【正文】 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 危害因素及危害程度分析 ... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源 ........ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 其四至為：東 臨 路 ，西 至 路 （西側(cè)為 項(xiàng)目 一期 ） ，南 至新建 路 ，北 至 路 。 其中， 年 年 6月～ 年 年 3月，完成項(xiàng)目前期工程和施工圖設(shè)計(jì)， 年 年 4月～ 20xx 年 12 月，完成項(xiàng)目土建、裝修、設(shè)備工程等 。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有員工 4具有本 科 以上學(xué)歷的 員工 占 52％，具備中、高級(jí)職稱者多名。經(jīng)政府研究， 公司 用地列入調(diào)整范圍，由 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目 小區(qū)項(xiàng)目。 項(xiàng)目 項(xiàng)目一期工程（住宅小區(qū)）于 20xx 年 5 月開工， 已于 年 年 竣工 入住 。 由于 項(xiàng)目二期工程建議書（代可行性研究報(bào)告）批復(fù)的有效期 已過，同時(shí)項(xiàng)目 控規(guī) 進(jìn)行了新的 調(diào)整 ，項(xiàng)目規(guī)模相應(yīng)擴(kuò)大，根據(jù)國(guó)家發(fā)改委對(duì)編制項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 資質(zhì)的要求 ， 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 委托北京市工程咨詢公司重新編制項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告。本項(xiàng)目的建設(shè)可以使原廠區(qū)土地得到有效合理的利用，實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，盤活國(guó)有資產(chǎn)，并且可以帶動(dòng)周圍地區(qū)土地增值，促進(jìn)周圍地區(qū)的發(fā)展 ， 有利于中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目位于中關(guān)村西區(qū)的西南部，具有巨大的 需求潛力 。 中關(guān)村科技園區(qū)近幾年發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，高科技產(chǎn)業(yè)迅速崛起，吸引外資的力度不斷加強(qiáng)，各類公司企業(yè)發(fā)展很快。本項(xiàng)目計(jì)劃在 20xx 年北京奧運(yùn)會(huì)開幕之前完成，屆時(shí)它將為北京城市建筑再增添一個(gè)亮點(diǎn)。另一方面，亞奧商圈、 BDA 商圈、望京商圈、上地商圈、東二環(huán)商圈的興起，標(biāo)志著北京多中心商務(wù)格局的形成。 伴隨著中關(guān)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)的騰飛，中關(guān)村寫字樓的建設(shè)規(guī)模迅速增長(zhǎng)。 據(jù)北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 提供的數(shù)據(jù)顯示，作為北京寫字樓市場(chǎng)的后起之秀，中關(guān)村區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛，近兩年新增寫字樓面積近百萬平方米。近兩年，中關(guān)村已有中關(guān)村金融中心、理想國(guó)際、數(shù)碼大廈、輝煌時(shí)代、科技財(cái)富中心、百校軟件研發(fā)中心等甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目先后進(jìn)入市場(chǎng)。