【正文】 功能空間（臥室（單雙人間））、起居室 (廳 )、廚房、衛(wèi)生間 )的使用面積滿足規(guī)定的要求。 聯(lián)排低層住宅 C 戶型： 每戶建筑面積 160 平方米。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下 3 種戶型： 多層住宅 A 戶型： 每戶建筑面積 100 平方米。套型基本面積達(dá)到國家預(yù)定的目標(biāo)。 20xx 年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 建筑使用功能 20xx 年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模 3 口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。所以我的分析只建立在方案一提出表格數(shù)據(jù)分析 土地征用情況 開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得 南昌 市 愛華紡織 廠生產(chǎn)用地 33333． 5 平 方米， 未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。由另一條主干道穿金路可連接 南昌 市城市 南北方向交通動脈 北京路，并以東西方面交通干線 人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。公共汽車由 南昌 市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需 10分鐘，到火車站 15分鐘，到 南昌 市機場 20分鐘。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托江西科技園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。 建設(shè)條件 位置優(yōu)越 “世紀(jì)佳園二期”項目建設(shè)地塊位于江西科技園 1公里處白龍路主干道西側(cè)， 空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。江西科技園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。 從以上分析可以看出，“ 世紀(jì) 佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園’’等的成功開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“ 世紀(jì) 佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。其中中低收入的家庭為 6％～ 10％，中高收入家庭為 13％ — 16％，富裕家庭占 20％ 30％，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計， 1990 年 南昌 市城鎮(zhèn)居民人均收入為 1579 元， 1995 年為 4384 元， 1996年汰到 5151 元， 1997 年達(dá)到 6243 元， 1997 年比 1995 年實際增長 42． 4％。 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段 隨著 南昌 市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點 和投資手段。 (3)項目區(qū)位市場潛力。發(fā)展商貿(mào)一直是 南昌 市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。 沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是 南昌 市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。 南昌 市改革開放 20 年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中 城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占 3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進(jìn)一步提高。“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。同時，開發(fā)商也會逐漸認(rèn)識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準(zhǔn)高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場?！? 商品房市場進(jìn)入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。隨著 南昌 市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高 ，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在 100 平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。隨著住 房制度改革的進(jìn)一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。根據(jù)有關(guān)市場調(diào) 查資料， 南昌 市目前有 26％的市民住房是“單位借房”，約 39％屬“房改房”， 19％是“私房”，只有 16％的住房是居民“購買的商品房”。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。近幾年來，住房消費信貸迅 速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。 （ 2）在住房分配貨幣化和各地促進(jìn)房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。 1992 年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā) 1993 年下半年起宏觀調(diào)控，至 1995 年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。 表 一 13 “ 世紀(jì) 佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 序號 項目名稱 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 2 總建筑面積 平方米 76100 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 % 40 以上 5 戶均面積 多層住宅 平方米 /戶 A 型 100、 B 型 120 聯(lián)排低層住宅 平方米 /戶 160 6 地下停車庫車位 30 平方米 /車位 500 個 15000 平米 7 綜合售價 多層 高層住宅 元 /平方米 5450 聯(lián)排低層住宅 元 /平方米 5850 8 地下停車庫 元 /位 7500 9 建設(shè)投資 萬元 27623 10 每平方米建設(shè)投資 元 3629 11 投資利潤率 % 12 全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前） % 13 全部投資財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前） 萬元 379 14 全部投資投資回收期（稅前） 年 二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 市場分析與預(yù)測 當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀 進(jìn)入 20xx 年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總 體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，財務(wù)凈現(xiàn)值 (Ic=15％ )517 萬元，投資回收期 年。經(jīng)估算，工程總投資 17623 萬元，每平方米造價 2316 元?！?世紀(jì) 佳園二期”是該公司開發(fā)的高標(biāo)準(zhǔn)精品住宅小區(qū)。 (8)企業(yè)概況： 南昌市光廈 地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993 年。 (6)公司類別：專營企業(yè)。 (5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 (3)建設(shè)單位： 南昌市光廈 房地產(chǎn)開發(fā)公司。 項目概況 (1)項目名稱：“ 世紀(jì) 佳園二期”項目。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求， 南昌 市 愛華紡織廠 廠搬 遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。 根據(jù) 南昌市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及青云譜 區(qū)控制性規(guī)劃要求， 南昌市 房地產(chǎn)開發(fā)公司已同 南昌市愛華紡織 廠以定點拆遷的方式達(dá)成協(xié)議，獲得該廠 33333． 5平方米生產(chǎn)用地。 世紀(jì)佳園二期房地產(chǎn)開發(fā)項目 可行性研究報告 世紀(jì)佳園 二期 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告 一、總 論 項目建設(shè)背景 南 昌 市 光廈 房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“ 世紀(jì)佳緣 佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為 南昌 市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足 南昌 市城市居民 21 世紀(jì)新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近 江西科技 園，與“ 世紀(jì) 佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn) 南昌 市 愛華紡織廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成一 片，佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好的形象普遍得到 南昌 市市民和政府的認(rèn)可，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由 南昌 市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 該項目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，“佳園二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準(zhǔn)，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。 (2)建設(shè)地點： 南昌市青云譜區(qū)青云大道 白龍路。 (4)企業(yè)性質(zhì)：國有。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。 16 年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍， 世紀(jì) 佳園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積 24 萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)出了 世紀(jì) 佳園小區(qū)品牌效應(yīng)，在 南昌 市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。 (9)工程概況： “佳園二期”項目占地 33333． 5 平方 米，總建筑面積 76100平方米，其中多層住宅 50960 平方米，聯(lián)排低層住宅 10140 平方米，地下停車庫15000 平方米。 (10)資金來源：本項目建設(shè)資金完全由 B 房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預(yù)售房款解決。投資利潤率 ％，利稅率 ％，計算期內(nèi)國家稅收 2629 萬元。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) “ 世紀(jì) 佳園二期’’項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見表 一 1— 3。主要表現(xiàn)在： （ 1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。 1997 年以后，商品房投資逐步增加， 1998 年，在國民生產(chǎn)總值增長的 %中，住宅建設(shè)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 1 個百分點以上。 （ 3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。 （ 4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)突出，三級市場漸趨活躍。 南昌 市商品房現(xiàn)狀與市場需求 南昌 市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積 1998 年達(dá)到了 10． 98平方米，位居全國大中城市前列。從 南昌 市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在 南昌 市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。 再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房 60 平方米 (指建筑面積，下同 )以下的占 38． 96％， 60～ 80 平方米的占 33． 8％， 81～ 100 平方米的占 14． 82％， 101～120 平方米的占 8． 02％， 121～ 140 平方米和 141 平方米以上的分別只占 2． 82％和 1． 57％，有近 87． 58％的家庭住房面積在 100 平方米以下。 “人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀(jì)對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