【導(dǎo)讀】第一章項目概況························1. 第二章項目建設(shè)的可行性分析··················3. 第四章項目選址、定位及功能布局················14. 第六章投資效益分析·······&#1

　　

【正文】 現(xiàn)金流量分析 —— 折現(xiàn)率的確定 折現(xiàn)率，亦稱貼現(xiàn)率（區(qū)別于匯票的貼現(xiàn)率），是用以將計算期資產(chǎn)的未來收益還原 (或轉(zhuǎn)換 )為現(xiàn)在價值的比率。是針對具體評估對象的風(fēng)險而生成的期望投資報酬率。 由 V＝ A/r，得 r＝ A/V。 （其中 V 為資產(chǎn) 價值； r為折現(xiàn)率； A為凈利潤） 考慮到整個社會的收益率，結(jié)合經(jīng)驗數(shù)據(jù)，確定本項目基準(zhǔn)折現(xiàn)率 ic=10%。 —— 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量的計算 2021— 2021 年折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量分別為（ 1006）萬元、（ 952）萬元、 945 萬元、（ 1101）萬元、 1432 萬元、 549 萬元、 1153 萬元 26 計算公式： 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 =凈現(xiàn)金流量247。（ 1+折現(xiàn)系數(shù) ic） —— 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)計算 財務(wù)凈現(xiàn)值是指把項目計算期內(nèi)各年的財務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個給定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率 (基準(zhǔn)收益率 )折算到建設(shè)期初 (項目計算期第一年年初 )的現(xiàn)值之和。財務(wù) 凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。 其計算公式為： FNPV=∑∣ CI— Co∣ t ∣ 1+ic∣ — t 式中 FNPV— 財務(wù)凈現(xiàn)值；∣ CI— Co∣ t—— 第 t年的凈現(xiàn)金流量； n—— 方案計算期； ic—— 折現(xiàn)率。 經(jīng)過計算，本項目到 2021 年的財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV)= 1020 萬元。 內(nèi)部收益率 按照內(nèi)部收益率指標(biāo)計算的一般方法（即逐次測試逼近法）計算，得到項目內(nèi)部收益率 FIRR=%。 表 6— 7 現(xiàn)金流量表 單位：萬元 項目 2021年 2021 年 2021年 2021 年 2021 年 2021年 2021 年 現(xiàn)金流入 10920 10920 10440 7440 11440 6960 5480 現(xiàn)金流出 12026 12072 9183 9051 9134 5987 3233 凈現(xiàn)金流量 1106 1152 1257 1611 2306 973 2247 折現(xiàn)系數(shù)ic=10% 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流1006 952 945 1101 1432 549 1153 27 量 累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 1006 1958 1013 2114 682 133 1020 第七章 環(huán)境影響評價 一、環(huán)境保護 （一）環(huán)境評價 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)建設(shè)區(qū)域內(nèi)環(huán)境空氣質(zhì)量狀況普遍較好，大部分空氣質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到國家二級環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；地表水質(zhì)均達(dá)到國家地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)Ⅲ類水域標(biāo)準(zhǔn)；除個別施工區(qū)外，區(qū)內(nèi)晝間、夜間噪聲值均未超過標(biāo)準(zhǔn)值，聲學(xué)環(huán)境質(zhì)量較好。 （二）本項目產(chǎn)生的主要污染源 污水。包括園區(qū)內(nèi)居民生活污水、批發(fā)交易市場以及部分深加工企業(yè)產(chǎn)生的廢水 。 