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重慶某康復中心項目可行性研究報告-wenkub.com

2024-12-01 17:02 本頁面
   

【正文】 ? 建筑布置原則 在保證戶型基本朝向要求的前提下,規(guī)劃布局時需考慮使更多戶住宅可以獲得良好的觀湖景觀??紤]到建安成本,盡量減少地下室面積。包括醫(yī)療衛(wèi)生(社區(qū)衛(wèi)生服務站 150)、文化體育( 60)、社區(qū)公共服務(居委會 500、辦公 1警務室 20)、菜站等,爭取不設置教育、社會福利保障用房。 ? 層高設計:洋房層高按照 。 多采用連廊、百葉窗、泰式尖頂、木質(zhì)構(gòu)架等建筑語言符號,建筑材料的使用也很有代表性,如黃木,青石網(wǎng)板,鵝卵石,麻石等,旨在接近真正的大自然。 四、 戶型配比 ? 康復中心部分,會所、生活中心、醫(yī)療服務中心、 MINI獨棟別墅 功能 戶型 套均建筑面積 面積比例 平面位置 會 所 按照功能劃分 —— 14% 附圖 康復醫(yī)療中心 一房一衛(wèi) 40平米 13% 附圖 康復別墅 多房廳設計 180平米 73% 附圖 重慶 XX項目初步可研報告 50 地上部分建筑面積 180平米左右,地上二層\地下一層 ? 商業(yè)開發(fā)部分,類 別墅洋房 五、 立面風格及外觀處理 ? 立面風格一 當?shù)卣蟮闹貞c民國風 辛亥革命以后,隨著中華民國的建立,在 1917年 — 1927年期間中國處于一個相對繁盛的發(fā)展事情,這一時期修建了大量的公共建筑,政府要求所有的公共建筑必須體現(xiàn)民族風格,同時受到歐式建筑風格的影響,出現(xiàn)了民族折中主義的特點,這一事情誕生的建筑風格既有民族風格特點又帶戶型 建筑面積 面積比例 平面位置 一房 一衛(wèi) 30— 40平米 30% 附圖 二房一廳一衛(wèi) 70平米以下 50% 附圖 三房二廳二衛(wèi) 90—— 100平米 20% 附圖 重慶 XX項目初步可研報告 51 有很強烈的歐洲建筑風格特征,被后世稱為民國風格。 康復中心的獨棟別墅在適當?shù)膶嶋H和條件下,通過銷售變 現(xiàn)回籠資金。 ? 康復中心部分產(chǎn)品預留調(diào)整空間。 、產(chǎn)品定位 一、定位目標 ? 基于康復中心的規(guī)劃建設和 XX 景區(qū)資源及規(guī)劃,打造養(yǎng)生度假旅游社區(qū)概念。 ? 配套是核心:周邊必然有較為便利的生活配套設施,以及完備的旅游娛樂設施,以及旅游業(yè)發(fā)展促動的旺盛的人流,本項目具備基礎的生活配 重慶 XX項目初步可研報告 48 套設施,但旅游業(yè)的發(fā)展尚且處于初級階段,項目價值仍有很大提升空間。 ? 周邊酒店、度假村、企業(yè)療養(yǎng)院等,多為為單位組織會議,并組織員工度假的場所,會帶來一定量的客群。長壽縣距離 XX 區(qū) 16 公里,路程聯(lián)絡便捷,因其良好的湖區(qū)環(huán)境,未來可作為第一居所使用。 ? 中高端新富階層,不但擁有了足夠的經(jīng)濟實力,同時還擁有足夠的時間來享受生活。 ? ST 策略 在產(chǎn)品設計及營銷策略上充分利用項目特點 應體現(xiàn)出一定的品質(zhì)與其他項目形成差異化。 ? 香江國際項目奠基,有利的拉升 XX 的開發(fā)步驟及城市片區(qū)營銷,對于我方即可借力,也可完善項目配套; 四、威脅( T) ? 旅游地產(chǎn)的開發(fā)和快進快出的運營思路催在一定偏離,區(qū)域發(fā)展尚未形成熱點,消費者認知的過程較長; ? 重慶的限購令、房產(chǎn)稅在一定時間內(nèi)將影響 到消費者的置業(yè)熱情,我們的開發(fā)定位與營銷 10 個月內(nèi)將面臨較大難題??