【正文】 模式積極開(kāi)展多樣化的物流服務(wù)，如物流總包模式：通過(guò)園區(qū)組織企業(yè)聯(lián)合投標(biāo)，中標(biāo)后再由園區(qū)組織園內(nèi)的企業(yè)進(jìn)行運(yùn)輸、配送，從而實(shí)現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)的共贏模式。“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”向社會(huì)提供的“產(chǎn)品”是多樣的：無(wú)形服務(wù)產(chǎn)品和有形實(shí)物產(chǎn)品交易。不同的產(chǎn)品有不同的市場(chǎng)需求，由此產(chǎn)生不同的經(jīng)營(yíng)方式，分別概述如下：物流服務(wù)中心：成立直屬的“核心戰(zhàn)力”。首先，加大廣告宣傳的力度。不僅要利用電視、報(bào)紙等新聞媒體，將“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”的環(huán)境、建筑、設(shè)施、功能等設(shè)計(jì)成圖形標(biāo)志、攝制成廣告電視，并以精煉的廣告語(yǔ)言，在全國(guó)或站內(nèi)有影響的各新聞媒體或國(guó)際多媒體互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行大量的宣傳報(bào)道。例如與中國(guó)物流網(wǎng)合作，開(kāi)辦“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”專(zhuān)題欄目，對(duì)廣東省、港、澳、臺(tái)地區(qū)及內(nèi)地各省市物流市場(chǎng)予以導(dǎo)向等，持續(xù)不斷的輿論攻勢(shì)。只有創(chuàng)天下名品牌，才能招攬?zhí)煜驴?。第二，?zhēng)取省內(nèi)相關(guān)職能部門(mén)、商貿(mào)部門(mén)及市政府的大力支持，將“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”列入“電子物流市場(chǎng)試驗(yàn)示范基地”對(duì)外推介。如主辦或協(xié)辦文藝演出、競(jìng)賽、評(píng)選、頒獎(jiǎng)及物流商貿(mào)交流等活動(dòng)。第三，精心策劃和安排年、月的內(nèi)刊市場(chǎng)信息活動(dòng)。透明化、電子化、資訊化，只有努力發(fā)掘和大力引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一切優(yōu)秀資源，并使這些取之不盡，用之不絕的資源得到充分合理的使用，才能使“**鎮(zhèn)物流中心”真正成為順德物18流基地競(jìng)相開(kāi)放爭(zhēng)艷的百花園。第四，充分挖掘品牌效應(yīng)所帶來(lái)的附加經(jīng)濟(jì)效益。發(fā)展附屬行業(yè)不僅產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，而且產(chǎn)生更大的規(guī)模效應(yīng)，促進(jìn)和支持“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”主行業(yè)的發(fā)展?！耙粯I(yè)為主，全面發(fā)展”是經(jīng)營(yíng)中的重要一環(huán)，在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)努力做好這篇大文章。只有吸收、借鑒一切成功有益的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合實(shí)際，大膽創(chuàng)新，才能更好地開(kāi)拓電子物流服務(wù)業(yè)的全新市場(chǎng)?！芭c國(guó)際物流經(jīng)濟(jì)接軌、與國(guó)際知名制造商聯(lián)號(hào)”是“**鎮(zhèn)物流園區(qū)”經(jīng)營(yíng)的必由之路，以此不斷拓展生存的空間和市場(chǎng)占有份額。特別注重會(huì)務(wù)團(tuán)、大客團(tuán)的市場(chǎng)開(kāi)拓，爭(zhēng)取得到各機(jī)構(gòu)、各區(qū)域性組織，特別是重點(diǎn)制造業(yè)、商貿(mào)業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目；對(duì)品牌構(gòu)建及附加價(jià)值提升具有深遠(yuǎn)的影響。同樣，十分重視對(duì)省內(nèi)其他地市市場(chǎng)的開(kāi)拓。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，省內(nèi)交往日益頻繁、物流發(fā)展步入黃金時(shí)期。