廢氣。居民生活廢氣、新鮮肉類和水產(chǎn)品在放置過程中產(chǎn)生的異味氣體、深加工企業(yè)生產(chǎn)廢氣。 噪聲。噪聲主要來源于各種泵（包括消防、生活和循環(huán)水泵等）運轉(zhuǎn)噪聲和冷庫機組、中央空調(diào)室外機組噪聲、生活區(qū)娛樂設(shè)施噪聲。 固廢。區(qū)內(nèi)的固體廢物主要為生活垃圾和工業(yè)固廢。 其他。項目建設(shè)實施過程對環(huán)境可能帶來的不良影響。 （三）污染治理措施 主要環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （ 1）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3095－ 96）； （ 2）《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3838－ 2021）； （ 3）《地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB14848－ 93）； 28 （ 4）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB8978－ 1996）； （ 5）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB3096－ 2021）； （ 6）《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 12348－ 2021）； （ 7）《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB 22337－ 2021）。 污染治理措施 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)的定位是生態(tài)、綠色、環(huán)保型園區(qū)，在項目開發(fā)建設(shè)及運營過程中應(yīng)當(dāng)樹立循環(huán)經(jīng)濟的理念（尤其是精深加工區(qū)），即以資源的高效利用和循環(huán)利用為核心，以“減量化、再利用、資源化”為原則，以低消耗、低排放 、高效率為基本特征，符合可持續(xù)發(fā)展理念的開發(fā)、建設(shè)、運營模式。同時，對項目建設(shè)以及實施后不可避免產(chǎn)生的污水、廢氣等廢棄物，要按照一定的排放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理。 （ 1）污水處理 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)項目實施后產(chǎn)生的污水，生活污水經(jīng)化糞池處理，肉類交易區(qū)、餐飲項目污水經(jīng)過隔油沉淀處理，水產(chǎn)品交易區(qū)污水、車輛沖洗和垃圾站排水經(jīng)沉淀后，按照就近原則，一起由市政污水管道排入距離大路鎮(zhèn)最近的污水處理廠處理，處理后的污水需達(dá)到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB18918— 2021）中一級 A標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2）廢氣處理 按照國家有關(guān)大氣環(huán)保規(guī)定，執(zhí)行空氣環(huán)境質(zhì)量二級保護標(biāo)準(zhǔn)。為保證園區(qū)內(nèi)空氣質(zhì)量，項目針對不同類型的廢氣采用不同的處理防護方法。 一是精深加工區(qū)產(chǎn)生的油煙經(jīng)采用“水膜吸附 +靜電除油”設(shè)施處理達(dá)標(biāo)后，通過建筑建設(shè)時預(yù)留的專用排油煙通道高空排放，對周圍大氣環(huán)境影響很??；二是新鮮肉類和海鮮類水產(chǎn)品在經(jīng)營過程中長時間擺放容易產(chǎn)生異味氣體，參照同類型肉類、水產(chǎn)交易中心管理經(jīng)驗，建議本項目設(shè)置防護帶，并在肉類、水產(chǎn)交易中心周邊種植綠化緩沖帶，以減輕對周圍人群的影響；三是在增強污水處理設(shè)施密閉性、通風(fēng)口采用活性炭吸附裝置處 理臭氣的前提下，污水處理設(shè)施排氣孔位置距離最近的建筑物在 20 米以上。 （ 3）噪聲治理 29 項目營運期噪聲主要來源于各種泵（包括消防、生活和循環(huán)水泵等）運轉(zhuǎn)噪聲和冷庫機組、中央空調(diào)室外機組噪聲、生活區(qū)娛樂設(shè)施噪聲。通過選用低噪聲設(shè)備、水泵安裝減振墊、冷庫機組安裝在遠(yuǎn)離圍墻的室內(nèi)位置，中央空調(diào)室外機組安裝通風(fēng)隔聲板以及增強泵房密閉性，生活服務(wù)區(qū)嚴(yán)格按照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)等措施來降低噪聲污染。