蛻粢蚤L壽及周邊為主。建筑形式為 46 層的多層洋房,對拼形式,第一期已經(jīng)銷售完畢,準備銷售二期,準現(xiàn)房階段。 35%的客戶對于休閑娛樂設施最為關注,而對大型超市和商業(yè)街亦 分別有 25%和 12%的客戶感興趣。 二、職業(yè)構(gòu)成 城市的高收入群體是市場需求的主力客戶。 重慶 XX項目初步可研報告 43 、客戶分析 一、需求動機 投資、度假、養(yǎng)老三大市場需求,構(gòu)成市場驅(qū)動引擎。 伴隨著各區(qū)域旅游 地產(chǎn)的大批呈現(xiàn),各旅游地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)及定位同質(zhì)化較為嚴重; 、市場總結(jié)及發(fā)展走勢研判 旅游將日益成為大眾普通家庭的主要需求之一,旅游相關行業(yè)成為新的朝陽產(chǎn)業(yè); 城市完備的內(nèi)外交通體系將進一步增長城市的輻射能力,也將為旅游業(yè)及旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的交通條件; “十一五”期間重慶旅游業(yè)的快速發(fā)展,快速增長的旅游人次及旅游收入預期、城市整體旅游形象和文化的提升都將帶動旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展; 重慶市旅游資源相對較為豐富,且在“十一五”期間將大力建設和改造重要旅游資源,這為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的空間和平臺; 目前尚無強勢旅游地產(chǎn)品牌企業(yè)進入本地旅游地產(chǎn)行業(yè),也為未來幾年內(nèi)快速打造知名旅游品牌做大做強提供了機會; 整體而言,未來幾年內(nèi)將會是重慶旅游地產(chǎn)開發(fā)的高峰期,市場整體影響力的提升將增強市民投資或使用旅游地產(chǎn)的消費意識,未來重慶旅游地產(chǎn)面臨良好的發(fā)展機會,但同時我們也應認識到重慶旅游地產(chǎn)業(yè)所存在的不足: 城市旅游業(yè)整體平臺受限導致旅游地產(chǎn)在客戶來源、開發(fā)檔次及運營規(guī)模上受到較大限制。由于政策限制等原因,近郊旅游地產(chǎn)市場規(guī)模和影響力相對有限,而遠郊區(qū)旅游地產(chǎn)更是規(guī)劃中或建設中; 重慶旅游地產(chǎn)還處于市場發(fā)展的初級階段,相對成都和沿海區(qū)域旅游地產(chǎn)的發(fā)展有很大的差距,包括產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)規(guī)模化等方面 。 渡假建筑: 1000 畝渡假小鎮(zhèn)、 3200 米絕世凌空崖線景觀、 236 米懸崖落差、總建筑面 萬平米、綠化率 42%、超五星奢華渡假酒店、頂級樓盤 主干道 政府機關 商場 旅游休閑 醫(yī)療衛(wèi)生 農(nóng)貿(mào)超市 學校 項目位置 仙女山鎮(zhèn) 仙女山鎮(zhèn)商業(yè)街 仙女山 重醫(yī)仙女山鎮(zhèn)附院 仙女山農(nóng)產(chǎn)基地 希望小學 芳草地雪嶺仙山 武仙大道 2公里 2公里 6公里 4公里 4公 里 2公里 重慶 XX項目初步可研報告 40 云頂泉浴俱樂部酒店、五大主題公園、峰頂別墅群落。 芳草地雪嶺仙山實景圖 項目周邊配套情況表 項目銷售情況 價格 戶型區(qū)間 銷售情況 入住時間 芳草地雪嶺仙山 6400左右 70㎡ 98㎡ 二期約 70㎡舒適兩房, 約 98㎡板式三房 一期 2021年 12月 二期 2021年 6月 ? 