【正文】 1020萬元。內(nèi)部收益率按照內(nèi)部收益率指標(biāo)計(jì)算的一般方法（即逐次測試逼近法）計(jì)算，得到項(xiàng)目內(nèi)部收益率FIRR=%。表6—7 現(xiàn)金流量表 單位：萬元項(xiàng)目2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年現(xiàn)金流入10920109201044074401144069605480現(xiàn)金流出120261207291839051913459873233凈現(xiàn)金流量110611521257161123069732247折現(xiàn)系數(shù)ic=10% 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量1006952945110114325491153累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量10061958101321146821331020第七章 環(huán)境影響評價(jià)一、環(huán)境保護(hù)（一）環(huán)境評價(jià)重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)建設(shè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量狀況普遍較好，大部分空氣質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到國家二級環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；地表水質(zhì)均達(dá)到國家地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)Ⅲ類水域標(biāo)準(zhǔn)；除個(gè)別施工區(qū)外，區(qū)內(nèi)晝間、夜間噪聲值均未超過標(biāo)準(zhǔn)值，聲學(xué)環(huán)境質(zhì)量較好。（二）本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染源污水。包括園區(qū)內(nèi)居民生活污水、批發(fā)交易市場以及部分深加工企業(yè)產(chǎn)生的廢水。廢氣。居民生活廢氣、新鮮肉類和水產(chǎn)品在放置過程中產(chǎn)生的異味氣體、深加工企業(yè)生產(chǎn)廢氣。噪聲。噪聲主要來源于各種泵（包括消防、生活和循環(huán)水泵等）運(yùn)轉(zhuǎn)噪聲和冷庫機(jī)組、中央空調(diào)室外機(jī)組噪聲、生活區(qū)娛樂設(shè)施噪聲。固廢。區(qū)內(nèi)的固體廢物主要為生活垃圾和工業(yè)固廢。其他。項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程對環(huán)境可能帶來的不良影響。（三）污染治理措施主要環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（1）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095－96）；（2）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838－2002）；（3）《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB14848－93）；（4）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978－1996）；（5）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096－2008）；（6）《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB 12348－2008）；（7）《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB 22337－2008）。污染治理措施重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)的定位是生態(tài)、綠色、環(huán)保型園區(qū)，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營過程中應(yīng)當(dāng)樹立循環(huán)經(jīng)濟(jì)的理念（尤其是精深加工區(qū)），即以資源的高效利用和循環(huán)利用為核心，以“減量化、再利用、資源化”為原則，以低消耗、低排放、高效率為基本特征，符合可持續(xù)發(fā)展理念的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營模式。同時(shí)，對項(xiàng)目建設(shè)以及實(shí)施后不可避免產(chǎn)生的污水、廢氣等廢棄物，要按照一定的排放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理。（1）污水處理重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)項(xiàng)目實(shí)施后產(chǎn)生的污水，生活污水經(jīng)化糞池處理，肉類交易區(qū)、餐飲項(xiàng)目污水經(jīng)過隔油沉淀處理，水產(chǎn)品交易區(qū)污水、車輛沖洗和垃圾站排水經(jīng)沉淀后，按照就近原則，一起由市政污水管道排入距離大路鎮(zhèn)最近的污水處理廠處理，處理后的污水需達(dá)到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18918—2002）中一級A標(biāo)準(zhǔn)。（2）廢氣處理按照國家有關(guān)大氣環(huán)保規(guī)定，執(zhí)行空氣環(huán)境質(zhì)量二級保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。為保證園區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量，項(xiàng)目針對不同類型的廢氣采用不同的處理防護(hù)方法。一是精深加工區(qū)產(chǎn)生的油煙經(jīng)采用“水膜吸附+靜電除油”設(shè)施處理達(dá)標(biāo)后，通過建筑建設(shè)時(shí)預(yù)留的專用排油煙通道高空排放，對周圍大氣環(huán)境影響很??