中關(guān)村寫字樓近幾年的發(fā)展，客戶類型已經(jīng)呈現(xiàn)出了多樣化、綜合化、國(guó)際化趨勢(shì)。但隨著中關(guān)村西區(qū)以及核心區(qū)建設(shè)的加快，高檔寫字樓的大量出現(xiàn)并投入使用，商務(wù)環(huán)境得到了極大的改善，一些大企業(yè)又紛紛回流“村”內(nèi)。如具備長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目光的微軟研發(fā)、朗訊、 NTT、高通、松下等企業(yè)巨頭均在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心。據(jù)中關(guān)村寫字樓商會(huì)提供的信息顯示，近兩年，已有眾多大企業(yè)落戶中關(guān)村。據(jù)預(yù)測(cè)， 年 年北京寫字樓平均售價(jià)將進(jìn)一步小幅上漲，平均租金則正好相反，預(yù)測(cè)將會(huì)大幅下跌。 目前中關(guān)村地區(qū)在建或預(yù)售的寫字樓中有 1/3都是專為大型跨國(guó)企業(yè)準(zhǔn)備的甲級(jí)寫字樓，平均售價(jià)在 1000017000 元 /平方米。平方米，成交價(jià)通常保持在 /天高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。中關(guān)村西區(qū)快速的區(qū)域發(fā)展與面臨的各種困難已形成該區(qū)域向更高層次發(fā)展的瓶頸，比如交通堵塞、商住及配套設(shè)施缺乏、土地成本高等。目前西區(qū)寫字樓的主要客戶多為低端客戶，大企業(yè)仍處于觀望狀態(tài)。車庫是北京市停車數(shù)量最多的綜合樓群，它彰顯出項(xiàng)目整體的商務(wù)環(huán)境；地上辦公用房縱向分割十分方便、可 使 大單用戶擁有獨(dú)立的配套設(shè)施、有益于其整體形象的維護(hù)：建筑整體雙向采光設(shè)計(jì)、充分滿足人們對(duì)現(xiàn)代辦公空間的要求，是“綠色 辦 公”最自然、最直接的表現(xiàn)。 項(xiàng)目臨近的蘇州橋地區(qū)為西北三環(huán)至中關(guān)村科技園區(qū)的門戶地區(qū)，土地使用價(jià)值很高。 （四） 交通優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目東臨西北三環(huán)、以南側(cè)遠(yuǎn)大路連接西四、五環(huán)路，南行經(jīng)西外大街直通 北京市工程咨詢公司 11 二環(huán)，交通非?？旖荼憷?。對(duì)于世界 500 強(qiáng)企業(yè)以及高新技術(shù)企業(yè)在中關(guān)村設(shè)立研發(fā)中心都會(huì)給予相應(yīng)的政策支持，降低他們的進(jìn)入成本。而且，政府部門還拿出?？钤谛吕司W(wǎng)上長(zhǎng)年發(fā)布寫字樓租售信息，為寫字樓帶來了不少客源。 北京市工程咨詢公司 12 第 四 章 項(xiàng)目 選址 和建設(shè)條件 一 、選址情況 (一 )地址及地理位置 項(xiàng)目 建設(shè)地點(diǎn) 在 項(xiàng)目 小區(qū) 東側(cè) ，位于 海淀區(qū) 路 5號(hào)。該用地毛地價(jià)款 三義房地產(chǎn)公司 已于 年 年 12 月繳清，用地性質(zhì)為商業(yè)和辦公。該項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目單位給 公司 提供地上面積為 20xx0 平方米的建筑用房作為補(bǔ)償。平原區(qū)地下 水為第四系松散層孔隙水，水文地質(zhì)條件主要受永定河、潮白河等沖洪積層所控制，含水層具有明顯的水平分帶性。 （三）氣候 海淀區(qū)氣候?qū)贉貛駶?rùn)季風(fēng)氣候區(qū)，冬季寒冷干燥，盛行西北風(fēng)，夏季高溫多雨，盛行東南風(fēng)。 （四）市政條件 1．雨污水 項(xiàng)目 小區(qū)污水向東排入蘇州街路觀狀污水管線，小區(qū)南紅線向北 20 米范圍內(nèi)污水排入南側(cè) 路 現(xiàn)狀污水管線。 3．電力 項(xiàng)目 住宅小區(qū) 新建開閉站一座。 （五）交通條件 項(xiàng)目鄰近 路 公交車站、萬泉莊公交車站、三義廟公交車站 及 人民大學(xué)公交車站。 