花漾的山谷 隆鑫 重慶 XX項目初步可研報告 38 仙女山一號效果圖 項目周邊配套情況表 項目銷售情況 樓盤 價格 戶型區(qū)間 銷售情況 入住時間 仙女山一號 6000左右 25㎡ 85㎡ 現(xiàn)在二期銷售建面 2585平方米度假洋房 2021年 6月 ? 芳草地雪嶺仙山 芳草地雪嶺仙山占地 1000 畝,容積率 ,是目前仙女山新區(qū)規(guī)模最大的開發(fā)項目。每間套房既可獨立出售,也可帶中庭院落整棟銷售,成為您創(chuàng)新性極強的度假別墅或企業(yè)會所。 項目本著打造高品質(zhì)休閑度假產(chǎn)品為宗旨,創(chuàng)造性地規(guī)劃設計了組院別墅。 仙山流云配套齊全,包括網(wǎng)球場、籃球場、旱冰場、羽毛球場、門球場、養(yǎng)生休閑廣場、休閑娛樂會所等,建筑形態(tài)多樣 。 總建筑面積為 56600 平米。 本案作為經(jīng)典的歐式風格建筑,以典雅華貴的金色為主色調(diào),將清新明快的建筑立面展現(xiàn)在您的面前。 花漾的 山谷 芳草地雪嶺仙山 仙女山1 號 仙山流云 依云美鎮(zhèn) 重慶 XX項目初步可研報告 35 民俗風情街,會展中心,游客接待中心,文化娛樂中心等。目前公路方面由主城區(qū)走渝涪高速公路經(jīng) 319 國道;鐵路方面由渝懷鐵路至武隆僅需 120 分鐘。聯(lián)排別墅 1 棟,建筑密度為 25%。這里是由北坡進入金佛山主峰風吹嶺的一條蜿蜒十余里的溪谷。 黑山印象假日酒店實景圖 項目周邊配套情況表 項目銷售情況 樓盤 價格 戶型區(qū)間 銷售情況 入住時間 黑山印象假日酒店 現(xiàn)價格 4000元左右 28㎡ 117㎡ 2021年 8月開盤 銷售率 100% 2021年 6月 ? 黑山水云澗 黑山水云澗位于重慶萬盛區(qū)黑山原始森林公園內(nèi),海拔高度 1266 米,樓盤 主干道 政府機關 商場 旅游休閑 學校 項目位置 八角鎮(zhèn) 黑山鎮(zhèn) 步行街 服務中心 黑山谷 奧陶紀 八角鎮(zhèn)小學 明德小學 黑山印象假日酒店 黑山谷百花村 11公里 16公里 3公里 11公里 3公里 10米 11公里 16公里 重慶 XX項目初步可研報告 31 地處萬盛黑山谷和石林兩個 4A 國家級景區(qū)之間,萬盛旅游環(huán)線公路的中央節(jié)點(百花村),距奧陶紀公園 5 分鐘路程,距萬盛石林 10 公里,距黑山谷 6 公里。項目是首家按三星級標準的打造的度假酒店,套內(nèi) 28117 ㎡,產(chǎn)品有單間,標間 ,套房,躍層,全帶廚房。 a 區(qū)總建筑面積約 16000 平米,共 4 層,設 3 部觀光電梯; 45— 65 平米精裝修 酒店 私產(chǎn) 客房 350 間,其中豪華主題套房 19 間,豪華標間 189 間 。 區(qū)域距主城的車程都在 12 個小時之內(nèi),主城白領以上的有車一族,是其最大客源。 武隆仙女山,憑借地產(chǎn)項目最為集中、開發(fā)模式相對成熟的優(yōu)勢,穩(wěn)居重慶旅游地產(chǎn)第一陣容。 8 月 8 日,晉愉戴斯大衛(wèi)營不得不停止辦理 VIP 卡。 近郊區(qū)旅游地產(chǎn)項目依托豐富的自然景觀資源以及與主城區(qū)的交通距離,吸引消費者度假休閑或作為第二居所(部分做第一居所) 。 豐富的自然資源對旅游地產(chǎn)而言是極為重要的。 旅游地產(chǎn)的購房者共分為兩種; 一類是喜歡休閑度假生活方式的城市精英階層。物業(yè)類型更是從頂級的臨崖獨棟別墅,到不足 20 平方米的小型公寓,涵蓋了各個層面;物業(yè)管理及服務方面,也從開始的掛名酒店公司管理,到開始引進國際一流的酒店管理公司,如花漾的山谷引進了泰國最大的酒店管理公司ANANTARA,應該說整個行業(yè)都取得了相當大的進步。 