通過在墻內(nèi)壁敷設(shè)隔聲板（敷設(shè)吸聲材料）、增強營業(yè)場所密閉性等措施降低卡拉 OK、酒吧等文化娛樂場所噪聲對周圍環(huán)境的影響。在沿道 路一側(cè)密植綠化帶，以降低項目周邊地區(qū)對園區(qū)聲環(huán)境的影響。 （ 4）固廢處理 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)內(nèi)的固體廢物主要為生活垃圾和工業(yè)固廢。生活垃圾實行袋裝化并由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一進(jìn)行無害化處理；工業(yè)固廢盡量回收，剩余部分送垃圾處理場處理。 （ 5）綠地系統(tǒng) 重慶市農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)綠地系統(tǒng)主要由公共綠地、生產(chǎn)防護綠地、公建及單位附屬綠地、宅旁綠地和道路綠化用地組成。 公共綠地：充分利用一切居住區(qū)內(nèi)的不適宜的建設(shè)用地，組織開發(fā)綠地；在配套服務(wù)區(qū)內(nèi)中央廣場的建設(shè)中，要有意識的設(shè)置綠地以及沿道綠化帶；注重綠 化與周邊自然景色的統(tǒng)一性。 生產(chǎn)防護綠地：規(guī)劃在變電站、垃圾轉(zhuǎn)運站和加油站等公共基礎(chǔ)設(shè)施周圍設(shè)置相應(yīng)的綠化防護隔離帶。高速公路周邊按 50 米控制綠化隔離帶。 對規(guī)劃的綠地，不準(zhǔn)進(jìn)行任何建設(shè)。遠(yuǎn)景發(fā)展用地，在建設(shè)中為預(yù)留建設(shè)用地，在用地飽和前嚴(yán)禁建設(shè)。在現(xiàn)有規(guī)劃用地飽和的情況下對遠(yuǎn)景發(fā)展用地進(jìn)行建設(shè)必須做出相應(yīng)的規(guī)劃，并嚴(yán)格控制用地范圍。 二、生態(tài)環(huán)境建設(shè) 生態(tài)型的園區(qū)必然建立在生態(tài)型的企業(yè)、產(chǎn)品、設(shè)施等群體之上，因此，本項目必須做到： 一是建議對本項目的實施進(jìn)行環(huán)境影響評價； 二是以建設(shè)重慶市循環(huán)經(jīng)濟示范園區(qū) 為目標(biāo)，統(tǒng)籌考慮園區(qū)的環(huán)境承載能力和“三廢”排放，注重資源的循環(huán)利用，按照政府、園區(qū)、企業(yè)、社會共同推動的原則，堅持走循環(huán)利用的環(huán)保型道路。 30 三是圍繞建設(shè)生態(tài)產(chǎn)業(yè)體系，全面統(tǒng)籌園區(qū)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施、資源、環(huán)境四大要素，實現(xiàn)園區(qū)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展； 四是堅持市場準(zhǔn)入和環(huán)保準(zhǔn)入政策。對不符合國家產(chǎn)業(yè)、環(huán)保政策的項目以及不符合循環(huán)經(jīng)濟模式的項目（企業(yè)）不準(zhǔn)進(jìn)入園區(qū)。 第八章 園區(qū)開發(fā)運作模式 一、開發(fā)模式 從目前國內(nèi)同類園區(qū)來看，有三類開發(fā)模式可供選擇。 政府主導(dǎo)型開發(fā)模式及評價 由政 府全面負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)，具體做法是組建國有獨資的開發(fā)公司，由公司實施征地拆遷、土地整治、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資以及建成后的管理與服務(wù)。大的園區(qū)可成立園區(qū)管委會，如市級特色工業(yè)園區(qū)都成立有園區(qū)管委會。農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流（加工）園區(qū)僅是璧山工業(yè)園區(qū) B區(qū)的一個支撐性項目，沒有必要專門成立一個園區(qū)管委會。園區(qū)項目可納入璧山工業(yè)園區(qū)管委會統(tǒng)一管理運行。這種開發(fā)模式的優(yōu)點體現(xiàn)在三個方面：一是土地一級開發(fā)、功能配套、招商引資、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入等能夠完全體現(xiàn)政府的意志，容易實現(xiàn)宏觀目標(biāo)；二是決策程序相對簡化；三是可以避免土地投機風(fēng)險。 這種開發(fā)模式存在的問題主要在于政府投資壓力較大，項目成功的關(guān)鍵取決于開發(fā)公司的融投資能力，很大程度上取決于政府的融投資能力。 