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)“關(guān)于海淀區(qū) 路 規(guī)劃建設(shè)商業(yè)金融（ （項(xiàng)目推廣名） ）項(xiàng)目的規(guī)劃意見書（條件）”（ 年 規(guī)意條字 0527 號(hào)），本項(xiàng)目總用地面積 平方米，其中，總建設(shè)用地面積 平方米，代征道路用地面積 7400 平方米。DM 事務(wù)所新近設(shè)計(jì)的 TPT 大廈隔橋相望，北側(cè)為現(xiàn)狀的多層板式和高層塔式住宅。因此，我們將建筑的性質(zhì)定義為辦公綜合體。每個(gè)辦公單元的平面布局和立面手法相似卻又每棟樓之間略有不同。其內(nèi)部建筑格局和功能設(shè)置均達(dá)到了與外銷辦公樓同等的品質(zhì)，為實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理獨(dú)立核算的原則，本樓的設(shè)備電氣系統(tǒng)均考慮了分樓設(shè)置和計(jì)量的可能。 在建筑總平面設(shè)計(jì)中特別引進(jìn)了地面人車分流的理念。人們可以自由出入于各棟建筑和景觀空間中。 （五） 建筑節(jié)能設(shè)計(jì) 年 年 7 月 1 日開始實(shí)施的“公共建 筑節(jié)能標(biāo)推”明確指出建筑主要房間宜避開冬季最多頻率風(fēng)向 (北向、西北向 )和夏季日射朝向 (西向 )；甲類建筑東、西、北朝向的窗墻比不應(yīng)大于 ，且建筑總窗墻比不應(yīng)大于 ；甲類建筑屋頂透明部分不應(yīng)大于屋頂總面積的 30%。 北區(qū)建筑綜合窗墻面積 比 為 60%，其中， 南向 為 70%； 東向 為 60%；北向 為 50%； 西向 為 15%。四層，地上主樓十八層，裙房三 — 四層，主樓由裙房連通，形成多塔結(jié)構(gòu)。 3． 基礎(chǔ) 北京市工程咨詢公司 18 基礎(chǔ)方案的選擇不僅與建筑物本身有關(guān)，還與所在地區(qū)的地質(zhì)情況與地下水位等 有關(guān)，選擇合理的基礎(chǔ)形式不僅對(duì)結(jié)構(gòu)安全非常重要，還關(guān)系到經(jīng)濟(jì)合理。對(duì)于大空間結(jié)構(gòu)和大懸挑結(jié)構(gòu)，需選擇剛度大自重輕的結(jié)構(gòu)，預(yù)應(yīng)力對(duì)提高結(jié)構(gòu)剛度減輕自重是比較有效的方法。中區(qū)系統(tǒng)為四層至十一層，由地下生活水池一變頻給水裝置聯(lián)合供水。平方米，持續(xù)噴霧時(shí)間 1小時(shí)，噴頭工作壓力不小于 。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)按消火栓栓口靜壓不超過 0。 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)為一個(gè)壓力分區(qū)。高位消防水箱間設(shè)穩(wěn)壓裝置。熱水系統(tǒng)壓力分區(qū)與生活給水壓力分區(qū)一致。中水采用貯水池。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后排向室外市政污水管網(wǎng)。污水排水總量約為 800m3/8。 3． 冷熱水計(jì)量 每棟辦公樓總供水管上設(shè)總表，各層設(shè)分層水表。通過水 水熱交換器制取空調(diào)、及采暖熱水，空調(diào)熱水供回水溫度為 60/50℃，采暖熱水供回水溫度為 85/60℃。空調(diào)水系統(tǒng)系統(tǒng)為；個(gè)壓力分區(qū)，采用兩級(jí)泵、分區(qū)兩管制、交流量系統(tǒng)，以實(shí)現(xiàn)過渡季節(jié)，初夏和初冬不同區(qū)域?qū)錈岬牟煌枨?。游泳池采用全新風(fēng)直流空調(diào)系統(tǒng)，機(jī)組內(nèi)設(shè)置全熱交換器，回收排風(fēng)的能量。地下車庫排風(fēng)冬季由新風(fēng)機(jī)組加熱送至室內(nèi)，并配以誘導(dǎo)風(fēng)機(jī)引射導(dǎo)流至排風(fēng)口處，廢氣由排風(fēng)機(jī)排出室外。柴油發(fā)電機(jī)的排煙管滿足排放標(biāo)準(zhǔn)后排入室外，并設(shè)消聲裝置。 