加強(qiáng)與各種物流組織的密切聯(lián)系，加強(qiáng)與國(guó)家重點(diǎn)企業(yè)、各市大中型企業(yè)的直接聯(lián)系，認(rèn)真開(kāi)拓，并制定各種優(yōu)惠辦法，吸納物流業(yè)務(wù)。19第五章 投資估算 .**鎮(zhèn)物流園區(qū)的投資規(guī)模根據(jù)**鎮(zhèn)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃中的研究結(jié)論，**鎮(zhèn)物流園區(qū)的建設(shè)內(nèi)容包括園區(qū)物流設(shè)施建設(shè)、園區(qū)通道建設(shè)和物流信息系統(tǒng)建設(shè)三大主要任務(wù)，其中物流設(shè)施建設(shè)為分期實(shí)施，園區(qū)通道系統(tǒng)和物流信息系統(tǒng)則為一次性建成。以及根據(jù)目前國(guó)內(nèi)外物流設(shè)施建設(shè)投資水平，考慮到目前佛山市建筑市場(chǎng)與土地價(jià)格水平以及物流信息系統(tǒng)所需投入情況，本次研究中各類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)單位投資參照標(biāo)準(zhǔn)如下：園區(qū)物流設(shè)施◎土地價(jià)格約為 7萬(wàn)元/畝，其園區(qū)土地成本為700萬(wàn)元人民幣；◎倉(cāng)庫(kù)及堆場(chǎng)按照**鎮(zhèn)物流園區(qū)初步格局規(guī)劃，倉(cāng)庫(kù)建成一層架空式的儲(chǔ)藏室內(nèi)空間，總占地約為27000平方米，倉(cāng)庫(kù)總建筑面積為27000平方米；而堆場(chǎng)的規(guī)劃占地約25000平方米，其總建筑面積為25000平方米。在順德市的倉(cāng)庫(kù)平均造價(jià)400元/平方米，堆場(chǎng)平均造價(jià)360元/平方米；故倉(cāng)庫(kù)建筑成本投資約1080萬(wàn)元，堆場(chǎng)建筑成本投資約900萬(wàn)元，合計(jì)1980萬(wàn)元?！蛏虡I(yè)店鋪占地面積為 6700 平方米，是沿街道兩邊商業(yè)店鋪建筑物平均 3 層，進(jìn)深平均約 10 米、開(kāi)間平均約 6 米，其總建筑面積 2 萬(wàn)平方米。內(nèi)設(shè)中、西式餐飲、娛樂(lè)、健身、購(gòu)物等場(chǎng)所。根據(jù)佛山市商業(yè)店鋪建筑綜合造價(jià) 900 元/平方米，故其商業(yè)投資約 1800 萬(wàn)元人民幣。（上述建設(shè)中，己包含園區(qū)道路、輔助設(shè)施如修理、消防設(shè)施以及水電設(shè)20施，但不包括庫(kù)場(chǎng)內(nèi)專(zhuān)用設(shè)備如裝卸設(shè)備、配送車(chē)輛、分揀設(shè)備、專(zhuān)用貨架及冷藏設(shè)備等購(gòu)置費(fèi)用。）園區(qū)主通道按照**鎮(zhèn)物流園區(qū)道路規(guī)劃，其園區(qū)主通道規(guī)劃為寬30米，長(zhǎng)800米共8000平米的園區(qū)主通道，而主通道平均造價(jià)700元/平方米；故其投資約為560萬(wàn)元。物流信息交換中心根據(jù)目前國(guó)內(nèi)信息系統(tǒng)建設(shè)和佛山市具體條件，包括系統(tǒng)硬件、網(wǎng)絡(luò)、軟件開(kāi)發(fā)等，預(yù)計(jì)總投入為160萬(wàn)元。智慧園區(qū)管理服務(wù)中心主要實(shí)現(xiàn)園區(qū)管理的現(xiàn)代化、信息化和智能化。包括園區(qū)綜合管理系統(tǒng)，園區(qū)OA系統(tǒng)、園區(qū)財(cái)務(wù)系統(tǒng)、園區(qū)資源管理系統(tǒng)、園區(qū)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、信用考評(píng)評(píng)估系統(tǒng)、GPS/GIS/移動(dòng)視頻監(jiān)控系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)等，預(yù)計(jì)總投入為250萬(wàn)元。物流金融服務(wù)中心金融服務(wù)中心是海元物流園區(qū)信息平臺(tái)的特色和業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新的引導(dǎo)者，是園區(qū)信息平臺(tái)能否真正提升一個(gè)層次的重要因素。包括融資擔(dān)保amp。質(zhì)押系統(tǒng)、代收款管理系統(tǒng)、企業(yè)信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)、企業(yè)財(cái)務(wù)征信系統(tǒng)、質(zhì)押品監(jiān)管系統(tǒng)、風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)等，預(yù)計(jì)總投入為150萬(wàn)元。