二、 旅游業(yè)的發(fā)展促動旅游地產(chǎn)置業(yè)熱潮 重慶旅游地產(chǎn)的發(fā)展源于旅游方式轉(zhuǎn)變,重慶旅游地產(chǎn)業(yè)正隨著重慶人均 GDP 高達每人 3000 美金,而發(fā)生著質(zhì)的變化。 2021— 2021 年,重慶旅游地產(chǎn)最典型的區(qū)域武隆仙女山,共銷售休閑度假地產(chǎn)項目約為 27 萬平方米。 ? 通過地產(chǎn)開發(fā)銷售、經(jīng)營獲得盈利。奉行在花園中建設城市而不是在城市中建設花園的理念,區(qū)域綠化率達到 53%。規(guī)劃就是財富 環(huán)境就是資源 的發(fā)展觀,具有現(xiàn)實的指導和導向意義。 選址在經(jīng)濟發(fā)達人口密集地區(qū),確保主題公園的生存環(huán)境。 深圳旅游 +地產(chǎn)的開發(fā)模式的成功,各地方政府認為可以極大改善城市形象,豐富城市服務功 能,傾向主動給予華僑城更多的優(yōu)惠和更多資源,因此,華僑城可以極低的土地成本獲得大量的土地資源,開發(fā)利潤非??? 重慶 XX項目初步可研報告 24 觀。 旅游開發(fā)所做的商業(yè)配套為居住區(qū)人們營造了浪漫的生活氛圍。華僑城的房地產(chǎn)項目都是圍繞主題公園來做的。并有大型室內(nèi)滑雪場、科羅拉多大峽谷漂流、金子塔幻想館等參與項目。來自全國各地、各民族上千名員工進行表演,推出大型民族歌舞廣場秀 。 重慶 XX項目初步可研報告 21 旅游地產(chǎn)發(fā)展的 3個階段 、旅游地產(chǎn)典型案例 —— 華僑城 華僑城是國內(nèi)從事“旅游 +地產(chǎn)”開發(fā)的 先驅(qū)者,屬下四大主題公園是目前國內(nèi)最為成熟的主題公園,規(guī)模也是全國之最。 ? 常駐人口規(guī)模超過 600 萬人重慶都市圈,人均 GDP 超過 3355 美元,重慶正處于休閑度假旅游規(guī)?;瘑与A段。 ? 重慶私家車數(shù)量倍速增長,刺激市郊短線旅游的發(fā)展。 ? 鄉(xiāng)村田園主題:大部分度假項目均包含此主題。 年度 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 旅游人次(萬人次) 10100 12300 16200 旅游收入(億元) 917 三、發(fā)展現(xiàn)狀 重慶近郊休閑度假旅游黃金圈已經(jīng)逐漸形成,修建了一批休閑度假旅游設施。 重慶旅游資源中在國內(nèi)外有美譽度、有影響力的旅游大項目少,缺乏對區(qū)域內(nèi)其他中小旅游景點的帶動作用; ? 上述不足 限制了重慶市旅游業(yè)的發(fā)展很難達到諸如三亞、北京等城市的水平 。而且機動車進入家庭的速度日益迅猛。 、交通發(fā)展 一、交通路網(wǎng) 2021 年“二環(huán)八射”交通規(guī)劃完成后僅豐都、城口兩個區(qū)縣無高速公路連通。 巖石地質(zhì)條件,特別是較大面積地塊處于裸露巖石面,堅持 “ 依山就勢 重慶 XX項目初步可研報告 16 ,順其自然,巧妙利用 ” 的原則進行規(guī)劃和建設,盡量避免大的挖方或填方,是既降低建設成本,又呈現(xiàn)自然美的重要途徑。 當?shù)乜拐鹪O計要求是烈度 6 級。 、 拆遷 情況 村民拆遷和征地工作已經(jīng)完成,預計不會對項目開發(fā)進度造成影響,農(nóng)用高壓電線挪移手續(xù)較繁瑣,但實施難度不大,可以采取繞行辦法,預計不會對項目開發(fā)進度造成影響。 北側(cè)臨規(guī)劃路邊界小區(qū)主入口對應地塊原為采石場,地勢突變低洼,有一水塘。局部因采石形成低洼,并有造成 10米左右陡壁,但低洼
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