面積超過 100 平方米的地上房間 (無窗或固定窗房間 )設(shè)排煙系統(tǒng)。 所有排煙口按防煙分區(qū)設(shè)置，設(shè)置在房間上部，排煙口距該防煙分區(qū)最遠(yuǎn)點(diǎn)的距離小于 30 米。 3) 每棟辦公樓設(shè)置冷、熱量計(jì)量裝置。其中一級(jí)負(fù)荷涉及計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的電源和事故照明電源為特別重要負(fù)荷。擬由市電引來雙路 10kV獨(dú)立電源，供電局分界小室設(shè)在地下一層，變配電室設(shè)在地下室，上述三部分分設(shè)。變電所低壓?jiǎn)文妇€分段運(yùn)行，聯(lián)絡(luò)開關(guān)可自動(dòng)、手動(dòng)轉(zhuǎn)換，對(duì)于一級(jí)負(fù)荷及特別重要負(fù)荷除兩路市電同時(shí)供電外，由柴油 發(fā)電機(jī)和 UPS 作為后備電源，末端互投切換。安裝于建筑物內(nèi)的供配電設(shè)備均選用干式不燃型，用于消防供電回路的線纜采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。 所有電氣設(shè)備、安全保護(hù) (低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 TN名系統(tǒng) )及建筑物防雷的接地，采用共用接地裝置，接地電阻小于 1 歐，且建筑物采用等電位聯(lián)結(jié)，以減少電磁干擾的感應(yīng)效應(yīng)，改進(jìn)電磁環(huán)境。 此外， 采用先進(jìn)的燈光控制技術(shù)，如感光調(diào)光控制、感動(dòng)燈光控制、紅外無線遙控等，太空間及公共場(chǎng)所由燈控室集中管理。 （ 1） 通信網(wǎng)絡(luò) 原則上充分利用公網(wǎng)建立建筑物的外部接入／出，通過 PSTN(公用電話交換網(wǎng) )、 DDN(數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng) )、 PSPDN(． 25 分組交換公用數(shù)據(jù)網(wǎng) )等，采用燈 M、 FR(幀中繼 )、 [SDN、 ADSL 等方式，使用戶能全面享受到上述公用網(wǎng)絡(luò)提供的數(shù)據(jù)通信服務(wù)。 同時(shí)， 為便于國(guó)內(nèi)國(guó)際學(xué)術(shù)文化交流活動(dòng)的開展，可設(shè)會(huì)議系統(tǒng)包括：電話、電視、同聲傳譯等多媒體智能化會(huì)議系統(tǒng)，可通過衛(wèi)星、舊 DN 綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)以及 Inter 網(wǎng)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部或外部的會(huì)議系統(tǒng)的組織與管理。 （ 2） 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò) 北京市工程咨詢公司 25 建立內(nèi)部高速有線和無線局域網(wǎng)，吞吐應(yīng)滿足業(yè)務(wù)需求量。系統(tǒng)采用鄰頻雙向傳輸設(shè)計(jì) (大于 860MHz)，頻段分割按北京有線電視網(wǎng)規(guī)定。 （ 5） 消防系統(tǒng) 按規(guī)范設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、水及氣體滅火系統(tǒng)、火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)及事故照明系統(tǒng)等。氣體滅火型式與設(shè)備專業(yè)協(xié)調(diào)。輔助照明系統(tǒng)為現(xiàn)場(chǎng)視頻監(jiān)視提供必要的支持條件。 安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無線傳輸為輔的報(bào)警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道出人口、重要機(jī)房建立有線對(duì)講系統(tǒng)，提供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。