；二是新鮮肉類和海鮮類水產(chǎn)品在經(jīng)營過程中長時(shí)間擺放容易產(chǎn)生異味氣體，參照同類型肉類、水產(chǎn)交易中心管理經(jīng)驗(yàn)，建議本項(xiàng)目設(shè)置防護(hù)帶，并在肉類、水產(chǎn)交易中心周邊種植綠化緩沖帶，以減輕對周圍人群的影響；三是在增強(qiáng)污水處理設(shè)施密閉性、通風(fēng)口采用活性炭吸附裝置處理臭氣的前提下，污水處理設(shè)施排氣孔位置距離最近的建筑物在20米以上。（3）噪聲治理項(xiàng)目營運(yùn)期噪聲主要來源于各種泵（包括消防、生活和循環(huán)水泵等）運(yùn)轉(zhuǎn)噪聲和冷庫機(jī)組、中央空調(diào)室外機(jī)組噪聲、生活區(qū)娛樂設(shè)施噪聲。通過選用低噪聲設(shè)備、水泵安裝減振墊、冷庫機(jī)組安裝在遠(yuǎn)離圍墻的室內(nèi)位置，中央空調(diào)室外機(jī)組安裝通風(fēng)隔聲板以及增強(qiáng)泵房密閉性，生活服務(wù)區(qū)嚴(yán)格按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)等措施來降低噪聲污染。通過在墻內(nèi)壁敷設(shè)隔聲板（敷設(shè)吸聲材料）、增強(qiáng)營業(yè)場所密閉性等措施降低卡拉OK、酒吧等文化娛樂場所噪聲對周圍環(huán)境的影響。在沿道路一側(cè)密植綠化帶，以降低項(xiàng)目周邊地區(qū)對園區(qū)聲環(huán)境的影響。（4）固廢處理重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)內(nèi)的固體廢物主要為生活垃圾和工業(yè)固廢。生活垃圾實(shí)行袋裝化并由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一進(jìn)行無害化處理；工業(yè)固廢盡量回收，剩余部分送垃圾處理場處理。（5）綠地系統(tǒng)重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)綠地系統(tǒng)主要由公共綠地、生產(chǎn)防護(hù)綠地、公建及單位附屬綠地、宅旁綠地和道路綠化用地組成。公共綠地：充分利用一切居住區(qū)內(nèi)的不適宜的建設(shè)用地，組織開發(fā)綠地；在配套服務(wù)區(qū)內(nèi)中央廣場的建設(shè)中，要有意識的設(shè)置綠地以及沿道綠化帶；注重綠化與周邊自然景色的統(tǒng)一性。生產(chǎn)防護(hù)綠地：規(guī)劃在變電站、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站和加油站等公共基礎(chǔ)設(shè)施周圍設(shè)置相應(yīng)的綠化防護(hù)隔離帶。高速公路周邊按50米控制綠化隔離帶。對規(guī)劃的綠地，不準(zhǔn)進(jìn)行任何建設(shè)。遠(yuǎn)景發(fā)展用地，在建設(shè)中為預(yù)留建設(shè)用地，在用地飽和前嚴(yán)禁建設(shè)。在現(xiàn)有規(guī)劃用地飽和的情況下對遠(yuǎn)景發(fā)展用地進(jìn)行建設(shè)必須做出相應(yīng)的規(guī)劃，并嚴(yán)格控制用地范圍。二、生態(tài)環(huán)境建設(shè)生態(tài)型的園區(qū)必然建立在生態(tài)型的企業(yè)、產(chǎn)品、設(shè)施等群體之上，因此，本項(xiàng)目必須做到：一是建議對本項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)；二是以建設(shè)重慶市循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園區(qū)為目標(biāo)，統(tǒng)籌考慮園區(qū)的環(huán)境承載能力和“三廢”排放，注重資源的循環(huán)利用，按照政府、園區(qū)、企業(yè)、社會共同推動的原則，堅(jiān)持走循環(huán)利用的環(huán)保型道路。三是圍繞建設(shè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系，全面統(tǒng)籌園區(qū)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、資源、環(huán)境四大要素，實(shí)現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展；四是堅(jiān)持市場準(zhǔn)入和環(huán)保準(zhǔn)入政策。對不符合國家產(chǎn)業(yè)、環(huán)保政策的項(xiàng)目以及不符合循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式的項(xiàng)目（企業(yè)）不準(zhǔn)進(jìn)入園區(qū)。 第八章 園區(qū)開發(fā)運(yùn)作模式一、開發(fā)模式從目前國內(nèi)同類園區(qū)來看，有三類開發(fā)模式可供選擇。政府主導(dǎo)型開發(fā)模式及評價(jià)由政府全面負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)，具體做法是組建國有獨(dú)資的開發(fā)公司，由公司實(shí)施征地拆遷、土地整治、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資以及建成后的管理與服務(wù)。大的園區(qū)可成立園區(qū)管委會，如市級特色工業(yè)園區(qū)都成立有園區(qū)管委會。農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)僅是璧山工業(yè)園區(qū)B區(qū)的一個(gè)支撐性項(xiàng)目，沒有必要專門成立一個(gè)園區(qū)管委會。園區(qū)項(xiàng)目可納入璧山工業(yè)園區(qū)管委會統(tǒng)一管理運(yùn)行。這種開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是土地一級開發(fā)、功能配套、招商引資、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入等能夠完全體現(xiàn)政府的意志，容易實(shí)現(xiàn)宏觀目標(biāo)；二是決策程序相對簡化；三是可以避免土地投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。