【正文】 進(jìn)入 20xx年 1 月，友愛(ài)路的又一居、明秀路的碧園青年公寓、濟(jì)南路的永泰公寓、緯武路的綿光花苑、白少大橋頭的金榕湖，一推出市場(chǎng)，幾乎被搶購(gòu)一空。如此龐大的流動(dòng)人口，若按照一套 70平方米的二房一廳居住 4 人的比例計(jì)算，則需要 萬(wàn)247。商品房投資額 萬(wàn)平方 米，比上年同期增長(zhǎng) ，銷(xiāo)售面積的增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于商品房竣工面積 %的增長(zhǎng)速度；商品房實(shí)際銷(xiāo)售額 為 61714 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 。 （表 17，圖 19） 南寧市歷年 GDP 總值 單位 :億元 年份 1990 1995 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx(預(yù)測(cè) ) 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售持續(xù)增長(zhǎng) 20xx年南寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行全面提速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更是如火如荼。國(guó)家支持西部大開(kāi)發(fā)的政策，對(duì)廣西 南寧的發(fā)展亦提供了許多優(yōu)惠政策，為廣西 南寧經(jīng)濟(jì)又注入新血液，以及“中國(guó) 東盟自由貿(mào)區(qū)”的簽訂，為廣西 南寧發(fā)揮 大西南出海通道更有優(yōu)勢(shì)。 20xx 年，是實(shí)現(xiàn)“ 136”工程中小變的關(guān)鍵一年，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì) 20xx 年的城市建設(shè)關(guān)注，并且南寧市政府 20xx年繼續(xù)推進(jìn)“城市建設(shè)管理年”，為實(shí)現(xiàn)三年中小變奠定了基礎(chǔ)。 （表 17） 年份 20xx 20xx 20xx 成交數(shù)量（套） 1447 2830 4077 折合成面積（萬(wàn)平方米） 25 39 中低檔次住宅成為消費(fèi)者寵兒 南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)向高檔次住宅市場(chǎng)方向發(fā)展，而中低檔次住宅顯得匾乏，市場(chǎng)出現(xiàn)供需失衡的矛盾。在營(yíng)銷(xiāo)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)管理、售后服務(wù)等方面不斷創(chuàng)新，建 成一批綜合素質(zhì)較高的樓盤(pán)或住宅小區(qū)。這些大規(guī)模樓盤(pán)分布較有規(guī)律，東部的鳳嶺生態(tài)居住區(qū)，其它集中于快速環(huán)道兩旁。外來(lái)客進(jìn)軍南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)，說(shuō)明南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景被眾多商家看好，另一方面也反映出外來(lái)公司對(duì)本地公司的沖擊，加速本地公司的改革，提高工作效率和對(duì)行業(yè)公司的洗牌。20xx年以前，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)中占據(jù)重要的位置，但由于國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)爭(zhēng)速變化的情況下，經(jīng)營(yíng)與管理跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，開(kāi)始呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，而民營(yíng)企業(yè)則憑借其資金和經(jīng)營(yíng)機(jī)制的優(yōu)勢(shì)，逐步獲得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。為適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，非寫(xiě)字樓 商務(wù)公寓開(kāi)始擔(dān)負(fù)著寫(xiě)字樓的角色，分布于瑯東金湖廣場(chǎng)周邊的商務(wù)公寓的暢銷(xiāo)就是最好的見(jiàn)證。在未來(lái) 12 年，瑯東 — 金湖廣場(chǎng)將是一個(gè)新的商業(yè)副中心。 20xx 年，據(jù)房產(chǎn)局資料統(tǒng)計(jì)表明， 20xx 年商品 房實(shí)際銷(xiāo)售 個(gè)億，比 20xx年增長(zhǎng) %. （表 13，圖 15） 近年南寧房地產(chǎn)有關(guān)指標(biāo) 年份 1997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 施工房屋面積 2938108 3050901 2064272 3203762 3203626 本年新工房屋面積 453365 662078 756009 1120559 1263792 2162800 竣工房屋面積 989024 979981 581365 583553 1217837 1746000 別墅市場(chǎng)總體供需分析 20xx年別 墅產(chǎn)品大擴(kuò)張，只是 20xx年秦響別墅產(chǎn)品大比拼的前奏。進(jìn)入 20xx年市場(chǎng)發(fā)展駛?cè)搿翱燔?chē)道”，商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額超 35 億元，二級(jí)市場(chǎng)完成銷(xiāo)售面積 39萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售 4077 套。 20xx年下半年，市場(chǎng)全面復(fù)蘇，當(dāng)年銷(xiāo)售商品房8895套，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額 億元。本項(xiàng)目的啟動(dòng)，可以采用集中式大量“傾銷(xiāo)”的方式去滿(mǎn)足“市場(chǎng)需求”，按本項(xiàng)目占南寧市供應(yīng)量 1/5 計(jì)算，每年可供應(yīng) 3050萬(wàn)平方米，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的冷熱劃分，總開(kāi)發(fā)時(shí)間控制不超過(guò)八年，項(xiàng)目進(jìn)入良性循環(huán)后，還可以加快速度，爭(zhēng)取 5 年內(nèi)完成。 