，所開發(fā)建設的住宅產(chǎn)品得到廣大消費者的青睞和追捧。 公司自成立以來，一直秉承“責任國企、民生地產(chǎn)”的經(jīng)營理念，以“客戶滿意為我們的目標、不斷創(chuàng)新為我們的追求”，努力探索一條適合國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展道路。 表 21 項目主要技術指標 項目 計量單位 規(guī)劃要求 數(shù)值 備注 總占地面積 ㎡ 其中 建筑占地面積 ㎡ 道路廣場占地面積 ㎡ 綠化占地面積 ㎡ 其他占地面積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 計算容積率面積 ㎡ 1 按功能性質(zhì)分 其中 居住建筑面積 ㎡ 商業(yè)建筑面積 ㎡ 物管用房面積 ㎡ 位于 4樓住宅 1F 社區(qū)活動用房面積 ㎡ 位于 4住宅 1F 幼兒園 ㎡ 垃圾站 ㎡ 公廁 ㎡ 入口門衛(wèi)用房 18 地下車庫及設備用房 ㎡ 不計入容積率 2 按地上地下分 其中 地上建筑面積 ㎡ 不得大于 196875 地下建筑面積 ㎡ 建筑密度 ㎡ 不得大于 40％ 不計入容積率 容積率 不得大于 綠地率 ％ 不得小于 30％ 地下建筑面積不計入容積率 居住總套數(shù) 套 2987 居住總?cè)藬?shù) 人 7468 平均 人 /戶 停車位 個 住宅 輛 /100 ㎡ 718 地上： 463 地下： 255 南昌航空大學學士學位論文 16 重慶渝永房地產(chǎn)開發(fā)公司負責開發(fā)建設本經(jīng)適房項目，重慶渝永房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 1998 年 11 月 4 日，位于永川區(qū)渝西大道支路 19 號，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，注冊資本 2021 萬元，由重慶市源慶礦業(yè)開發(fā)有限公司（隸屬重慶市地勘局205 地質(zhì)隊獨資控股）控股，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，多種經(jīng)營為輔的綜合性國有控股企業(yè)。 南昌航空大學學士學位論文 14 （ 6） 用臨界點分析、敏感性分析等不確定分析方法對項目的投資風險進行分析，通過項目 SWOT 矩陣圖對項目的內(nèi)外部條件、優(yōu)劣勢、機會和威脅進行綜合和概括，并提出相應的對策。 （ 2） 收集整理與房地產(chǎn)項目相關的資料，運用統(tǒng)計學、市場調(diào)研等相關知識進行房地產(chǎn)市場供給與需求的調(diào)研、分析，確定項目市場定位。社會評價旨在系統(tǒng)調(diào)查和預測擬建項目的建設、運營產(chǎn)生的社會影響與社會效益，分析項目所在地區(qū)的社會環(huán)境對項目的適應性和可接受程度，通過分析項目涉及的各種社會因素，評價項目 的社會可行性，提出項目與當?shù)厣鐣f(xié)調(diào)關系，規(guī)避社會風險，促進項目順利實施，保持社會穩(wěn)定的方案。 （ 8） 項目環(huán)境影響評價 環(huán)境影響評價是指對擬議中的建設項目、區(qū)域開發(fā)計劃 和國家政策實施后可能對環(huán)境產(chǎn)生的影響進行的系統(tǒng)性識別、預測和評估。 （ 6） 項目財務評價 財務經(jīng)濟效益評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的贏利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，并借以考察項目財務可行性的一種方法。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費用主要有土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政基礎設施費用、公共配套設施費用、期間費用及各種稅費，要說明費用估算依據(jù)和估算范圍。 （ 3） 規(guī)劃設計方案與進度安排 在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析、比較的基礎上優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎設施分布、建筑物及項目的主要技術參數(shù)和技術經(jīng)濟指標和控制性規(guī)劃技術指標等。 這種形勢對我們進一步完善項目可行性研究的理論體系 ，加強對可行性報告編制單位的法律、法規(guī)的制約機制 ，提出了新的迫切要求。 但是由于受過去計劃經(jīng)濟影響，建設項目可行性研究也存在流于形式和走過場而導致一些建設項目的失敗的現(xiàn)象。 南昌航空大學學士學位論文 11 趙琰、程亞鵬、趙翆芹在《房地產(chǎn) 開發(fā)項目投資風險管理分析》一文中運用項目風險管理的基本理論框架，選擇房地產(chǎn)開發(fā)項目作為研究對象，結(jié)合房地產(chǎn)項目自身的特點， 論述了房地產(chǎn)開發(fā)項目風險管理的目標及程序，并介紹了風險管理的措施 ，以此加強對開發(fā)風險的防范意識，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營效率，避免風險損失。 鄭金海、馬志強、郭華在《房地產(chǎn)開發(fā)項目風險分析與對策探討》一文中依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期 ， 將房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險分為決策風險、土地風險、設計風險、建造風險和銷售風險等五類 ， 并對其進行深入分析 ， 在此基礎上提出相應的風險防范對策。提出了房地產(chǎn)項目總成本費用估算方法、經(jīng)營收入估算方法、現(xiàn)金流 量估算方法、財務評價指標的改進方案。 吳瑤樞在《建設項目可行性研究報告編制析論》一文中指出建設 項目可行性研究報告是項目審批立項、領導決策的重要依據(jù)，但在實踐中編制可行性研究報告還存在著報告結(jié)構不全、深度不夠、經(jīng)濟分析數(shù)據(jù)不實等諸多問題，建議在謹遵行業(yè)標準、南昌航空大學學士學位論文 10 擺正因果關系、落實資源、科學選擇廠址和工程技術方案、嚴格節(jié)能措施、明確投資估算和資金籌措渠道、強調(diào)風險分析等幾個方面逐步提高編制水平。 20世紀 80 年代以前 ， 由于中國在計劃經(jīng)濟下的投資體制和供銷體制等因素的影響 ， 中國建設項目的前期研究很少 ， 對經(jīng)濟效益的分析和市場風險的評價 ， 盲目性很大 ， 對中國的經(jīng)濟建設造成不同程度的損失。如今，可行性研究已應用于農(nóng)業(yè)、工業(yè)、旅游業(yè)及服務業(yè)等眾多領域 ， 已成為建設項目必要的前期工作。早在1933 年，美國在開發(fā)田納西河流域時 ， 就開始推行這一研究論證方法 ， 這一方法對該流域的合理開發(fā)和資源的綜合利用起到很好的作用。 可行性研究的根 本目的是實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決 策的失誤， 提高項目開發(fā)建設的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 研究意義 我國的城市化水平比較低，大部分省市處于城市化加速發(fā)展的起步階段。 本文以重慶市北碚區(qū)某經(jīng)適房項目為研究對象 ， 對項目進行定位分析和區(qū)域市場分析 ； 介紹了項目建筑設計和規(guī)劃設計方案 ,對項目施工進度、銷售計劃作出安排；對項目進行投資費用估算，制定資金籌措方案 ；從靜態(tài)和動態(tài)兩個方面分析項目財務評價指標，得出該項目各項經(jīng)濟指標合理 ；采用盈虧平衡分析、單因素敏感性分析等不確定分析方法對項目的投資風險進行分析，提出了控制風險的