這種開發(fā)模式存在的問題主要在于政府投資壓力較大，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵取決于開發(fā)公司的融投資能力，很大程度上取決于政府的融投資能力。合作開發(fā)模式引進(jìn)戰(zhàn)略投資伙伴共同投資按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，組建開發(fā)公司，由開發(fā)公司實(shí)現(xiàn)園區(qū)土地前期開發(fā)、招商引資及建成后的管理與服務(wù)。這種模式還可細(xì)分為兩種情況：即政府控股和社會投資商控股。這種開發(fā)模式的主要優(yōu)點(diǎn)在于：可減輕政府的投資大力，在引入資金的同時(shí)引進(jìn)管理和人才。主要問題是如何解決和協(xié)調(diào)微觀效益目標(biāo)與宏觀效益目標(biāo)。在現(xiàn)實(shí)中，可以借鑒城市基礎(chǔ)設(shè)施投資運(yùn)行模式，建立投資風(fēng)險(xiǎn)控制和退出機(jī)制，確立社會投資商的合理回報(bào)和投資回收期。滿足社會投資商的合理回報(bào)后限期退出。業(yè)主開發(fā)模式政府在作好規(guī)劃后，由社會投資商全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)作。政府的主要作用是服務(wù)與外部監(jiān)督，企業(yè)負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)、招商引資及建成后的管理與服務(wù)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)主要在于不需要政府投入。主要問題在于企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)與政府的宏觀目標(biāo)難以協(xié)調(diào)，難以控制土地投機(jī)和國有土地資產(chǎn)流失問題。二、結(jié)論通過以上分析，建議采用由政府控股的合作開發(fā)模式，引入戰(zhàn)略投資伙伴。在投資伙伴的選擇上，最好是引入產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。第九章 結(jié)論與建議該項(xiàng)目是重慶市推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重大基礎(chǔ)性項(xiàng)目。項(xiàng)目對整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工、流通、消費(fèi)環(huán)節(jié)，提升整個(gè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈具有巨大的促進(jìn)作用。項(xiàng)目的建成，能夠滿足重慶主城和周邊區(qū)域中心城市對農(nóng)產(chǎn)品需求，具有較好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目所在地璧山是重慶主城核心區(qū)西向輻射、聯(lián)動成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要橋頭堡，具有十分優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢；項(xiàng)目背靠的渝西經(jīng)濟(jì)走廊，是我市大宗農(nóng)產(chǎn)品的主產(chǎn)區(qū)、蔬菜等農(nóng)業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目分布區(qū)域，同時(shí)，成渝大通道也是外來農(nóng)產(chǎn)品的主要流入通道；項(xiàng)目背靠主城及周邊大城市，市場需求潛力巨大。按照新一輪的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，項(xiàng)目所在地的璧山是重慶主城邊緣，用地條件及配套條件較好，緊鄰主城，時(shí)空距離較近，既有方便快捷的交通運(yùn)輸優(yōu)勢，又能疏解主城中心區(qū)城市功能，符合大中城市同類項(xiàng)目布局選址的一般規(guī)律。為了高起點(diǎn)順利推進(jìn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，提出以下建議。該項(xiàng)目是重慶的重大基礎(chǔ)性項(xiàng)目，項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)盡納入重慶宏觀戰(zhàn)略決策層面。這樣才能在更高的層次、更大的空間上整合資源，爭取政策支持。根據(jù)重慶市相關(guān)投資政策，大型批發(fā)交易市場及現(xiàn)代物流園區(qū)的建設(shè)屬于政府扶持類項(xiàng)目，建議盡可能地爭取市政府政策支持。主要包括土地優(yōu)先調(diào)規(guī)，盡快解決建設(shè)用地指標(biāo)。引進(jìn)行業(yè)龍頭企業(yè)是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，在項(xiàng)目籌備和招商引資過程中，建議跟蹤三條線索：一是跟蹤觀農(nóng)貿(mào)的搬遷動向，吸引觀農(nóng)貿(mào)企業(yè)入駐；二是關(guān)注市供銷社投資動向，策動市供銷社投資該項(xiàng)目；三是關(guān)注市商委投資公司動向，引入公司投資該項(xiàng)目。啟動農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)改革。項(xiàng)目地處大路鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)可結(jié)合大路鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)同步推進(jìn)。在開發(fā)建設(shè)過程中，啟動農(nóng)村宅基地改革。通過農(nóng)村宅基地的異地流轉(zhuǎn)解決項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)問題。