廣西區(qū)“十五”期間，南寧市要達(dá)到人均居住使用面積16平方米的目標(biāo)，按現(xiàn)有人口增加數(shù)，南寧市今年需要增加312萬(wàn)平方米的住宅，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)。 建議：項(xiàng)目正迎來(lái)良好發(fā)展機(jī)遇，宜盡快啟動(dòng)。主要類(lèi)型為多層住宅。 政府支持得到的回報(bào)稅金，在“十五”期間為政府帶 來(lái)不少于 3 億元的資金； 建成南寧市（廣西區(qū)）最大的旅游式山水生態(tài)住區(qū)，提升了城市整體形象，促進(jìn)了城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐，改善了 5 萬(wàn)人的生活居住空間； 推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、優(yōu)化，培育新的國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。城市增值離不開(kāi)土地資源的有效利用，根據(jù)發(fā)達(dá)城市和國(guó)家發(fā)展過(guò)程看，土地資源最能增值的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和睛雨表，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的效應(yīng)是 1： 3， 1億元的房地產(chǎn)投資可以創(chuàng)造其他相關(guān)產(chǎn)業(yè) 3 億元的產(chǎn)出。城市規(guī)劃為以南寧“綠城”為背景的大型高尚生態(tài)型居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文化、會(huì)展為輔的城市蹤合新區(qū)”。 二級(jí)發(fā)展軸線(xiàn)：蒲店橫縣方向；吳圩憑祥方向、五塘梧州方向；金陵 隆安方向。與此同時(shí)，路橋建設(shè)也日新月異， 1992年以來(lái)相繼建成南湖大橋、白沙大橋、明秀路東段、民族大道東段延長(zhǎng)線(xiàn)、東葛路東段、白沙大道、濱湖路、快環(huán)道等。南寧市的發(fā)展規(guī)劃主要經(jīng)歷了以下的階段： 1992年 6月，南寧市被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)行沿海開(kāi)放城市政策以后，重新調(diào)整了城市發(fā)展目標(biāo)：在 1994 年提前六年實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值翻兩番的基礎(chǔ)上，到 20xx 年實(shí)現(xiàn)翻三番。條例包括總則、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)、法律責(zé)任、附則。 20xx年由南寧市政府印發(fā)了《南寧市城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定（試行）》將于 20xx 年 7 月 1 日起施行。這是國(guó)家出臺(tái)的第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)。 20xx年 7 月 1 日國(guó)土資源部正式發(fā)布了并從即日起施行《招標(biāo)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定》，《規(guī)定》共28條，主要明確了招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的法律依據(jù)、原則、范圍、程序和法律責(zé)任等。 通過(guò)重點(diǎn)考察南寧市民的語(yǔ)言、飲食習(xí)慣，可以發(fā)現(xiàn)，南寧人與廣東人在生活習(xí)慣方面較為相似，而且南寧人普遍接受廣東的生活模式，承認(rèn)廣東與其地區(qū)相比，具有 一定的先進(jìn)性，以縮小南寧市與國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市差距作為城市發(fā)展目標(biāo)。隨著時(shí)代的發(fā)展，城里人已不講官話(huà)、壯話(huà)和平話(huà)了，白話(huà)（粵語(yǔ)）和普通話(huà)（漢語(yǔ)）是南寧人現(xiàn)時(shí)的日常用語(yǔ)。 改革開(kāi)放以來(lái)，南寧市不斷提高城市綜合實(shí)力、努力塑造城市新形象，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和精神文明建設(shè)取得了前所未有的發(fā)展。 20xx 年，南寧市居民人均購(gòu)建房支出 元，比上年增長(zhǎng) %；年人均住房裝修服務(wù)支出 ，增長(zhǎng) %；年人均家具材料及室內(nèi)裝飾品支出 ，增長(zhǎng) 倍。 考察南寧市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)恩格爾系數(shù)繼續(xù)下降，由 1998年的 %下降為 %。 南寧市經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，使市民的收入和消費(fèi)得到較大的提高。城市化的加速發(fā)展，使南寧市中低價(jià)位的商品房需求增大，為南寧樓市的健康發(fā)展提供了極大的商機(jī)。南寧市現(xiàn)轄新城、興寧、城北、永新、江南、南湖開(kāi)發(fā)區(qū)六個(gè)城區(qū)、一個(gè)郊區(qū)和邕寧、武鳴兩個(gè)縣。社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 10%。 主要預(yù)期目標(biāo)：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 11%左右，其中，第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 6%,第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 10%,第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng) 12%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高 ,固定資產(chǎn)投資完成 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，年增長(zhǎng)