根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)，總成本投入預(yù)為5600萬(wàn)元。項(xiàng)目土地成本為700萬(wàn)元人民幣、園區(qū)物流設(shè)施基礎(chǔ)工程建設(shè)總投資434021萬(wàn)元人民幣，其次加上信息系統(tǒng)總投入為160萬(wàn)元，合計(jì)項(xiàng)目投資總額5600萬(wàn)元。項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā)建設(shè)，周期時(shí)間為二年，一期工程預(yù)計(jì)投資約3000萬(wàn)元，其余均在二期工程投入，預(yù)計(jì)總投資約為5600萬(wàn)元。22第六章 融資方案 項(xiàng)目融資組織形式為項(xiàng)目法人融資形式。項(xiàng)目融資主體為***。是家私營(yíng)企業(yè)，法定代表人為歐陽(yáng)煜磷，注冊(cè)資本？萬(wàn)元，公司地址：室。 項(xiàng)目自有資金籌措為3000萬(wàn)元。項(xiàng)目自有資金籌措擬通過(guò)以下幾種方式解決：⑴項(xiàng)目法人資本金，***為開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目；項(xiàng)目建設(shè)投入資金除項(xiàng)目自有資金外。債務(wù)資金為2600萬(wàn)元，主要通過(guò)向銀行申請(qǐng)中長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)貸款的形式解決。銀行貸款在建設(shè)期內(nèi)的利息按每年實(shí)際發(fā)生額分期支付，在項(xiàng)目租賃回款到位后償還本金。償還貸款的資金來(lái)源主要是項(xiàng)目可用于還本的開(kāi)發(fā)投資利潤(rùn)。 本項(xiàng)目融資方案中屬于項(xiàng)目法人自籌資金的份額較高，3000萬(wàn)元的資本金達(dá)到項(xiàng)目總投資額的60%，根據(jù)法人***及其股東的現(xiàn)有實(shí)力，自籌資本金的能力可以得到保證。雖然，目前的宏觀政策環(huán)境導(dǎo)致銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款控制較嚴(yán)，基23于本項(xiàng)目很好的市場(chǎng)前景，豐厚的投資回報(bào)，信用等級(jí)，再加上開(kāi)發(fā)商自有資本金比例高達(dá)60%，項(xiàng)目四證齊全，完全滿(mǎn)足銀行開(kāi)發(fā)貸款的一切條件，爭(zhēng)取到2600萬(wàn)元左右的銀行開(kāi)發(fā)貸款是完全有可能的。在項(xiàng)目投入總資金中，自有資金部分占：60%債務(wù)資金部分占：40%對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，融資結(jié)構(gòu)基本算合理，債務(wù)資金利息負(fù)擔(dān)不重。對(duì)于以上融資結(jié)構(gòu)，基于自有資金和銀行開(kāi)發(fā)貸款占去絕大部分比例的情況，雖然如今銀行加息，貸款利息水平有所增加，中長(zhǎng)期貸款利率7%，但總的來(lái)看，不管是債務(wù)性固定回報(bào)率融資，還是權(quán)益性融資，都將面臨較大的融資成本支出，銀行開(kāi)發(fā)貸款成本相比之下還是處于一個(gè)較低的水平，在這種情況下，此融資方案的成本算較低水平。24第七章 財(cái)務(wù)分析本報(bào)告財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)是通過(guò)充分借鑒廣東、浙江、江蘇等地關(guān)于物流園內(nèi)出租市場(chǎng)規(guī)律及收入項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，做個(gè)以下科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)預(yù)算，以及結(jié)合工業(yè)園投資規(guī)模估算，本項(xiàng)目的收入來(lái)源主要是商業(yè)店鋪銷(xiāo)售收入、設(shè)施租賃收入兩大部分，根據(jù)佛山市目前倉(cāng)庫(kù)租金水平，**鎮(zhèn)物流園區(qū)（倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)等）設(shè)施租金標(biāo)準(zhǔn)暫定為18元/㎡月；其園區(qū)設(shè)施平均出租率為80%。