與消防中心合用機(jī)房。 北京市工程咨詢公司 27 第 六 章 環(huán)境、交通影響分析 一、環(huán)境影響分析 （一）建址 環(huán)境現(xiàn)狀 項(xiàng)目 東鄰 路 ，西鄰 項(xiàng)目 住宅小區(qū)， 南至長(zhǎng)春路、北至萬柳小區(qū) 1 號(hào)路， 長(zhǎng)春橋南側(cè)為武警總部，以北用地主要為空軍干休所。 為了減少對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在單獨(dú)房間內(nèi)，對(duì)其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內(nèi)。 （三）環(huán)境影響評(píng)價(jià) 入駐本項(xiàng)目寫字樓的企業(yè) 限制在 高新科技企業(yè)， 應(yīng) 主要從事各類 高新科技 的 北京市工程咨詢公司 28 研究開發(fā) ， 在科技產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、制作和測(cè)試過程中不產(chǎn)生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物。 2． 公共交通組成 近期主要為地面公交，包括普通公交、小公共汽車 36條線路，交通運(yùn)力充足。 3． 存在問題 經(jīng) 過對(duì) 現(xiàn)況 交通調(diào)查數(shù)據(jù)的分析， 項(xiàng)目周邊的北三環(huán)路、西三環(huán)路、中關(guān)村大街、知春路大街、蘇州街等主要交通流量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，不可能再容納更多的車流量。以上幾條道路在項(xiàng)目周邊圍合成 — 條環(huán)路，機(jī)動(dòng)車可通過鄰萬泉河快速路的輔路右轉(zhuǎn)進(jìn)入項(xiàng)目北側(cè)規(guī)劃支路進(jìn)入停車場(chǎng)；可通過 路 右轉(zhuǎn)進(jìn)入項(xiàng)目一、二期之間的支路進(jìn)入停車場(chǎng)?？紤]到商業(yè)和休閑人流對(duì)于本項(xiàng)目還是比較集中 ，為了方便行人過街，并減輕路口人流對(duì)車輛的干擾，建議在 北京市工程咨詢公司 30 路 上修建 — 座行人過街設(shè)施。在路口西側(cè) 路上增設(shè)一座人行過街設(shè)施。 (5) 由于現(xiàn)況萬柳小區(qū)內(nèi)部道路尚未完全按規(guī)劃實(shí)施，建議周邊路網(wǎng)盡決實(shí)施。 各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開招聘，其余人員均向社會(huì)公開招聘。 一、投資估算 （一） 編制范圍 1． 工程費(fèi)用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、室外工程費(fèi)用等。 4． 建設(shè)期貸款利息 。 2．工程建設(shè)其他費(fèi)用 （ 1）土地取得費(fèi)用 1） 居民房屋拆遷 ① 房屋 拆遷 補(bǔ)償費(fèi) 目前，現(xiàn)狀用地上仍有居民房屋建筑面積為 4000平方米。 ② 搬遷補(bǔ)助 和獎(jiǎng)勵(lì) 參考房屋拆遷有關(guān)規(guī)定，其他搬遷補(bǔ)助包括： 提前搬家獎(jiǎng)：居民區(qū)共有居民 64 戶，按每戶 50000 元計(jì)算，共 萬元； 空調(diào)移機(jī)費(fèi)：每戶按 1臺(tái)計(jì)，每臺(tái)費(fèi)用 400 元，共 萬元； 電話移機(jī)費(fèi)：每戶按 1部計(jì)，每部費(fèi)用 250 元，共 元； 有線電視遷移費(fèi)：每戶 350 元，共 萬元； 搬家補(bǔ)助費(fèi)：按建筑平方米計(jì)，每平方米 20 元，共 萬元； 工程配合獎(jiǎng)：每戶 20xx0 元，共 萬元； ③ 房屋清理拆除費(fèi) 按每平方米 70元計(jì)算，共計(jì)