合作開發(fā)模式 引進(jìn)戰(zhàn)略投資伙伴共同投資按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，組建開發(fā)公司，由開發(fā)公司實現(xiàn)園區(qū)土地前期開發(fā)、招商引資及建成后的管理與服務(wù)。這種模式還可細(xì)分為兩種情況：即政府控股和社會投資商控股。這種開發(fā)模式的主要優(yōu)點在于：可減輕政府的投資大力，在引入資金的同時引進(jìn)管理和人才。主要問題是如何解決和協(xié)調(diào)微觀效益目標(biāo)與宏觀效益目標(biāo)。在現(xiàn)實中，可以借鑒城市基礎(chǔ)設(shè)施投資運行模式，建立投資風(fēng) 險控制和退出機制，確立社會投資商的合理回報和投資回收期。滿足社會投資商的合理回報后限期退出。 業(yè)主開發(fā)模式 政府在作好規(guī)劃后，由社會投資商全權(quán)負(fù)責(zé)項目開發(fā)與運作。政府的主要作用是服務(wù)與外部監(jiān)督，企業(yè)負(fù)責(zé)土地一級開發(fā)、招商引資及建成后的管理與服務(wù)。 31 這種模式的優(yōu)點主要在于不需要政府投入。主要問題在于企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)與政府的宏觀目標(biāo)難以協(xié)調(diào)，難以控制土地投機和國有土地資產(chǎn)流失問題。 二、結(jié)論 通過以上分析，建議采用由政府控股的合作開發(fā)模式，引入戰(zhàn)略投資伙伴。在投資伙伴的選擇上，最好是引入產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。 第九章 結(jié)論與建議 該項目是重慶市推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重大基礎(chǔ)性項目。項目對整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、加工、流通、消費環(huán)節(jié)，提升整個農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈具有巨大的促進(jìn)作用。項目的建成，能夠滿足重慶主城和周邊區(qū)域中心城市對農(nóng)產(chǎn)品需求，具有較好的社會效益和經(jīng)濟效益。項目所在地璧山是重慶主城核心區(qū)西向輻射、聯(lián)動成渝經(jīng)濟區(qū)的重要橋頭堡，具有十分優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢；項目背靠的渝西經(jīng)濟走廊，是我市大宗農(nóng)產(chǎn)品的主產(chǎn)區(qū)、蔬菜等農(nóng)業(yè)重點產(chǎn)業(yè)化項目分布區(qū)域，同時，成渝大通道也是外來農(nóng)產(chǎn)品的主要流入通道；項目背靠主城及 周邊大城市，市場需求潛力巨大。按照新一輪的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，項目所在地的璧山是重慶主城邊緣，用地條件及配套條件較好，緊鄰主城，時空距離較近，既有方便快捷的交通運輸優(yōu)勢，又能疏解主城中心區(qū)城市功能，符合大中城市同類項目布局選址的一般規(guī)律。 為了高起點順利推進(jìn)項目的開發(fā)建設(shè)，提出以下建議。 該項目是重慶的重大基礎(chǔ)性項目，項目立項應(yīng)盡納入重慶宏觀戰(zhàn)略決策層面。這樣才能在更高的層次、更大的空間上整合資源，爭取政策支持。 32 根據(jù)重慶市相關(guān)投資政策，大型批發(fā)交易市場及現(xiàn)代物流園區(qū)的建設(shè)屬于政府扶持類項目，建議盡可能地 爭取市政府政策支持。主要包括土地優(yōu)先調(diào)規(guī)，盡快解決建設(shè)用地指標(biāo)。 引進(jìn)行業(yè)龍頭企業(yè)是項目成敗的關(guān)鍵，在項目籌備和招商引資過程中，建議跟蹤三條線索：一是跟蹤觀農(nóng)貿(mào)的搬遷動向，吸引觀農(nóng)貿(mào)企業(yè)入駐；二是關(guān)注市供銷社投資動向，策動市供銷社投資該項目；三是關(guān)注市商委投資公司動向，引入公司投資該項目。 啟動農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)改革。項目地處大路鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)范圍內(nèi)，項目的開發(fā)建設(shè)可結(jié)合大路鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)同步推進(jìn)。在開發(fā)建設(shè)過程中，啟動農(nóng)村宅基地改革。通過農(nóng)村宅基地的異地流轉(zhuǎn)解決項目建設(shè)用地指標(biāo)問題。