園區(qū)建成后（倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)等）。商業(yè)店鋪銷(xiāo)售收入預(yù)計(jì)為1000萬(wàn)元。物流信息平臺(tái)的年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)為200萬(wàn)元。物流金融服務(wù)的年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)為500萬(wàn)元?！虺杀痉治龈鶕?jù)本次研究中制定的營(yíng)運(yùn)方案，將由***具體執(zhí)行建設(shè)方案，公司編制在6人以?xún)?nèi)，（包括人員工資和日常行政開(kāi)支），總計(jì)15萬(wàn)元。此外，由于該公司擔(dān)負(fù)著物流園區(qū)信息系統(tǒng)（順德物流網(wǎng)）的日常維護(hù)與換代升級(jí)任務(wù)，尚需支出維護(hù)成本15萬(wàn)元。 物業(yè)租金收入根據(jù)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)的總資產(chǎn)投資5200萬(wàn)元人民幣，而園區(qū)商業(yè)店鋪銷(xiāo)售收入約1000萬(wàn)元。25 倉(cāng)庫(kù)、堆場(chǎng)等）設(shè)施園區(qū)內(nèi)的倉(cāng)庫(kù)、。 信息服務(wù)收入建成運(yùn)營(yíng)后的物流信息平臺(tái)的年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)為200萬(wàn)元。 物流金融服務(wù)收入園區(qū)提供物流金融服務(wù)（融資、擔(dān)保、監(jiān)管等）的年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)為500萬(wàn)元。 項(xiàng) 目 金 額（萬(wàn)元） 銷(xiāo)售收入（10年折舊） 1000 設(shè)施租賃收入 信息平臺(tái)收入 200物流金融服務(wù)收入 500主營(yíng)利潤(rùn) 所得稅（按15%預(yù)測(cè)） 凈利潤(rùn) 根據(jù)上述財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)的結(jié)果顯示，項(xiàng)目建成后，將每年實(shí)現(xiàn) 萬(wàn)元人民的營(yíng)業(yè)收入。每年創(chuàng)稅額將超過(guò) 萬(wàn)元（所得稅按 15%測(cè)算）。項(xiàng)目投資回報(bào)率 %，項(xiàng)目建成后， 年左右就會(huì)收回投資。 26 項(xiàng)目建成后，，年投資%。項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)較優(yōu)，財(cái)務(wù)上是可行的。27第八章 報(bào)告總結(jié)《**鎮(zhèn)物流園區(qū)》項(xiàng)目建設(shè)在時(shí)、空條件和市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)環(huán)境的選擇中，可謂盡善盡美，且經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的分析和預(yù)測(cè)是實(shí)事求是的，尤其是項(xiàng)目建成后對(duì)帶動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)測(cè)分析是客觀的?！?*鎮(zhèn)物流園區(qū)》以順德制造業(yè)基地、佛山物流基地大市場(chǎng)為背景，以物流服務(wù)與全國(guó)、珠三角及佛山現(xiàn)代化電子物流發(fā)展為主線，力圖突破以簡(jiǎn)單運(yùn)輸、粗糙服務(wù)等為主題的現(xiàn)有的“企業(yè)物流”模式，開(kāi)拓一條電子化、信息化、物流市場(chǎng)化發(fā)展的“新線路”，富有創(chuàng)造性，符合中國(guó)物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、發(fā)展的新趨勢(shì)，因而是完全可行的。本項(xiàng)目的建設(shè)資金應(yīng)通過(guò)發(fā)展商等金融渠道，集中地進(jìn)行籌集。建設(shè)期應(yīng)特別注重資金的運(yùn)用，千方百計(jì)挖掘潛力，厲行節(jié)約，降低成本，確保優(yōu)質(zhì)工程，實(shí)現(xiàn)形象、品牌工程，使每個(gè)項(xiàng)目因子建成樣板、建成現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)的“物流園區(qū)”。